답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.원룸을 구하려면 우선 온라인에서 매물을 살펴본 뒤, 마음에 드는 방이 있으면 공인중개사에게 연락해 직접 방문하는 것이 기본 절차입니다. 집을 볼 때는 수압과 하수 배수 상태, 창문의 방향과 채광, 결로나 곰팡이 흔적까지 꼼꼼하게 확인하는 게 중요합니다. 만약 방이 마음에 든다면, 당장 계약하기보다는 등기부등본을 열람해서 집주인 신원을 확인하고, 집에 대출이나 근저당이 잡혀 있는지도 꼭 체크해야 합니다.계약은 보통 가계약금이나 계약금을 먼저 송금하고, 입주하는 날에 잔금을 지급하는 순서로 진행됩니다. 이때 보증금 외에 별도로 부동산 중개수수료(복비)도 준비해야 합니다. 월세와 관리비는 매달 약속된 날짜에 내야 하고, 첫 달 월세는 입주할 때 미리 선불로 내는 경우가 많지만, 이 부분은 임대인과 협의가 가능합니다. 관리비 10만원에 전기나 가스요금이 포함되어 있는지, 아니면 따로 고지서가 나오는지도 꼭 확인해야 예산을 제대로 짤 수 있습니다. 모든 조건에 합의하면 계약서를 작성하고, 입주한 후에는 보증금을 지키기 위해서 반드시 확정일자를 받고 전입신고까지 완료해야 안전합니다.특히 보증금 액수나 조건에 따라 계약의 안전성이 크게 달라질 수 있습니다. 전세금처럼 보증금이 높은 경우라면 전세권을 설정하거나 전세보증보험에 가입할 수 있는지도 미리 알아보는 게 좋습니다. 또, 보증금 일부를 조정해서 월세를 낮출 수 있는 보증금 전환율 적용이 가능한지도 중개사에게 문의해 보면 예산을 더 효율적으로 활용할 수 있습니다.현재 생각 중인 보증금 규모나 대출 계획 등 구체적인 조건을 알려주시면, 해당 금액대에 맞는 주의 사항이나 안전하게 계약하는 방법도 좀 더 자세히 안내해드릴 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임대차 묵시적 갱신 기간 중 이사 통보와 관련해 궁금한 점에 대해 안내드리겠습니다.묵시적으로 계약이 갱신된 상황에서 임차인이 계약 해지 의사를 밝히면, 통보일로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다. 그런데 그 사이에 새로운 임차인이 들어와 임대인과 계약을 맺고 실제로 입주까지 이뤄진 경우에는 기존 임차인의 계약도 자연스럽게 종료되는 셈입니다.만약 새 임차인과의 계약이 도중에 파기된다면, 이는 임대인과 새 임차인 간의 문제로 볼 수 있습니다. 이 경우 기존 임차인의 묵시적 갱신 계약이 자동으로 되살아나지는 않으니 이 점을 참고하셔야 합니다.통상적으로 월세는 새 임차인이 입주해 실제로 거주를 시작하거나, 아니면 기존 임차 계약의 해지 효력이 발생하는 시점 중 더 이른 날짜까지 부담하게 됩니다.만약 임대인이 중개 절차에 협조하지 않는다 하더라도, 임차인이 해지 통보를 한 뒤 3개월이 지나면 임대인은 법적으로 보증금을 반환해야 할 책임이 생깁니다. 보증금 반환을 두고 임대인도 손해를 보지 않으려 할 가능성이 높기 때문에, 협조를 기대할 수 있습니다.또, 도배나 장판 등은 임대인의 수선 의무에 포함되는 부분입니다. 만약 상태가 좋지 않아 새 계약이 어렵다면, 이를 근거로 임대인에게 적극적으로 수리를 요청하세요.민법 제623조 (임대인의 의무)​임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.미성년자 시절에 가입한 청약저축의 미납 회차를 지금 납부하면, 최근 바뀐 법령에 따라 최대 60회차까지 인정받을 수 있습니다. 예전에는 24회차까지만 가능했지만, 2024년 7월부터 규정이 바뀌면서 5년치까지 혜택을 받을 수 있게 된 거죠.하지만 미납금을 한 번에 모두 내더라도, 은행 약관에 정해진 지연 납입 인정 기준에 따라 모든 회차가 바로 인정되는 것은 아닙니다. 미납된 기간만큼 인정 시점이 뒤로 밀리게 되며, 회차가 순서대로 채워지려면 일정 기간이 지나야 합니다. 그러니 공공분양 청약을 생각하고 있다면 미리 납부해서 인정 시점을 앞당기는 것이 더 유리합니다.금액을 낼 때는 공공주택 청약 인정 한도인 25만 원을 기준으로 입금하는 것이 좋습니다. 정확한 인정 회차와 날짜는 가입한 은행 앱의 청약 순위 확인 메뉴에서 쉽게 확인할 수 있습니다. 