답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문하신 빌라의 경우, 임대사업자로 등록하면 주택 수에서 제외될 가능성이 큽니다. 하지만 임대사업자 등록 없이 직접 거주하거나 단순히 소유만 하실 예정이라면, 이 빌라도 다주택자 주택 수에 포함되니 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 5월 9일, 무엇이 바뀌나요?현재 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 조치는 2025년 5월 9일까지 적용될 예정입니다. 물론 향후 정부 정책에 따라 연장될 가능성도 남아 있습니다.- 5월 9일 이전에 집을 팔면: 기본 세율(6~45%)만 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.- 유예가 끝난 뒤에 매도하면: 중과세율(기본 세율에 20~30%p 추가)이 적용돼 세금 부담이 확 늘어날 수 있습니다.2. 재산세가 ‘폭탄’처럼 오를 수 있나요?서울에 2주택을 가진, 공시가격 합계가 5억 원대인 분이라면, 재산세가 갑자기 몇 배로 뛰는 일은 거의 없습니다.- 재산세는 주택 수보다도 보유 부동산의 공시가격에 따라 결정됩니다. 공시가격이 크게 뛰지 않는 한 85만 원 내던 재산세가 한 번에 200만 원으로 오르기는 힘듭니다.- 종합부동산세(종부세)의 경우도, 현재 2주택자는 종부세 기본 공제가 9억 원까지 적용되고, 세율 역시 일반 세율이 적용됩니다. 공시가격 합계가 5억 원대라면 종부세를 낼 가능성도 거의 없습니다.■ 정리 및 조언- 보유세(재산세) 부담 때문에 급히 집을 팔 필요는 없어 보입니다. 공시가격 5억 원대라면 세금 부담이 크게 늘 구간은 아닙니다.- 집값 추가 상승을 기대하신다면 좀 더 보유하는 것도 방법입니다. 하지만 ‘양도세 절세’가 목적이라면 유예 기간 내에 매도하는 것이 확실히 유리하겠죠.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 나중에 동의해도 되나요?네, 가능합니다. 사업시행계획 인가 전까지는 언제든 동의서를 추가로 제출해 조합원이 되실 수 있습니다. 초기에 75% 동의율에 포함되지 않았더라도, 사업이 구체적으로 확정되고 분담금 내역을 확인하신 후 마음이 바뀌면 그때 참여하셔도 무방합니다.2. 끝까지 동의하지 않으면 어떻게 되나요?최종적으로 동의하지 않으시면 해당 주택은 '현금청산' 대상이 됩니다. 입주권을 받는 대신, 지금 소유하신 부동산의 가치를 감정평가 받아 현금으로 보상받고 이주하셔야 해요.3. 주의하실 점- 분양신청 기간: 사업이 본격적으로 추진되면 '조합원 분양신청' 기간이 정해집니다. 이 기간 내에 신청하지 않으시면, 동의 여부와 관계없이 현금청산 대상이 될 수 있으니 안내문이 오면 꼭 일정을 확인해 주세요.- 프리미엄 차이: 대체로 현금청산 금액보다는 조합원 자격으로 받는 입주권 가치가 더 높은 경우가 많아요. 분담금이 걱정된다면, 나중에 공개될 '추정 분담금'을 꼼꼼하게 따져보시고 결정하시는 것이 좋습니다.정리하자면,지금 당장 동의서를 내지 않아도 곧바로 불이익이 있는 건 아닙니다. 사업 진행 상황과 분담금 규모가 확정될 때까지 지켜보셨다가, 본인에게 가장 유리한 시점에 결정하셔도 괜찮습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매도인의 하자담보책임 (민법 제580조)매매된 부동산에 하자가 있는데, 매수인이 이를 전혀 몰랐고 과실도 없는 경우라면 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 특히 누수와 같은 문제는 중대한 하자에 해당하므로, 계약 당시 이미 존재했던 하자가 잔금 지급 후에 발견될 경우 매도인이 책임지는 사례가 많습니다.2. '고지'의 구체성 문제매도인이 누수 사실을 명확하게 인정했다거나, 누수로 인한 책임을 지지 않는다고 계약서에 특약을 넣었다면 경우에 따라 책임이 면제될 수도 있습니다. 하지만 "누수인지 확실하지 않으니 나중에 체크해보라"는 식의 애매한 표현만으로는 법적으로 충분한 고지로 받아들여지지 않습니다. 오히려 하자가 있을 수 있음을 알면서도 구체적으로 밝히지 않은 것으로 해석될 수 있습니다.3. 앞으로의 대응 방법- 누수 탐지 및 증거 확보: 곧 실시할 누수 탐지 결과가 '오래전부터 있었던 하자'라는 것이 확인된다면, 이는 계약 당시 이미 존재했던 문제로 볼 수 있습니다. 