답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 구청에 신고해야 하나요?반드시 인허가 절차가 필요합니다. * 증축 또는 대수선: 외부 계단을 새로 설치하는 경우, 바닥면적이 늘어나면 ‘증축’으로, 건축물의 주요 구조에 변화가 있다면 ‘대수선’으로 볼 수 있습니다. * 절차: 계단의 규모에 따라 건축허가 또는 건축신고가 필요할 수 있습니다. 별도의 신고 없이 임의로 설치하면 위반 건축물로 간주되어 이행강제금이 부과될 수 있으니, 반드시 설계사무소에서 도면을 검토받고 관할 구청에 접수하셔야 합니다.2. 계단 면적이 용적률에 포함되나요?보통 ‘바닥면적’에 포함되어 용적률 산정에 반영됩니다. * 원칙: 건축법에서는 계단도 바닥면적으로 인정하므로, 계단 설치 시 용적률(연면적)이 그만큼 늘어납니다. * 예외: 다락으로 가는 계단이나 피난계단 등 특수한 요건을 갖춘 계단은 경우에 따라 바닥면적에서 제외 가능하지만, 일반적으로 1~2층을 연결하는 외부 계단은 면적에 포함될 확률이 높습니다. * 만약 현재 건물의 용적률이 이미 포화상태라면, 외부 계단 설치로 법정 용적률을 초과할 수 있어서 설치 자체가 어려울 수 있습니다.추가로 꼭 체크해야 할 점 * 건축선·인접대지 경계: 계단을 설치할 때 이웃 대지와의 거리(이격 거리) 규정도 반드시 확인해야 합니다. * 구조 안전: 외부 계단이 기존 건물의 구조에 무리를 주지 않는지도 검토가 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택도시기금의 최신 업무 지침에 따르면, 질문하신 것처럼 대출 금액을 늘리지 않고(증액 없음), 기존에 살던 집에서 계약을 연장하는 경우에는 소득 심사 때문에 연장이 거절될까 걱정하실 필요 없습니다.1. 소득 심사 규정 버팀목 대출은 처음 대출을 받을 때만 소득 심사를 엄격하게 하고, 단순 연장 때는 소득 요건을 다시 따지지 않는 것이 원칙입니다. 연봉이 5천만 원을 넘었더라도 대출이 회수되거나 연장이 거부되지는 않습니다. 보통 소득 심사는 ‘이사(목적물 변경)’나 ‘대출 증액’ 시에만 다시 진행됩니다.2. 금리 가산 및 상환 규정 소득이 기준을 넘은 상태에서 연장하는 경우에도 연장 자체는 가능하지만, 아래 두 가지 중 한 가지 상황이 적용될 수 있습니다.- 소득 초과 가산 금리: 연장 시점에 소득이 기준을 초과하면, 은행 지침에 따라 약 0.1~0.2%포인트 정도 금리가 올라갈 수 있습니다.- 원금 상환 또는 금리 가산: 버팀목 대출은 연장할 때 대출 잔액의 10%를 상환해야 합니다. 만약 이 금액을 상환하지 않고 연장할 경우, 0.1%포인트의 가산 금리를 적용받게 됩니다.3. 결론 목적물 변경 없이 대출금도 그대로 유지하면, 소득이 올랐다고 해도 연장은 거절되지 않습니다. 다만, 소득 증가나 원금 미상환에 따라서 금리가 소폭 오를 수 있다는 점만 참고하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 처분 기한과 의무사항 (최신 규정 기준)- 처분 기한: 2023년 초 개정된 규정에 따라, 일시적 2주택자가 구입 목적으로 보금자리론을 이용할 경우 기존 주택 처분 기한은 대출 실행일로부터 3년입니다.- 집 처분 완료 시점: 2023년 11월에 대출을 받으셨으므로, 2026년 11월까지 기존 주택(대구 소재, 1.5억 원)의 소유권 이전 등기를 마치거나 멸실 증빙을 제출해야 합니다.2. 처분하지 않았을 때의 법적·금융적 불이익만약 약정한 기간 내에 기존 주택을 처분하지 않으면, 한국주택금융공사는 대출 약정 위반으로 아래와 같은 조치를 즉시 취할 수 있습니다.