관련 법적 근거는 국토교통부의 주택공급에 관한 규칙과 각 은행의 청약저축 약관에 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임대사업자와 계약할 때 월세를 올리려면 관련 법과 계약 조건을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 이미 2025년에 월세를 올리고 2년 연장 계약까지 맺었다면, 계약서에 1년마다 월세를 인상한다는 특별한 약정이 없는 이상, 임대인이 매년 월세를 올려달라고 요구하기는 사실상 어렵습니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약 기간 중 임대료 인상을 청구할 수 있긴 하지만, 세금이나 관리비 같은 공과금이 오르는 등 정당한 이유가 있어야 합니다. 그리고 임차인은 여기에 무조건 동의하지 않아도 괜찮습니다. 보통 2년 단위로 계약을 갱신했다면, 그 기간 동안에는 기존 월세를 유지하는 게 일반적입니다.또 임대사업자는 법적으로 월세를 최대 5퍼센트까지만 올릴 수 있기 때문에, 이 한도를 넘는지도 확인해야 합니다. 이런 점을 고려하면, 계약 기간이 남아 있다면 섣불리 월세 인상에 동의하지 마시고, 임대인에게 거부 의사를 분명히 전달하거나 국가가운영하는 임대차분쟁조정위원회와 같은 곳에서 상담을 받아보시는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.오피스텔 중개보수 요율은 실질적인 사용 목적이 아니라, 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제4항에 따라 ‘공부상 용도’와 ‘시설 기준’에 따라 정해집니다. 질문하신 오피스텔이 건축물대장에 업무시설로 되어 있으면서, 상하수도 시설이 설치되고 전용면적이 85㎡ 이하이며 입식 부엌이나 화장실 같은 주거 설비를 갖추고 있다면, 일반 주택 요율(0.3%)이 아니라 오피스텔 전용 요율인 0.4% 이내에서 중개사와 협의하여 결정하는 것이 맞습니다.실제 거주용으로 사용하더라도 주택법상 ‘주택’에 해당하지 않기 때문에, 일반 주택 요율을 그대로 적용하진 않습니다. 만약 위 조건을 모두 갖추지 못했다면 일반 오피스텔로 구분되어 0.9% 이내에서 중개보수 요율이 정해집니다. 따라서, 해당 오피스텔이 0.4% 적용 대상에 해당하는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.결론적으로, 공적 장부에 기록된 내용을 우선 검토하고, 관련 시행규칙이 정한 상한 요율인 0.4%를 적용하는 것이 법적으로도 맞는 방법입니다. 계약을 진행하시기 전에는 반드시 중개사와 최종 요율에 대해 충분히 협의하세요.

보증금을 월세로 바꾸는 방법 안내임대인과 합의만 이루어진다면, 계약 기간 중에도 언제든 보증금을 월세로 전환할 수 있습니다. 꼭 계약이 끝나기를 기다릴 필요는 없어요.질문자님은 현재 묵시적 갱신 상태이기 때문에, 조건을 변경하려면 서로 협의한 내용을 기준으로 계약서를 새로 작성하거나 기존 계약서에 변경 사항을 기재하고 도장만 찍으면 법적 효력이 생깁니다.특히 월세로 전환할 때는 법에서 정한 상한선을 꼭 지켜야 합니다. 지금 기준금리 2.5%에 따라 법정 전환율은 4.5%(2.5% + 2.0%)가 됩니다. 예를 들어 보증금 1,000만 원을 월세로 돌릴 경우, 1년 동안 받을 수 있는 임대료는 45만 원을 넘길 수 없고, 이를 월로 계산하면 최대 3만 7천 5백 원까지 월세로 증액할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.계약을 체결할 때 이미 근저당권이 있다는 사실을 알고 있었고, 이를 완전히 말소하기보다는 감액 등기를 조건으로 양측이 합의했다면, 임대인은 약속한 감액 등기만 이행하면 됩니다. 만약 은행에서 대출이 거절된 이유가 임대인의 약속 불이행 때문이 아니라 근저당권이 여전히 남아 있어서라면, 이 부분을 임대인 잘못이라고 보긴 어렵습니다. 즉, 임대인은 계약 조건을 지키려고 했고, 임차인이 은행의 대출 기준을 충족하지 못한 상황이라면, 임대인에게 책임을 묻기는 힘든 셈입니다.결과적으로, 대출이 가능한지 미리 확실히 알아보지 않은 책임이 임차인에게 돌아갈 수 있고, 이 경우에는 계약금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 물론 양쪽 입장이 팽팽하게 맞서는 상황이니, 주택임대차분쟁조정위원회에 문의해서 객관적인 조언을 받아보는 것도 좋은 방법입니다. 