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전세나 월세 계약 자동 연장후 집주인이 가격을 올릴수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 별도의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 다시 2년간 계약한 것으로 됩니다. 따라서 묵시적 갱신이 된지 얼마 안된 상태라면 전세 금액을 올릴 수 없습니다. 다만 다음번 갱신기간 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 전세금액 증액을 요청할 수는 있겠지요.그리고 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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임차인 계약 만료에 거부합니다.어떻케 하여야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약만료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 갱신 거절이나 계약조건 변경을 통지하지 않고 임차인도 계약만료 2개월전까지 아무런 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 따라서 임차인을 내보내려면 기간내에 임대인의 갱신 거절 의사를 반드시 표시해야 하며 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.임차인이 현재 건물반환이라는 채무이행 거절의사를 미리 밝힌 것이므로 만기 전이라도 장래 이행의 소로 명도소송을 제기할 수 있습니다. 명도소송을 제기할 때는 반드시 부동산점유금지 가처분을 함께 해야 목적물 점유자가 건물을 타인에게 이전하지 못하게 됩니다. 소송은 시간이 많이 소요되므로 가급적 빨리 하시는 게 좋습니다.만일 임차인이 갱신청구권을 사용하려 한다면 임차인이 2기에 달하는 차임액을 연체하거나 임대차 목적물을 무단 전대하거나 정해진 용법에 따라서 사용 수익하지 않고 훼손하거나 개조하는 경우 등 특별한 경우에 해당 되어야 해지 사유가 되어 해지 통고하여 퇴거하게 할 수 있습니다. 그러나 현실적으로 이에 해당하는 경우가 많이 없기에 현실적으로는 특별한 경우 중 하나인 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 사유로 나가게 하는 경우가 많습니다. (이 경우 임대인이 실제 거주하지 않으면 임차인이 후에 임대인을 고발하는 경우도 있습니다.) 명도소송은 소장전달 -> 임차인 답변서제출 -> 변론기일 지정 및 변론 -> 승소판결 -> 자진 퇴거 거부시 강제집행 -> 용역비 보관비 청구 / 손해배상 청구 등 절차에 시간도 많이 걸리고 비용도 많이 소요 되므로 소송 초기에 임차인이 나가겠다고 하면 취하하고 종결 짓는 것이 최선 입니다. 가급적 임차인과 잘 타협하셔서 조기에 문제 해결 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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전세세입자가 살고 있는집을 매도한후 바로 세입자가 나갔을시 장기수선 충당금은 세입자에게 누가 줘야 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라 공동주택 유지보수를 위해 필요한 금액을 징수하는 것인데 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거시 임대인에게 청구하여 받습니다. 집을 매매하는 경우에는 잔금시까지는 기존 임대인에게 잔금 후부터는 신규 임대인에게 청구하게 되어 있습니다. 일반적으로 집주인이 바뀌는 날 장기수선충당금을 정산하여 기존 임대인이 임차인에게 반환해주는데, 이렇게 되지 않았다면 관리실에 집주인 바뀐날로 정산을 의뢰하여 해당 금액을 세입자에게 주시거나 신규임대인에게 주시고 세입자와 정산하게 하시면 될 것 같습니다. 물론 관련 근거(정산서, 영수증 등)는 남겨 놓으셔야 겠지요.
경제 / 부동산
24.04.03
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전세 계약을 할 때 부동산 업체 하면 위험할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 관련한 거래는 보통 슈퍼에서 물건을 사는 것과 달리 고가이고 자주 사고 팔지 않기 떄문에 관련 지식도 부족한 것이 일반적입니다.요즘 전세사기도 많고 부동산은 여러가지 고려해야 할 사항이 많으므로 부동산에 대한 지식과 경험이 많지 않으시다면 공인중개사를 통해서 계약하시길 강력히 권고 드립니다.그리고 경험이 전무하시다면 인터넷에서 전세 계약시 필요한 사항도 확인해 보시고 대상 부동산의 입지 조건도 잘 살펴보신 후 근방 부동산도 여러곳 방문하셔서 의견도 들어 보실 것을 추천 드립니다. (반드시 여러곳을 방문해 보셔야 합니다.)
