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답변 내역

아파트 시행사 , 주택도시공사의 차이
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시행사는 사업의 주체로서 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 회사를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행합니다. 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다. 공공주택의 경우에는 LH(한국토지주택공사), SH(서울도시공사), GH(경기도시공사), IH(인천도시공사) 등이 시행사로서 사업을 주관하는 경우가 많고, 재개발인 경우는 조합이 직접 시행하거나 조합원의 과반수 동의를 얻어 시장·군수 등, LH 등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘자와 공동으로 시행하는 경우가 있습니다. 재개발이나 재건축 등 도시정비사업에서는 보통 조합방식을 많이 사용하는데, 조합설립 과정이 복잡하고 초기사업비 조달에 어려움을 겪는 경우가 많으며 전문성이 결여되고 각종 조합비리 및 사업지연이나 갈등이 발생하는 등 문제점이 많이 발생합니다. 반면 공공재개발은 속도와 안정성 면에서 뛰어나지만 분양가 규제가 있어 사업성에 제한이 걸릴 수 있고 임대주택 의무 공급비율이 높고 일반분양 수익이 제한되어 조합원의 수익률이 낮을 가능성이 많습니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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부동산 가격 상승의 가장 큰 요인은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값 상승에는 여러가지 요인들이 작용하지만 가장 중요한 것은 주택에 대한 수요와 그에 따른 공급간의 균형 입니다. 주택을 찾는 사람들이 많지만 필요한 주택이 부족한 상태라면 집값이 상승할 수 있습니다. 특히 서울의 주요지역 같은 경우에는 생활이 편리하고 직장도 가까이에 있어서 모든사람들이 원하지만 수량이 한정되어 있다보니 가격이 천정부지로 오르는 반면 지방에는 주택이 충분하지만 생활도 불편하고 좋은 직장도 별로 없다보니 수요가 적어서 가격이 하락하는 것입니다. 여기에 부가적으로 금리 하락과 경제상황의 악화, 정부의 규제 정책, 물가상승, 자재비 및 인건비 상승, 분양가 상승 등이 부가적으로 주택 가격 상승에 기여를 하게되는 것입니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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새로운 임대주택 등록에 대한 변경사항
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2020년 8월 18일부터 아파트는 임대주택 등록이 불가능하고 2020년 7월 11일 이후 등록한 아파트는 등록이 되었더라도 세제혜택이 부여되지 않았는데, 최근 기획재정부 발표에 따르면 올해 하반기에 "민간임대주택에 관한 특별법" 개정완료 후 2026녀 12월 31일까지 한시적으로 인구감소지역에 한해 아파트의 장기민간임대주택 등록이 허용될 예정입니다. 하지만 하남 미사의 경우에는 인구감소지역에 해당하지 않아 다시 임대주택등록이 허용되지 않을 것입니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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장기보유특별공제 거주기간 문의합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기보유특별공제는 소유권을 획득한 상태로 보유한 기간을 말하므로 임대기간은 소유권을 확보하지 않았기에 보유기간에 포함되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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국민임대주택 신청하려고 하는데 월평균 소득에 육아휴직 수당도 포함되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 신청시 월평균 소득은 보통 청약신청일 직전 12개월이나 최근 3개월 기준으로 선정되는데, 육아휴직 수당은 보통 근로소득이 아닌 비과세 기타소득이나 공적수당으로 분류되어 소득합산에 들어가지 않습니다. 하지만 LH나 공공기관 또는 지자체에서는 최근 육아휴직 수당을 포함하는 경향이 있으므로 LH나 해당 공사 또는 청약홈의 소득 산정 기준표 에서 기준을 확인하시는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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전세 계약완료 후 살고있는데 특약사항에 관리비 금액이 안적혀있어서 전세계약서 재작성 괜찮나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존에 관리비 금액에 대해 협의가 된 상태이고 동일한 내용이라면 계약서를 수정해도 무방할 것입니다. 기존 계약서에 공란이 있다면 추가내용을 기재하고 서명이나 날인을 하시면 됩니다. 추가 약정서를 작성하거나 별도로 계약서를 작성하는 경우 기존계약서에 어떠한 내용을 추가하는 지에 대한 사항을 기재하고 기존 계약서의 확정일자는 그대로 유효하므로 기존계약서를 잘 보관하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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부동산을 직거래로 매물확인 후 계약진행할 때 부동산에 중개요청을 해도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세대출이나 전세보증보험 가입시는 공인중개사를 통한 거래계약서를 요구하므로 공인중개사에 의뢰하여 공인중개사의 도장 및 사인된 계약서를 첨부하시면 됩니다. 공인중개사의 도장 및 사인이 들어가면 중개에 대한 책임이 들어가게되므로 일반거래에 준한 중개수수료를 요구할 가능성이 많은데, 계약서 작성전에 공인중개사와 충분히 협의하시어 금액을 조절해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.08.22
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상가주택을 일반 주택으로 용도 변경하는 방법?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가를 주택으로 용도변경하려면 관할 구청 건축과에 용도변경 허가 신청을 해야하며, 건축물이 주택에 대한 기준 조건들을 충족해야 하는데, 화장실, 주차장 면적, 소방시설 기준 등을 충족하지 못하는 경우가 많으며, 불법주택으로 분류되면 이행강제금이 부과될 수도 있습니다. 용도변경후에 양도를 하게되면 일반세율이 적용되며 3년 이상 보유시 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 실익 검토를 위해 용도 변경전 세무사와 상담해 보시는 것이 바람직 합니다.
경제 / 부동산
25.08.22
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청년 버팀목전세자금 대출 무주택 세대주 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청년 버팀목전세자금대출은 무주택 세대주뿐 아니라 예비세대주도 해당이 되므로 해당 주택에 본인만 전입을 한다면 무주택세대주가 될 수 있습니다. 단, 본인이 만30세 이상이거나 결혼을 했거나 중위소득 40%이상의 소득이 있어야 세대분리가 되어 무주택 세대주가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.22
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고가 주택은 1채여도 반드시 사업자 등록을 해야 하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1주택자인 경우 주택가격이 기준시가 12억원을 초과하지 않는다면 사업자 등록이 필요하지 않습니다. 하지만 12억원을 초과하게되면 임대(월세)소득이 과세대상이 되므로 임대사업자로 등록을 해야하며 소득세를 신고해야 합니다. 만일 과세대상인데도 사업자등록을 하지 않으면 주택임대소득의 0.2%를 미등록 가산세로 부과될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.22
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