답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 배우자만 전입신고를 해도 되나요?전입신고 가능합니다.계약자가 본인이라 하더라도 실제로 거주하는 가족(배우자나 자녀)이 전입신고를 하고 살고 있다면, 주택임대차보호법에서는 대항력(세입자의 권리 보호)이 인정됩니다.이런 경우를 '점유매개관계'라고 부르는데, 가족의 거주도 계약자 본인의 거주로 여겨지기 때문입니다.2. 전세보증보험 가입은 어떻게 되나요?이 부분은 조금 더 주의가 필요합니다.대부분의 전세보증보험 기관에서는 '계약자 본인'이 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 보험가입 요건이 충족됩니다.- HUG(주택도시보증공사)원칙적으로 계약자가 직접 전입신고를 해야 합니다. 다만, 배우자만 전입한 뒤 본인이 추후 합류하는 경우 등 예외사항은 있으니, 반드시 HUG에 상담을 요청해 자세한 안내를 받으시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 장기수선충당금은 기존 집주인(매도인)에게 반드시 돌려받아야 하는 금액입니다.전세로 거주하는 동안 세입자 명의로 납부했더라도, 실제로 부담해야 할 사람은 집 소유자인 매도인입니다. 보통 관리비에 포함되어 세입자가 대신 내왔지만, 매매를 통해 소유권이 바뀌기 전까지의 장기수선충당금은 정산을 요청할 수 있습니다.2. 구체적인 정산 방법은 다음과 같습니다.- 정산 범위: 전세 입주일부터 매매 잔금 지급일(소유권 변동일) 전날까지 세입자가 부담한 장기수선충당금 전액- 청구 대상: 기존 집주인(매도인)- 확인 방법: 아파트 관리사무소에 문의해 ‘장기수선충당금 납부 확인서’를 발급받으면 정확한 금액을 알 수 있습니다.3. 실무적으로는 매매 잔금 지급 시, 세입자가 돌려받을 장기수선충당금을 매매대금에서 차감해 정산하는 경우가 많습니다.이렇게 하면 복잡한 환불 절차 없이 한 번에 깔끔하게 정리할 수 있습니다.주의할 점매매계약서에 “모든 비용을 포괄적으로 승계한다”는 특별약정이 들어가는 경우가 있는데, 이런 합의가 없다면 원칙적으로 장기수선충당금은 반드시 돌려받아야 하는 금액입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 집주인과 합의해 재계약하는 경우(변경등기)만약 집주인과 다시 협의해 계약 기간을 연장하기로 했다면, 전세권 ‘변경등기’가 필요합니다. 기존 전세권 등기에서 ‘존속기간’만 수정하는 방식이죠. 이 경우, 등록면허세·지방교육세·등기신청 수수료 등의 비용이 발생합니다. 직접 하실 수도 있지만, 법무사를 통하면 대행 수수료가 추가로 들어가게 됩니다. 신규 전세권 등기보다는 비용 부담이 적습니다.2. 별다른 의사 표시 없이 계약이 자동 연장된 경우(묵시적 갱신)계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인과 세입자 누구도 “계약을 끝내겠다”는 말을 하지 않는다면, 법적으로 자동 연장(묵시적 갱신)됩니다. 이때는 전세권의 존속기간이 따로 정해지지 않은 것으로 봅니다. 단, 등기부등본상 남아 있는 ‘기간’은 갱신이 반영되지 않고 예전 날짜로 남아 있기 때문에, 나중에 보증금을 돌려받거나 제3자에게 권리를 주장해야 할 때 불리해질 수 있습니다. 그래서 웬만하면 변경등기까지 진행하시는 것이 안전합니다.3. 등기 비용 관련재계약을 하되 보증금이 그대로고 기간만 연장한다면 큰 비용이 들지 않습니다. 하지만 보증금이 늘어난다면, 그 증가 부분만큼 등록면허세가 더 발생하고, 이때는 반드시 변경등기를 해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기본적으로는 “보금자리론 실행 시 기존 전세대출 전액 상환”이 원칙입니다보금자리론은 ‘1주택 또는 무주택’을 전제로 하는 주택담보대출입니다. 만약 전세대출이 남아 있다면, 그 전세대출이 임대차 계약을 담보하고 있다는 뜻이라 보금자리론 심사 시 거절 사유, 또는 DTI(총부채상환비율) 제한, 실거주 조건 등에 영향을 줄 수 있습니다. 