경제
요즘 대학가 원룸 건물 사는거 어떻게 생각하세요?
주식 1도 몰라서 요즘 주식땜시 상대적 빈곤에 시달리고 있는 1인..
현금흐름이 노후에 꼭 필요하다고 생각해서 상가건물이나 원룸 건물을 알아보고 있는데요
지방도시 ㅡ의대랑 간호학과 있구요ㅡ2학년까지는 대학캠퍼스에서 다니구요ㅡ글로컬대학에 선정되서 지금 공사중입니다
대출 이자빼고 대략 년900정도 남는데..ㅡ투자비용은 8억..정도..
원룸만 24개.년세라 신경쓸일 크게 없는거 같긴 한데ㅜ
님들 생각은 어떠신지요?
환율 오를때 상가사는거 아니라구ㅜ
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
투자의 판단은 결국 본인의 몫이기 때문에 자세한 답변을 드리기는 어렵습니다. 보통 대학가주변 원룸에 투자를 하는 경우 공실에 대한 리스크가 있는데, 일반적으로 대학가주변은 입학시즌에 수요가 많지만 방학이나 학기가 끝난 시점에 공실에 대한 위험성이 있습니다. 그리고 전반적인 인구감소추세와 부동산 보유에 따라 세금, 감가상각등을 종합적으로 고려해서 판단을 하셔야 할 듯 보입니다 .
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
8억 투자에 연 900만원 수익은 은행 예금보다 낮습니다. 수선비나 세금까지 고려하면 사실상 적자일 가능서이 큽니다. 원룸 24개는 연세라 해도 청소, 고장 수리, 방학 공실 등 손이 굉장히 많이 가니 노후에 편안한 현금 흐름이 되기가 어렵습니다. 이자 제외 후 수익이 적으므로 금리가 조금만 올라도 수익이 통째로 사라질 위험이 큽니다. 입지는 좋지만 수익률이 너무 안좋으니 매매가를 대폭 낮추지 못한다면 관리 부담이 적고 수익률이 더 높은 다른 투자처 (배당주 등) 를 찾는 것이 노후 대비에 더 유리합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아무래도 현재 경기가 매우 좋지 못하고 또한 왠만한 소문난 맛집 아니고서는 임대 문구가 많으므로 상가 투자보다는 대학가 원룸은 꾸준한 수요가 있으므로 원룸으로 투자를 하는 것이 더 좋다고 사료됩니다.
공실에 대한 위험 체크를 반드시 하시고 원룸 임대투자를 하시는 좋다고 사료되지만 아직도 대출 금리가 높게 형성이 되므로 그 부분도 체크를 해 볼 필요가 있다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김재철 공인중개사입니다.
좀더 관망 의견드립니다. 현재 매물이 많기도 하여, 공급초과인지 먼저 분석한 후 실행에 옮기셔도 늦지 않으셨을거예요. 지역분석이 선행되어야 합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
주식 시장의 광풍 속에서 소외감을 느끼고 안정적인 '현금흐름'을 찾아 부동산으로 눈을 돌리시는 그 마음, 충분히 공감합니다. 노후 준비의 핵심은 결국 꼬박꼬박 들어오는 현금이니까요.
질문하신 지방 대학가 24가구 원룸 건물에 대해 냉정하고 현실적인 분석을 해드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면, "숫자보다 '감가상각'과 '출구 전략'을 더 깊게 고민하셔야 한다"입니다.
1. 수익률 분석: 8억 투자에 연 900만 원?
가장 먼저 짚어봐야 할 부분은 수익률입니다.
자기자본 수익률: 8억 원을 투자해서 연 900만 원(대출 이자 제외)이 남는다면, 수익률은 약 1.12%입니다.
비교: 현재 1금융권 정기예금 금리가 3%대인 점을 감안하면, 예금 이자보다 낮은 수익률입니다. 취득세, 재산세, 건강보험료 상승분, 그리고 결정적으로 수리비(유지보수비)를 빼고 나면 사실상 '마이너스 수익'이 될 가능성이 매우 높습니다.
2. 지방 대학가 원룸의 '빛과 그림자'
긍정적 요인: 의대·간호학과가 있다는 점은 매우 강력한 장점입니다. 일반 학과보다 중도 포기율이 낮고 공부량이 많아 학교 근처 거주 선호도가 높습니다. 글로컬 대학 선정 및 공사 중이라는 점도 지역 내 독점력을 키워줄 수 있습니다.
부정적 요인(리스크):
24개의 방: 관리가 쉽다고 하셨지만, 24가구면 매년 2월마다 24번의 퇴거와 입주 전쟁을 치러야 합니다. 도배, 청소, 시설 파손 수리를 직접 하시지 않는 이상 비용이 상당히 나갑니다.
지방 소멸 및 대학 통합: 글로컬 대학 선정은 호재지만, 통합 과정에서 캠퍼스 이전이나 학과 재배치가 일어날 수 있는 변수가 있습니다.
