답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매 물건은 권리분석에 따라서 가격이 달라지므로 얼마로 이야기 하기가 힘듭니다. 감정평가를 하여 그 가격을 기준으로 20% 낮은 금액으로 시작하는데 경매사이트에 가입하여 최근 낙찰사례를 참조해 보시기 바랍니다.최근 아파트에 대한 경매 건수와 낙찰률도 올라가서 다른 물건에 비해 인기가 있음을 알 수 있는데, 상대적으로 많은 사람들이 몰려서 예전같이 높은 수익을 기대하기가 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 소액임차인(서울의 경우 1억 6500만원)인 경우 5500만원까지 최우선변제가 되므로 5500만원 이하의 보증금이라면 근저당이 있어도 먼저 배당받을 수 있는 방법이 있지만, 그렇지 않다면 집이 경매로 넘어가던가 하는 경우 보증금을 다 돌려받기 어려울 수도 있습니다. 근저당이 없는 집이 좋지만 그런집들이 많지 않으니 근저당과 보증금의 합계가 KB시세 집값의 70%를 넘지 않는 한도에서 알아 보시는 편이 좋습니다. 전세받은 돈으로 융자를 갚으면 좋겠지만 집주인이 잘 협조해줘야 가능한데, 협조가 되는 경우에는 계약서에 융자상환 조건 특약으로 기재하시고 법무사를 통해 실수 없이 진행 되도록 하셔야 합니다. 보증금 반환 문제를 방지하기 위해 등기, 건축물대장 등 서류확인과 특약준비 및 전세보증보험 가입도 하시고 공인중개사를 통한 계약을 하실 것을 추천 드립니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.투기과열지구는 주택법 제63조에 따라서 국토교통부장관 또는 시도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 주거정책심의위원회(시도지사의 경우는 시도주거정책심의위원회)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있습니다.해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 주택법 시행령 제72조의2(직전월부터 소급하여 2개월간 청약경쟁률이 높은 경우, 분양계획이나 건설사업계획 승인 이나 건축허가 실적 부진으로 공급위축 예상시, 신도시 개발이나 주택전매행위로 투기 우려 있는곳) 에 규정된  기준을 충족하는 곳이어야 한다고 되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 당첨일이 중요한데 청약당첨자 발표일이 같은날인 경우 이중 청약에 대해 모두 무효처리 되므로 주의하셔야 합니다. 그러나 당첨자 발표일이 다른 경우에는 먼저 발표하는 주택이 당첨되면 나중 발표하는 주택이 무효처리되고 먼저 발표하는 주택이 당첨안되면 나중에 발표하는 주택에서 기회를 노려볼 수 있는 형식으로 됩니다.청약 제도는 복잡하고 자주 변경되기도 하므로 청약시 관련규정을 잘 확인하시고 모집 공고문 등도 잘 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 시장이 어떻게 될지는 아무도 확신할 수는 없습니다. 부동산 시장은 다양한 요인에 의해 움직이고 앞으로 어떤일이 발생할 지 모르기에 전문가들도 종종 예측이 빗나가곤 하지요. 현재 상황만을 놓고 본다면 집값은 보합세에 있는 상황이고 전세물량 부족으로 전세가가 계속오르고 있고 신규 분양가도 상승하고 있어 집값 상승의 여건들이 만들어 지고 있습니다. 그러나 고금리, 고물가에 PF부실로 인한 건설 사업의 수익성 악화가 지속되고 있으며 지역별 양극화가 심해지고 있는 상황으로 당분간은 현상황에서 큰 변화가 없을 것으로 보이며 내년 이후 금리와 경제 여건이 개선되면 점차 서울과 수도권 위주로 집값 상승이 일어날 것으로 예상되고 지방은 지역에 따라 다를 것으로 생각되며 예전 같은 불장은 쉽지 않을 것으로 생각됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공기관은 정부의 출연이나 출자, 정부의 재정지원 등으로 설립 및 운영되는 기관으로서 기획재정부 장관이 지정한 기관을 뜻하며, 공공기관의 종류에는 공기업과 준정부기관 등이 있습니다.