답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 중개보수는 거래의 종류나 금액에 따라 상한 요율이 다르게 정해집니다. 예를 들어, 주택을 매매할 때 5천만 원 미만이면 요율은 0.6%이고, 한도액은 25만 원입니다. 5천만 원 이상 2억 원 미만이면 0.5%에 최대 80만 원, 2억 원에서 9억 원 미만일 때는 0.4%가 적용됩니다. 9억 원에서 12억 원 미만은 역시 0.5%로 올라가고요, 12억 원에서 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상이 되면 최대 0.7%까지 적용될 수 있습니다.전세나 월세처럼 임대차 계약을 할 때도 기준이 조금씩 다릅니다. 5천만 원 미만은 0.5%에 한도액 20만 원, 5천만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%에 30만 원이 한도입니다. 1억 원에서 6억 원 미만은 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%가 적용되고요, 12억 원에서 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상이면 최대 0.6%까지 받을 수 있습니다.최종적으로는 산출한 보수 금액과 한도액 중 더 적은 금액을 내게 되고, 이 범위 내에서 중개인과 협의해 보수 금액을 결정할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산에서 자주 쓰이는 '대지면적'과 '연면적'의 차이는 아래와 같습니다.대지면적은 건물을 세울 수 있도록 지정된 땅의 수평 면적을 말합니다. 쉽게 말해, 건축물이 들어선 땅 전체의 넓이라고 보면 됩니다.반면에 연면적은 한 건물의 모든 층 바닥면적을 모두 더한 값을 의미합니다. 지상층뿐 아니라 지하층이나 주차장 등 건축물 내부의 모든 바닥면적이 포함됩니다. 건물의 전체 규모를 확인할 때 연면적을 살펴보는 이유가 여기에 있습니다. 예를 들어, 대지면적이 100평인 토지에 각 층 바닥면적이 50평인 3층짜리 건물을 지었다면, 연면적은 50평 × 3층으로 총 150평이 됩니다.정리하면, 대지면적은 '땅의 넓이', 연면적은 '건물 전체 바닥의 넓이'를 가리킵니다. 이 두 용어는 건폐율과 용적률을 계산하는 데 기준이 되므로, 부동산 거래를 할 때 꼭 확인해야 하는 중요한 항목입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.하이엔드 오피스텔은 일반 오피스텔보다 한 단계 더 고급스러운 주거 환경을 제공하는 상품입니다. 보통 강남이나 한남동처럼 주요 입지에 자리 잡고 있으며, 호텔처럼 수준 높은 서비스와 최고급 자재를 사용한다는 점이 특징입니다.첫 번째 특징은 입주민을 위한 특별한 커뮤니티 시설입니다. 수영장이나 피트니스 센터는 물론, 발레파킹이나 조식 제공 같은 컨시어지 서비스도 갖추고 있어 편의성이 돋보입니다. 두 번째로, 해외 명품 가전과 가구를 내부에 들여와 공간 자체의 가치를 높였습니다. 세 번째는 사생활 보호가 잘 이루어지고, 세대 수도 적어 희소성이 더욱 부각됩니다.최근에는 자산가들의 라이프스타일이 반영되어, 평형이 크지 않아도 넓은 거실이나 높은 층고를 갖춘 설계가 늘고 있습니다. 단순히 머무는 공간을 넘어, 개인의 가치를 보여주는 상징으로 받아들여지고 있죠. 투자 관점에서는 입지가 가장 중요하므로, 공실 위험이 낮은 지역인지 꼼꼼하게 살펴보는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.친구 집에 동거인으로 전입신고를 해도 행복주택 신혼부부 유형에 청약할 수 있습니다. 행복주택 신혼부부 신청 자격에서 가장 중요한 점은 신청자가 무주택 세대구성원이어야 한다는 것입니다.동거인의 경우, 주민등록법에 따라 같은 세대의 주민등록표에는 오르지만 공식적으로 세대원으로 분류되지는 않습니다. 그래서 친구가 세대주인 집에 동거인으로 들어가더라도, 친구가 집을 가지고 있거나 소득이 많아도 그 부분은 신청자의 청약 자격에 영향을 주지 않습니다.다만 본인과 배우자, 그리고 함께 입주하는 자녀가 모두 주택을 소유하지 않아야 하고, 신혼부부 기준에 맞는 소득과 자산 요건을 충족해야 합니다. 그리고 청약 모집 공고에 적혀 있는 지역 거주자 우선순위는 전입신고가 된 주소지를 기준으로 판단하니, 실제 지원하려는 지역과 주소가 일치하는지도 반드시 확인해야 합니다.결론적으로 동거인이라는 이유만으로 청약이 불가능해지는 건 아니니, 안심하시고 소득과 자산 기준 등 다른 요건만 꼼꼼하게 챙기면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두가 계약 만료 전 일정 기간 안에 해지나 조건 변경 의사를 밝히지 않을 때 발생합니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만기 2개월 전까지 각각 상대방에게 통지해야 합니다.문의하신 경우는 2026년 3월 30일이 만기일입니다. 따라서 2026년 1월 30일 0시 전까지 임대인과 임차인 모두 별도의 의사를 표시하지 않으면, 계약은 자동으로 묵시적으로 갱신됩니다. 이 경우 임대차 기간은 다시 2년으로 연장되어 2028년 3월 30일까지 유지됩니다.묵시적으로 갱신된 상태에서는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약 해지 의사를 통보할 수 있습니다. 