다주택자 재건축 아파트 조합원 자격.
서울에 각각 다른 구에 재건축 아파트가 2채 있습니다.
다주택자는 하나만 분양 받을 수 있고 한곳은 현금청산이나 매도해야 한다고 하는데
2017년 10월24일 이전 보유 주택만 있는 경우 주택수에 관계 없이 당첨 제한을 받지 않는다고 합니다
저는 2채 모두 2017년 이전 구입이라 두채 모두 분양을 받을 수 있는건가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
2017년 10월 24일 이전부터 주택을 보유하셨더라도, 서울과 같은 투기과열지구 내 재건축 단지에서는 원칙적으로 '1인 1주택 공급'이 원칙입니다. 따라서 두 채 모두 분양받는 것은 매우 제한적인 조건하에서만 가능합니다.
질문하신 내용과 관련하여 혼동하기 쉬운 법규와 실제 적용 기준을 정리해 드리겠습
1. '2017년 10월 24일' 기준의 진짜 의미
당시 시행된 법 개정(8·2 대책 후속 조치)의 핵심은 "투기과열지구 내 재건축은 소유 주택 수와 상관없이 1주택만 공급한다"는 것이었습니다.
2017년 10월 24일 이전: 사업시행인가를 신청한 단지는 기존 규정(과밀억제권역 내 최대 3주택)을 적용받을 수 있었습니다.
현재 시점: 질문자님이 2017년 이전에 집을 샀더라도, 해당 재건축 사업이 2017년 10월 24일 이후에 사업시행인가를 신청했다면 법적으로 1주택 공급 대상이 됩니다. 즉, 주택 취득일보다 '사업 단계(사업시행인가 신청일)'가 훨씬 중요합니다.
2. 두 채 모두 분양받을 수 있는 예외 (1+1 분양)
서울에서 2주택을 공급받으려면 도시 및 주거환경정비법 제76조에 따른 '1+1 분양' 요건을 갖춰야 합니다.
조건: 본인이 보유한 종전 주택의 권리가액(평가액) 합계가 분양받을 아파트 2채의 가격보다 높거나, 종전 주택의 주거전용면적 합계가 2채의 면적보다 커야 합니다.
제약: 공급받는 2채 중 1채는 반드시 전용면적 60㎡ 이하여야 하며, 이 소형 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매가 금지됩니다.
3. 재당첨 제한 변수 (5년 재당첨 제한)
서울은 투기과열지구이므로 '조합원 분양분 5년 재당첨 제한'이 적용됩니다.
만약 한 곳에서 먼저 관리처분계획인가가 나서 당첨자로 확정(조합원 분양신청)되었다면, 그로부터 5년 이내에는 다른 재건축 단지에서 조합원 분양을 신청할 수 없습니다. 이 경우 나중에 진행되는 주택은 현금청산 대상이 됩니다.
결론: 두 채 모두 가능할까?
두 단지의 사업시행인가 신청일이 모두 2017년 10월 24일 이전이라면 다주택 공급이 가능할 수 있습니다.
하지만 대부분의 서울 재건축은 이 시점 이후에 진행되었으므로, '1+1 분양' 요건에 해당하지 않는 한 한 채는 매도하거나 현금청산해야 합니다.
또한 두 사업지 사이의 시간 간격이 5년 이내라면 재당첨 제한 때문에라도 한 채는 포기해야 할 상황이 생길 수 있습니다.
각 아파트 조합 사무실에 연락하여 "우리 단지가 8·2 대책(2017.10.24) 이전 사업시행인가 신청 단지인지"와 "본인의 권리가액으로 1+1 분양이 가능한지"를 먼저 확인해 보시는 것이 가장 정확합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
댓글에 답글달기가 어려워 글 수정드립니다.
다른 중개사님들과 제 의견이 달라 혼란스러우시겠지만, 이 문제는 '언제 샀느냐'보다 '어떤 법규가 우선 적용되느냐'를 따져야 하는 매우 정교한 영역입니다.
결론부터 말씀드리면, 단순히 2017년 이전에 사셨다는 사실만으로는 "두 채 모두 분양받을 수 있다"고 장담하기 매우 어렵습니다. 그 이유를 세 가지 법적 팩트로 짚어드리겠습니다.
1. '5년 재당첨 제한'의 경과 규정 오해
2017년 10월 24일 이전 취득 주택에 대해 재당첨 제한을 적용하지 않는다는 규정은 있습니다. 하지만 이는 "이미 보유한 집 때문에 다른 집의 분양 자격이 즉시 박탈되지 않는다"는 의미이지, 투기과열지구 내 재건축의 '1인 1주택 공급 원칙'을 무력화하는 치트키가 아닙니다.
2. 투기과열지구 내 '1인 1주택 공급' 원칙 (가장 중요)
서울은 전 지역이 투기과열지구에서 해제(강남3구·용산 제외)되었으나, 여전히 많은 재건축 단지들이 과거 투기과열지구 지정 당시 수립된 관리처분계획의 영향을 받습니다.
도시 및 주거환경정비법 제76조: 투기과열지구 내 재건축은 소유 주택 수와 상관없이 1주택 공급이 대원칙입니다.
2017년 이전에 사셨더라도, 해당 사업지가 2017년 10월 24일 이후에 사업시행인가를 신청했다면 법적으로 1주택만 받는 것이 원칙입니다. (나머지 한 채는 '1+1 분양' 요건을 충족하지 못하면 현금청산 대상입니다.)
3. '1+1 분양'의 엄격한 요건
만약 두 채 모두 분양받고 싶으시다면, 한 사업지에서 주택 두 채(큰 것 1개 + 작은 것 1개)를 받는 '1+1' 방식을 택해야 합니다. 이때 조건은 다음과 같습니다.
