부동산 매수시 누수 고지했다면 책임이 없나요?
부동산 매수자입니다.
매수하기전 집체크할때 이자리에 얼룩이있는데 누수인지 아닌지는 확실하지않다. 잔금치르고 이사한뒤에
누수체크해봐라 하고 말하셨고, 곧 누수탐지를 할예정입니다.
이경우 이렇게 누수가능성에대해 고지를 했다면 잔금일이후 누수가 발견되면 매도인은 아무 책임이없는건지 궁금합니다~
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 매도인의 하자담보책임 (민법 제580조)
매매된 부동산에 하자가 있는데, 매수인이 이를 전혀 몰랐고 과실도 없는 경우라면 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 특히 누수와 같은 문제는 중대한 하자에 해당하므로, 계약 당시 이미 존재했던 하자가 잔금 지급 후에 발견될 경우 매도인이 책임지는 사례가 많습니다.
2. '고지'의 구체성 문제
매도인이 누수 사실을 명확하게 인정했다거나, 누수로 인한 책임을 지지 않는다고 계약서에 특약을 넣었다면 경우에 따라 책임이 면제될 수도 있습니다. 하지만 "누수인지 확실하지 않으니 나중에 체크해보라"는 식의 애매한 표현만으로는 법적으로 충분한 고지로 받아들여지지 않습니다. 오히려 하자가 있을 수 있음을 알면서도 구체적으로 밝히지 않은 것으로 해석될 수 있습니다.
3. 앞으로의 대응 방법
- 누수 탐지 및 증거 확보: 곧 실시할 누수 탐지 결과가 '오래전부터 있었던 하자'라는 것이 확인된다면, 이는 계약 당시 이미 존재했던 문제로 볼 수 있습니다. 탐지 결과서, 사진 등 관련 증거를 꼼꼼히 모아두세요.
- 제척 기간: 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다는 점도 꼭 기억해 두시고요.
- 협의 및 법적 절차: 탐지 결과를 근거로 매도인에게 수리비용을 요구할 수 있고, 합의가 어려울 경우 손해배상 청구 소송 등 법적 대응도 검토할 수 있습니다.
잔금을 치렀더라도, 계약 체결 시 이미 있었던 중대한 하자라면 매도인에게 수리 또는 배상 책임이 생기는 경우가 많습니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
매도인이 누수 가능성을 고지했더라도 실제로 하자가 중대하고 통상 점검으로 알기 어려웠던 하자라면 책임이 완전히 면제된다고 단정하긴 어렵습니다. 핵심은 고지 내용이 구체적이었는지 계약서 특약에 하자담보 면책이 어떨게 적혔는지 그리고 잔금 전 점검, 수리 요구를 했는지에 따라 갈립니다/
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매도인이 누수 체크해봐라라고 안내하고, 매수자가 잔금 전 얼룩만 확인했을 경우
잔금 후 누수가 발견되어도 매도인 책임은 거의 없다고 봐도 무방합니다
단, 매도인이 고의로 하자를 숨겼거나 알면서 은폐한 경우는 예외입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
지금 말씀하신 상황 만으로는 매도인이 하자담보책임에서 완전히 자유롭다고 보기는 어렵습니다.
매도인의 하자담보 책임이라는 것은 민법 제 580조와 575조에 나와 있는데요, 매매목적물에 하자가 있을 경우 매도인이 책임을 지는 것을 말하며, 매수인이 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사할 수 있습니다.
그러나, 매도인이 책임을 면하는 경우 가 있습니다. 매수인이 계약 당시 하자가 있음을 알았을 경우가 그렇습니다.
하지만, 지금 같은 경우는 하자인지 아닌지 확인을 해보라 라는 것이기 때문에 완벽한 하자고지라고 보기는 어렵습니다.
따라서, 누수탐지를 하셔서 증거를 확보하시고, 매도인이 누수를 확인해 보라고 하는 녹취 혹은 문자 자료를 보관하시기 바랍니다. 이것은 매도인이 하자의 가능성을 알고 있었다는 증거가 됩니다.
누수라고 확인이 되면, 즉시 매도인에게 연락을 취하여 수리비 청구 또는 수리 이행을 요구하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
누수 같은 중대한 하자 같은 경우는 임대인 책임입니다.
중대한 하자를 안 후 6개월 안으로는 매도인이 책임을 져야 합니다.
민법상 판례도 있으니 맞을 겁니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
단순히 확실치 않으니 나중에 확인해 봐라고 말한 것만으로는 책임을 피할 수 없습니다. 법적으로 하자 고지는 구체적이어야 합니다. 막연하게 확인해 보라고 한 것은 하자를 인정한 것이 아니므로 매도인의 하자담보책임이 살아있을 가능성이 높습니다. 누수 원인이 계약 전부터 있었다면 잔금 이후라도 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 수리비를 청구할 수 있습니다. 누수 탐지 결과 과거부터 진행된 누수라는 소견이 나오면 이를 근거로 매도인에게 수리비용을 요구하시면 됩니다. 결론적으로 계약서 특약에 누수 위험을 인지하고 모든 책임은 매수인이 지기로 한다 이런 명시적인 문구가 없다면 매도인에게 수리비를 받을 수 있습니다.