아파트 매매할때 오피스텔 처분해야할까요
아파트 매매
오피스텔 보유 중 - 원래는 사무용이옸는데 이전 세입자 외국인이 거주지신고를 해버려서 주거용으로 판단할 수 있음
오피스텔을 먼저 처분해야 할까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 매수할 때 가장 큰 고민은 '주택 수 포함 여부'입니다. 질문자님의 상황처럼 세입자(외국인)가 거주지 신고(전입신고와 유사한 효력)를 했다면, 세무당국은 이를 주거용으로 판단할 가능성이 매우 높습니다.
오피스텔 처분 여부를 결정하기 위해 확인해야 할 세 가지 핵심 포인트를 정리해 드리겠습니다.
1. 취득세: 아파트 살 때 세금이 늘어나는가?
가장 먼저 맞닥뜨릴 문제는 아파트 매수 시의 취득세입니다.
오피스텔 취득 시점 확인: 오피스텔을 2020년 8월 12일 이후에 취득했고, 현재 주택분 재산세를 내고 있다면 아파트 매수 시 2주택자로 간주될 수 있습니다.
판단 기준: 취득세법상 오피스텔은 실사용 용도보다 '재산세가 주택으로 부과되고 있는지'가 중요합니다. 만약 재산세가 '업무용(토지+건물)'으로 나오고 있다면, 세입자가 거주 중이라도 아파트 취득 시에는 주택 수에 포함되지 않아 1주택 일반세율(1~3%)을 적용받을 가능성이 큽니다.
2. 양도세: 나중에 아파트 팔 때 비과세를 받을 수 있는가?
이 부분이 가장 까다롭습니다. 양도소득세는 '실질과세' 원칙을 따릅니다.
주거용 간주: 공부상(서류상) 사무용이더라도 외국인 세입자가 실제로 거주하며 거주지 신고를 했다면, 국세청은 이를 주택으로 봅니다.
리스크: 이 상태에서 아파트를 사면 1세대 2주택자가 됩니다. 나중에 아파트를 팔 때 1주택 비과세 혜택(12억 원까지)을 받으려면, 아파트 양도 전까지 반드시 오피스텔을 처분하거나 다시 업무용으로 전환(전입인고 말소 등)해야 합니다.
3. 외국인 세입자의 거주지 신고 영향
외국인의 '체류지 입증 서류'나 '거주지 신고'는 내국인의 전입신고와 동일한 파급력을 가집니다.
이미 신고가 완료된 상태라면 사후에 "사무용이었다"라고 주장하기 어렵습니다.
해결 방안: 아파트를 사기 전에 오피스텔을 공실로 만들거나, 세입자를 내보낸 뒤 사업자용 사무실로 다시 임대를 놓아 '업무용'임을 명확히 증빙할 수 있는 상태를 만드는 것이 안전합니다.
결론: 처분해야 할까요?
아파트 취득세가 걱정된다면: 현재 오피스텔에 주택분 재산세가 부과되는지 확인하세요. 부과되지 않는다면 당장 처분하지 않고 아파트를 사도 취득세 중과는 피할 수 있습니다.
향후 아파트 양도세 비과세가 중요하다면: 아파트를 판 시점에 오피스텔이 주택으로 잡히면 안 됩니다. 따라서 아파트 매수 전후로 오피스텔을 처분하거나, 완벽하게 업무용(사업자 입주)으로 전환하는 계획을 세우셔야 합니다.
세입자가 외국인이라도 거주 사실이 공적으로 확인된 이상 세무조사 시 주택으로 간주될 확률이 99%입니다. 안전한 비과세를 원하신다면 아파트 매수 전에 오피스텔을 먼저 매도하시는 것을 추천드립니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔은 기본적으로 업무용으로서 주택수에 잡히지 않으나 전입신고를 하거나 주거용으로 변경하면 주택에 준하여 종부세 및 양도세 등 세금이 과세될 수 있습니다. 하지만 주거용이든 업무용이든 청약시에는 주택수에 잡히지 않습니다. 본인의 상황에따라서 처분 여부를 판단하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
오피스텔을 먼저 처분하고 아파트 매매하는 것이 가장 깔끔합니다.
오피스텔을 오래 소유하지 않을 생각이라면 이 기회에 처분하는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주거용 오피스텔를 보유한 경우라면 아파트 매매시 2주택으로써 적용이 되기 때문에 대출이나 세금등에서 불리할수 있습니다. 그에 따라 오피스텔을 처분한 이후에 아파트를 매매하시는게 1주택으써의 혜택적용이 가능할것으로 보입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
안타깝게도 거주지 신고를 햐였다면 세법상 주택으로 간주될 가능성이 높습니다.
