답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.이 단지는 일반적인 주상복합 아파트가 아니라, 생활형숙박시설(생숙)과 오피스텔이 함께 있는 복합단지입니다. 단지 전체가 생숙으로만 이루어진 것은 아니고, 동별로 용도가 다릅니다.- 301동, 302동: 이 두 동은 생활형숙박시설로, 주로 92㎡ 타입으로 구성돼 있습니다.- 303동: 여기는 오피스텔로, 84㎡ 타입입니다.- 추가 안내: 현재 301동과 302동의 생활형숙박시설은 오피스텔로 용도 변경을 추진 중인 것으로 확인됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계좌 명의 확인이 핵심가장 중요한 것은 '사업자 통장의 명의'입니다. 해당 통장이 법인 명의가 아닌 '개인사업자(판매자 본인 성함)' 통장이라면, 결국 판매자 본인의 계좌로 간주됩니다. * 예: 홍길동(길동상사) → 본인 계좌로 인정되어 안전함.2. 구매자가 불안해하는 이유와 해결책구매자가 사업자 통장을 꺼려하는 이유는 '혹시라도 사업용 자금과 섞여 나중에 세무적인 문제가 생기거나, 소유주 본인이 아닌 곳에 입금했다는 오해를 받을까 봐'입니다. 이를 해결하기 위해 다음을 준비하세요. * 계좌 확인서: 해당 사업자 통장의 예금주가 판매자 본인임을 증명하는 서류(통장 사본 등). * 특약 사항 기재: 매매 계약서 특약란에 "매매 대금은 판매자 본인의 사업자 통장(OO은행, 계좌번호, 예금주)으로 입금하기로 상호 합의함"이라는 문구를 넣으면 구매자의 불안감을 해소할 수 있습니다.3. 외국인 판매자 주의사항외국인의 경우, 부동산 매도 시 '인감증명서(또는 본국 공증 서류)'와 '양도소득세 신고' 절차가 중요합니다. 통장 한도 제한 때문에 사업자 통장을 쓰시는 것은 실무에서 종종 있는 일이지만, 입금된 돈을 다시 인출하거나 송금할 때 은행에서 매매계약서를 요구할 수 있으니 계약서 원본을 잘 챙겨두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임차인 신청 조건(2026년 기준)- 소득 요건: 무주택 세대주 중 총급여 8,000만 원 이하(종합소득 7,000만 원 이하)일 때 신청할 수 있습니다.- 주택 요건: 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하) 또는 기준시가 4억 원 이하 주택(오피스텔, 고시원도 포함)이 대상입니다.- 필수 요건: 전입신고가 되어 있어야 하고, 임대차계약서의 주소와 주민등록등본 주소가 같아야 합니다.2. 환급 혜택과 한도- 공제율: 총급여 5,500만 원 이하이면 월세의 17%, 5,500만 원을 넘으면 15%를 세금에서 돌려줍니다.- 한도: 1년에 납부한 월세 중 최대 1,000만 원까지 인정되고, 최대 170만 원까지 환급받을 수 있습니다.3. 임대인 관련 사항과 법적 근거- 임대인 동의: 임차인의 고유 권리이기 때문에 집주인 동의가 없어도 신청 가능합니다.- 법적 근거: 조세특례제한법 제95조의 2에 근거한 제도입니다.- 집주인 영향: 임대소득을 성실히 신고한 집주인에게는 별다른 영향이 없고, 신고하지 않은 경우 소득이 드러날 수 있습니다. 하지만 이 때문에 세액공제를 포기하실 필요는 없습니다.- 사후 신청: 혹시 집주인과 마찰이 걱정된다면 이사 후 5년 안에 '경정청구'로 소급 신청도 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매도(다시 파는 경우)가장 정리하기 쉬운 방법이긴 하지만, 신축 빌라 특성상 금전적으로 손해가 가장 클 수 있습니다. * 감가상각: 신축 빌라는 ‘첫 입주’에 프리미엄이 붙기 때문에, 구매 후 얼마 지나지 않아 판매할 경우 분양가보다 더 낮은 가격에 내놓아야 실제 거래가 이뤄지는 경우가 많아요. * 세금 문제: 보유 기간이 1년이 안 되면 양도소득세율이 굉장히 높아집니다(현재 약 70%). 분양가보다 낮게 팔아서 이익이 없다면 세금 부담은 줄어드나, 중개 수수료나 취득세 등 추가 비용이 발생합니다. * 대출 상환: 주택을 매도하면 곧바로 대출금을 상환해야 하고, 3년 이내 상환하는 경우엔 중도상환수수료가 붙을 수 있어요.2. 전세 또는 월세(임대 놓는 경우)지방으로 이주하면서도 집을 소유한 채 수익을 내거나, 보증금으로 대출을 상환하는 방법입니다. * 전세: 전세 보증금을 받아 대출금을 갚는 방안이에요. 