- 기한이익 상실(대출금 즉시 회수): 대출 약정서 12조 등에 따라 대출 만기와 관계없이 남은 원금을 한 번에 모두 상환해야 할 의무가 발생합니다. 상환하지 못하면 주택이 임의경매로 넘어갈 수 있습니다.- 연체이자 부과: 대출금 회수 대상으로 분류되는 시점부터 일반 금리보다 훨씬 높은 연체 이자가 적용되어, 채무 부담이 빠르게 커집니다.- 정책모기지 이용 제한: 처분 조건 위반일로부터 3년간 보금자리론, 디딤돌 대출 등 모든 정책 금융상품 이용이 금지됩니다. 관련 내용이 신용정보망에 등록되어, 향후 다른 금융 거래에서도 불이익을 받을 수 있습니다.3. 경제적 분석과 권고- 역마진 상황: 현재 이자(월 80만 원)가 월세(60만 원)보다 높아서, 매달 20만 원씩 손해를 보고 계신 셈입니다.- 결론: 시세보다 조금 싸게 집을 팔아 일시적으로 손해를 보더라도, 수억 원에 달하는 대출금을 즉시 상환해야 하는 위험에 비하면 금전적 부담이 훨씬 적습니다. 게다가 2026년 대구 지역 부동산 시장을 감안할 때, 앞으로 매도가 점점 더 어려워질 가능성도 있으니, 지금부터 적극적으로 매물을 내놓으실 것을 권유합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매물 잠김 현상양도세 중과의 가장 대표적인 부작용으로 꼽을 수 있습니다. 세금 부담이 커지면 집주인들은 집을 내놓기보다는 증여로 돌리거나, 세금 정책이 완화될 때까지 매도를 미루는 경우가 많습니다. 이처럼 시장에 나오는 매물이 줄면, 오히려 공급이 부족해져 집값이 오르는 현상이 나타날 수 있습니다.2. 똘똘한 한 채 현상 심화다주택자에 대한 세금이 늘어나면, 여러 채를 가진 사람들이 지방이나 외곽의 주택을 먼저 정리하고, 핵심 지역(예를 들면 강남 등 가치가 높은 곳)의 한 채만 남기는 경향이 강해집니다. 이로 인해 지역 간 집값 격차가 커지고, 인기 지역의 집값은 더 단단하게 버티게 됩니다.3. 조세 전가 현상집을 파는 사람이 자신이 부담할 세금을 매매가에 포함시켜 올려서 집을 내놓는 현상도 생길 수 있습니다. 특히 수요가 많은 곳에서는 매수자가 세금 부담까지 떠안게 되고, 결과적으로 거래가격이 오르는 원인이 되기도 합니다.4. 긍정적 측면정책이 의도하는 긍정적인 효과도 분명 있습니다. 기대 수익률을 낮춰 새로운 투기 수요를 제한하고, 장기적으로 집값을 안정시키려는 취지입니다. 다만, 이런 효과가 충분히 나타나려면 반드시 주택 공급 대책이 함께 마련되어야 실효성을 얻을 수 있습니다.■ 요약 및 결론전문가들 의견도 엇갈리지만, 말씀하신 것처럼 공급이 부족한 상황에서 양도세만 높이면 실제로 ‘매물 잠김’ 현상 등으로 집값이 오를 가능성이 있습니다. 그래서 양도세 중과는 단순한 규제 수단이 아니라 시장의 수요와 공급 흐름을 충분히 고려해서 신중하게 판단해야 할 정책입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 부동산 시장 전망과 매수 전략1. 공급 부족 현실화(공급 절벽)가장 큰 매수 근거는 신축 아파트 공급이 급격하게 줄었다는 점입니다. 2023~2024년에는 공사비 인상과 금리 상승으로 인해 인허가와 착공 물량이 역대 최저 수준까지 내려갔는데요, 그 여파가 2026년 현재 '입주 물량 부족'으로 이어지고 있습니다. 특히 서울과 수도권에서는 새 아파트가 점점 귀해지고 있습니다.2. 금리와 물가 상승 부담- 금리 상황: 기준금리는 이전 고점에 비하면 내려왔지만, 가계부채나 환율 문제 때문에 실제 대출 금리는 여전히 부담스러운 수준입니다. 그래도 최근에는 급등보다는 서서히 안정되는 흐름을 보이고 있다는 평가가 많습니다.