답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 중개보수는 법으로 정해진 상한 요율 안에서 중개의뢰인과 중개사가 서로 협의해 정하는 게 일반적입니다. 제시하신 640만 원은, 보증금과 월세 환산액에 최고 요율인 0.9퍼센트를 적용해서 계산한 금액으로 보입니다. 하지만 중개보수는 반드시 최고 요율로 지급해야 하는 게 아니라, 한도 내에서 충분히 조정이 가능합니다. 특히 보수가 크다고 판단되면, 계약 전 미리 협의해 합리적인 금액으로 정하는 것이 중요합니다. 현재 단계에서도 부담되는 부분이 있으면 적정선의 금액을 제안해 조율할 수 있습니다.또한 중개보수에는 원래 부가가치세가 포함되어 있지 않아서, 별도로 10퍼센트의 부가가치세를 추가로 내야 하는 것이 원칙입니다. 다만 중개업소가 간이과세자인지 일반과세자인지에 따라 실제 부가세 부과 여부가 달라질 수 있으니, 사업자 등록증을 꼭 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.보통 주변 시세나 관례를 참고해 450만 원에서 500만 원 정도로 조정을 시도해볼 수 있습니다. 지급하실 때는 현금영수증을 꼭 발급받아 기록을 남기시고요. 결국 중요한 것은 서로 원만하게 합의해 적정한 보수로 계약을 마무리하는 것입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.(서울)주택임대차보호법에 따라 법정 전월세 전환율은 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 2.0%를 더해 계산합니다. 최근 기준금리가 2.5%이므로, 현재의 법정 전환율은 연 4.5%가 됩니다. 이 비율을 보증금 6,600만 원에 적용하면, 연 임대료는 297만 원이고, 이를 12개월로 나누면 월세는 약 24만 7,500원이 나옵니다.시장에서 일반적으로 보증금 1,000만 원당 월세 5만~10만 원 수준이 관행이지만(집을 신규로 부동산에 매물로 위탁시), 법적으로 환산하면 1,000만 원당 약 3만 7,500원 정도입니다. 임대인 측에서 관리비를 포함해 월 100만 원을 요구하는 것은 법정 기준에 비해 상당히 높은 편입니다. 따라서 법정 전환율 4.5%를 기준으로 계산된 월세와 관리비를 합쳐 총 60만 원선이 적정하니, 이 근거로 협상을 시도하는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.현재 작성된 특약 사항은 매수인에게 유리하고, 법적으로도 별다른 문제가 없어 보입니다. 전등 교체 관련 문구를 넣으신 점도 아주 적절한 선택입니다. 단순히 전구만 교체하는 게 아니라, 전등이 정상적으로 작동하도록 해야 한다는 의미가 담겨 있기 때문입니다.만약 전구를 새로 끼웠는데도 불이 들어오지 않는다면, 이는 전기 계통에 하자가 있다고 볼 수 있습니다. 이런 경우에는 특약 3번의 매도인 하자담보책임 조항에 따라, 매도인이 수리 비용을 부담해야 합니다.부동산 쪽에서도 이야기했듯 민법상 하자담보책임은 기본적으로 인정되지만, 소모품 여부를 두고 분쟁이 자주 발생하는 편입니다. 그러나 이번처럼 특약 1번에 전등 교체를 명시하고, 3번에 담보책임까지 확실하게 명확히 해두면, 나중에 전기 배선 등 추가 문제가 발견되더라도 매수인이 수리 요구나 비용 청구를 당당하게 할 수 있습니다.즉, 현재 특약 문구는 매수인의 권리를 충분히 보호해주고 있으니, 그대로 진행하셔도 괜찮습니다. 다만, 전등을 교체했다면 잔금 지급 전 반드시 정상적으로 작동하는지 한 번 더 확인해 보시길 권해드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.아파트 분양권을 증여할지 매매할지는 상황에 따라 유리한 선택이 달라질 수 있습니다. 직계존속에게서 증여받을 경우 10년 동안 5천만 원까지 공제가 가능해서, 초기 계약금 수준에서 증여하면 세 부담이 적을 수 있습니다. 하지만 할아버지로부터 이미 증여를 받은 이력이 있다면, 합산 과세로 인해 더 높은 세율이 적용될 수 있으니 주의해야 합니다.매매로 진행할 때는 자녀가 실제로 대금을 마련할 수 있다는 점, 즉 자금 출처가 명확해야 합니다. 만약 자금 출처가 불분명한데 매매 형식을 취하면 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 또 가족끼리 거래할 때 거래 금액이 시세보다 지나치게 낮으면 부당행위 계산 부인 규정이 적용될 수도 있습니다.아직 분양권 상태라 프리미엄이 붙기 전 낮은 금액일 때 증여하면, 나중에 가치가 오를 것을 감안할 때 더 유리할 수 있습니다. 다만 전체적인 증여 재산 규모를 확인한 후, 세무 전문가와 충분히 상담한 뒤 결정하는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.가계약부터 잔금까지 매수인이 꼭 확인해야 할 중요한 사항들을 체크해드리겠습니다.먼저, 본계약을 체결할 때는 등기부등본을 다시 발급받아 가계약 당시와 달라진 점이 없는지 살펴보세요. 특히 근저당권이나 가압류 등 권리관계에 변화가 생기지 않았는지 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 계약서를 작성할 때는 매도인의 신분증을 확인해 실제 소유자인지 반드시 체크하고, 계약금은 반드시 소유주 명의의 계좌로 입금하시는 것이 안전합니다.대출이 필요하다면 본계약이 끝난 뒤 바로 은행에 방문해 상담을 받으시고, 잔금일 전에 대출이 실행될 수 있도록 일정도 미리 조율해야 합니다. 