한국주택금융공사에서도 중복 대출을 엄격히 제한하기 때문에, 통상적으로 두 대출을 동시에 보유하는 것은 불가능하다고 보셔야 합니다.2. 은행에서 불가하다고 하면, 단기 대출 등 브릿지 자금을 고려해야 합니다만약 은행이 ‘전세대출을 미리 다 갚아야 보금자리론이 실행된다’는 입장이라면, 짧은 기간(일주일 정도) 동안 사용할 수 있는 단기 자금이 필요할 수 있습니다.- 단기 신용대출이나 마이너스통장 활용전세대출 상환에 필요한 금액만큼 일주일 정도 마이너스통장 혹은 짧은 신용대출을 받아 임시로 사용한 뒤, 보증금을 돌려받는 즉시 이 금액을 상환하면 이자부담을 최소화할 수 있습니다. 단, 1억원이 넘는 신용대출을 받은 사람은 대출을 받은 날로부터 1년 동안 규제지역에서 주택을 살 수 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.용산국제업무지구는 크게 세 가지 구역(국제업무, 업무복합, 업무지원)으로 나뉘어 개발되며, 다음과 같은 핵심 시설들이 들어설 예정입니다.1. 랜드마크 및 업무 시설* 초고층 랜드마크: 국제업무구역 중심부에 100층 내외의 초고층 빌딩이 건립되어 서울의 새로운 스카이라인을 형성합니다.* 프라임 오피스: 글로벌 기업, IT 및 신산업 분야 유치를 위한 최첨단 업무 시설이 대규모로 조성됩니다.2. 주거 및 숙박 시설* 고급 주거 단지: 업무지구 내 종사자들을 위한 직주근접형 주거 공간이 들어섭니다.* 글로벌 호텔: 비즈니스 방문객과 관광객을 위한 5성급 이상의 글로벌 브랜드 호텔들이 입점합니다.3. 문화, 휴양 및 공공 시설* 수직 녹지 및 공원: 건물 사이사이를 잇는 공중 보행교와 대규모 녹지 공간(용산공원과 연결)이 조성됩니다.* 문화·전시 시설: 도서관, 박물관, 공연장, 마이스(MICE, 전시컨벤션) 시설이 포함되어 복합 문화 공간 역할을 합니다.4. 교통 및 인프라* 복합환승센터: KTX, GTX, 지하철뿐만 아니라 미래형 교통수단인 UAM(도심항공교통)을 이용할 수 있는 터미널이 구축됩니다.용산국제업무지구는 단순한 오피스 단지를 넘어 '비즈니스, 주거, 여가, 문화'가 한곳에서 이루어지는 융복합 도시를 목표로 하고 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문하신 전세권 설정은 보통 잔금을 치름과 동시에 진행합니다. 하지만 실제 현장에서는 비용과 절차 문제로 전세권 설정을 하지 않는 경우가 훨씬 더 많습니다. 대신 '전입신고'와 '확정일자'를 통해 보증금을 보호하는 것이 일반적입니다.상세한 내용은 다음과 같습니다.1. 전세권 설정보다 '전입신고+확정일자'를 많이 하는 이유* 비용 차이: 전세권 설정은 등록면허세, 지방교육세 등 보증금 액수에 비례하는 상당한 비용과 법무사 수수료가 듭니다. 반면 확정일자와 전입신고는 비용이 거의 들지 않거나 매우 저렴합니다.* 집주인 동의 여부: 전세권 설정은 집주인의 동의와 인감증명서 등 서류가 필수지만, 전입신고와 확정일자는 집주인 동의 없이 세입자가 단독으로 할 수 있습니다.* 강력한 보호: 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 '주택임대차보호법'에 의해 전세권 설정과 거의 동일한 보증금 우선변제권을 갖게 됩니다.2. 전세권 설정은 언제 하나요?그럼에도 불구하고 전세권 설정을 꼭 해야 하는 상황(예: 법인이 계약하거나, 실제 전입신고를 할 수 없는 상황 등)이라면 잔금을 치르는 날에 진행합니다.* 집주인에게 잔금을 입금함과 동시에 등기 관련 서류를 넘겨받아야 하기 때문입니다.3. 가장 추천드리는 안전한 절차일반적인 세입자라면 비용이 많이 드는 전세권 설정 대신 아래 방법을 권장합니다.* 잔금 당일: 이사를 마치고 바로 해당 지역 주민센터를 방문하거나 '정부24'를 통해 전입신고를 합니다.