근저당없는 다세대주택 전세계약 안전한가요
5층짜리 집이고
한층에 5호실정도있는 다세대주택 투룸
전세계약 하려 하는데 안전한가요?
등기부 확인했을때는
근저당은 없었어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
진짜 근저당 없는거 확실해요?
빨리 다시 보세요
등기부등본에 보면 주소란에 호수까지 다 적혀 있나요?
서울시 영등포구 여의도동 하늘로 2길 하늘빌라 202호 이렇게요?
그냥
서울시 영등포구 여의도동 하늘로 2길 하늘빌라
이렇게만 적혀있지 않나요?
이게 왜 중요하냐면
보통 일반분들이 다세대와 다가구를 구분을 못하세요
다세대는 각 호실만다 등기부가 따로 나와있어요 201호,202호 이렇게요
다가구는 건물 통채로 주인이 한명이라 하늘빌라 라고만 등기부에 나와요
다세대라 치고 말씀드릴께요
근저당 없으면 안전해요
다만 계약서 쓸때 꼭 국세/지방세 완납증명서를 요구하세요
이거 안주는 주인이면 100%사기꾼입니다.
그리고 보증보험 가능여부 확인하시고 계약하세요
그럼 안전해요
중간에 그 누구라도 근저당 없어 안전하다 어쩌다 그러면 싸대기를 날리세요~
1명 평가안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은 안전합니다.
다만 다세대인지 다가구인지 헷갈린다면 다시한번 체크하시는게 필요합니다.
다세대가 맞다면 내 호실에 근저당이 없다면 합격이고
다시보니 다가구였다면 건물전체에 걸린 근저당이나 나보다 선 입주한 세입자들의 보증금의 합계가 경매로 넘어갈시 내보증금보다 우선하여 배당이 되니 주의하시는게 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
선순위 근저당권이 없고 확정일자 + 전입신고를 하게 되면 최악의 경우 경매로 넘어가더라도 보증금을 받을 수 있으니 안전하다고 볼 수 있지만 시세 대비 과도한 보증금인지 확인할 필요가 있고 추가적으로 임대인의 체납이나 경제상황, 그리고 무엇보다 보증보험 가입이 가능한 경우 안전하다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
근저당이 없다고 해서 100%안전한 것은 아닙니다만, 일반적인 경우보다는 권리상 리스크가 낮다는 장점이 있다는 정도입니다. 정말 중요하게 보셔야 할 부분은 근저당이 없는 경우라도 현재 주택시세와 내 전세보증금의 차이 즉 전세가율에 대한 확인인데, 만약 전세가율이 80%을 초과하는 경우 주택시세 하락등에 따른 깡통전세등의 위험이 크기 떄문에 리스크가 커질수 있습니다. 특히 다세대, 빌라등은 정확한 시세확인 어렵기에 반드시 보증보험 가입이 필수적이고, 계약서상 특약에 보증보험 미가입시 계약해지 및 계약금반환특약등을 넣어두시는게 보증금을 좀더 확실히 보호할수 있는 부분입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당권이 없는 다세대주택이라고 하더라도 선순위 임차인의 보증금 규모, 확정일자여부, 전입신고 상황을 함께 고려해야 하며 최우선적으로 고려해야 할 부분은 전세보증보험이 가입 가능한지 여부입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
근저당이 없다고 100% 안전은 아닙니다. 근저당이 없어도 집값보다 전세금이 높으면 나중에 돈을 못 받을 수 있고 전세보증보험 가입이 가능한 집인지 부동산에 받느시 확인하고 가입 불가 시 계약 무효 및 계약금 반환 특약을 반드시 넣으세요. 또한 집주인이 세금을 안 냈다면 근저당이 없어도 나라에서 먼저 돈을 가져가니 계약 전 집주인의 국세, 지방세 완납증명서도 요구하세요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
다세는 개별적으로 등기가 되어 있습니다
다세대가 확실하고 등기상의 대출이 없다면 전세보증금이 선순위가 됩니다
그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
전세가를 확인하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대차 계약에서 100% 안전한 계약은 없습니다.
