업무용 오피스텔에 확정일자를 받으려 합니다
업무용 오피스텔을 하나 소유하고 있고
개인 세입자와 임대차 계약하여 월세 받고 있습니다.
최근 오피스텔에 확정일자를 받아야 할 일이 생겼는데
업무용 오피스텔은 임차인이 사업자등록이 되어있어야
확정일자를 받을 수 있지 않나요?
개인과 체결한 계약서로도 세무서에서
확정일자를 받을 수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
임차인이 사업자 등록을 하지 않은 개인이라면 세무서에서 확정일자를 받을 수 없습니다. 다만, 실거주 목적으로 사용하는 경우라면 주민센터에서 확정일자를 받을 수 있는데, 이 경우 임대인에게 세금 문제가 생길 수 있다는 점을 유의하셔야 합니다.
1. 세무서 확정일자 불가 이유
세무서에서 확정일자를 부여하는 경우는 상가건물 임대차보호법이 적용될 때입니다. 이 법은 사업자 등록이 된 건물에만 적용됩니다.
- 근거: 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등) 1항에 따라, 세무서에서 확정일자를 받으려면 ①건물의 인도와 ②사업자 등록이 모두 되어 있어야 신청할 수 있습니다.
- 적용: 질문하신 사례에서는 임차인이 사업자 등록을 하지 않은 개인이기 때문에 세무서에서 확정일자를 받을 수 없습니다. 계약서를 들고 방문해도 접수되지 않습니다.
2. 확정일자 받는 방법
임차인이 오피스텔을 사실상 주거 목적으로 사용한다면 '주택임대차보호법'이 적용될 수 있습니다.
- 방법: 관할 주민센터(행정복지센터)나 등기소에서 전입신고와 함께 확정일자를 받을 수 있습니다.
- 효과: 오피스텔이 실제로 주거용으로 쓰이고 있으면 주택임대차보호법 제2조에 따라 임차보증금 보호(우선변제권 등)를 받을 수 있습니다.
3. 임대인의 세금 리스크(부가가치세법 근거)
오피스텔을 '업무용'으로 등록하고 부가가치세를 환급받으셨다면 각별히 주의해야 합니다.
- 부가세 추징: 임차인이 전입신고와 확정일자를 받으면, 국세청에서는 이 오피스텔을 주택으로 간주하게 됩니다. 이때 업무용(과세)에서 주거용(면세)으로 용도가 바뀐 것으로 보고, 환급받은 부가가치세를 다시 추징할 수 있습니다.
- 일반적으로 취득 후 10년 이내에 주거용으로 전환되면 경과 기간에 따라 부가세가 추징됩니다.
- 주택 수 포함: 해당 오피스텔이 주택으로 인정되면 양도소득세, 종합부동산세 계산 시 다주택자로 분류되어 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔은 사업자등록을 한 경우 사업장 주소지 관할 세무서에서 임대차계약서 원본을 제출하여 확정일자를 신청할 수 있습니다. 필요한 서류는 사업장 임대차계약서 원본, 건축물 도면, 임차인 신분증 등 입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
'최근 오피스텔에 확정일자를 받아야 할 일이 생겼는데'
누가요? 세입자? 임대인?
임대인은 확정일자를 못받아요
세입자는 오피스텔 입주 당시 확정일자를 받을텐데 또 받는다?
이해가 안되네요
쉽게 설명드릴께요
개인 세입자가 주거용으로 사용했으면
주민센터에 확정일자를 받았을 것이고
사업자가 있는 임차인이면 세무서에 확정일자를 받았을 것입니다.
안받았다?
그럼 전세권 설정되있나요?
그럼 임차인이 바보죠
그리고 마지막으로
다시말씀드리지만 확정일자는 임차인이 받는거예요
안녕하세요. 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔이라도 임대차계약서가 있으면 확정일자 부여는 가능합니다. 임차인이 사업자등록이 없어도 확정일자 자체는 받을 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법 적용은 제한됩니다. 확정일자는 우선변제권 판단 자료로는 유효합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔의 확정일자와 관련하여 많은 분이 혼동하시는 부분입니다. 결론부터 말씀드리면, 개인(비사업자) 세입자와 체결한 일반 임대차 계약서만으로는 세무서에서 '상가건물 임대차 보호법'상의 확정일자를 받을 수 없습니다.
이유와 해결 방법을 명확히 정리해 드리겠습니다.
1. 왜 세무서에서 확정일자를 받을 수 없나요?
세무서에서 부여하는 확정일자는 '상가건물 임대차 보호법'의 적용을 받는 경우에만 해당합니다. 이 법의 보호를 받으려면 아래 두 가지 조건이 필수입니다.