탐지 결과서, 사진 등 관련 증거를 꼼꼼히 모아두세요.- 제척 기간: 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다는 점도 꼭 기억해 두시고요.- 협의 및 법적 절차: 탐지 결과를 근거로 매도인에게 수리비용을 요구할 수 있고, 합의가 어려울 경우 손해배상 청구 소송 등 법적 대응도 검토할 수 있습니다.잔금을 치렀더라도, 계약 체결 시 이미 있었던 중대한 하자라면 매도인에게 수리 또는 배상 책임이 생기는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일반적으로 ‘다주택자’란 한 세대가 주택을 2채 이상 보유한 경우를 말합니다. 하지만 적용되는 세금의 종류에 따라 기준이 조금씩 다를 수 있습니다. 질문하신 부분을 중심으로 차근차근 설명드릴게요.1. 명의 기준: 개인일까, 부부 합산일까?- 기본적으로 우리나라 주택 관련 세법에서는 집을 몇 채 소유했는지 따질 때 ‘개인’이 아니라 ‘세대’ 기준으로 봅니다. 예를 들어, 남편 명의로 1채, 아내 명의로 1채를 보유하고 있다면, 두 집은 세대 기준으로 합쳐져서 ‘1세대 2주택’이 되고, 다주택자로 분류됩니다.- 다만, 종합부동산세처럼 인별로 과세하는 세금도 있지만, 이 역시 다주택자 판단 기준에는 세대별 주택 수를 중요한 요소로 삼습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 상속인의 임대인 지위 승계피상속인이 사망하면 상속인은 그 권리와 의무를 모두 물려받습니다. 별도의 계약서를 새로 쓰지 않아도 기존 임대차 계약은 그대로 유지됩니다.* 민법 제1005조 (상속과 권리·의무의 포괄 승계)> "상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다."* 주택임대차보호법 제3조 제4항 (대항력 등)> "임차주택의 양수인(임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."- 해설: 여기서 '양수인'에는 상속인도 포함됩니다. 즉, 예를 들어 아들이 집을 상속받았다면, 그 순간 자동으로 임대인이 됩니다.2. 임대차 기간 보장상속인이 바뀌었다고 해서 임차인에게 즉시 퇴거를 요구하거나 임대차 조건을 일방적으로 바꿀 수 없습니다.* 주택임대차보호법 제4조 제1항 (임대차기간 등)> "임대차 기간을 따로 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 계약은 2년으로 본다. 다만, 임차인이 2년 미만 기간도 유효하다고 주장하면 그 기간이 인정된다."- 해설: 질문자님의 경우, 기존 계약의 만기인 12월까지는 법적으로 거주 권리가 완전히 보장됩니다.3. 계약서 재작성 시 확정일자 및 우선변제권새 계약서를 작성할 때 반드시 확인해야 할 부분입니다.* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 (우선변제권)> "대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자나 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리가 있다."- 해설: 만약 상속인의 요구로 보증금이나 계약 내용을 변경해 새 계약서만 남기고 기존 계약서를 없애면, 예전 확정일자 효력이 사라질 수 있습니다. 그래서 기존 계약서는 반드시 보관해야 한다고 안내드린 것입니다.4. 상속 등기 전 계약 체결(민법 제118조 관련)등기가 끝나기 전 새로운 계약서 작성을 요구받았다면 참고하셔야 할 부분입니다.* 민법 제187조 (등기 없이 취득되는 부동산 물권)> "상속 등으로 부동산 물권을 취득하면 등기가 없어도 소유권을 갖게 된다. 다만, 등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없다."- 해설: 상속인은 등기 전에도 실질적 소유권을 갖지만, 외부적으로 소유권을 행사하려면 등기가 필요합니다. 따라서 임차인 입장에서는 상속등기가 끝난 후 등기부등본을 확인하고 계약을 작성하자고 요구할 수 있는 근거가 충분히 있습니다.■ 참고할 점(판례)대법원에서는 임대차 관계가 상속인에게 승계되더라도, 임차인이 원하지 않으면 임대차를 종료하고 보증금을 돌려받고 나갈 수 있다고 판단하고 있습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 등).