공기업은 정원 300명 이상, 총수입 200억원 이상, 자산규모 30억 이상에 자체수입액이 총 수입액의 50% 이상(기금관리기관은 별도)을 차지하는 공공기관이고, 준정부기관은 같은 조건에서 자체수입액 비중이 50% 미만(기금관리기관은 별도)인 공공기관을 말합니다. 그 외의 기관은 기타공공기관에 해당합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급 지원자격을 갖추고 혼인신고일부터 입주자 모집공고일까지 무주택자였던 신혼부부의 경우, "주택공급에 관한 규칙"에 따라서 신혼부부 특별공급 대상이 되는데 규칙 제41조 신혼부부 특별공급 및 제23조 주택공급신청서 교부 및 신청서류에 따라 태아도 특별공급 자녀수에 포함됩니다. 태아인 경우에는 임신진단서가 서류의 요건이 됩니다. 또한 85제곱미터 이하 주택과 소득 조건을 만족하는 태아포함 미성년 자녀 2인이상의 가구원수 4명 이상인 세대는 제40조의 다자녀 특공에도 포함됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한국부동산원은 부동산 가격 공시를 위한 조사, 산정 및 검증 등을 수행하며 부동산의 거래, 가격, 임대 등 시장동향 조사 및 관리 업무 등을 수행하는 국토교통부 산하의 공기업입니다. 2018년부터 청약시스템 (청약홈) 운영기관을 맡고 있습니다. 한국부동산원에서는 매매 및 전세 거래 신고된 자료 등을 활용하여 임대차나 매매 및 전세관련 갑들을 계산하고, 공동주택에 대해서 매주 월요일 기준 시세를 해당 주 금요일 제공하고, 오프스텔은 매월 15일이 포함된 주 월요일 기준 시세를 기준일 다음주 금요일에 제공 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라전세사기 여파로 전세보증보험 지급이 많아져 가입에 대한 조건이 강화(공시가의 150%인정에서 126% 인정으로 강화)된데다가 빌라의 가격까지 하락하다보니 보험가입이 쉽지 않게되었습니다. 전세보증보험에 가입할 수 있는 것 자체가 많이 위험하지는 않은 상태라는 것을 의미할 수도 있으며, 임대인이 전세보증금 반환에 어려움을 겪게 되면 현실적으로 전세보증보험이 가장 신속한 해결책이 될 수 있습니다.그러나 보증보험을 사용하는 것은 결국 좋지 않은 상황에 다다랐다는 것을 의미하므로 사전에 그런 상황에 놓이지 않도록 예방조치를 하는 것이 바람직합니다. 만일의 사태에 대한 대비 차원에서 사전에 등기부등본과 건축물대장으로 권리관계나 불법건축물 등의 이상유무확인, 임대인의 지방세 및 국세 납세증명서 확인, 계약서에 계약후 임차인 전입신고 익일까지 권리관계 유지 및 전세대출 불가시 계약해지 및 계약금 반환 등 필요한 약관 기재, 전세보증보험에 의한 보증금 반환절차(임차권등기명령 등) 미리 확인, 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 부동산 권리관계와 변동 사항 확인 등 임대차 관련한 문제가 생기지 않도록 가급적 사전 주의 조치하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 주민센터(온라인 인터넷등기소에서도 가능합니다.)에서 계약서에 확정일자 도장을 받는 것으로서 계약서만 있으면 잔금 전이라도 받을 수 있습니다. 입주와 전입신고에 의한 대항력이 발생해야 확정일자에 의한 우선변제권의 효력이 있습니다. 그리고 임대차계약을 하면 계약 30일이내에 임대인과 임차인 중 한사람이 주민센터에서 (또는 온라인 부동산거래관리시스템) 주택임대차 신고도 해야 합니다. (현재 계도기간이나 2025년 6월 1일부터는 과태료 있음) 필요한 서류는 주택 임대차 계약 신고서, 임대차 계약서, 신고자 신분증 (주민센터에 신고하는 경우), 신고자 공인인증서(온라인에서 신고하는 경우), 임대인 및 임차인의 주민등록등본(온라인 신고하는 경우) 등 입니다. 주택임대차 신고를 하면서 확정일자를 받는 것이 좋습니다.