임대인이 이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 다만, 임대인은 이 2년간의 계약 기간을 반드시 지켜야 할 의무가 있습니다. 1차 연장 시 월세만 조정하고 계약을 그대로 유지하고 있어도, 갱신 관련 법규는 동일하게 적용됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.현장조사 보고서와 등기 내역을 꼼꼼히 살펴보니, 이번 경매는 땅을 확보하기에 상당히 좋은 기회로 보입니다. 26년 전 매매와 5년 전 상속 과정에서 건물 소유자의 이름이 한 번도 등장하지 않았다는 점을 보면, 그 건물이 정당한 권리 없이 무단으로 세워졌을 가능성이 큽니다.하지만 입찰 전에 반드시 현장에 직접 가서 실제로 누가 살고 있는지, 건물 상태는 어떤지 꼭 확인하셔야 합니다. 보고서에는 ‘폐문 부재’라고만 되어 있지만, 막상 가보면 사람이 살고 있거나 짐이 가득할 수도 있습니다. 이런 경우에는 명도 절차가 더 복잡해질 수 있습니다. 또, 현장에 가서 대장에 기재된 면적보다 훨씬 넓게 증축된 불법 건축물의 상태를 직접 확인해 봐야 나중에 철거 비용 등을 정확하게 예측할 수 있습니다.이번 경매는 승소 판결문이 근거가 된 강제경매라 채권상계신청을 이용하면 별도의 현금 부담 없이 낙찰을 받을 수 있다는 게 큰 장점입니다. 현장을 방문한 뒤 확신이 들면 과감하게 입찰하셔도 좋겠습니다. 이후에는 건물 철거와 토지 인도 소송도 함께 진행하면 승소 가능성이 높으니 참고하시고요. 또, 낙찰을 받은 직후에는 상대방의 점유 변경을 막기 위해 점유이전금지가처분을 바로 신청하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.성인 자녀가 어머니에게서 2억 원 상당의 주택을 증여받으면, 증여세 계산과 신고 절차를 반드시 확인해야 합니다. 부모 등 직계존속으로부터 받은 증여에는 10년 동안 합산해 5천만 원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 그러니 2억 원 중 5천만 원을 공제한 1억 5천만 원이 실제 과세 대상이 됩니다.이 금액에 대해 세율을 적용하면, 1억 원까지는 10%, 1억 원을 초과하는 5천만 원에는 20%가 매겨집니다. 계산된 세액에서 누진공제를 빼면 최종적으로 납부할 증여세가 정해집니다.증여세를 신고하려면, 증여가 이뤄진 달의 말일을 기준으로 3개월 이내에 관할 세무서에 신고해야 신고세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 금액이 크지 않더라도 증여세를 제대로 신고해야 나중에 자금 출처 조사 등에서 불이익을 줄일 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.중도금은 계약금이나 잔금과 달리 보통 직접 만나서 송금을 진행할 필요가 없습니다. 약정된 날짜에 맞춰 매도인 계좌로 정확히 이체하시면 되고, 만약 비대면으로 이체했다면 이체 확인증을 꼭 보관해 두세요. 그리고 매도인이나 중개인에게 문자나 전화로 입금 사실을 알려주시면 됩니다. 이것만으로도 충분한 절차가 됩니다.혹시 영수증을 직접 받고 싶거나 거래의 안전성을 위해 대면을 원하신다면, 중개인을 통해 일정을 조율할 수도 있습니다. 하지만 현실적으로 대부분의 부동산 거래에서는 계좌 이체 내역이 증빙 자료로 활용되고, 마지막 잔금일에 모여 전체 정산을 마무리하는 편입니다.안전한 거래를 위해서는 이체 전에 반드시 매도인의 계좌번호가 정확한지 다시 확인하시고, 이체 한도도 미리 체크해두시는 것이 좋습니다.성공적인 부동산 거래가 되시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택공급에 관한 규칙 제55조의3에서 정한 기존주택 처분 조건은, 예전에 특별공급을 받았던 주택에만 한정되지 않습니다. 이 조항의 핵심은, 유주택자라 하더라도 일정 조건(예를 들면 출산 등)을 충족하면 특별공급 기회를 다시 받을 수 있지만, 중복 소유를 막기 위해 기존에 가지고 있던 집은 반드시 처분하도록 한 점입니다.따라서 질문하신 것처럼 일반 매매로 구입해서 현재 소유 중인 주택도 처분 대상에 포함됩니다. 규정에 따르면, 본인이나 배우자가 주택을 소유하고 있다면, 새 아파트에 입주하기 전까지 기존 주택의 소유권을 꼭 정리해야 하고, 이를 증명할 자료도 제출해야 합니다.결론적으로, 집을 어떻게 취득했는지와 관계없이 현재 소유하고 있는 주택이 있다면 기존주택 처분 조건을 지키셔야만 특별공급 신청이 가능하고, 당첨도 유지할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.첫째, 세입자가 있는 집을 살 때는 대출 실행일에 임차인이 퇴거하고, 본인이 바로 전입할 수 있다면 보금자리론이 가능합니다. 보통 잔금일에 맞춰 임차인이 보증금을 받고 나가고, 동시에 대출금이 실행되며 소유권 이전과 전입까지 한 번에 이뤄져야 해요. 대출 한도는 매매가의 70%가 기준이지만, 임대차 보증금을 뺀 실제 지급 금액만 받을 수 있으니 자금 계획을 세울 때 꼭 유의해야 합니다.둘째, 위반건축물로 등재된 집은 담보가치가 없다고 판단되어 보금자리론 승인이 불가능합니다. 매수 전에 반드시 건축물대장을 확인해 위반 사항이 있는지 체크하는 게 중요합니다.셋째, 경매에서 낙찰받은 집의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하고 이를 갚으려고 보금자리론을 신청하는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다. 경락잔금대출은 낙찰가를 기준으로 하고, 이미 승계한 보증금은 채무로 인정되지 않을 가능성이 높기 때문입니다.