- 물가(인플레이션): 원자재나 인건비가 계속 오르면서 분양가도 따라 오르고 있습니다. 그래서 “오늘 사는 집이 가장 싸다”는 말이 나오는 건데요, 시간이 지날수록 토지비와 건설비가 늘어나다 보니 앞으로 나올 아파트는 더 비싸질 수밖에 없다는 얘기죠.3. 수요의 변화(양극화, 똘똘한 한 채)수요를 보면 전체적으로 매수세가 활발하지는 않지만, '입지가 좋은 곳'에 수요가 몰리는 현상이 뚜렷합니다.- 전세에서 매매로 이동: 전세 물량이 줄어들고 전세가격이 오르면서, 대출을 받아 집을 사려는 실수요자도 늘고 있습니다.- 양극화 심화: 서울과 수도권의 핵심 지역에 매수세가 집중되는 ‘초양극화’가 2026년 시장의 중요한 키워드로 떠오르고 있습니다.4. 정부 정책과 대출 규제정부는 시장 과열을 막으려 스트레스 DSR 등 강도 높은 대출 규제를 이어가고 있습니다. 이런 상황은 오히려 '현금을 어느 정도 보유한 사람'에게는 유리하게 작용할 수 있습니다. 공급을 늘리겠다는 정책 방향은 있지만, 실제 입주까지 시간이 걸리기 때문에 당장의 수급 불균형을 바로 해소하긴 어렵습니다.■ 결론: 지금 집을 사도 될까요?실거주 목적이라면 구매를 적극적으로 고려해볼 만합니다.- 이유: 전세도 계속 오르고, 공급이 부족해서 입지 좋은 아파트는 가격이 잘 떨어지지 않는 경향이 있기 때문입니다.- 주의사항: 무리하게 대출을 끌어 쓰기보다는, 본인 자금 사정에서 충분히 감당 가능한 범위를 먼저 따져보시는 것이 중요합니다. 특히 서울 및 수도권의 입지 좋은 신축을 중심으로 살펴보면 리스크를 줄일 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 백현마을 5단지(휴먼시아) – "4인 가족 실거주에 최고" - 최근 시세: 30평 후반~44평 기준으로 21억~24억 원대 - 교통/입지: 판교역까지 도보 10~12분이라 생활권은 가깝고, 단지 주변이 조용해 거주 만족도가 높습니다. - 학군: 단지 옆에 신백현초와 신백현중이 바로 붙어 있어 아이들 등하교가 안전합니다. 특히 4인 가족에게 인기가 많아요. - 추천 이유: 25억 이하 예산에서 40평대 넓은 집을 마련할 수 있어, 가족이 넉넉하게 지내기 딱 좋습니다.2. 봇들마을 8단지(휴먼시아) – "교통과 학군의 완벽 조화" - 최근 시세: 33평 기준 23억~24.5억 원 - 교통/입지: 판교역 도보 5분, 현대백화점과 알파돔시티를 쉽게 이용할 수 있습니다. - 학군: 판교에서 인기 많은 보평초 배정으로, 학군 선호도가 가장 높습니다. - 추천 이유: 평수는 다소 작지만, 자산 가치와 환금성이 뛰어나 투자·실거주 모두 걱정 없는 선택이에요.3. 백현마을 2단지(휴먼시아) – "쾌적한 환경+넓은 평수" - 최근 시세: 38~44평 기준 23억~25억 원(급매, 층수에 따라 예산 내 진입 가능) - 교통/입지: 판교역 남쪽, 낙생대공원 등 녹지가 많아 쾌적한 환경이 강점입니다. - 학군: 화랑초 배정에 학업 성취도도 높은 편입니다. - 추천 이유: 단지 내 공간도 넓고 조경도 잘 되어 있어 오랫동안 정착해서 살고 싶은 분께 잘 맞습니다. 예산을 최대한 활용해 고급스러운 주거 환경을 누릴 수 있어요.■ 요약 - 아이 교육과 넓은 평수가 우선이면 → 백현마을 5단지 - 역세권·최고 학군이 중요하면 → 봇들마을 8단지 - 숲세권과 대형 평수가 필요하다면 → 백현마을 2단지

