경제
가로주택 일반감정평가사 /법원감정평가
가로주택에 들어가 현금청산자로 들어와있습니다
금액이 너무 낮게 측정되서 동의를 안하니 법원에서 직접 감정평가사를 불러서
금액을 측정한다고 하는대 금액이 떨어질수도 있다는 얘기를 들어서
23년 평가금액과 지금 현재 26년 평가금액이 많이 떨어질수있을까요 단독주택입니다
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
시장이 침체됐어도 단독주택 감정의 기준인 공시지가는 23년보다 높을 확률이 큽니다. 토지 가치 위주라 아파트만큼 쉽게 떨어지지 않습니다. 조합의 일반감정은 보수적이지만 법원 감정은 독립적이 통상 기존보다 5~10% 높게 나오는 경우가 많으며 하락은 드문 사례입니다. 감정사가 현장을 올 때 도로 인접성, 내부 수리 내역등 내집의 강점을 강조한 서면 의견서를 제출하세요 가만히 있으면 안 올려줍니다. 정리하자면 법원 감정이 일반감정보다 낮게 나올 확률은 작습니다. 동의를 하지 않을거면 적극적으로 증액 의견을 내시는 것도 추천드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일반적으로 사업시행자가 선정한 감정평가사가 사업 시행 전 기준일 시점으로 평가합니다
이때 나오는 금액을 보고 청산자 동의하거나 미동의 시, 법원이 지정한 감정평가사가 재평가하게 됩니다
법원 감정평가사는 독립적이고 중립적인 감정을 위해 선정됩니다
일반적으로 금액이 기존보다 조금 오르거나 내릴 수 있지만, 극단적으로 차이 나지는 않는다고 합니다
다만 평가 기준일과 적용 감정평가 방식, 단독주택 특성(대지, 구조, 노후 정도 등)에 따라 달라질 수 있습니다
2023년 평가금액 기준이라면, 2026년 시세가 아니라 2023년 시세로 다시 평가됩니다
준비 자료를 꼼꼼히 제출하면 기존 금액을 방어할수 있다고 하니 준비를 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
금액이 하락할 위험은 존재하지만 단독주택은 토지 가치 덕분에 하락 폭이 제한적인 경우가 많습니다. 2023년 대비 주변 실거래가나 공시지가가 낮아졌다면 평가액이 일부 조정될 수 있습니다. 법원 감정은 조합의 입김이 배제되므로 이전 평가에서 누락된 가치를 적극 주장해 증액을 노릴 수 있습니다. 또한 금액 자체의 변동도 중요하지만 청산 절차가 늦어진 만큼 받을 수 있는 지연 이자가 하락분을 매우거나 수익을 높여줄 수도 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
가로주택 정비사업 진행 과정에서 현금청산 문제로 신경이 많이 쓰이시겠네요.
우선 감정평가 금액이 떨어질 가능성에 대해서 문의 주셨는데요. 가능성이 없는 것은 아닙니다.
하지만, 단독주택의 특성상 확률은 낮습니다.
먼저 법원 감정인은 2023년의 평가액을 기준으로 하는 것이 아니라 법이 정한 '산정 기준일'당시 시세를 평가합니다. 만약 그 사이에 주변의 지가가 하락했거나 부동산 경기가 극도로 침체 되었다면 떨어질 수는 있습니다. 다만, 그럴 확률은 낮은 편입니다.
건물의 감가상각을 생각해 보아야 합니다. 그러나 기본적으로 단독주택의 핵심가치는 토지로 보기 때문에 건물이 2-3년 정도 더 낡았다고 해도 큰 변화는 없을 것으로 보입니다.
비교표준지 변동되는 경우가 있습니다. 감정평가는 주변의 표준공시지가를 기준으로 삼습니다 .2023년 대비 2026년의공시지가가 하락한 경우에는 평가액이 줄어들 수 있습니다.
이런 내용을 참고하시어 보시면 되겠지만, 결론적으로는 큰 변동은 없을 것으로 예상되니 참조하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
가로주택정비사업 현금청산 대상 단독주택의 경우 법원 감정평가는 23년 평가보다 낮아질 가능성이 크다 생각합니다.
법원 감정평가는 개인 감정평가보다 법원감정평가가 엄격한 법적 기준이 적용되며 개발 이익 배제, 순수 토지, 건물 시세만 평가 받기 때문입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
2023년과 비교해 2026년 시점의 감정평가액이 반드시 낮아진다고 단정할 수는 없습니다.
1. 감정평가 금액이 변동하는 이유
법원 감정은 보통 '재결'이나 '소송' 단계에서 이뤄지는 별도의 평가입니다. 금액이 바뀌는 이유는 주로 다음과 같습니다.
* 평가 기준 시점의 차이
협의 단계와 법원 감정은 서로 평가 기준 시점이 다를 수 있습니다(예: 수용재결일). 이 사이 부동산 시세가 하락했다면 감정가도 함께 낮아질 수 있고, 반대로 상승했다면 오히려 유리할 수도 있습니다.
* 비교 표준지의 변화
감정평가사는 인근 표준지의 공시지가를 주요 근거로 보상액을 결정합니다. 만약 23년보다 26년에 표준지 공시지가가 내려갔다면, 당연히 보상액도 영향을 받게 됩니다.
* 개별 요인 평가 방식의 차이
법원 감정평가사들은 조금 더 보수적이거나, 객관성을 강조하는 경향이 있습니다. 단독주택의 경우 건물의 노후도, 잔존 가치, 토지 이용 상황을 어떻게 보는지에 따라 결과에 차이가 생길 수 있습니다.
2. 단독주택 평가 시 꼭 알아둘 점 (23년 vs 26년)
단독주택은 아파트와 달리 '토지'와 '건물'을 따로 평가합니다.
* 토지
공시지가 변동과 인근 실거래가 추이를 반영합니다. 최근 부동산 경기가 주춤했다면, 지가 상승률도 그만큼 둔화됐을 가능성이 높습니다.
* 건물
시간이 지날수록 감가상각, 즉 가치 하락이 발생합니다. 23년에 비해 3년이 더 지났다면, 건물의 물리적 가치는 그만큼 이론적으로 낮아질 수밖에 없습니다.
3. "금액이 떨어질 수도 있다"는 말의 진짜 의미
주변에서 "금액이 떨어질 수도 있다"는 이야기가 나오는 데는 대체로 두 가지 이유가 있습니다.
1. 부동산 하락기
전체 시장이 침체된 상황에서 평가 시점이 미뤄지면 감정가가 떨어질 수 있습니다.
2. 비용 부담
감정평가 수수료, 소송 비용 등 여러 추가 비용까지 고려하면, 실제 돌려받는 금액이 생각보다 적을 수 있다는 우려도 섞여 있습니다.
■ 현명하게 대응하기 위한 조언
현금청산자로서 정당한 보상을 받으려면 단순히 기다리기보다는 몇 가지 준비를 해두시는 게 좋겠습니다.
* 개별 요인 적극 소명하기
내 집이 주변보다 나은 점(예: 리모델링 유무, 도로 접근성, 일조권 등)을 정리해 두고, 감정평가사에게 의견서로 제출하면 도움이 됩니다.
* 인근 실거래 사례 확인
2023년 이후 내 주변에서 거래된 비슷한 단독주택의 매매 사례를 최대한 많이 모아두세요.