안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
특수 조건이 결합된 보금자리론 신청은 담보물의 물적 적격성과 즉시 점유 가능 여부가 핵심이며, 케이스별로 승인 가능성이 극명히 갈립니다.
1. 임차인 있는 매물: 조건부 가능
임차인이 있더라도 대출 승인 자체는 가능합니다. 다만, 보금자리론은 실거주 의무가 있으므로 대출 실행일로부터 3개월 이내에 전입을 완료하고 1년 이상 거주해야 합니다.
대출 한도: LTV 70%를 적용하되, 임차보증금이 있다면 이를 차감한 금액(방공제 포함)만 실행됩니다. 즉, [매매가 × 70%] - 임차보증금이 실제 수령액이 되므로, 보증금이 고액이라면 실질적인 대출금이 거의 나오지 않을 수 있음을 유의해야 합니다.
2. 위반건축물 매물: 원칙적 불가
건물물대장상 '위반건축물' 표기가 있는 경우, 보금자리론을 포함한 대부분의 정책금융 상품은 대출이 불가합니다. 담보물로서의 가치가 훼손되었다고 판단하기 때문입니다. 대출 신청 전 위반 사항을 시정하고 대장상 표기를 말소해야만 심사 대상에 오를 수 있습니다.
3. 임차권등기 매물(경매): 사실상 불가
경매로 낙찰받은 물건에 대항력 있는 임차인이 있어 보증금을 인수해야 하는 경우, 보금자리론으로 해당 보증금을 상환하는 것은 불가능합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 보금자리론은 규정이 매우 엄격하므로 임차인이 있는 매물을 매수하실 때는 잔금일과 임차인의 퇴거일을 일치시켜 '공실' 상태에서 대출을 실행하는 것이 한도를 극대화하는 가장 안전한 방법입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 현재 검토 중인 매물의 공시가격이나 본인의 소득 수준을 알려주시면 특례 적용 여부를 추가로 체크해 드리겠습니다.