3. "환율 오를 때 상가 사는 거 아니다?"
이 말은 보통 환율이 높을 때 금리도 높고, 경기 불황 우려가 크니 수익형 부동산 투자를 조심하라는 의미입니다. 하지만 원룸 건물은 상가보다 경기 타격은 덜 받습니다. 진짜 문제는 환율보다 '물가'입니다. 인건비와 자재값이 오르면 원룸 수리비가 기하급수적으로 늘어나 임대 수익을 갉아먹습니다.
💡 전문가로서 드리는 조언
8억 원이라는 거액을 투자하기에는 현재 계산하신 수익률(연 900만 원)이 너무 낮습니다. 만약 제가 질문자님의 지인이라면 다음 사항을 먼저 체크해보라고 말씀드리고 싶습니다.
건물 연식 확인: 24가구 원룸이 8억 원대라면 건물이 꽤 오래되었을 확률이 높습니다. 10년이 넘은 시점부터는 보일러, 누수, 외벽 방수 등에서 '돈 먹는 하마'가 될 수 있습니다.
공실률 계산: 만약 24개 중 2~3개만 비어도 연 900만 원의 수익은 바로 0원이 됩니다.
환금성: 지방 원룸 건물은 나중에 팔고 싶을 때 제값 받고 팔기가 매우 어렵습니다. "노후에 현금흐름을 만들려다 자산 자체가 묶여버리는 상황"을 경계해야 합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재의 기대 수익률이 너무 낮으니 매매가를 대폭 낮춰서 협상하시거나, 차라리 수도권이나 지방 거점 도시의 신축급 상가 주택(가구 수가 적더라도 관리 용이한 것)으로 눈을 넓혀 보시는 건 어떨까요?
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 극도로 낮은 수익률 (공시지가와 비교)
- 수익률 지표: 8억 원을 투자해 연 900만 원을 번다는 건, 수익률이 1.12%에 불과합니다.
- 공시지가 흐름: 2026년 전국 표준지 공시지가는 평균 3.35% 올랐고, 상업용지는 3.66% 상승했습니다. 공시지가가 오르면 보유세(재산세, 종합부동산세) 부담도 커집니다.
- 결론: 임대 수익률이 1.1%에 그치는데, 여기에 물가상승과 세금 인상까지 더해지면 실제로 손에 쥘 수 있는 돈은 마이너스에 가깝습니다. 오히려 2026년 기준 3% 후반대의 정기예금이나 국채에 넣는 게 수익이 더 나을 정도입니다.
2. 지방 대학가의 현실 (인구 구조 영향)
- 글로컬 대학의 환상: 글로컬 대학으로 선정돼서 1,000억 원 지원금을 받아도, 그 돈이 대학 연구나 시설에 쓰일 뿐 주변 원룸 세입자를 늘려주지는 않습니다.
- 학령인구 급감: 2026년이면 대학 입학생 수 부족 현상이 본격화됩니다. 지방에 의대, 간호학과가 있어도 나머지 일반 학과들이 줄줄이 사라지면 건물 공실률은 폭등하게 됩니다. 24개 호실 중 3곳만 비어도 연 900만 원 수익이 이자 갚는 데 다 들어갈 수 있습니다.
3. 환율과 고금리 시대의 위험
- 대출 이자 부담: 현재 환율은 높고, 고금리 상황이 이어지고 있습니다. 8억 원 이외 부족한 자금을 대출로 마련했다면, 금리가 조금만 올라가도 연 900만 원의 수익은 순식간에 '대출 이자'로 사라질 수 있습니다.
- 현금 흐름의 불안정: 노후 현금흐름에서 가장 중요한 건 안정성인데, 이 매물은 금리와 공실 등 여러 변수에 취약한 구조입니다.
■ 결론
혹시 주식이나 다른 금융 상품에 익숙하지 않아서 부동산 투자를 고민하신다면, 차라리 수도권 소형 아파트나 안정적인 국채 같은 대안을 알아보시는 게 훨씬 안전합니다. 8억 원 정도면 매달 200~300만 원 수준의 현금흐름을 만들어낼 수 있는 여러 선택지가 있습니다. 이 매물은 겉보기에는 '건물주' 타이틀이 있지만, 실제로는 남는 게 없는 껍데기에 불과할 가능성이 높으니 신중하게 검토해 보시길 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
원룸 투자는 안정적인 현금 흐름을 노리는 투자로 나쁘지 않은 선택이나 지방의 경우 공실 리스크와 학령인구 감소를 감안해야 합니다.
서울 및 수도권 원룸 투자는 추천드리지만 지방 같은 경우는 추천드리지 않는게 제 개인적인 생각입니다.
나중에 원룸 건물을 되팔 시 어려움을 겪에 될 수도 있습니다.
감사합니다.