* 확정일자: 계약서 지참 후 주민센터 방문 혹은 온라인 등기소를 통해 확정일자를 받습니다. (동시에 진행 가능)* 효력 발생: 전입신고와 확정일자를 마친 다음 날 0시부터 보증금을 보호받는 강력한 대항력이 생깁니다.요약하자면: 특별한 사유가 없다면 잔금 날 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 경제적이고 확실한 방법입니다!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전원 입주 및 실거주 의무- 세대원 전원 거주: 토지거래허가구역 내 주택을 취득할 때는 세대주를 포함한 모든 세대원이 해당 주택에 실제 거주해야 하며, 2년간 이를 유지해야 합니다.- 자기 거주용 주택: 주택은 반드시 본인과 가족이 직접 거주하는 용도로 사용해야 하며, 가족 일부만 전입하거나 실제로 거주하지 않는 경우에는 허가 목적 위반으로 간주될 수 있습니다.2. 주택 취득 후 입주 시기 (4개월 원칙)- 4개월 기준: 허가 관청에서는 계약 체결부터 잔금, 등기까지 통상적으로 소요되는 시간을 반영해, 허가일로부터 4개월을 입주 기준으로 삼고 있습니다.- 취득 시점 이후: 2년간의 실거주 의무는 원칙적으로 취득 시점부터 적용되며, 만약 등기가 4개월보다 빨리 이뤄진다면 즉시 모든 세대원이 입주해야 합니다.3. 10월 말 입주 유예 신청- 부득이한 사유 소명: 현재 거주하고 있는 집의 임대차 계약이 10월 말까지 남아 있어 바로 이사할 수 없는 경우, 이를 ‘부득이한 사유’로 소명할 수 있습니다.- 관청의 인정: 관할 관청에서 해당 사유를 충분히 인정할 만한 자료(예: 현재 거주지 임대차 계약서 등)를 확인할 경우, 취득 시기와 입주 시기 유예가 가능합니다.4. 기존 주택 보유 시 유의사항- 기존 주택 처리: 만약 이미 주택을 보유하고 있다면, 새 주택 허가일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 매매 또는 임대할 계획을 관청에 제출하고, 전 세대원이 이사할 준비를 마쳐야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.반려동물을 키우지 않은 경우 청소비 부담에 관한 답변1. 핵심 근거: 특약의 조건성과 원인자 부담 원칙임대차 계약서에 “강아지 키우는 것을 허락한다(퇴실 시 업체 청소 조건)”라는 특약이 있다면, 이는 ‘실제로 강아지를 키운 경우’에만 적용되는 조건부 약정입니다.- 원인자 부담 원칙민법 제615조에는 임차인에게 빌린 물건을 원래대로 돌려줄 의무가 있다고 규정되어 있습니다. 하지만, 이 의무는 임차인의 사용으로 변화가 생긴 부분에만 해당합니다. 내 행동으로 생기지 않은 손해까지 책임질 필요는 없습니다.- 부당이득 금지실제로 강아지를 키우지도 않았는데 청소비를 요구한다면, 임대인 입장에서는 아무런 손해 없이 돈을 받으니 부당이득이 될 소지가 높습니다.2. 관련 법 조항과 판례 취지- 민법 제151조약정된 조건이 성립하지 않으면, 그에 따르는 책임도 발생하지 않습니다. ‘강아지를 키울 경우’라는 조건을 계약서에 썼지만, 실제로 반려동물을 키우지 않았다면 청소비를 낼 필요가 없습니다.- 대법원 판례원상회복 책임에는 ‘평범하게 사용하면서 생긴 자연스러운 마모’는 포함되지 않습니다. 반려동물을 키우지 않았다면 집 상태가 일반적인 사용과 차이가 없으니, 추가 업체 청소비를 요구하는 것은 법적인 근거가 부족합니다.3. 임대인에게 전달할 수 있는 논리 예시“계약서에 있는 특약은 강아지로 인한 털, 냄새 등 특별한 오염을 방지하기 위한 것으로 보입니다. 그런데 저는 들어온 뒤 한 번도 반려동물을 키운 적이 없습니다. 결과적으로, 특약의 조건이 성립하지 않았으니 청소비를 부담할 법적 의무가 없는 점 확인 부탁드립니다.”

