보금자리론으로 매수 가능할지 문의드립니다.
세가지 케이스에 대해 보금자리론 생애최초(LTV 70%)로 가능할지 문의드립니다.
1. 세입자 있는 매물
전세든 월세든 임차인 있는 물건은 아예 대출 승인이 안될까요? 아니면 6개월이내 실거주만 가능하다면 승인될수도 있을까요? 만약 가능하다면 대출한도는 매매가의 70%인지, 아니면 보증금만큼 제한 금액인지 궁금합니다.
2. 위반건축물 매물
위반건축물일경우 보금자리론 실행이 안될까요?
3. 임차권등기 설정된 (대항력있는 임차인) 매물
낙찰된 경우, 경락대금 납부 후 소유권 이전등기 치고나서 인수한 임차보증금 납부를 목적으로 보금자리론 대출이 가능할까요?
좀 특이케이스라 골치아픈 질문인데 읽어주셔서 감사합니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 세입자가 있는 매물의 경우 원칙적으로 생애최초 보금자리론 신청은 불가하나, 계약상 특약으로 잔금일에 기존 세입자퇴거 및 관련 권리 말소조건으로 신청가능한 것으로 알고 있습니다, LTV의 경우 규제지역은 70%, 비규제지역은 80% 주택가격은 매매가격이 아닌 주택평가가액을 기준으로 합니다, 주택평가가액은 KB시세나 부동산원 시세, 감정평가액등 은행별 산정기준에 따라 달라집니다.
2. 위반건축물이 있는경우 - 신청은 자체는 가능한 것으로 나와있으나, 심사과정등에서 문제가 될 여지는 있기 때문에 사전에 기관을 통해 확인하셔야 합니다.
3. 임차권 등기설정되어 있는 경우 신청자체가 불가합니다. 그리고 경락대출을 받은 뒤에 이후 생애최초 보금자리론으로 대환대출은 가능한 것으로 알고 있으나, 관련한 절차나 세부사항에 대해서는 정확한 설명을 드리기 어렵기에 최종적인 확인은 필요할듯 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
특수 조건이 결합된 보금자리론 신청은 담보물의 물적 적격성과 즉시 점유 가능 여부가 핵심이며, 케이스별로 승인 가능성이 극명히 갈립니다.
1. 임차인 있는 매물: 조건부 가능
임차인이 있더라도 대출 승인 자체는 가능합니다. 다만, 보금자리론은 실거주 의무가 있으므로 대출 실행일로부터 3개월 이내에 전입을 완료하고 1년 이상 거주해야 합니다.
대출 한도: LTV 70%를 적용하되, 임차보증금이 있다면 이를 차감한 금액(방공제 포함)만 실행됩니다. 즉, [매매가 × 70%] - 임차보증금이 실제 수령액이 되므로, 보증금이 고액이라면 실질적인 대출금이 거의 나오지 않을 수 있음을 유의해야 합니다.
2. 위반건축물 매물: 원칙적 불가
건물물대장상 '위반건축물' 표기가 있는 경우, 보금자리론을 포함한 대부분의 정책금융 상품은 대출이 불가합니다. 담보물로서의 가치가 훼손되었다고 판단하기 때문입니다. 대출 신청 전 위반 사항을 시정하고 대장상 표기를 말소해야만 심사 대상에 오를 수 있습니다.
3. 임차권등기 매물(경매): 사실상 불가
경매로 낙찰받은 물건에 대항력 있는 임차인이 있어 보증금을 인수해야 하는 경우, 보금자리론으로 해당 보증금을 상환하는 것은 불가능합니다.
사유: 보금자리론은 '소유권 이전 등기일'로부터 3개월 이내에 신청하는 매수 용도이지, 이미 소유권을 취득한 후 타인의 채무(인수 보증금)를 갚기 위한 용도가 아니기 때문입니다. 경락잔금대출 형태의 정책 상품은 존재하지 않으며, 일반 금융권의 경락잔금대출 또한 대항력 있는 임차인이 선순위일 경우 한도가 극히 제한됩니다.
조심스럽게 조언드리자면, 보금자리론은 규정이 매우 엄격하므로 임차인이 있는 매물을 매수하실 때는 잔금일과 임차인의 퇴거일을 일치시켜 '공실' 상태에서 대출을 실행하는 것이 한도를 극대화하는 가장 안전한 방법입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 현재 검토 중인 매물의 공시가격이나 본인의 소득 수준을 알려주시면 특례 적용 여부를 추가로 체크해 드리겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
첫째, 세입자가 있는 집을 살 때는 대출 실행일에 임차인이 퇴거하고, 본인이 바로 전입할 수 있다면 보금자리론이 가능합니다. 보통 잔금일에 맞춰 임차인이 보증금을 받고 나가고, 동시에 대출금이 실행되며 소유권 이전과 전입까지 한 번에 이뤄져야 해요. 대출 한도는 매매가의 70%가 기준이지만, 임대차 보증금을 뺀 실제 지급 금액만 받을 수 있으니 자금 계획을 세울 때 꼭 유의해야 합니다.
둘째, 위반건축물로 등재된 집은 담보가치가 없다고 판단되어 보금자리론 승인이 불가능합니다. 매수 전에 반드시 건축물대장을 확인해 위반 사항이 있는지 체크하는 게 중요합니다.
셋째, 경매에서 낙찰받은 집의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하고 이를 갚으려고 보금자리론을 신청하는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다. 경락잔금대출은 낙찰가를 기준으로 하고, 이미 승계한 보증금은 채무로 인정되지 않을 가능성이 높기 때문입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 임차인이 있는 매물은 대출 승인이 안될 가능성이 큽니다.
2. 위반 건축물이라도 대출 실행이 안될 가능성이 큽니다.
3. 안될 가능성이 큽니다.
감사합니다.
1. 세입자 있는 매물
전세든 월세든 임차인 있는 물건은 아예 대출 승인이 안될까요? 아니면 6개월이내 실거주만 가능하다면 승인될수도 있을까요? 만약 가능하다면 대출한도는 매매가의 70%인지, 아니면 보증금만큼 제한 금액인지 궁금합니다.
==> 매수인이 입주를 하지 않는 경우 대출이 불가합니다.
2. 위반건축물 매물
위반건축물일경우 보금자리론 실행이 안될까요?
===> 네 그렇습니다.
3. 임차권등기 설정된 (대항력있는 임차인) 매물
낙찰된 경우, 경락대금 납부 후 소유권 이전등기 치고나서 인수한 임차보증금 납부를 목적으로 보금자리론 대출이 가능할까요?
===> 권리분석결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,세입자 있는 물건은 보금자리론 승인이 거의 불가. 실거주 입주 계획이 있다 하더라도, 규정상 위험이 커 승인 사례가 많지 않습니다
,위반건축물은 보금자리론 원칙상 불가. 담보 인정 불가라 사실상 대출 불가입니다
,임차권등기 매물은 대출 목적이 실거주가 아니면 보금자리론 실행 거의 불가. 임차보증금 변제용으로는 사용 못 합니다
질문하신 세 케이스 모두 보금자리론으로 매수는 현실적으로 매우 어렵습니다
실거주 조건과 합법성, 담보 인정 여부가 핵심입니다