답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6개월 미만의 단기임대차가 아니라면 임차인은 전입신고 및 거주를 통해 대항력을 확보하고 주택임대차보호법을 적용받을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 약자인 임차인을 보호하기 위한 성격이 강한데, 임차인의 거주기간을 보장하기 위해 기본적으로 2년의 기간이 보장되므로 1년 계약을 했더라도 임차인은 2년의 기간을 주장할 수 있습니다. 2년 미만의 계약기간은 임차인만 주장할 수 있고 임대인은 주장할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.낙찰자가 집을 점유하고 있는 점유자에게 이사비용을 지급해줘야하는 법적인 근거는 없습니다. 하지만 하루라도 빨리 명도가 이루어져야 사용 수익을 할 수 있으므로 이사비용을 지급하는 방법을 취할 수 있습니다. 이사비용은 정해진 것이 없지만 강제집행(아파트 기준 평당 10만원 정도)할 때의 비용보다 적은 금액으로 하는 것이 좋을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 당하지 않으려면 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하시고, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하시는 것이 바람직합니다. 기본적으로 계약전에 직접 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게되므로 임차인은 새로운 집주인에게 기존 집주인과 동일한 권리를 가지게되는데, 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하게되면 임대인의 지위를 승계하여 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하고 세입자를 내보낼 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권에서 처분조건부 1주택자는 대출을 통해 다른 주택을 구매하는 경우 주담대 실행일로부터 6개월내에 기존 주택을 처분하고 이에 대한 증빙을 해야 합니다. 만일 이를 위반하게되면 기한이익이 상실(대출금 즉시 회수)되고 3년간 주택 관련 대출이 막힐 수 있어 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자 입장에서 계약서에 포함시켜야 할 특약으로는 계약 종료시 후속세입자 입주와 관련없이 즉시 보증금을 반환해준다는 내용의 반환 특약, 전입신고 다음 영업일까지 근저당권 설정 금지 특약, 청소 및 원상복구 기준 특약, 임차인의 고의나 과실이 아닌 통상적인 사용에 의한 손상에 대해서는 수리를 하지 않는다는 특약, 중도 해지시에 처리 방법에 관한 특약 등이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 매도하고자할 때 여러곳의 부동산에 내놓은 것이 신속하게 매도하는 데 도움이 될 수 있습니다. 하지만 이 경우에는 여러사람이 집을 보러와서 귀찮게 될 수도 있으며 진행상황을 확인하거나 조건을 변경할때 여러곳에 모두 확인 및 연락을 해야하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.층수가 높으면 벌레의 유입이 적어지지만 그래도 상승기류 등을 타고 들어오는 경우가 있습니다. 이를 막기위해서는 방충망과 창문 모두 물빠짐 구멍을 방충망밴드 등으로 막고, 레일과의 틈새를 물휴지 등으로 꼼꼼하게 막는 것이 도움이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사가 실비나 부가세 외에 부동산중개수수료외의 별도 금액을 요구하는 경우는 공인중개사법 상 위법에 해당할 수 있으며 법정상한요율을 초과하거나 사례금으로 금품을 받는 것은 금지되어 있으므로 지급을 거절 하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 2개월전까지 갱신거절이나 계약조건변경 등을 임대인에게 통지할 수 있으며 임대인과 협의가 된다면 보증금을 올리고 월세를 내려서 계약이 가능합니다. 1년 계약하고 중간에 이사를 가시려면 계약갱신청구권을 사용하여 갱신하는 것이 필요할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 사용하여 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.