영리 목적의 영업용으로 사용해야 함
임차인이 사업자등록을 해야 함
세입자가 사업자등록을 하지 않은 일반 개인이라면, 해당 건물은 법적으로 '상가'가 아닌 '주거' 또는 '단순 시설물'로 취득되어 세무서의 확정일자 부여 대상에서 제외됩니다.
2. 세입자가 개인이라면 어디서 받아야 하나요?
만약 세입자가 그곳을 실제 주거용으로 사용하고 있다면 이야기가 달라집니다.
주택임대차보호법 적용: 세입자가 전입신고를 하고 거주한다면, 일반 아파트처럼 주민센터(행정복지센터)나 인터넷 등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다.
주의사항(임대인 입장): 업무용 오피스텔에 세입자가 주거용으로 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 해당 오피스텔은 세법상 '주택'으로 간주됩니다. 이 경우 임대인께서는 부가가치세 환급분 반납, 다주택자 여부 판단 등의 세무적 리스크가 발생할 수 있습니다.
3. "확정일자를 받아야 할 일"이 무엇인가요?
질문자님(임대인)께서 확정일자가 필요하신 이유에 따라 대응이 달라집니다.
대출 증빙용: 은행에서 계약의 진위 확인을 위해 요구하는 것이라면, 확정일자 대신 공증인 사무소에서 '확정일자' 인을 받거나, 임대차 신고(월세 신고)를 통해 갈음할 수 있는지 확인해 보셔야 합니다.
전세권 설정: 만약 세입자의 보증금을 보호하면서 업무용 지위를 유지하고 싶다면, 확정일자 대신 전세권 설정 등기를 하는 것이 가장 깔끔한 방법입니다.
현재 세입자가 사업자 없이 월세를 살고 있다면 '전입신고를 안 하는 조건'으로 계실 확률이 높습니다. 만약 이번에 확정일자를 받기 위해 주민센터에 계약서를 제출하게 되면, 해당 오피스텔이 주택으로 간주되어 세무상 낭패를 보실 수 있습니다.
업무용 오피스텔을 하나 소유하고 있고
개인 세입자와 임대차 계약하여 월세 받고 있습니다.
최근 오피스텔에 확정일자를 받아야 할 일이 생겼는데
업무용 오피스텔은 임차인이 사업자등록이 되어있어야
확정일자를 받을 수 있지 않나요?
==> 그렇지 않습니다. 주거용으로 사용하는 경우 주임법에 따라 임대차신고(또는 확정일자)를 할 수 있습니다.
개인과 체결한 계약서로도 세무서에서
확정일자를 받을 수 있는지 궁금합니다.다.
==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔은 주임사법이 아닌 상가임대차보호법이 적용되므로 개인 세입자라도 확정일자를 받을 수 있습니다.
임차인이 사업자등록을 하지 않아도 관할 세무서에서 임대차 계약서로 신청 가능하며 주거 겸용 여부와 관게없이 대항력 및 우선 변제권을 인정 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
세무서에 확정일자를 받으려면 임차인이 사업자등록을 해야만 해서 세입자가 개인이라면 세무서에서는 확정일자를 부여해주지 않습니다. 세입자가 개인이라면 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 받거나 인터넷등기소를 통해 받을 수 있지만 이 경우 해당 오피스텔은 법적으로 업무용이 아니라 주택으로 간주됩니다. 업무용으로 신고해 부가세 환급을 받으셨다면 개인 세입자가 확정일자를 받는 순간 환급받은 부가세를 반납해야 할수도 있고 주거용으로 인정되어 본인의 주택 수에 산입될 리스크가 큽니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
네, 받을 수 있습니다
업무용(상가·비주거) 오피스텔의 임대차계약서에
임차인이 개인이든 사업자든 관계없이
관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자 부여 자체는 가능합니다
핵심은 업무용 오피스텔은 주택임대차보호법이 아니라 상가건물 임대차보호법 적용 대상입니다
상가건물 임대차보호법에서 임차인이 보호를 받으려면
임차인의 필수 요건인 사업자등록,건물 인도(점유),확정일자 이 3가지가 갖춰져야 ,대항력,우선변제권 같은 실질적인 보호 효력이 생깁니다
따라서 확정일자만 찍는 건 가능합니다
하지만 임차인이 사업자등록이 없다면
그 확정일자는 우선변제권 등에서 효력이 거의 없습니다
왜 확정일자가 필요한 상황인지에 따라 대응이 달라집니다
단순 서류상 날짜 증빙용인지, 경매·압류·보증금 보호 목적인지, 임차인 보호가 목적이라면
임차인에게 사업자등록을 하도록 안내하는 게 맞습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔은 세입자가 사업자등록을 하여야 확정일자를 받으실 수 있으며 개인사업자와의 계약으로는 확정일자 발급이 불가능합니다