전세계약 보증금 언제 돌려받을 수 있나요?
전세계약일: 2022년 5월 10일
전세만료일: 2024년 5월 10일
임차인이 임대인에게 이사하겠다고 통보: 2024년 4월 8일
이럴 경우 전세만료일 2개월 이전에 이사통보 안했으니 묵시적갱신으로 간주되고 통지는 하였으니 2024년 5월10일 + 3개월 이후에는 임대인이 임차인에게 전세금을 반환하는 게 맞는지요 (이 경우 2024년 8월 10일)?
집을 자주 보여주는데도 불구하고 새로운 임차인을 찾는 데에 어려움이 있습니다. 이럴때 8월 10일까지 전세금 반환을 요구하는 문자/통화녹취 등을 하여 내용증명을 보내두면 될까요? 8월 10일 이후에도 반환받지 못할 경우에 이자까지 계산해서 받을 수 있는 상황인가요?
질문의 경우 만기 6~2개월전 통보를 하지 않았기 때문에 묵시적 갱신이 성립한 것은 맞습니다. 다만 묵시적 갱신에서 중도해지는 임대인이 통보를 받은 3개월후 계약이 종료되기 떄문에 그 기준점은 갱신시점인 5월10일이 아닌 통보를 하고 임대인이 통보를 받은 4월8일 기준 3개월 후 인 7월8일이 맞을듯 보입니다. 그리고 중도해지에 대한 의사표시는 문자나 눅취등을 남겨두시는게 좋고 해당 부분이 없는 경우에 내용증명을 발송하는것도 방법일수 있습니다. 녹취나 문자가 있다면 내용증명까지는 보내지 않아도 됩니다.
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질문에 답변드리겠습니다.
계약해지를 통보한 시점을 고려할 때 묵시적인 계약갱신에 해당됩니다. 이러한 경우에도 임대인에게 계약해지를 통보한 날을 기준으로 3개월이 경과되는 시점에 계약이 정상적으로 종료됩니다.
임대인은 계약이 법적으로 종료되는 날에 보증금을 지급해야 할 의무가 있습니다.
최근 대법원 판례 [대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결] 를 보면 묵시적갱신이 확정된 이후 임차인이 계약해지를 통지한 경우, 갱신된 임대차 기간이 시작되기 전이라도 그 통지를 임대인이 받은 날 (받은 것이 확인 되어야 함)로부터 3개월이 지나면 갱신된 임대차 효력이 발생한다고 하였습니다. 따라서 묵시적갱신이 이루어 졌고 4월 8일 임대인이 계약해지 통지를 받은 것이 확인된다면 3개월이 지난 7월 8일 효력이 발생하여 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 그때까지의 차임은 정산하셔야 하고 장기수선충당금이 있다면 반환 받을 수 있습니다. 전세금 반환이 쉽지 않아 보인다면 보증금을 돌려받기 어려운 상황이란 근거를 만들 필요가 있으니 문자/통화 기록 등을 남기고 책임소지 등을 정리한 내용증명을 보내는 것이 필요합니다.
네 맞습니다. 묵시적 갱신이 이루어진 상태입니다.
자동 연장이나 묵시적 갱신이 이루어진 상태에서는 임차인이 언제든지 해지를 요구 할 수 있고 해지를 요구한 날로 부터 3개월 이내에 임대인은 보증금을 반환해야 됩니다.
보증금을 받으시면 최선이겠지만 요즘 전세 순환이 잘 안된다면 문제가 발생이 됩니다.
보증금 반환 지체 이자를 받으실려면 우선 적으로 집을 비워줘야 합니다. 즉 사용을 하고 있으면 안됩니다.
다음은 순수 법적인 프로세스입니다.
우선적으로 1달전쯤 보증금 반환에 관한 내용증명을 보내시고,
3개월 후 이사를 가시면서 임차권등기명령과 지급명령신청을 동시에 진행하시고,
집을 비워준 상태에서 보증금 반환에 관한 지체 이자를 청구 할 수 있습니다만,
여러모로 법적인 사항보다는 원만하게 잘 해결되길 바라겠습니다.
묵시적 계약이 되어서 4월8일에 통보했으면 통보한날부터 3개월후부터 임대인이 보증금과 부동산수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다
그때까지 임대인이 돈이 있어서 보증금을 내주면 다행인데 보통 방이 나가야 보증금을 빼주는 경우가 많습니다
그러니 미리 방을 얻으면 안되고 임대인과 먼저 협의를 하셔야 합니다
이자역시 어떻게 할건지 협의를 하셔야 합니다
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
계약종료일후 3개월이 아니라 계약종료 의사표현을 한날로부터 3개월후에 효력이 발생하는것 입니다.
일단 묵시적 갱신이 되었고 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월이 되는날 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다. 이후에도 보증금을 반환하지 않을 경우 이자를 청구 할 수 있는데 협의에 의하는 방법과 재판에 의한 방법이 있습니다.