답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2023년과 비교해 2026년 시점의 감정평가액이 반드시 낮아진다고 단정할 수는 없습니다. 1. 감정평가 금액이 변동하는 이유법원 감정은 보통 '재결'이나 '소송' 단계에서 이뤄지는 별도의 평가입니다. 금액이 바뀌는 이유는 주로 다음과 같습니다.* 평가 기준 시점의 차이 협의 단계와 법원 감정은 서로 평가 기준 시점이 다를 수 있습니다(예: 수용재결일). 이 사이 부동산 시세가 하락했다면 감정가도 함께 낮아질 수 있고, 반대로 상승했다면 오히려 유리할 수도 있습니다.* 비교 표준지의 변화 감정평가사는 인근 표준지의 공시지가를 주요 근거로 보상액을 결정합니다. 만약 23년보다 26년에 표준지 공시지가가 내려갔다면, 당연히 보상액도 영향을 받게 됩니다.* 개별 요인 평가 방식의 차이 법원 감정평가사들은 조금 더 보수적이거나, 객관성을 강조하는 경향이 있습니다. 단독주택의 경우 건물의 노후도, 잔존 가치, 토지 이용 상황을 어떻게 보는지에 따라 결과에 차이가 생길 수 있습니다.2. 단독주택 평가 시 꼭 알아둘 점 (23년 vs 26년)단독주택은 아파트와 달리 '토지'와 '건물'을 따로 평가합니다.* 토지 공시지가 변동과 인근 실거래가 추이를 반영합니다. 최근 부동산 경기가 주춤했다면, 지가 상승률도 그만큼 둔화됐을 가능성이 높습니다.* 건물 시간이 지날수록 감가상각, 즉 가치 하락이 발생합니다. 23년에 비해 3년이 더 지났다면, 건물의 물리적 가치는 그만큼 이론적으로 낮아질 수밖에 없습니다.3. "금액이 떨어질 수도 있다"는 말의 진짜 의미주변에서 "금액이 떨어질 수도 있다"는 이야기가 나오는 데는 대체로 두 가지 이유가 있습니다.1. 부동산 하락기 전체 시장이 침체된 상황에서 평가 시점이 미뤄지면 감정가가 떨어질 수 있습니다.2. 비용 부담 감정평가 수수료, 소송 비용 등 여러 추가 비용까지 고려하면, 실제 돌려받는 금액이 생각보다 적을 수 있다는 우려도 섞여 있습니다.■ 현명하게 대응하기 위한 조언현금청산자로서 정당한 보상을 받으려면 단순히 기다리기보다는 몇 가지 준비를 해두시는 게 좋겠습니다.* 개별 요인 적극 소명하기 내 집이 주변보다 나은 점(예: 리모델링 유무, 도로 접근성, 일조권 등)을 정리해 두고, 감정평가사에게 의견서로 제출하면 도움이 됩니다.* 인근 실거래 사례 확인 2023년 이후 내 주변에서 거래된 비슷한 단독주택의 매매 사례를 최대한 많이 모아두세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 법적 근거- 민법 제262조(물건의 공유) - ① 물건이 두 사람 이상 지분으로 소유할 때는 공유로 본다. - ② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다. 2. 등기 실무 지침 (법원행정처 예규)과거에는 등기부에 공유 지분이 기재되지 않는 경우가 종종 있었지만, 최근 등기 실무에서는 지분 기재가 명확히 규정되어 있습니다.- 부동산등기규칙 제43조 제1항 제4호 - 공유 등기의 경우 각자의 지분을 반드시 등기부에 적도록 명시하고 있습니다. - 다만, 1984년처럼 예전 등기에서 지분이 명시되지 않은 사례라면, 법원에서는 앞서 언급한 민법 제262조에 따라 '균등 분할(1/3씩)'로 추정합니다.3. 다르게 주장하려면 매매대금 영수증이나 통장 내역 등처럼 실제 지분이 균등하지 않다는 명확한 증거가 있어야만 이 추정이 깨집니다. 만약 관련 서류가 없다면 사실상 1/3씩 소유로 확정됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 직접 농사를 짓지 않아도 되는 '정당한 사유'란?