답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.재당첨 제한 규정에서 가장 중요한 기준은 법 시행일인 2017년 10월 24일 이전에 주택을 소유하고 있었는지 여부입니다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면, 투기과열지구 내 정비사업에서 분양 대상자로 선정된 사람과 그 세대원은 선정일로부터 5년 동안 다른 투기과열지구 내 정비사업에 분양 신청을 할 수 없습니다.하지만 법이 시행되기 전부터 주택을 가지고 있었다면 재당첨 제한 규정이 적용되지 않는다는 예외 조항이 있습니다. 질문자께서 말씀하신 것처럼, 서울에 있는 재건축 아파트 두 채를 모두 2017년 10월 24일 이전부터 보유하고 계셨다면 주택 수에 상관없이 당첨 제한을 받지 않습니다. 그래서 두 곳 모두 분양 신청이 가능할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 장기보유특별공제는 소득세법 제95조를 근거로 합니다. 1세대 1주택자가 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택을 매도할 때, 이 공제는 보유기간과 거주기간을 합산해 산정합니다.보유기간마다 1년에 4%씩, 최대 40%까지 공제받을 수 있고, 거주기간 역시 1년에 4%씩 최대 40%까지 공제가 가능합니다. 즉, 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 최대 80%까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.월세 계약이 남아 있는 집을 매수하면서 주택담보대출을 받으려는 상황으로 이해됩니다. 비규제지역인 부천에서는 세입자의 퇴거 예정일이 대출 실행일로부터 6개월 이내라면 주택담보대출이 가능합니다.보통 금융기관에서는 실제 거주 목적이 있을 때만 대출을 승인하며, 이를 확인하기 위해 대출 실행 후 일정 기간 안에 전입신고를 완료할 것을 조건으로 내겁니다. 질문자님의 경우, 2026년 8월에 대출을 실행하고 잔금을 치를 예정이고, 세입자의 계약 만료일이 2027년 2월 1일이라면 대략 6개월 정도 여유가 있는 셈입니다.대부분의 은행에서는 대출 실행일로부터 6개월 이내에 전입이 가능하다면 실거주 조건을 충족한다고 보고 대출을 승인해주는 경우가 많습니다. 다만, 은행마다 내부 기준이 조금씩 다를 수 있으니, 매매 계약 전에는 꼭 해당 은행 창구를 방문해서 세입자 퇴거 예정일이 표기된 계약서를 보여주고 대출 가능 여부를 확인하시는 것이 가장 안전합니다.내 집 마련 과정이 잘 풀리길 응원합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.제시해주신 수치만 보면 비교적 안전한 편에 속한다고 할 수 있습니다. 매매가가 80억이고, 채권최고액이 24억이라면 담보인정비율은 약 30% 정도입니다. 일반적으로 선순위 융자와 전체 세입자(본인 포함)의 보증금 총액이 매매가의 70%를 넘지 않으면 안전하다고 여깁니다.매매가에 비해 융자 비율이 낮다면 상대적으로 안전하다고 볼 수 있지만, 확실하게 대비하려면 몇 가지 점을 꼭 챙기셔야 합니다.먼저, 임대인에게 국세와 지방세가 모두 완납됐다는 증명서를 요청하세요. 만약 임대인이 세금을 체납했다면 집이 공매에 넘어갈 위험이 있기 때문입니다. 그리고 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여 현황도 꼭 확인해 보세요. 내가 들어가기 전부터 이미 살고 있는 세입자가 있다면, 그들의 보증금이 얼마나 되는지 반드시 알아두는 게 좋습니다. 보통, 융자 금액과 선순위 세입자 보증금을 합친 금액이 매매가의 70%를 넘지 않는 게 안전하다고 합니다.계약을 마치면 바로 전입신고를 하고, 확정일자도 받아두세요. 그래야만 나중에 문제가 생겼을 때 내 보증금을 돌려받을 우선권이 생깁니다. 여유가 된다면 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것도 적극 추천합니다. 이 보험에 들면 혹시라도 임대인에게 문제가 생겼을 때 내 보증금을 돌려받는 데 큰 도움이 됩니다.처음 집을 구하는 사회초년생이라면 서류 하나하나 꼼꼼하게 챙기고, 혹시라도 모르는 부분이 있다면 전문가나 주변에 조언을 구하는 게 내 자산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.월세가 있는 집을 매매할 때, 실제로 월세를 받게 되는 시점은 소유권이 이전되는 잔금 지급일입니다. 계약서를 작성한 1월이 아니라, 대금을 모두 치르고 등기 이전이 가능한 8월부터 새로운 집주인 자격으로 임대료를 받을 수 있습니다. 보통 잔금일에는 해당 월의 월세를 날짜별로 계산해 이전 집주인과 정산하게 됩니다.주택담보대출의 경우, 현 규정상 실거주 목적으로 대출을 받으면 전입 의무가 따라붙습니다. 하지만 이미 세입자가 살고 있는 집이라면, 세입자가 언제 나가는지와 본인이 언제 입주할 수 있는지를 잘 고려해야 합니다. 꼭 은행에 대출 가능 여부와 전입 유예 기간을 확인해보세요. 일반적으로는 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 전입을 미뤄주기도 하지만, 대출을 실행하는 시점에 따라 6개월 안에 전입해야 하는 등 규제가 엄격할 수 있습니다. 