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.“부부가 같은 마음으로 시작하는 것이 가장 중요합니다.결혼을 앞두고 내 집 마련 때문에 고민이 크시겠지만, 무엇보다 예비 신부님과 충분히 대화하는 게 우선인 것 같습니다. 만약 부인께서 주거의 안정성을 가장 중요하게 생각하며 집 마련을 원하신다면, 조금 무리를 하더라도 정부 지원 대출 등 가능한 방법을 찾아 집을 사는 것도 좋은 선택입니다. 집값의 오르내림보다 가족이 함께 편안하게 지내는 것이 더 큰 가치일 수 있으니까요.반면, 부인께서 당장 큰 대출을 부담스러워하고, 천천히 자산을 키워가는 데 동의하신다면 서두르실 필요 없습니다. 둘이서 차근차근 돈을 모으며 청약 기회를 노려보거나 적당한 시기를 함께 기다리는 것도 신혼 시절의 또 다른 재미이자 현명한 방법이 될 거예요.결국 집은 두 분이 함께 살아갈 공간인 만큼, 남들의 기준에 얽매이기보다는 두 분의 가치관과 합의에 따라 결정하시길 바랍니다. 무엇보다 먼저 부인과 깊이 대화를 나눠보세요. 두 사람만의 답이 자연스럽게 찾아질 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 금리 정책: 기대와 현실의 간극 2026년 초, 미국 연준이 금리 인하 기조를 이어가고 있지만 국내 대출 금리는 여전히 높은 수준입니다. 한국은행도 추가 기준금리 인하 가능성을 열어두고 있으나, 가계부채 부담과 환율 변동성 때문에 그 폭과 속도는 제한적입니다. 특히 은행들이 대출 총량을 엄격히 관리하면서 실제 주택담보대출 금리는 연 5~6%대 에 머무는 경우가 많아 대출을 활용해 적극적으로 집을 사기엔 부담이 큽니다. 금리 인하가 분위기를 다소 회복시키고는 있지만, 실제로 구매력이 눈에 띄게 늘어나기까지는 시간차가 존재합니다.2. 수요와 공급: 현실로 다가온 ‘공급 절벽’ 지금 부동산 시장의 가장 큰 이슈는 단연 공급 부족입니다. 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 1만8천 호로, 지난해에 비해 거의 절반 가까이(약 48~56%) 줄었습니다. 수년간 이어진 고금리와 공사비 인상으로 착공 자체가 줄어든 여파가 본격적으로 나타나고 있는 셈입니다. 수요를 보면, 인구 감소와 고령화에도 서울‧수도권 인기 지역 중심으로 ‘한 채 집중’ 현상이 더욱 두드러지고 있습니다. 공급이 줄고 있지만 수요는 선호 지역에 집중되면서 매매가와 전세가 모두 쉽게 버티는 모습입니다.3. 물가와 공사비: 가격 하락을 막는 강력한 하한선 최근 몇 년간 오른 원자재와 인건비는 이젠 새로운 기준이 돼버렸습니다. 정부가 공사비 인상률을 2% 내외로 억제하려 애쓰지만, 이미 오른 구조 탓에 신규 분양가는 계속 오르고 있습니다. 이런 건축비 상승은 기존 아파트 가격이 크게 떨어지는 것을 막는 심리적 하한선 역할도 하고 있죠. “지금 안 사면 다음 분양은 더 비싸진다”는 인식이 확산되며, 실제 거주 수요자들 사이에서 분양가 추가 상승 전 집을 사려는 움직임도 관찰되고 있습니다.■ 종합 전망 및 전략 2026년 부동산 시장은 전국적으로 동시에 오르는 과거와 달리, 서울·수도권 핵심지는 상승세가 이어지는 반면 지방은 보합 또는 약세를 보이며 차별화가 더욱 심해질 전망입니다. - 실거주자라면 공급 부족이 두드러지는 서울과 수도권의 신축·준신축 아파트 중 급매물을 챙겨보는 것이 유리할 수 있습니다. - 투자자라면 단순한 금리 인하보다는, 앞으로 3~5년간 해당 지역 입주 물량과 인구 유입 전망을 꼼꼼히 따져보는 신중한 전략이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 임대인의 주요 심리1. 물가 상승 및 세금 부담많은 임대인이 갱신 때 5% 증액을 고민하는 데에는 나름의 이유가 있습니다. 