다만, 최근 빌라 전세 사기 이슈 때문에 전세가율이 낮아져 매매가(2억 후반) 만큼은 받기 어려울 수도 있습니다. 이럴 땐 부족한 금액(역전세)에 대한 부담이 본인에게 돌아가요. * 월세: 대출을 유지하면서 월세 수입으로 이자를 내는 방식입니다. 하지만 지방에서 생활하시면서 안산 집의 관리(수리 등)까지 챙겨야 하는 번거로움이 따라옵니다.3. 현실적인 행동 가이드서둘러 결정하기보다는 아래 단계를 차근차근 확인해 보세요. * 시세 파악: 인근 부동산 여러 곳(3~4군데)에 직접 전화해서 “이 정도 가격에 매매나 전세가 가능할까요?”라고 여쭤보세요. 신축 빌라는 시세 정보가 부족하니 현장 분위기를 직접 듣는 게 중요합니다. * 대출 확인: 거래 은행에 직접 문의해 “실거주 의무”가 있는지, 중도상환수수료는 얼마인지 여쭤보세요. (특히 디딤돌이나 보금자리론처럼 정책금융의 경우 실거주 조건이 있을 수 있어요.) * 손실 계산: (취등록세 + 중도상환수수료 + 중개 수수료 + 매매 손실) 등을 계산해 현실적으로 감당할 수 있는 수준인지 남편분과 꼼꼼히 상의해 보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 법적 쟁점- 인상률 5% 제한(전월세상한제) 적용 여부 전월세상한제(5% 인상 한도)는 계약갱신청구권을 행사할 때에만 적용됩니다. 질문자님은 2022년에 이미 이 권리를 사용하셨기 때문에, 2026년 계약 갱신은 임대인과 새로 조건을 정하는 합의 갱신(신규 계약)'에 해당합니다. 따라서 임대인이 시세에 맞춰 5%를 넘는 금액 인상을 요구하더라도, 불법은 아닙니다.- 묵시적 갱신(자동 연장)의 가능성 만기(5월) 2개월 전인 3월까지 임대인 쪽에서 임대료 인상이나 계약 해지에 대한 연락이 없다면, 기존 조건(월 120만 원) 그대로 2년 자동 연장이 이뤄집니다. 이때는 임대료가 오르지 않고, 5% 인상 자체도 없습니다. 이런 상황에서는 먼저 연락하지 않고 기다리는 편이 가장 유리합니다.2. '10년 거주 구두 약속'의 효력- 법적 효력 임대인이 "10년 채워서 살라"고 말했다 해도, 이것이 임대료를 올리지 않겠다는 약속으로 해석되기는 어렵습니다. - 입증 문제 구두 약속은 상대방이 이를 부인할 경우 법적으로 강제하기 힘듭니다. 하지만 이 약속이 임대인 변경 과정에서 이루어진 것이라면, 협상할 때 ‘전 임대인을 믿고 계속 살기로 했던 점’을 어필하는 것도 도움이 될 수 있습니다. 이 부분은 협상에서 감정적으로 활용할 수 있는 카드입니다.3. 현실적인 조언 제안 2026년에 재계약할 때는 더 이상 법적으로 '5% 상한선'의 보호를 기대하기 어렵습니다. 이미 2022년에 계약갱신청구권을 한 번 사용하셨기 때문입니다. 3월까지 임대인 측에서 연락이 없다면, 묵시적 갱신이 성립되어 임대료를 올리지 않고 그대로 2년 더 사실 수 있습니다. 먼저 연락해서 인상 기회를 제공할 필요는 없습니다. 임대인이 연락해와 인상을 요구할 경우, 시세가 예를 들어 220만 원이라 해도 한 번에 100만 원이나 올리는 것은 큰 부담이 됩니다. 이전 임대인의 구두 약속, "10년 살라고 하셨던 말씀을 믿고 들어왔다"는 점, 그리고 계속 거주 의사가 있다는 점을 강조하시면서 시세보다는 낮춘 금액을 협상해 보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. SH에서 안내해 준 일정은 보통의 행정 절차에 부합하는 경우입니다. 그 이유를 아래와 같이 설명드릴 수 있습니다.1. 잔금 납부와 수정계약 순서- 잔금을 낸다는 건 대출 실행 이후 마지막 금액을 납부하고, 입주 권리가 확정되는 단계입니다.- 반면에 전환보증금과 관련한 수정계약은 보통 실제로 입주해서 전입신고를 마친 이후에야 시스템에 반영되는 경우가 일반적입니다.2. 왜 한 달 뒤(3월 26일)에 작성한다고 할까요?- SH 같은 공공기관은 입주 지정 기간이 끝난 뒤, 연기 신청자에 대해 최종 입주 확정이나 전산상 업데이트를 별도의 기간에 일괄적으로 처리합니다.- 질문자님처럼 입주를 연기한 경우, 시스템상 공식 입주일을 연기된 날짜나 특정 정산 시점으로 잡는 게 일반적입니다.- 또한 전환보증금 접수 역시 월별로 따로 일정을 정하거나, 입주 후 며칠이 지난 뒤에 수정계약이 가능하도록 규정된 사례가 많습니다.3. 은행 제출 서류가 급하다면?