규제 지역 여부나 은행마다 지침이 다를 수 있으니 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.가장 핵심적인 부분은 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 여부입니다. 만약 현재 세입자가 거주지 신고를 했다면, 해당 오피스텔은 세법상 주거용으로 분류되어 다주택자로 간주될 수 있습니다. 이런 경우 아파트를 추가로 매수하면 취득세가 중과되고, 나중에 아파트를 팔 때 비과세 혜택도 받지 못할 수 있습니다.이런 점을 고려하면, 절세를 위해서는 아파트를 사기 전에 오피스텔을 먼저 매도하는 것이 유리합니다. 만약 매도가 어렵다면, 오피스텔을 다시 업무용으로 용도 변경 방법으로 주택 수에서 제외해야 불이익을 피할 수 있습니다. 실제로 부동산 정책이나 개인 상황에 따라 세금 차이가 크게 날 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.상암동, 문정동, 마곡동은 모두 서울에서 주요 업무 지구로 손꼽히면서도 주거 선호도가 높은 지역입니다. 다만, 어느 곳이 가장 적합한지에 대해서는 각자의 생활 패턴과 중요하게 생각하는 기준에 따라 달라질 수 있습니다.먼저 상암동은 방송과 미디어 산업이 발달해 있는 곳입니다. 월드컵공원과 한강공원 등 넓은 녹지가 가까워, 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 분들에게 잘 맞습니다. 다만, 지하철 노선이 서울 중심지와는 다소 거리가 있다는 점은 미리 생각해 보셔야 할 부분입니다.문정동은 법조타운과 IT 기업들이 모여 있어 계획적으로 조성된 느낌이 강한 지역입니다. 강남 접근성이 매우 뛰어나고, 가락시장이나 잠실 등 다양한 인프라도 쉽게 이용할 수 있다는 점이 큰 매력입니다. 전체적으로 도시가 깔끔하고 편리하게 잘 꾸며져 있다는 인상을 줍니다.마곡동은 상대적으로 최근에 개발된 대규모 신축 단지와 대기업 연구소들이 들어서면서 주목받는 동네입니다. 평지에 넓은 서울식물원과 대형 공원들이 있어 여유를 느낄 수 있고, 공항철도와 5호선, 9호선 등 여러 노선이 지나가기 때문에 교통도 매우 편리한 편입니다.세 곳 모두 젊은 사람들이 많고, 생활 인프라도 잘 갖춰져 있습니다. 직장과의 거리를 가장 중요하게 여긴다면 문정동, 쾌적한 자연과 미디어 관련 인프라를 원한다면 상암동, 신축 단지의 깔끔함과 편리한 교통이 필요하다면 마곡동을 추천드릴 수 있겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.서울 강서구는 2026년 현재, 규제 지역에 포함되어 있습니다. 최근 정부의 부동산 정책 변화로 서울 전체가 다시 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정된 영향이 큽니다. 이 때문에 무주택 세대주라고 해도, 생애 최초 주택 구매자가 아니라면 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 임대차 계약을 할 때 하자에 대한 걱정은 누구에게나 자연스러운 일입니다. 보통 계약 후에 하자가 발견되었다고 해서 임차인이 일방적으로 계약을 해지하더라도, 단순히 그 이유만으로는 계약금을 돌려받기 어렵습니다. 하지만 곰팡이, 누수 등 실제로 거주하기 힘들 정도로 큰 하자가 있다면, 임대인이 수리 의무를 다하지 않은 것으로 보고 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 여지가 생깁니다.실제 거래에서는 계약서의 특약 사항을 적극적으로 활용하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 예를 들어, 잔금을 지급하기 전에 기존 세입자가 집을 비우면, 그 즉시 집 상태를 꼼꼼히 확인한 뒤 만약 중대한 하자가 발견될 경우 임대인이 신속하게 수리해주거나, 수리가 완료될 때까지 잔금 지급을 미루겠다는 내용을 계약서에 명확히 적어두는 것이 좋습니다.또 한 가지, 잔금을 치르기 전에 먼저 입주하려는 경우 임대인이 이를 받아들일 가능성은 거의 없습니다. 그래서 계약서 작성 단계에서 집의 문제점을 사진이나 영상으로 미리 기록해두고, 공인중개사를 통해 어떤 부분을 수리할 것인지 확실하게 약속받는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부부가 공동명의로 주택을 구입할 때 자금조달계획서는 각자 자신의 지분에 해당하는 자금을 어떻게 마련했는지 세부적으로 증명하는 서류입니다. 그래서 원칙적으로 본인 명의로 받은 부동산 매도 대금이나 대출금은 각자의 계획서에만 작성해야 하죠.맞벌이 부부가 대출을 함께 갚기로 했더라도, 서류상으로는 대출 명의자에게만 대출이 실행된 것이기 때문에, 그 금액을 임의로 나누어 기재하면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 예를 들어 지분이 5대5라면, 각자의 자금 출처 총액이 집값의 절반씩 정확히 맞아야 합니다.만약 한쪽 자금이 부족해 다른 배우자가 돈을 더 보탠다면, 10년간 6억원까지 가능한 배우자 증여 공제 한도를 활용할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 자금의 이동 경로가 분명하게 남아야 하며, 단순히 금액을 맞추려고 허위로 서류를 작성하면 문제가 될 수 있으니 주의해야 합니다