경제 / 부동산
24.04.03
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전세 계약을 완료하고 특별히 해야 할 일이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 완료된 후라면 주택임대차 신고, 대항력과 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등을 할 수 있습니다.먼저 공인중개사를 통해 계약하신 경우라면 공인중개사가 하겠지만 그렇지 않다면 임대인과 함께 주택임대차 신고를 하셔야 합니다. 전월세 신고제는 부동산을 매매했을 때와 유사하게 임대차 계약 30일 이내 계약 당사자가 전월세 사항을 신고하는 것으로서 24년 5월 31일까지는 계도기간이나 이를 넘기게 되면 최대 100만원의 과태료를 내게 됩니다. 대상은 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 전세/월세이므로 신고 대상입니다. 신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 시 지역이고 지방은 도 지역 군 단위는 제외합니다. 필요한 서류는 임대차 계약서, 임대인 및 임차인의 주민등록등본, 임대차 계약 당사자 확인원입니다. 관할 주민센터에 가서 신고하시면 되고 온라인 https://rtms.molit.go.kr 에서도 가능 합니다. 신고를 전월세 신고를 하면 확정일자도 무료로 해줍니다. 확정일자는 후에 우선변제권의 기준일이 되고 대출하실 때 금융기관에서 요구하므로 계약서 작성 당일 받아 놓으시는게 가장 유리합니다. 그리고 입주(주택의 인도)하시고 주민센터(또는 온라인 정부24)에서 전입신고(주민등록)를 해서 대항력을 만들면 이미 받으신 확정일자가 효력을 발해서 우선변제권도 획득 하게 됩니다.또한 요즘 전세사기가 많아 특히 아파트가 아니거나 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 좋습니다. 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다.소중한 자산을 지키기 위해 스스로 주의하시는 것이 좋습니다. 주기적으로 등기부 등본을 확인하여 소유권이나 권리관계 등에 변화가 있는지 살펴보는 것도 도움이 되리라 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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처음 아파트 살 때는 취득세만 내면 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 내 집을 마련하심을 축하 드립니다. 주택을 취득하게 되면 먼저 취득세와 더불어 농어촌특별세와 지방교육세를 납부하게 됩니다. 취득세 세율은 주택금액, 구매자(개인/법인), 보유 주택수, 지역(조정지역, 비조정지역) 등에 따라서 달라지고 등기도 해야 하므로 보통 법무사의 도움을 받습니다. 보통 공인중개사를 통해 계약하시게 되면 공인중개사가 법무사를 연결시켜주므로 궁금하신 점이 있다면 문의해 보시면 됩니다. 법무사에게 등기를 의뢰하는 경우 취득세와 국민주택채권 즉시 매도 차액, 인지세, 증지세, 법무사 수임료를 법무사에게 전달하게 됩니다. 아시는 법무사가 있다면 직접 의뢰하셔도 됩니다.보유를 하시는 동안은 재산세 그리고 해당이 되실 경우 종합부동산세를 내게 됩니다.그리고 후에 더 좋은 집으로 이사를 가시게 되면 기존 집을 팔면서 양도소득세를 내게 되지요.