일단, 물가와 보유세(종합부동산세, 재산세 등) 부담이 매년 조금씩 오르기 때문에, 기존 보증금을 그대로 유지하면 실질적으로 임대인 입장에서는 수익이 줄어드는 것처럼 느껴질 수 있습니다. 그래서 5% 증액은 이런 부담을 조금이라도 상쇄하려는 최소한의 방법이 됩니다.2. 기회비용'에 대한 방어또 한 가지는 '기회비용'에 대한 생각입니다. 계약갱신 청구권 등으로 인해 기존 세입자에게 시세보다 다소 낮은 금액으로 집을 내주고 있는 경우, 법에서 허용된 상한선까지라도 올려서 시세와 격차를 줄이고 싶은 마음이 생깁니다.3. 심리적 가이드라인현행법상 5%가 상한선으로 정해져 있으니, 임대인 사이에서는 관행적으로 “5%까지는 괜찮다”라고 느끼는 경향도 큽니다.■ 무조건 올리지 않는 경우 (예외 상황)1. 좋은 세입자 유지물론 모든 임대인이 증액을 고집하는 건 아닙니다. 세입자가 집을 잘 관리하고, 월세나 관리비도 문제없이 내고 연락도 잘 된다면, 임대인도 굳이 번거롭게 새 세입자를 구하거나 복비(중개수수료)를 내지 않고 싶은 마음이 있어서, 기존 보증금을 그대로 유지하는 경우도 있습니다.2. 역전세난 상황특히 최근 같이 역전세난이 벌어진 지역이나, 다음에 세입자를 구하기 쉽지 않은 상황이라면 임대인 입장에서도 세입자가 계속 살아주길 바라는 경우가 많아, 오히려 보증금 동결을 먼저 제안하기도 합니다.정리하자면, 전세 보증금 5% 증액은 임대인이 물가와 세금 상승분을 최소한으로 메우고자 하는 심리적인 ‘방어선’ 같은 의미입니다. 다만, 임대인과 세입자 사이에 신뢰가 쌓여 있거나, 주변 시세가 크게 오르지 않은 상황이라면 증액 없이도 계약이 연장되는 경우가 충분히 있습니다. 상황에 따라 서로 충분히 협의할 수 있으니, 일방적으로 결정되는 문제는 아니라는 점을 생각하셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. DSR(총부채원리금상환비율)과 상환 가능 수준 금리가 오르면 대출 한도는 줄고, 이자 부담은 커집니다.- 판단 포인트 : 월 소득 중 원리금 상환액 비중이 30~40%를 넘지는 않는지 반드시 따져보세요.- 금리가 내려갈 가능성이 크다면 '변동금리', 반대로 오름세라면 '고정금리'나 '혼합형(특례보금자리론 등 정책금융)'을 선택해 위험을 분산하는 게 좋습니다.2. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 전세가율은 매수 타이밍을 가늠하는 데 중요한 기준입니다.- 매수에 적합 : 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적으면, 전세 수요가 곧 매수로 전환될 수 있습니다. 이 시기에는 전세가가 집값 하락을 막아주는 지지선 역할도 해줍니다.- 전세 거주에 적합 : 전세가율이 낮다면 가격 거품이 낀 경우가 많으니, 전세를 유지하며 금리와 정부 정책 변화를 좀 더 살펴보는 게 안전합니다.3. 정부의 규제 완화와 공급 대책 금리 못지않게 정책 변화도 꼭 챙겨야 합니다.- 취득세·양도세 감면, 대출 규제(LTV, DSR) 완화, 분양가 상한제 해제 등 정부가 시장을 부양하는 신호가 나올 때는 실수요자 입장에서 진입 시점이 될 수 있습니다.- 특히 신축 아파트 입주 물량이 많은 곳은 전세가가 크게 떨어질 수 있으니, 해당 지역의 앞으로 2~3년 입주 계획도 꼭 확인하세요.■ 정리하자면 지금 내 집 마련이 부담스럽다면 가장 먼저 '현금 흐름'부터 점검하세요.- 자기 자본 비중이 높고, 정부 지원(생애 최초 등) 조건에 해당한다면 급매 중심으로 매수를 고민해 볼 만합니다.- 반대로 대출 부담이 크다면 무리하게 집을 사는 대신 전세로 버티며 자산부터 쌓는 게 현명합니다.