답변 내역

주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다.  묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있고 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.임대차는 기본 2년이므로 1년 계약한 경우에 1년이 지난 경우는 묵시적갱신이 아니라 기본 2년 계약으로 진행되는 것임에 유의하시고, 임대인이 상기의 기간내에 같은 조건으로 살 것인지 물어보고 그에 답했다면 묵시적 계약이 아니라 신규갱신계약으로 볼 수있음에 유의하시기 바랍니다.

빈집은 지방자체단체가 거주나 사용 여부를 확인한 날로부터 1년이상 거주하거나 사용하지 않는 주택이나 건축물을 의미합니다. 2024년 1월 2일 개정된 농어촌정비법은 특정 빈집에 대한 지자체의 철거 명령 권환과 철거 이행을 하지 않는 소유자에게 이행 강제금을 부과할 수 있도록 하였고 2024년 7월 3일부터 시행됩니다. 이행강제금은 최대 500만원 이하로 (지자체 조례에 따라 조정) 매년 2회 이내 지속적으로 부과 예정 입니다. 보유하신 집이 일반 빈집인지 특정 빈집인지 먼저 확인하시고 대응이 필요할 것으로 보입니다. 관할 지자체의 빈집 철거나 개보수 지원정책 등을 확인해 보시고 대비하시기 바랍니다.

이미 근저당권이 설정되어 있으면 주택담보대출이 쉽지 않습니다. 대출이 된다면 기존 근저당과 유사한 형태로 아래 부분에 다음 순번으로 근저당이 한개 더 표시됩니다. 대출을 상환하게 되면 기록된 등기 기록은 말소가 되어 내용이 빨간줄로 그어진 형태로 표시되고 아래쪽에 "00번 근저당권설정등기말소" 라고 표기 됩니다. 이러한 기록은 등기부가 존재하는 한 계속 남아 있게 됩니다.

최근 대법원 판례 [대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결] 를 보면 묵시적갱신이 확정된 이후 임차인이 계약해지를 통지한 경우, 갱신된 임대차 기간이 시작되기 전이라도 그 통지를 임대인이 받은 날 (받은 것이 확인 되어야 함)로부터 3개월이 지나면 갱신된 임대차 효력이 발생한다고 하였습니다. 따라서 묵시적갱신이 이루어 졌고 4월 8일 임대인이 계약해지 통지를 받은 것이 확인된다면 3개월이 지난 7월 8일 효력이 발생하여 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 그때까지의 차임은 정산하셔야 하고 장기수선충당금이 있다면 반환 받을 수 있습니다. 전세금 반환이 쉽지 않아 보인다면 보증금을 돌려받기 어려운 상황이란 근거를 만들 필요가 있으니 문자/통화 기록 등을 남기고 책임소지 등을 정리한 내용증명을 보내는 것이 필요합니다.

관리비에서 공동 부분은 쉽게 줄이기 어렵겠지만 개인적으로 여러 제도 활용과 에너지 절약으로 관리비를 줄일 수 있습니다. 먼저, 현재 사용 실태를 확인하고(수도, 전기, 가스) 어느 부분이 지출이 많은 지 관리 대상인 지 확인합니다. 전기료 할인 혜택을 받을 수 있는 대상이라면 (대가족, 다자녀, 출산가구) 한전 홈페이지나 관리사무소에 신청합니다. 한전에너지캐시백을 신청하면 절감률에 따라 캐시백이 제공받을 수 있고, 서울이라면 에코마일리지 제도, 서울 이외의 지역은 탄소포인트 제도 등을 활용하여 마일리지 적립도 받을 수 있습니다.에너지를 특히 많이 소모하는 겨울철 난방 온도 낮춤 조정, 고출력의 전기전자 제품 사용시간 줄이기 (세탁기, 건조기, 전자레인지 등 조리기구), 전등을 LED로 교체 등으로 가스비와 전기비를 줄이는 것이 효과적입니다.

지금 상황으로 보아 계약서에 대출 불가시 계약금 반환 특약을 넣으셔야 할 것인데, 집주인이 계약시 어째도 알게될 상황이니 사전에 밝히셔야 할 사항입니다. 계약은 본인의 선택이니 집주인이 받아 들이지 않는다면 계약이 되지 않겠지요.

자금에 여유가 있으시다면 요즘 같이 경기가 좋지 않은 시기에 투자를 하시는 것도 방법입니다.그러나 투자는 적은 돈을 투입하여 높은 수익을 얻는 것이므로 부채와 자기자본의 비율을 잘 조절해야 하는데, 요즘같이 이자율이 높은 시기에는 위험성을 동반하므로 경제상황을 잘 살펴보고 동향에 맞추어 투자를 하는 것이 중요합니다. 수익률을 계산할 때는 월세수입 뿐 아니라 보증금에서 발생하는 이자 수익도 포함해야 하고, 오피스텔 구입시 드는 세금 및 부대비용 등 초기비용과 관리비, 수리비, 공실로 인한 손실 등도 고려해야 합니다.수익률 계산 시 모든 비용을 고려하고 장기적인 시장 변동성과 위험을 예측하여 투자하는 것이 중요 합니다.그리고 오피스텔은 주거용인지 업무용인지에 따라서 세금이 다르게 적용되므로 주의해야 합니다.

일반적으로 오피스텔 적정 수익률은 5% 이상을 기준으로 하지만 시장 상황이나 위치, 특성, 투자자의 위험 선호도 등에 따라서 높거나 낮을 수 있습니다. 기본적인 수익률은 연간 임대 소득을 투자 비용으로 나누어 계산하지만, 실제로는 여러 요소를 고려해야 합니다. 월세수입 뿐 아니라 보증금에서 발생하는 이자 수익도 포함해야 하고, 오피스텔 구입시 드는 세금 및 부대비용 등 초기비용과 관리비, 수리비, 공실로 인한 손실 등도 고려해야 합니다.수익률 계산 시 모든 비용을 고려하고 장기적인 시장 변동성과 위험을 예측하여 투자하는 것이 중요 합니다.그리고 오피스텔은 주거용인지 업무용인지에 따라서 세금이 다르게 적용되므로 주의해야 합니다.

주택은 주거형태(구조)에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에  다가구주택과 다세대주택에 대한 정의가 규정되어 있습니다.다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다.   주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다.반면 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다.  흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다.실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다.

등본상의 집 가격은 최초 구입시 금액이니 현재의 주택 가격을 확인해 봐야 합니다.KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세 중 상한가-하한가의 산술평균을 적용해 보고, 금액이 없는 경우에는 부동산공시가격의 (또는 기준시가) 140%를 적용하여 주택 가격을 확인합니다. (HUG 홈페이지 전세보증금반환보증 주택가격산정기준 참조) 전세보증보험에 가입하려면 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 이 주택 가격의 90%(담보인정비율)를 넘지 않아야 하며 기본적으로 80%를 넘어가면 주의해야 합니다.