위원회를 이용하면 현재 상황이 임대인 책임에 해당하는지, 아니면 합의로 풀 수 있는 문제인지 확인할 수 있어서 분쟁 해결에 도움이 될 수 있어요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.보증금의 안전 여부를 판단할 때는 그 집이 다세대주택인지, 다가구주택인지에 따라 확인해야 할 내용이 다르다는 점을 꼭 알아두셔야 합니다.1. 다세대주택 계약 시 확인할 점다세대주택은 각각의 호수마다 소유주가 다른 공동주택입니다. 그래서 내가 계약하려는 호수의 등기부등본에서 권리관계를 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요합니다. 근저당이 없다면 비교적 안전한 편이지만, 바뀐 공인중개사법에 따라 임대인에게 국세와 지방세 납세증명서를 꼭 받아 세금 체납이 있는지 확인해야 합니다. 세금은 등기부에 표시되지 않아도 경매가 진행되면 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 또한, 전세가가 매매가와 비슷하게 높지 않은지도 살피고, 전세보증금 반환보증 보험에 가입할 수 있는 집인지도 체크해야 합니다.2. 다가구주택 계약 시 유의사항다가구주택은 건물 전체 소유주가 한 명인 단독주택으로, 다세대에 비해 권리관계가 더 복잡할 수 있습니다. 등기부등본에 근저당이 없더라도 이미 들어온 세입자들의 보증금, 즉 선순위 보증금이 쌓여 있으면 그 금액만큼 내 보증금이 위험해질 수 있거든요. 그래서 2024년 7월부터는 임대인이 전입세대열람원과 확정일자 부여현황을 반드시 제공하도록 법이 강화됐습니다. 이 서류로 전체 선순위 보증금이 얼마나 되는지, 각 세입자의 확정일자는 언제인지 확인해서 내 보증금이 경매 시 안전하게 배당받을 수 있는지 반드시 계산해보셔야 합니다.결국 두 경우 모두 임대인의 납세증명서 확인은 필수적이고, 특히 다가구주택에서는 전체 선순위 보증금 규모를 정확히 아는 것이 매우 중요합니다. 공인중개사에게도 개정된 법령에 따른 서류 제출을 적극적으로 요청해서 꼼꼼히 검토해야 하겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 계약서에 '관리비는 차임에 포함된 금액을 선불로 입금한다'라는 문구가 있다면, 임차인이 매달 내는 월세에 이미 관리비가 포함되어 있다는 의미입니다. 그래서 계약서에 차임이 50만 원으로 명시되어 있다면, 따로 관리비를 더 입금할 필요 없이 50만 원만 내시면 됩니다.원룸이나 오피스텔 계약에서는 월세와 관리비를 합쳐서 한 번에 내는 방식이 존재합니다. 이렇게 하면 정산이 복잡해지는 상황을 피할 수 있어서죠. 만약 관리비를 별도로 내야 하는 계약이었다면, 계약서에 '관리비 별도'나 '차임 외 관리비 얼마'와 같이 따로 명시되어 있었을 거예요.결론적으로 질문자님의 경우엔 50만 원만 입금하시면 충분합니다. 다만, 전기요금이나 수도요금 등 공공요금까지 다 포함된 건지는 계약서에 적힌 세부 항목을 한 번 더 확인하시는 게 안전합니다. 만약 걱정된다면, 입금 전에 임대인이나 중개인에게 짧게 문자로 문의해 두면 나중에 혹시 모를 오해도 확실히 막을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택임대차보호법상, 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하려면 본인이나 직계존비속(부모 또는 자녀)이 직접 거주해야 합니다. 질문자님 사례처럼 집주인의 동생이 대신 거주하는 경우는 법에서 규정한 정당한 계약갱신 거절 사유에 해당하지 않습니다. 형제나 자매와 같은 방계혈족은 실거주 요건에 포함되지 않기 때문입니다.질문자님이 아직 계약갱신청구권을 행사하지 않으셨다면, 법적으로 2년 더 거주할 권리가 있습니다. 집주인에게 동생의 거주는 정당한 거절 이유가 아님을 차분하게 설명하고, 본인의 계약 갱신 의사를 확실하게 전달하시면 됩니다. 만약 이미 갱신권을 한 번 사용했다면 집주인과의 협의가 필요하겠지만, 아직 사용하지 않았다면 법적 보호를 받으실 수 있습니다. 지금 체결한 계약 기간인 26년 7월까지는 당연히 거주하실 수 있고, 28년 7월 까지 거주할의 권리인 계약갱신청구권 역시 당당히 요구하셔도 됩니다.