다시말해 오피스텔을 먼저 매도 하지 않는 이상 아파트 매매시 1주택 비과세 혜택은 전혀 볼수 가 없습니다.
다만 오피스텔 시세가 1억원 이하라면 취득세에서는 제외될수 있으나
지금은 양도 시점이다보니 양도세 혜택은 보기 힘들것 같습니다.
양도차액이 크지 않는 오피스텔을 먼저 처분하시길 권장드립니다.
지금상황은 누가뭐래도 2주택자로 앞으로 리스크가 휠씬 큼니다.
그러므로 될수있으면 오피스텔을 먼저 처분후 1주택으로 아파트를 처분하시길 강력히 권고드립니다.
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
오피스텔이 주거용으로 판단되면 주택 수에 포함될 수 있습니다. 실거주, 전입 여부, 임대 형태에 따라 달라지므로 처분 여부를 사전에 검토해야 합니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은 아파트 매매전에 정리하시는것이 안전합니다.
전입신고를 했기에 과세당국에서는 주거용으로 사용되었다는 증거를 남긴것이 된것이기 때문입니다.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
오피스텔을 주거용으로 사용중이라면 양도시 주택수에 카운트 될수 있습니다. 그러므로 일시적 2주택 상태가 아니시라면 대부분 오피스텔을 먼저 매도 후 아파트를 나중에 매도하여 1세대1주택 조건으로 하시는게 세금 부분에서는 유리할 것 같습니다. 정확한 세금 계산은 세무사를 통해서 확인후 매도전략을 세우시길 추천드립니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
네, 아파트 비과세 혜택을 받으려면 오피스텔을 먼저 정리하는 것이 안전합니다. 외국인의 거주지 신고는 전입신고와 같아 세무당국이 이를 주거용 정책으로 간주할 확률이 매우 높습니다. 오피스텔이 주택으로 잡히면 아파트 매수 시 취득세 중과, 매도시 양도세 비과세 배제 드으이 불이익도 받을 수 있습니다. 아파트를 팔 계획이 있다면 시세차익이 적은 오피스텔을 먼저 매도하여 1주택자 자격을 갖춘 뒤 아파트를 파는 것이 정석입니다.
아파트 매매
오피스텔 보유 중 - 원래는 사무용이옸는데 이전 세입자 외국인이 거주지신고를 해버려서 주거용으로 판단할 수 있음
오피스텔을 먼저 처분해야 할까요?
==> 현재 상황에서 먼저 취득한 아파트 등을 먼저 처분해야 합니다. 그러나 양도차익이 없는 경우에는 처분순서에 상관이 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
아파트 매매 자체는 오피스텔을 안 팔아도 가능
하지만 대출,취득세 중과,1주택 비과세,청약(무주택 여부)이 중 어디에 해당하느냐에 따라 처분이 필요해질 수도 있습니다
지금 상태의 오피스텔은 주거용 주택으로 판단될 가능성이 높아서 대출·취득세·비과세·청약 중 하나라도 중요하면 처분을 진지하게 고려해야 합니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
가장 핵심적인 부분은 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 여부입니다. 만약 현재 세입자가 거주지 신고를 했다면, 해당 오피스텔은 세법상 주거용으로 분류되어 다주택자로 간주될 수 있습니다. 이런 경우 아파트를 추가로 매수하면 취득세가 중과되고, 나중에 아파트를 팔 때 비과세 혜택도 받지 못할 수 있습니다.
이런 점을 고려하면, 절세를 위해서는 아파트를 사기 전에 오피스텔을 먼저 매도하는 것이 유리합니다. 만약 매도가 어렵다면, 오피스텔을 다시 업무용으로 용도 변경 방법으로 주택 수에서 제외해야 불이익을 피할 수 있습니다. 실제로 부동산 정책이나 개인 상황에 따라 세금 차이가 크게 날 수 있습니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
아파트 매매 시 오피스텔은 주택 수 포함 여부가 핵심으로 처분 여부는 조정지역이라면 처분, 비조정지역이라면 중과를 피할 수 있어 상황에 맞게 판단을 하시는 것이 필요하다 보여집니다 취득세 중과를 피하시기 위해서는 매매 전 처분하시는 것을 추천드립니다