농지법 제10조에는 농지를 직접 경작하지 않아도 처분 명령을 받지 않는 예외 사유가 정해져 있습니다.- 상속 농지의 소유 허용: 상속으로 농지를 취득한 경우에는 농업인이 아니더라도 1만㎡(약 3,025평)까지는 계속 소유가 가능합니다.- 질병 또는 고령: 직접 농사를 짓다가 3개월 이상 치료가 필요한 부상이나 질병으로 인해 경작이 어려운 경우도 해당됩니다. (단, 이미 도시에서 거주하며 경작 기록이 없다면 이 사유는 적용이 어렵습니다.)- 공공기관 위탁: 가장 실질적이고 많이 활용되는 방법이 바로 이 부분입니다. 한국농어촌공사(농지은행)에 농지를 임대하거나 위탁하면, 그 기간 동안 직접 농사를 짓지 않아도 소유 자체는 문제가 되지 않습니다.2. 농어촌공사 임대수탁, 누구나 신청할 수 있을까요?모든 농지가 무조건 가능한 것은 아닙니다. 하지만 상속받은 농지라면 우선적으로 신청하실 수 있습니다.수탁이 가능한 경우- 상속받은 농지: 면적 제한 없이 수탁이 가능합니다.- 소유 기간 요건: 일반 농지는 3년 이상 보유해야 하지만, 상속 농지는 3년 미만이어도 즉시 위탁이 가능합니다.수탁이 어려운 경우- 주거·상업·공업지역 내 농지: 도시계획상 농업이 아닌 용도로 지정된 땅인 경우- 농지 전용 허가를 이미 받은 경우: 개발 절차가 진행 중이면 제외됩니다.- 소송 중·압류된 농지: 권리관계가 복잡한 경우- 불법 건축 등으로 경작이 불가능한 농지: 원상복구가 필요합니다.3. 임대수탁 절차 안내1. 상담 및 신청: 농지가 있는 지역의 한국농어촌공사 지사에 전화하거나 직접 방문해 신청합니다.2. 현장 조사: 공사 직원이 농지를 방문해 상태와 조건을 확인합니다.3. 위탁 계약 체결: 위탁 계약을 마치면, 농지은행에서 임차인(실제 경작자)을 찾아줍니다.4. 받을 수 있는 혜택 - 처분 의무 면제: 임대수탁 계약 기간 동안은 농지법상 처분 의무가 면제됩니다. 소유권 유지에 문제 없습니다. - 임대료 지급: 농어촌공사가 임차인으로부터 임대료를 받아 소유주에게 전달합니다(일부 수수료 제외). - 세제 혜택: 8년 이상 위탁 경영하면 자경 기간으로 합산돼 나중에 양도소득세 감면을 받을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 월세 경매 상황에서 이사 전 반드시 확인할 점1. 낙찰자와의 관계, 명도 및 이사비 협상- 보증금이 모두 차감됐다면 사실상 우선변제권이나 대항력은 의미가 없습니다. 다만, 건물 낙찰자가 확정된 뒤 퇴거 과정에서 필요하다면 ‘이사비’에 대해 협상할 여지는 있습니다. 실제로 집을 비워줄 때 이사비를 요구하거나 협의할 수 있으니 참고하시면 좋겠습니다.2. 이사 시점과 집 상태 기록- 경매가 늦어지면 실제 매각까지 시간이 걸릴 수 있지만, 곧 이사하실 계획이면 임대인에게 이사 일정을 알리고 집 내부 상태를 사진이나 동영상으로 꼭 남겨두세요. 추후 원상복구 문제로 불필요한 갈등을 방지할 수 있습니다.3. 공과금과 관리비 정산- 이사하는 날까지 사용한 전기, 수도, 가스요금, 그리고 관리비를 꼼꼼히 정산하고 영수증도 챙겨두세요. 경매 중에는 임대인이 관리비를 내지 않는 경우도 많으니, 본인이 사용한 부분만 명확히 입증할 수 있어야 합니다.4. 배당요구 신청서에 관해- 이미 배당요구는 해두셨죠. 혹시라도 보증금이 조금이라도 남아 있다면 경매 끝난 뒤 일부 금액이라도 배당받을 수 있습니다. 하지만 문의하신 대로 보증금이 전부 월세로 차감되어 남은 금액이 없다면, 실제로 배당받을 돈은 없으니 큰 의미는 없지만 형식상 제출하신 것은 문제없습니다.5. 