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2월 10일부터 3월 1일까지의 월세는 돌려받는게 맞습니다.- 이중 임대 금지: 집주인은 같은 기간 두 명에게 동시에 월세를 받을 수 없습니다. 이것은 법적으로도 허용되지 않으며, 이런 상황은 부당이득이 됩니다.- 사용 권한 이전:만약 질문자분이 2월 9일에 집을 비우고, 2월 10일부터 새 세입자가 입주했다면, 그 이후 집을 사용할 권리는 새로 들어온 분에게 넘어갑니다. 때문에 그 기간 동안의 월세를 내지 않아도 됩니다.- 계약서 조항 확인:계약서에 “보증금을 반환하지 않는다”는 내용이 있다 해도, 이는 대체로 위약금이나 중도 해지 시 보증금 보호를 위한 조항일 뿐, 이미 낸 월세까지 모두 돌려주지 않는다는 의미로 해석하기는 어렵습니다.■ 참고 (일할 계산 방법)한 달 월세가 X원이라면, 2월은 올해 기준 28일까지라는 점을 염두에 두고, 돌려받을 금액은`X ÷ 28 × (돌려받을 일수)`로 계산하면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기준 시점과 기간* 기준: 실제 결혼식 날짜가 아닌, 가족관계증명서상의 '혼인신고일'을 기준으로 합니다.* 기간: 혼인신고일로부터 7년 이내여야 합니다.* 참고: 결혼 후 혼인신고를 1년 2개월 미루셨다면, 그 미룬 기간은 산입되지 않고 신고를 마친 날부터 7년을 계산하시면 됩니다. 즉, 늦게 신고한 만큼 서류상 신혼 기간은 더 뒤로 밀려나게 되어 청약 시 유리할 수 있습니다.2. 주요 자격 요건 (2026년 기준)* 무주택 여부: 입주자 모집공고일 현재 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.* 소득 및 자산: 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 일정 비율(보통 140~160%) 이하 및 자산 기준(약 3.31억 원 내외, 변동 가능)을 충족해야 합니다.* 청약통장: 가입 후 6개월 이상 경과하고 납입 횟수 또는 예치금을 충족해야 합니다.3. 알아두면 좋은 팁* 예비 신혼부부: 아직 혼인신고 전이라도 입주 전까지 신고한다는 조건 하에 신청이 가능합니다.* 신생아 우선공급: 최근에는 '신생아 특별공급' 비중이 커졌으므로, 2년 이내 출산(임신 포함)한 자녀가 있다면 당첨 확률이 훨씬 높아집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 적정 월세 기준 (연봉 2,600만 원 기준)연봉 2,600만 원이라면 세전 월급이 약 216만 원이고, 세후 실수령액은 193만 원 정도 받아요.* 권장 월세(관리비 포함): 45만~55만 원* 주거비는 전체 수입의 25~30%를 넘지 않는 게 좋아요.* 예를 들어 월세 50만 원을 내면 140만 원 정도로 식비, 교통비, 통신비, 저축을 모두 해결해야 하죠.2. 원룸 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트집을 볼 때 아래 4가지는 꼭 한번씩 살펴보세요.* 수압과 누수: 화장실 변기 물부터 세면대, 싱크대까지 동시에 틀어서 수압이 약해지지 않는지 누수가 있는지 꼭 확인해보세요.* 채광과 결로: 집을 낮에 방문해 햇볕이 잘 드는지, 창틀이나 벽지에 곰팡이·결로 흔적이 없는지 꼼꼼하게 봐야 해요. (결로는 겨울철에 특히 문제예요.)* 옵션과 공과금: 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 옵션이 무엇인지 확인하고, 관리비에 인터넷이나 수도세가 포함되어 있는지도 체크하세요.* 치안(cctv)과 주변 환경: 편의점, 세탁소 등 생활 편의시설이 가까운지, 밤에 골목이 너무 어둡진 않은지도 직접 둘러보면 좋습니다.3. 추가 꿀팁 (정부 지원 제도 적극 활용)* 중소기업 취업청년 전월세보증금 대출(정부): 조건만 된다면 월세 대신 전세대출로 월 이자를 10만 원대까지 낮추는 게 더 유리해요. 자산을 더 빨리 모을 수 있습니다.* 청년 월세 지원(지자체): 거주 예정 지역에서 운영하는 청년 월세 지원 제도도 챙겨보세요. 시청 홈페이지에서 한 번쯤 꼭 확인하면 도움이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 실거주와 일상 편의를 우선한다면: 은평구서울 안에서 산다는 상징성과 직장 접근성을 최고로 생각하신다면 은평구가 적합합니다.* 추천 이유: 도봉이나 노원구보다 강남·도심 쪽으로 가기 편하고, GTX-A(연신내역) 개통 예정 덕분에 앞으로도 가격이 크게 떨어질 가능성이 적다는 장점이 있습니다.* 지역 특징: 불광동, 응암동 쪽의 준신축(10~15년 차) 또는 역 근처에 있는 소규모 단지, 나홀로 아파트가 이 예산 안에서 검토 가능합니다.* 투자 포인트: 단기간 큰 수익보다는 '서울 주소' 자체의 안정성과, 교통개선 효과로 인한 조금씩의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.2. 투자수익과 장기 자산가치를 노린다면: 성남·용인 대단지수도권 남부의 대표 주거지는 넉넉한 단지 규모와 풍부한 인프라로 서울 외곽보다 오히려 가격 상승폭이 클 때도 많습니다.* 성남 (수정구·중원구):* 8호선 라인(남한산성입구, 단대오거리 등)을 따라 오래된 대단지(예: 은행현대 등)가 예산 안에서 고를 수 있습니다.* 성남은 재개발·재건축이 활발하게 이뤄지고 있어 분위기가 빠르게 바뀌고 있습니다. 강남이나 잠실 접근성도 꽤 좋아서, 집값이 떨어질 때에도 실수요가 줄지 않는 곳입니다.* 용인 (수지구·기흥구):* 수지구 죽전동, 기흥구 역세권 대단지 등에서 노려볼 만합니다.* 용인은 삼성전자 반도체 클러스터의 배후지로서 장기적인 성장 가능성이 큽니다. 또, 대단지 특성상 커뮤니티 시설이 잘 돼 있고 주차 편의까지 챙길 수 있어 실거주 만족도도 높고, 필요할 때 바로 매도하기도 쉬운 편입니다.