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임차권등기명령 신청 시점 (주택임대차보호법 제3조의3)우선, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에는 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우" 임차인이 임차주택 소재지의 지방법원 등에서 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 나와 있습니다. 만약 계약 만료일이 2023년 3월 15일이라면, 법적으로 임대차관계가 끝나는 3월 16일부터 신청이 가능합니다. 계약 만료 당일에는 아직 임대차가 종료된 상태가 아니기 때문에, 신청해도 법원에서 받아들여지지 않을 수 있습니다.2. 대항력·우선변제권의 유지 (주택임대차보호법 제3조의3 제5항)임차권등기명령을 받아 임차권등기를 마치면, 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 만약 이미 대항력 또는 우선변제권을 갖고 있었다면, 임차권등기 이후에도 그 권리들은 계속 유지됩니다. 즉, 임차권등기를 한 후에는 짐을 빼거나 전입신고를 옮기더라도, 원래 갖고 있던 권리를 그대로 지킬 수 있습니다. 다만, '임차권등기명령을 신청'했다는 사실만으로 효력이 생기는 것은 아닙니다. 반드시 법원 결정이 나온 후 등기소에서 임차권등기가 실제로 등기부등본에 올라간 걸 확인한 뒤에 이사하고 전입신고를 해야 합니다.3. 새 집 전입신고와 보증보험 관련새로 이사갈 집에서도 보증금을 안전하게 보호받으려면, 인도(즉, 실제 입주)와 전입신고를 마친 뒤에 확정일자까지 받아두는 것이 기본입니다. 질문자님의 일정 계획에 법적으로 조언드리면 다음과 같습니다.- 일정 맞추기: 기존 집 등기부등본에 임차권등기가 실제로 올라가려면 보통 1~2주가 걸립니다. 이 기간 동안에는 짐을 일부라도 남겨두고 기존 집 점유를 유지하시는 것이 안전합니다.- 전입신고 타이밍: 기존 집의 임차권등기가 완료된 날 바로 새 집으로 전입신고하고, 필요한 경우 보증보험에도 가입하시기를 권합니다. 새 집주인이 아무리 협조적이어도, 전입신고가 늦어지면 그 사이 집주인이 대출 등을 받는 위험이 생길 수 있기 때문입니다.4. 결론 및 행동 지침질문자님께서 "보증금을 못 받아도 바로 현금 이사가 가능하다"고 말씀하셨지만, 권리를 포기할 의사가 아니라면 아래 순서를 꼭 지키시는 게 좋습니다.- 3월 16일에 관할 법원에 임차권등기명령 신청서를 제출하세요.- 약 1~2주 후 등기부등본을 확인해 임차권등기가 실제로 기재됐는지 살펴보세요.- 등기 사실을 확인한 다음, 짐을 모두 옮기고 바로 새 집으로 전입신고를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 대표적인 하급심 판례:서울중앙지방법원 2005가합100279 판결에서는 임차인 손을 들어줬습니다. 이 판례의 핵심은 다음과 같습니다.- 통상적인 손모란, 일반적으로 집을 살면서 생기는 가벼운 손상이나 가치 하락을 의미합니다. 이런 경우는 원상복구 범위에 포함되지 않으니 임차인이 책임질 필요가 없습니다.- 또한, 가구를 두어서 장판이 눌리거나 벽지가 약간 변색되는 정도는 임대인이 받는 월세나 전세금에 이미 비용이 포함되어 있다고 본 것입니다. 따라서 임대인이 직접 부담해야 할 몫입니다.2. 판단 기준: 자연스러운 사용과 임차인의 과실 구분- 통상적인 손모(임차인 책임 없음): 침대·장롱 등에 눌린 장판 자국, 못 자국, 햇빛에 변한 벽지 등- 임차인 과실(임차인 책임 있음): 가구를 옮기다 장판을 찢거나, 벽에 심한 낙서를 하거나, 반려동물이 손상 입혔을 때 등3. 임차인의 대응 방법질문자님의 상황처럼 장판에 자국만 남고 찢김은 없다면, 이건 명백히 평범한 생활 마모에 해당합니다.- 우선 이사하기 전에 장판 상태를 사진으로 남겨두는 것이 좋습니다. 실제로 파손이 없었음을 증거로 남길 수 있습니다.- 만약 임대인이 수리비를 요구한다면 ‘서울중앙지방법원 2005가합100279 판결’을 근거로 들면서, 가구 배치로 인한 눌림은 정상적인 사용이므로 임차인에게 배상 책임이 없음을 분명히 말씀하시면 됩니다.