이사 후 전입신고(주민등록) 관련- 돌려받을 보증금이 전혀 없다면 새 거주지로 전입신고를 바로 하셔도 무방합니다. 만약 혹시라도 소액이라도 보증금이 남았다면, 이사 전에 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청해 등기부 등본에 등기된 사실을 확인하고 이사하셔야 대항력이 인정됩니다. (보증금이 진짜 0원이면 이 절차는 건너뛰셔도 됩니다.)■ 한눈에 정리이미 보증금이 모두 소진됐다면, 사용한 공과금만 잘 정산해서 서류와 영수증을 챙기시면 이사에 별다른 문제가 없습니다. 이사 진행 뒤에는 집주인에게 “이사 완료했으니 이후 발생하는 관리비 등은 책임지지 않는다”는 문자를 남겨 기록을 보관해두시길 권합니다.힘드신 일은 뒤로하시고, 앞으로 건승하시길 바랍니다~

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 보증금 반환 지연 및 관리비 책임 관계 가장 중요한 부분은 “계약 종료일 이후의 관리비와 월세를 누가 부담하는가”입니다. - 원칙적으로 임차인(아버님)이 집을 다 비우고 열쇠를 돌려주었다면(명도), 그날 이후로 발생하는 월세와 관리비는 집주인 부담입니다. - 지금 상황을 보면, 11월 말에 짐을 다 빼셨다고 하셨죠. 만약 짐을 완전히 정리하고 비밀번호나 열쇠까지 집주인에게 전달했다면, 그 뒤로는 아버님이 내야 할 관리비가 없습니다. - 다만, 짐 일부가 남았거나 비밀번호 전달 없이 집주인이 현장을 사용할 수 없는 경우에는 관리비 청구 문제가 생길 수 있으니 이 부분만 유의하시면 됩니다. 2. 어떻게 조율하면 좋을까요?① 내용증명 보내기 (가장 효과적인 압박) 말로만 해결하려 하면 일이 늦어질 수 있으니, “언제까지 보증금을 돌려주지 않으면 법적 조치를 취하겠다”는 내용을 내용증명으로 보내시는 게 좋습니다. - 집을 비웠으니 이후 관리비와 전기, 가스 등 요금은 집주인 부담임을 명확히 밝히세요.② 임차권등기명령 신청 ✔️✔️✔️보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사했다면, 꼭 임차권등기명령을 신청하셔야 해요.- 🌈보증금을 안전하게 회수하시려면 집을 점유, 전입신고, 확정일자가 필요한데 이 조건을 하나라도 어기는 경우가 발생하면 반드시 임차권등기명령을 신청해야 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다.- “보증금을 계속 안 주면 임차권등기명령 신청하겠다”고 이야기만 해도 집주인이 태도를 바꿀 수 있으니 참고하세요.③ 미납 관리비 협의 집주인이 보증금에서 미납 관리비를 차감하려 할 수 있습니다. - 협상할 때는 “계약 만료일(12월 5일)까지의 관리비만 우리 쪽에서 정산하고, 그 이후는 집주인이 보증금을 안 돌려줘서 생긴 기간이니 집주인 부담”이라고 주장해 보세요. - 혹시 빨리 정리하고 싶으면 12월분만 반반 부담하는 식의 도의적 합의를 시도해볼 수도 있지만, 법적으로는 아버님이 내야 할 의무가 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 증여세: ‘부동산 무상 사용 이익의 증여’(상증세법 제37조)가족 소유의 부동산을 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 임차해 거주하는 경우, 차액만큼 증여를 받은 것으로 간주될 수 있습니다.- 판단 기준: 실제 보증금과 시세 차액을 합산했을 때, 그 ‘무상 사용 이익’이 5년 동안 1억 원 이상이면 증여세 과세 대상입니다.- 만약 보증금 4천만 원이 시세의 절반 정도라고 하더라도, 해당 빌라의 시가가 약 13억 원 이하라면 5년치 이익이 1억 원을 넘지 않을 가능성이 높아 증여세가 나오지 않을 확률이 큽니다.2. 