답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전셋집으로 근저당 등 선순위 권리가 없는 주택이 좋을 수 있지만 현실적으로 근저당이 설정되지 않은 집을 찾기가 쉽지 않을 수 있습니다. 일반적으로 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직한데, 사례의 경우는 60%이므로 다른 권리관계가 설정되지 않았다면 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.전세사기에 노출되는 것을 방지하려면 이밖에도 등기부등본을 통해 소유자와 계약자가 일치하는지를 확인해보시고, 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인해야하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보시는 것이 좋고 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 무엇보다 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무상임대로 인한 사용이익 계산시에 사용되는 부동산 금액은 상증세법상의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 상증세법은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 기간 중 발생한 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가액을 시가로 규정하고 있으며, 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 동일한 단지 내에 있으면서, 기준시가 및 전용면적의 차이가 5% 이내의 유사 평형의 매매사례가액도 시가로 인정하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 계속되고 있는 전세사기 등을 방지하기 위해 주택임대차보호법이 개정되어 임대차 계약 체결시에 임대인은 국세 및 지방세납세 증명서를 제공하거나 미납국세 및 지방세에 대한 열람에 동의하여야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차신고는 임대인이나 임차인 중 한사람이 하면 되는데, 확정일자를 받아야하므로 임차인이 신고하는 경우가 많습니다. 필요한 서류는 주택 임대차 계약 신고서, 임대차 계약서, 신고자 신분증 (주민센터에 신고하는 경우), 신고자 공인인증서(온라인에서 신고하는 경우), 임대인 및 임차인의 주민등록등본(온라인 신고하는 경우)입니다. 따라서 임차인이 신고하면 임대인은 신고할 필요 없습니다.신고 대상은 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 전세/월세이며, 신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 시 지역이고 지방은 도 지역 군 단위는 제외됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔에 전입신고를 금지하는 이유는 임대인이 세금을 적게내기위해 업무용으로 오피스텔을 등록했기 때문입니다. 전입신고 금지를 했더라도 전입신고는 가능하지만, 이런 경우 주거용 오피스텔로 변경되어 주거용으로 과세가 되고 주택수에 잡히기 때문에 임대인과 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그런데 전입신고가 되지 않으면 대항력과 우선변제권을 획득할 수 없어서 경매로 넘어가는 경우 보증금을 지킬 방법이 없게되는 위험이 있습니다. 이런 경우에 보증금을 지키려면 전세권을 설정해야 하는데 임대인의 협조가 필요하고 비용이 좀 소요되는 문제가 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2년의 전세계약인 경우 임대인은 만기 6개월전에서 2개월전의 기간중에 임대조건 변경을 임차인에게 통지할 수 있습니다. 이때 보증금 인상률이 높다면 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 5%로 인상률을 제한 할 수 있습니다. (1회에 한하여 가능함) 이는 법률로 규정되어 있는 제한이어서 임차인이 동의하지 않더라도 임대인은 5% 이내에서는 증액 청구를 할 수있으나, 월세로의 전환은 반드시 임차인의 동의를 얻어야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 따라서 먼저 임대인에게 계획을 알려주고 잘 협의해 보셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 매매할 때 발생하는 양도소득세는 금액이 크다보니 국세로서 중요하게 다루어집니다. 먼저 거래에서 부동산 시가와 30%이상 또는 3억원이상 차이가 나면 증여세가 과세될 수 있음에 유의하셔야 합니다.또한 특수관계인(4촌 이내 혈족, 3촌이내 인척, 배우자, 경제적 연관관계자 등)간에 거래에 있어 시가와 거래금액이 3억이상 또는 시가의 5%이상 차이가 나게 되면, 부당행위로 간주되어 거래가 부인되어 10년 이내에 제3자에게 매도하는 경우 원 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것으로 양도소득세가 과세됨에도 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.배우자 명의로 주택을 소유하고 있는 경우에는 본인 명의로 주택 구입을 하거나 전세 보증금 부담을 위한 퇴직금 중간 정산이 어렵습니다. 아내분과 이혼을 하거나 아내분이 주택을 처분하셔야 무주택자로서 정산이 가능할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미성년자를 할아버지, 할머니 댁으로 전입시키는 경우에는 반드시 계약서가 있어야 하는 것은 아니지만, 미성년자는 전입지 세대주의 동의 및 보호자(법정대리인)의 확인이 반드시 필요 합니다. 보호자의 확인 없이는 주소를 변경할 수 없으므로 보호자가 신분증, 도장 등을 지참하고 할아버지 또는 할머니(신분증, 도장 지참)와 주민센터를 방문하여 전입신고를 하셔야 합니다.