다만 근저당이 없다면 대항력이 유지되는 한 보증금은 지킬 수 있으니 위 내용으로 보아 안전하다고 말씀드립니다.
감사합니다.
그렇게만 알아서는 안전한지 아닌지 알수가 없습니다.
그리고 한층에 5세대라면 다세보다는 다가구 이지 않을까 싶고 다가구라면 다른 세대의 보증금 내역도 알아야 합니다.
건물(집)의 시세도 알아야 하고 시세대비 내 보증금의 비율도 알아야 합니다.
5층이면 위반건축물 여부도 확인을 해야 합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
보증금의 안전 여부를 판단할 때는 그 집이 다세대주택인지, 다가구주택인지에 따라 확인해야 할 내용이 다르다는 점을 꼭 알아두셔야 합니다.
1. 다세대주택 계약 시 확인할 점
다세대주택은 각각의 호수마다 소유주가 다른 공동주택입니다. 그래서 내가 계약하려는 호수의 등기부등본에서 권리관계를 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요합니다. 근저당이 없다면 비교적 안전한 편이지만, 바뀐 공인중개사법에 따라 임대인에게 국세와 지방세 납세증명서를 꼭 받아 세금 체납이 있는지 확인해야 합니다. 세금은 등기부에 표시되지 않아도 경매가 진행되면 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 또한, 전세가가 매매가와 비슷하게 높지 않은지도 살피고, 전세보증금 반환보증 보험에 가입할 수 있는 집인지도 체크해야 합니다.
2. 다가구주택 계약 시 유의사항
다가구주택은 건물 전체 소유주가 한 명인 단독주택으로, 다세대에 비해 권리관계가 더 복잡할 수 있습니다. 등기부등본에 근저당이 없더라도 이미 들어온 세입자들의 보증금, 즉 선순위 보증금이 쌓여 있으면 그 금액만큼 내 보증금이 위험해질 수 있거든요. 그래서 2024년 7월부터는 임대인이 전입세대열람원과 확정일자 부여현황을 반드시 제공하도록 법이 강화됐습니다. 이 서류로 전체 선순위 보증금이 얼마나 되는지, 각 세입자의 확정일자는 언제인지 확인해서 내 보증금이 경매 시 안전하게 배당받을 수 있는지 반드시 계산해보셔야 합니다.
결국 두 경우 모두 임대인의 납세증명서 확인은 필수적이고, 특히 다가구주택에서는 전체 선순위 보증금 규모를 정확히 아는 것이 매우 중요합니다. 공인중개사에게도 개정된 법령에 따른 서류 제출을 적극적으로 요청해서 꼼꼼히 검토해야 하겠습니다.
답변이 도움이 되셨나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
근저당이 없는 다세대 주택이라고 하여도 공동담보나 깡통전세의 위험은 있으며 전입신고와 확정일자, 전세권 설정을 통해 안전장치를 해두는 것이 필수이며 시세대비 전세가율 70% 이하인 것을 선택하시기 바랍니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
등기부 등본상 ㅡ을구란ㅡ에 근저당이 없다는 의미는 은행대출 관계가 없다는 것을 말합니다
따라서 보증금 반환받을 때 안전하다는 의미로 해석이 됩니다
참고 바랍니다
5층짜리 집이고
한층에 5호실정도있는 다세대주택 투룸
전세계약 하려 하는데 안전한가요?
등기부 확인했을때는
근저당은 없었어요
===> 다가구 주택에 전세계약을 체결하는 경우 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인해야 합니다. 확인방법은 아래와 같습니다.
"공시가격 * 126% > 모든 호실 근저당 합계"보다 커야 하고 그렇지 않는 경우에는 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절해 보입니다.