종합소득세: ‘부당행위계산 부인’(소득세법 제41조)이 부분은 임대인인 오빠에게 관련된 규정입니다. 세무당국에서는 가족 간 거래로 조세를 부당하게 줄였다고 판단하면, 실제 계약 금액이 아닌 시세 기준으로 소득을 다시 계산할 수 있습니다.- 적용 조건: 거래 금액이 시가보다 5% 이상 혹은 3억 원 이상 차이가 날 때 적용됩니다.- 오빠가 임대소득세를 신고할 때, 국세청에서는 실제 받은 4천만 원이 아니라 주변 시세를 기준으로 임대소득을 재산정해 세금을 부과할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.시험에 합격해서 자격증을 받았다고 해서 곧바로 개업할 수 있는 건 아닙니다. 꼭 한 번은 ‘실무교육’을 이수해야 해요.1. 실무교육: 개업 전 반드시 받아야 하는 필수 교육세무사가 일정 기간 수습을 거치는 것처럼, 공인중개사도 개업(등록)이나 소속 공인중개사로 취업하기 전에 실무교육을 먼저 이수해야 합니다. * 교육 시간: 보통 총 28~32시간, 대체로 4일 정도 걸립니다. * 교육 내용: 부동산 중개에 필요한 법령, 실무, 직업 윤리 등 다양한 내용을 다룹니다. * 이수 유효 기간: 개업 등록 신청일 기준 1년 이내에 받은 실무교육만 인정됩니다.2. 개업(등록) 절차실무교육을 마치면 다음 순서대로 준비하시면 됩니다. * 사무소 마련: 중개업을 운영할 사무실을 준비하고 계약하세요. * 개설 등록 신청: 사무실 주소지 관할 시·군·구청에 개업 등록을 신청합니다. 이때 자격증 사본, 실무교육 수료증, 사무실 임대차 계약 등 관련 서류를 제출해야 해요. * 보증보험 가입: 만약의 사고에 대비해 공인중개사협회 공제나 보증보험에도 가입해야 합니다. * 등록증 교부 및 사업자 등록: 관할 기관에서 등록증을 교부받은 뒤, 세무서에서 사업자 등록을 마치면 개업 준비가 모두 완료됩니다.3. 세무사(수습)와의 차이점은?세무사는 보통 약 6개월간 수습 기간을 거쳐야 비로소 정식으로 등록하고 개업할 수 있습니다. 반면, 공인중개사는 수습 기간이 따로 없고 4일 내외의 실무교육만 마치면 바로 현업에 나설 수 있어, 진입 절차가 훨씬 간단하다고 볼 수 있어요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 확정일자 부여 시점 2026년 2월 19일(목)에 확정일자가 부여됩니다. · 근거: 2026년 설 연휴는 2월 14일(토)부터 2월 18일(수)까지 5일간입니다. 온라인 신청(인터넷 등기소 등)은 연휴 중에도 가능하지만, 실제 처리 업무는 담당 공무원이 복귀하는 첫 영업일인 2월 19일(목)에 진행됩니다. · 원칙: 확정일자의 효력은 공무원이 신청 서류를 확인하고 승인(수리)한 날짜부터 발생합니다. 따라서 2월 19일(목)에 확정일자가 부여된다고 보시면 됩니다.2. 연휴 기간 대출 위험 및 방어 작성하신 특약이 최선의 대처이며, 연휴 기간보다는 연휴 직후가 더 중요합니다. · 위험요소: 설 연휴 동안에는 은행 등 금융기관도 휴무이기 때문에 집주인이 그 사이에 새로 담보대출을 실행하는 것은 거의 어렵습니다. · 주의해야 할 시점: 진짜 위험은 연휴가 끝난 2월 19일(목) 오전입니다. 이때 확정일자가 승인되기 직전에 대출 신청이 들어올 수 있습니다. · 최신 제도 활용: 최근에는 전세계약 당일 ✔️‘주택임대차계약 신고’를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 따라서 2월 14일(토)에 계약을 체결한 직후 모바일로 곧바로 신고를 마치면 가장 안전합니다.3. 