- 대출 연장, 실행 등으로 인해 은행에 빨리 서류를 내야 한다면 아래 방법도 시도해 볼 만합니다. * 관리센터에 ‘입주예정확인서’ 요청: 전환보증금 수정계약서가 늦더라도, 잔금 완납이나 입주 예정 사실을 증명하는 서류가 은행에서 대체 서류로 인정되는지 문의해보세요. * 전환보증금 담당자에게 직접 문의: “은행에서 대출 조건상 언제까지 계약서 제출이 꼭 필요하다”는 상황을 설명하시고, 혹시 일찍 작성하거나 ‘전환보증금 납부 확인서’ 등으로 임시 대체가 가능한지 여쭤보셔도 좋겠습니다.정리하자면,잔금을 낸 즉시 수정계약서가 바로 발급되는 건 아니고, 행정상 입주 확인 등 절차가 선행돼야 해서 시차가 생기는 경우가 많습니다. 담당자에게 은행 서류 제출 기한을 꼭 말씀드리고, 가능한 빨리 일정을 조정할 수 있는지도 다시 한번 확인해보시길 권해드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 법적 근거: 상속세 및 증여세법 제45조 - 재산 취득자의 자금이 부족하거나 소득·연령 등을 고려했을 때 자력 취득이 어렵다고 판단되면, 부족한 금액을 증여로 간주합니다. - 공동명의로 부동산을 취득하면서 실제 투입한 금액과 등기부상의 지분 비율이 다르면, 차액을 증여로 보고 증여세를 부과하게 됩니다. - 예를 들어 5억짜리 아파트를 4:6 비율로 등기한다면, 아버지는 2억, 본인은 3억의 자금만 제대로 소명하면 증여세 리스크가 없습니다. 반대로 5:5로 지분을 나누면, 실제 자금 분담과 다르기 때문에 5천만 원 상당을 증여 받은 것으로 간주되어 세무 조사 가능성이 높아집니다.2. 대출금 상환과 증여 추정 (같은 법 45조 2항) - 대출 3억을 본인이 직접 상환한다면, 이는 본인 재산 형성으로 인정받을 수 있습니다. - 다만 국세청은 실제 상환자가 누구인지 소득과 계좌 내역을 꼼꼼히 확인합니다. 본인이 직접 이자와 원금을 상환한 내역을 반드시 남기고, 만약 아버지가 이 돈을 대신 갚게 되면 그만큼은 증여세 과세 대상이 됩니다.3. 증여세 리스크를 예방하는 팁 - 자금 출처 소명을 위해 아버지의 2억 원은 통장 거래 내역 등 증빙을, 본인은 대출실행 서류와 상환 내역을 미리 챙겨 두는 게 좋습니다. - 참고로 부모로부터 자녀에게 증여할 때는 10년간 5천만 원까지 비과세이므로, 혹시 지분을 조금씩 조정하더라도 이 범위 내라면 증여세가 부과되지 않습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중개인의 ‘물건 확보’공인중개사에게 가장 중요한 건 결국 ‘좋은 매물’입니다. 임대인 입장에서는 자신의 부동산을 한 군데(전속) 혹은 우선적으로 맡길 수 있는데, 이때 중개인은 임대인과의 관계를 잘 유지해야 합니다. 그래서 ‘회장님’ 등의 호칭을 쓰며 필요 이상으로 공손하게 대하는 경우가 많고, 이는 매물을 계속 공급받으려는, 말 그대로 영업 전략이라고 할 수 있습니다.2. 임대인 중심의 중개 위험이런 분위기에서는 중개인이 임대인과 한 편에 선 것처럼 느껴질 수 있습니다.- 편파적 중개: 계약 조건을 조율할 때 임차인보다는 임대인 쪽 입장을 더 많이 반영하는 경우가 생길 수 있죠.- 특약 사항: 임대인에게만 유리한 조건이 계약서에 들어가는지도 꼼꼼히 확인해야 합니다.3. 임차인에게 예의를 강요하는 문제임대인 앞에서 임차인에게 인사를 따로 요구하는 등 예의를 유난히 강조한다면, 그 역시 임대인 비위 맞추기의 일환일 수 있습니다. 이런 모습은 중개인이 임차인을 동등한 계약 주체로 보지 않고, 임대인의 눈치를 살피는 대상으로 여길 위험이 있습니다.마무리 및 제안‘임대인에게 지나치게 비위를 맞추는 중개업소는 가급적 피하는 것이 좋습니다.’

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.제가 경희대학교 졸업생이라 회기역, 외대역 1호선 지상철 소음에 대해 누구보다 잘 알고 있는데요, 소음이 심한 편입니다. 대학 다니는 동안 근처에서 생활해보니, 이 소음이 어느정도 시끄럽습니다. 창문을 열기가 쉽지 않을 정도고, 진동까지 느껴질 때도 있습니다. 흔히들 고층이면 괜찮을 거라고 생각하시 실제로 소리가 위로도 퍼져서 고층이라고 특별히 조용하지 않을거라 예상됩니다.전 세입자가 집값을 낮추면서까지 빨리 나가려고 하는 건, 소음 문제가 가장 큰 이유일 가능성이 높다고 생각합니다. 웬만큼 소음에 둔감하지 않은 이상, 한번 더 신중하게 고민해보시길 정말 권해드리고 싶어요.