경제 / 부동산
24.04.02
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만60세이상인아버지집에세대원으로등록시무주택세대구성원으로청약가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.배우자의 직계존속을 포함하여 60세 이상의 직계존속이 주택 또는 분양권을 소유하고 있다면 2주택 이상의 다주택자라도 무주택자로 간주되지만 청약 가점에서 부양가족 가점은 제외됩니다.60세가 넘은 부양가족을 모시고 산다는 개념이므로 양친 모두 60세 이상이 되어야 하고 부친의 집으로 집을 옮기더라도 무주택에 해당되지는 않습니다. 다만, 본인이 결혼을 한 상황이라면 결혼했을 때부터 무주택 세대주 기준에 포함될 수 있고, 나이가 30세 이상이며 스스로 생계유지가 가능한 상황이라면 세대 분리를 통해 세대주로 등록하여 무주택 기준을 만족시킬 수도 있습니다. 이런 상황이 해당되지 않는다면 어머니도 60세가 되실 때까지 기다리셔야 할 것으로 판단됩니다.한국부동산원 청약홈에 로그인 후 청약자격확인 -> 주택소유확인을 선택하여 무주택자 확인을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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전세만기 48일전에 이사통보 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최초 2년 전세계약이라면 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 별도의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.계약은 양 당사자의 합의에 의한 것이므로 임대인이 잘 협조해 준다면 상황이 달라질 수 있지만 현 상황에서는 협조를 기대하기 힘들 것으로 판단되니 빠른 퇴거를 위해서는 직접 세입자도 알아보시고 복비도 부담하는 등 적극적인 활동이 필요할 것으로 판단됩니다. 묵시적 갱신으로 계약이 연장되어도 대출은 자동 연장이 되지 않으니 신속히 알아보시고 연장조치도 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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유치권 행사라는 것은 어떤때에 해당 되는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유치권은 민법 제320조에 규정되어 있으며 그 내용은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.” 라고 되어 있습니다. 즉, 돈을 받을 권리가 있는 사람이 상대방의 물건을 가지고 있다면 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않고 계속 가지고 있을 수 있다는 뜻입니다.부동산에 관련된 권리는 보통 등기상에 기록되어 누구나 확실히 알 수 있는데 반해 (예: 저당권, 압류, 가압류 등) 유치권은 등기상 기록을 할 수 없으므로 통상 현수막을 써 붙여서 표시하고 돈을 받을 때까지 점유를 계속 합니다. 사업가가 공사의뢰인으로서 건설회사와 건설 공사를 계약하여 진행하다가 경기 침체나 공사의뢰인의 경제적인 문제 발생 등으로 대금 지급을 못하게 된 때 (또는 사업성 문제로 의도적으로 대금을 지급하지 않고 있을 때) 건설업체가 건물을 점유하고 공사 대금을 유치하는 경우가 흔히 발생하는 유치권 행사 현장 입니다.동산에서도 유치권이 발생하는데 카센터에 차를 수리 맡기면 카센터에서 돈을 받을 때 까지 차를 돌려주지 않는 것도 유치권이 있기 때문 입니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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월세집 구할때도 전입신고 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사를 통하여 월세를 구하신다면 세부적인 정보와 절차를 문의하실 수 있습니다.본인이 직접 구하시는 경우라면 중요한 것은 우선 소중한 보증금을 지키기 위해 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있도록 대항력과 확정일자를 획득하시는 것입니다.입주(주택의 인도)를 하시고 주민센터에 가서 전입신고(주민등록)을 하시면 다음날 오전 0시에 대항력이 발생하여 다른사람에게 임차권을 주장할 수 있고, 같은 날 주민센터에서 계약서에 확정일자까지 받으시면 우선변제권이 발생하여 후순위 권리자보다 경매시 우선 변제를 받을 권리가 생깁니다.그리고 임대차 계약 30일 이내에 전월세 사항을 주민센터에 가서 신고도 해야 합니다. (온라인 https://rtms.molit.go.kr 에서도 가능) 24년 5월 31일까지는 계도기간이나 이를 넘기게 되면 최대 100만원의 과태료를 내게 됩니다. 대상은 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 전세/월세입니다. 신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 시 지역이고 지방은 도 지역 군 단위는 제외합니다. 필요한 서류는 임대차 계약서, 임대인 및 임차인의 주민등록등본, 임대차 계약 당사자확인원입니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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