해외 출장 중 챙겨야 할 점 2월 19일(목)~20일(금) 사이에 확정일자 처리 결과를 꼭 확인하셔야 합니다. · 온라인 신고필증 확인: 2월 21일(토) 출국 전, 19~20일 이틀 동안 [부동산거래관리시스템]에 접속해서 신고가 정상적으로 ‘수리 완료’ 되었는지 확인하고, 신고필증을 저장(사진 또는 캡처)해 두세요. · 등기부등본 재확인: 귀국한 뒤(3월 중순) 또는 잔금 치르기 전(4월 말)에 다시 한 번 등기부등본을 발급받아, 2월 19일 이후에 새롭게 추가된 권리가 없는지 확인하는 것이 좋습니다. · 출장 중 유의사항: 대출이 필요하다면 출국 전 미리 은행 상담을 마치고, '확정일자 받은 계약서(신고필증)'를 제출해 두는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 반드시 확인해야 할 위험 요소- 결로와 곰팡이: 구조가 같아도 위치에 따라(특히 외벽 쪽 방이나 환기가 잘 안 되는 곳) 곰팡이가 심한 방이 있을 수 있습니다.- 수압과 배수: 싱크대나 화장실 물이 잘 내려가는지, 수압이 약하지 않은지는 집마다 다를 수 있어요.- 악취와 해충: 바퀴벌레 같은 해충 문제도 하수구나 벽틈 등이 어떤지에 따라 특정 방에서 심하게 나타날 수 있습니다.- 옵션 상태: 에어컨, 세탁기, 냉장고처럼 꼭 필요한 기본 옵션이 노후되었거나 고장난 곳도 있으니 이런 점도 꼼꼼히 체크해야 해요.2. 현실적인 대처 방법정말 이 오피스텔 말고는 대안이 없다고 해도, 최소한의 안전장치는 마련해야 합니다.- 특약 사항 추가(가장 중요): 계약서에 반드시 아래와 같은 내용을 넣으세요. > "입주 후에 누수, 곰팡이, 벽지 훼손이나 가전 고장 등 중대한 하자가 발견되면, 임대인이 즉시 수리나 교체를 해준다. 만약 수리가 불가능할 정도로 심각한 경우에는 계약을 해지할 수 있다."- 중개인에게 재차 부탁하기: 집주인 설득이 어렵다면, 부동산 중개인에게 “음료수라도 사서 갈 테니 5분만 방을 보여달라”고 해보세요. 현재 세입자가 정말 안 된다면, 퇴거하자마자라도 바로 볼 수 있게 약속을 잡으세요.- 동일 라인/층의 빈방 확인: 들어갈 방을 아예 못 본다면, 같은 방향의 바로 윗집이나 아랫집, 혹은 같은 라인의 빈방이라도 잠깐 보여달라고 하면 대략적인 채광이나 소음은 확인할 수 있습니다.■ 정리 및 조언- 직접 방을 보고 계약하는 게 원칙이에요. 못 보여주겠다는 건 그만큼 뭔가 숨기고 싶다는 의미일 수 있어요.- 아무 조건 없이 계약하면, 나중에 혹시라도 문제가 생겼을 때 “구조가 같다고 했지, 상태까지 완벽하다고 한 건 아니다”는 식으로 나오기 쉽습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세무적 관점 (증여세 문제)현재 혼인 신고 전이므로 법적으로는 '타인' 관계입니다. 타인 간 증여 시 무상 증여 한도는 1,000만 원뿐입니다. * 차용증 작성: 1억 원을 빌려주는 형식으로 차용증(금전소비대차계약서)을 작성하는 것은 좋은 방법입니다. * 주의사항: 단순히 종이만 써두는 것이 아니라, 실제로 이자를 지급한 통장 기록이 있어야 세무조사 시 '허위 차용증'으로 의심받지 않습니다. (현재 법정 적정 이자율은 연 4.6%이나, 1억 원의 경우 무상 대여 시 이자 이익이 1,000만 원 미만이라 무이자로 설정하기도 합니다. 다만 안전하게 소액이라도 이자를 주고받는 것을 권장합니다.)2. 보금자리론 대출 규제 관련 * 자금출처 확인: 보금자리론 실행 시 한국주택금융공사나 은행에서 자금출처를 꼼꼼히 봅니다. 예비 신부님의 소득 대비 잔금이 부족한데 1억 원이 입금된다면 출처 증빙을 요구할 수 있습니다. * 차용금의 성격: 대출 기관에서는 차용금을 '부채'로 간주할 수 있습니다.