답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택일때 신고 기간내에 합산배제 및 과세특례신청을 하는 경우 기본공제 12억원 및 연령 및 보유기간에 따른 세액공제 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 일시적 1세대 2주택에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 만일 상기의 혜택을 받고 추후 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년이내에 양도하지 않아서 사후요건을 충족하지 못하면 경감받은 세액을 추징당하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금을 돌려줄 때는 임차인 명의 통장을 확인하고 돌려주셔야 합니다. 이를 위해서 임차인에게 직접 연락하여 통장 사본을 받아서 확인후 송금하시는 것이 필요합니다. 임차인이 전세 대출을 받고 질권설정을 한 경우에는 질권설정액만큼을 은행에 직접 반환하고 보증금과의 차액을 임차인에게 반환해야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권 사용시 보증금의 변화가 없다면 새로운 계약서를 작성해야될 필요는 없으나 계약갱신청구권을 사용함을 문서(기존 계약서상에 새로운 기간과 함께 명기하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인 또는 문자로 양 당사자 확인 남기기 등)로 남기는 것이 필요합니다. 계약갱신청구권을 사용한 갱신이후 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 통지한 날로부터 3개월이 지나면 보증금을 반환받는 것을 제한하는 특약을 기재하더라도 임차인에게 불리한 조항으로서 효력이 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잔금까지 치르고 임대차 계약이 체결되면 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도해지 할 수 없으며 반드시 임대인의 동의가 있어야 해지할 수 있습니다. 일반적으로 임대인은 이러한 일방적인 해지에 동의를 하지 않으므로 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 매물을 의뢰할 때 효과적인 것은 문자를 보내고 통화도 하는 것입니다. 부동산에 따라서 주로 취급하는 매물이 다를 수도 있으며 중개사님마다 보유한 매물이나 성향이 다를 수도 있으므로 직접 통화(방문하시는 것이 가장 효과적입니다.)를 해보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택에 살던 중 집주인이 변경되더라도 주택임대차보호법 제3조 4항 “임차주택의 양수인(매수인)은 임대인(매도인)의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 되어 있으므로 임차인은 계약기간 동안 계속 거주할 수 있으며, 기존의 전세계약서도 그대로 유효하므로 따로 작성하지 않아도 됩니다. 이것은 법률의 규정에 의한 승계이므로 임차인의 동의나 통지의무가 없습니다. 양도인(매도인)의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전(보증금 반환, 월세 지급 등도 포함)되므로 모든 채권과 채무가 양수인에게 이전되는 것입니다. 하지만 새로운 임대인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하게되면 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세기간은 임대인과 임차인간의 합의가 되는 경우 3년이나 5년으로 할 수도 있습니다. 다만 주택임대차보호법상에 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"는 규정이 있어서 기본적으로 2년으로 정하는 것입니다. 예를 들어서 1년으로 계약했더라도 임차인은 2년 기간이 유효함을 주장하여 2년까지 계속거주할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중에 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없다보니, 불리한 입장인 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하고는 합니다.하지만 집주인이 변경되더라도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있으며, 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하지 않는 이상 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하여 2년간 갱신도 할 수 있습니다. 그리고 임차인은 임차주택을 온전히 점유 및 사용할 수 있어서 집을 보여주고 말고를 결정할 권한도 있으므로 잦은 집 방문으로 불편을 겪으신다면 주말 등 시간을 정해놓고 제한적으로 보여주시는 것도 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약에 당첨 후 자금 부족으로 계약을 진행하지 못하면 당첨이 취소될 수 있고 재당첨 제한 (제한이 있는 경우) 및 청약통장의 재사용이 불가능하게 되어 재가입을 해야하는 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 계약이후 중도금은 보통 중도금 대출로 진행하는데, 중도금 대출이 되지 않아 중도금 납입을 하지 못하는 경우에는 분양공고나 계약서 상의 미납관련 규정에 따른 연체이자를 지불해야 할 수 있으며, 계약 해지 절차에 대해서도 확인해보셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 전세의 경우 장점은 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 반면 단점은 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 것입니다.자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 월세의 장점은 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 점이지만, 단점은 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 점 입니다. 최근 높은 금리 및 대출규제, 그리고 전세사기 등으로 인해 월세로 전환한 사람들이 많은 상황입니다.