종전 주택의 전용면적 합계가 분양받을 2주택 면적보다 커야 함
또는 종전 주택의 권리가액 합계가 분양받을 2주택 가격보다 높아야 함
주의: 이 경우에도 '각각의 구에 있는 아파트에서 하나씩' 받는 것이 아니라, 한 곳의 재건축에서 두 채를 받는 개념입니다. 각각의 구에서 1채씩 총 2채를 받는 것은 위에서 언급한 5년 재당첨 제한 및 1세대 1주택 원칙에 걸릴 확률이 90% 이상입니다.
실무적 조언
다른 분들이 "가능하다"고 하신 근거는 아마도 과거 과밀억제권역 내 3주택 완화 규정이나 재당첨 제한 예외 조항만을 보셨기 때문일 것입니다. 하지만 다주택자 양도세 중과 유예 종료(2026.05)라는 시한폭탄이 걸려 있는 상황에서 '만약'의 가능성에 베팅하는 것은 위험합니다.
지금 바로 확인하실 것:
두 아파트 조합에 전화하여 "우리 단지가 8·2 대책(2017.10.24) 이전 사업시행인가 신청 단지인가요?"를 물으세요.
두 단지 모두 해당하지 않는다면, 한 채는 무조건 현금청산 위험이 있습니다.
현금청산은 시세보다 낮은 보상금을 받을 가능성이 크므로, 차라리 중과 유예 기간 내에 시장가로 매도하여 양도세 혜택을 챙기시는 것이 자산 방어 측면에서 훨씬 현명한 선택일 수 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
2017년 10월 24일 이전에 투기과열지구내 서로다른 재건축 조합원으로 신축 아파트 분양대상자 지위를 획득했다면 재당첨 제한이 적용되지 않으므로 두채 모두 분양받을 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
서울 내 다른 구의 재건축 아파트라도 각각 다른 조합이면 조합원 자격이 독립적으로 인정되어 2채 모두 분양권을 받을 수 있습니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
제가 알기로는 서울내 다른 재건축사업단지내 각각 1주택씩을 가진 경우라도 하나의 입주권을 부여하고 하나는 현금청산이 되는 것으로 알고 있습니다. 질문에서처럼 2017년 이번 구매한 경우라도 별도 예외조건에 포함된 부분은 아니라고 알고 있습니다. 보통은 한 세대가 5년내 두 단지 모두에서 조합원 자격을 인정하는 것은 불가한 것으로 알고 있습니다. 즉 각 재건축사업간 관리처분인가 시점에 5년이상의 시차가 있어야 현금청산없이 두 재건축 조합원 자격인정이 가능합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
2017년 10월 24일 이전 취득 주택만 보유한 경우 다주택자라도 분양 제한을 받지 않는 예외가 있습니다. 다만 각 단지의 관리 처분 기준일과 조합 규약을 반드시 확인해야 합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
2017년 10얼 24일 이전에 취득하셨기 때문에 투기과열지구 내 5년 재당첨 제한 규정을 적용받지 않습니다. 서로 다른 구에 있는 별개의 조합이므로 각각의 사업지에서 조합원 분양권을 받을 자격이 독립적으로 유지됩니다. 매수 시점이 규제 전이므로 한 곳을 강제로 팔거나 현금청산을 당할 위험은 없어보입니다. 결론적으로 취득 시점이 빨라 안전하니 각 조합에서 분양시점만 제때 하시면 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
2017년 10월 24일 이전 보유 주택이라면
그 사업구역에서의 조합원 분양권 제한 규제를 받지 않을 가능성이 있습니다
그러나 단순히 두 채 모두 2017년 이전 취득이니까 무조건 두 곳 모두 분양권을 받을 수 있다고 단정할 수는 없습니다
왜냐하면 각 단지(구역)의 사업시행 인가 시점/정비사업 적용 시점과 그에 따른 부칙 적용 여부(경과규정),사업별로 법 적용 해석이 달라질 수 있습니다
이 모든 걸 하나하나 확인해야 합니다
2017년 10월 24일 이전부터 보유한 주택이라면 조합원 제한 규제의 예외가 적용될 여지가 있지만,
사실상 각 단지별로 법 적용 조건을 확인해야 정확히 두 곳 모두 분양권을 받을 수 있는지 판단할 수 있을 것으로 보입니다
서울에 각각 다른 구에 재건축 아파트가 2채 있습니다.
다주택자는 하나만 분양 받을 수 있고 한곳은 현금청산이나 매도해야 한다고 하는데
2017년 10월24일 이전 보유 주택만 있는 경우 주택수에 관계 없이 당첨 제한을 받지 않는다고 합니다
저는 2채 모두 2017년 이전 구입이라 두채 모두 분양을 받을 수 있는건가요?
==> 현재 상황에서 17. 10. 24 이전에 구입되었다면 두채 모두 분양을 받을 수가 있습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
재당첨 제한 규정에서 가장 중요한 기준은 법 시행일인 2017년 10월 24일 이전에 주택을 소유하고 있었는지 여부입니다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면, 투기과열지구 내 정비사업에서 분양 대상자로 선정된 사람과 그 세대원은 선정일로부터 5년 동안 다른 투기과열지구 내 정비사업에 분양 신청을 할 수 없습니다.
하지만 법이 시행되기 전부터 주택을 가지고 있었다면 재당첨 제한 규정이 적용되지 않는다는 예외 조항이 있습니다. 질문자께서 말씀하신 것처럼, 서울에 있는 재건축 아파트 두 채를 모두 2017년 10월 24일 이전부터 보유하고 계셨다면 주택 수에 상관없이 당첨 제한을 받지 않습니다. 그래서 두 곳 모두 분양 신청이 가능할 것으로 보입니다.