잔금 당일에는 등기부등본을 한 번 더 발급받아 추가로 근저당이 설정되지 않았는지 최종 점검하는 것이 좋습니다.또한 잔금을 지불할 때는 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 매도인에게서 꼭 모두 받으셔야 하며, 당일 법무사를 통해 등기 신청을 접수하면 더 안전하게 거래를 마무리할 수 있습니다. 마지막으로 관리비나 각종 공과금이 정산됐는지도 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 된 상태라면 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지한 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 만약 임대인이 집을 제대로 고쳐주지 않았다면, 이 역시 정당한 해지 사유가 될 수 있습니다. 에어컨 수리비나 오래된 차단기 점검비처럼 임차인이 대신 부담한 비용이 있다면, 그 금액을 임대인에게 청구할 수도 있습니다. 집주인이 협조하지 않을 경우를 대비해 지금까지 진행한 수리내역과 증빙 자료를 미리 정리해 두세요. 또, 누수나 곰팡이처럼 정상적으로 살기 어려운 환경이 있었다면 이런 점도 해지 사유로 충분히 주장하실 수 있습니다. 참고로, 묵시적 갱신 후 해지하는 경우엔 중개보수(복비)는 임차인이 낼 필요가 없으니, 이런 부분도 잘 활용해 협의하면 도움이 됩니다. 원만한 해결을 위해 문자나 내용증명으로 해지 의사를 분명히 전달하는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.신생아 특례 디딤돌 대출은 9억 원 이하 아파트를 대상으로 최대 4억 원까지 지원되며, 연 1.8%에서 4.5% 사이의 저금리로 이용할 수 있습니다. 소득 조건은 부부 합산 1억 3천만 원 이하인 경우에 해당하며, 맞벌이 부부는 2억 원까지 허용됩니다. 또한 자산 5억 1,100만 원 이하의 기준도 충족해야 합니다.5억 원 예산으로 수원에서 구입할 수 있는 24평 아파트로는 화서동의 화서주공 4·5단지를 추천할 만합니다. 이곳은 스타필드와 화서역이 가까워 생활이 무척 편리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.우선, 방 한 곳에 전기가 들어오지 않는 문제는 단순히 전등만 교체하면 해결될 수도 있지만, 내부 배선에 결함이 있을 가능성도 있습니다. 현재 특약사항 3번과 6번에 매도인의 하자담보책임과 현 시설 상태에서의 계약이 명시되어 있지만, 전기 이상은 명확한 하자에 해당하므로 계약서 작성 전 매도인에게 수리를 요청하거나, 수리비를 매매대금에서 차감한다는 확실한 답변을 받으시는 것이 안전합니다.특약사항 5번의 근저당권 말소 조건과 6번의 대출 불가 시 계약 무효 조항은 모두 매수인에게 유리하며, 매수인을 보호할 수 있는 좋은 방안입니다. 다만 추가로, 잔금 지급 전 중대한 하자가 발생했을 때 책임이 누구에게 있는지 명확하게 정해두는 것이 좋겠습니다. 예를 들어, 눈에 잘 띄지 않는 누수나 결로 같은 중대한 하자에 대해서는 잔금 지급 후 6개월 동안 매도인이 책임진다는 하자담보책임 조항을 다시 한 번 분명하게 명시하는 것이 바람직합니다.계약서 전체를 봤을 때 매수인에게 일방적으로 불리한 내용은 특별히 보이지 않으나, 전기 문제만큼은 꼭 짚고 넘어가시길 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.보내주신 아파트 분양권 매매계약서 검토 요청 내용을 바탕으로 주요 항목을 정리하고 분석해 드리겠습니다.1. 분양가 및 총 매매금액 구성분양가는 총 483,170,000원입니다. 이 금액에는 공급가 460,000,000원, 발코니 확장비 7,670,000원, 그리고 선택 옵션 15,500,000원이 모두 포함되어 있습니다. 여기에 마이너스 프리미엄 24,000,000원이 차감되어 최종 매매금액은 459,170,000원이 됩니다.2. 현재까지 납부된 금액매도인이 건설사에 납부한 금액은 총 234,634,200원입니다. 구체적으로는 공급금 계약금 46,000,000원, 중도금 대출 4회분 95,000,000원, 매도인이 직접 납부한 중도금 89,000,000원, 발코니 확장 계약금 1,534,000원, 옵션 계약금 3,100,000원이 포함되어 있습니다.3. 정산해야 할 금액 및 잔금매수인이 실제로 매도인에게 지급해야 할 정산 금액은 210,634,200원입니다. 이는 매도인이 납부한 234,634,200원에서 마이너스 프리미엄 24,000,000원을 뺀 금액입니다. 이 중 10,000,000원은 계약금으로 먼저 지급하고, 나머지 105,634,200원은 2026년 2월 10일에 잔금으로 지급하게 되어 있습니다. 나머지 중도금 대출 승계분 95,000,000원은 매수인이 부담하게 됩니다.4. 주요 특약 사항특약 8번과 9번에 따라 중도금 대출 승계, 후불 이자, 확장비 잔금은 매수인이 책임지고, 인지세는 매도인과 매수인이 절반씩 나누어 부담하기로 되어 있습니다. 이는 일반적인 분양권 전매 관례에 맞는 내용입니다.5. 참고 및 유의사항계약서의 수치 계산은 논리적으로 잘 맞습니다. 다만, 잔금일인 2026년 2월 10일에 중도금 대출 승계가 정상적으로 진행되는지 미리 은행에 확인해두시는 것이 좋겠습니다. 또한, 건설사 사무실을 방문하여 명의 변경 절차를 진행하실 때, 연체료나 미납금 등이 남아 있지 않은지도 반드시 확인하시기 바랍니다.