답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택에 대한 임대차인 경우에는 환산보증금은 5천2백만원이 되고 상한요율 0.4%를 곱하면 복비 상한치는 20만8천원이며, 주택이 아닌 경우에는 상한요율 0.9%가 적용되어 46만8천원이 됩니다. 이 금액내에서 협의에 따라서 결정될 수 있으며, 별도로 부가세가 과세될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.통상의 부동산 거래에서 보면 상가거래에서만 권리금이 적용됩니다. 이는 2015년 신설된 “상가건물 임대차보호법”에 규정되어 있는데 “상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가” 라고 명시되어 있으며, 또한 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약” 이라고 정의되어 있습니다. 즉, 권리금은 임대인이 아닌 후속 임차인에게 받는 금액이므로 식당을 폐업하게되면 후속 임차인이 없어서 권리금을 받을 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 (제45조 제1항) 에 따라서 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 법에서 정한 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다. 하지만 사업기간이 종료되어 말소를 한 경우에는 갱신거절을 할 수 있는데, 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다면 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 일반적으로 판상형이나 타워형의 구조가 일반적이며 혼합형인 경우도 있습니다. 통풍이 원활하고 3BAY 또는 4BAY 형식으로 전면공간을 모두 남향으로 배치하기가 유리하며 제작도 수월한 장점이 있다보니 아직도 판상형이 많이 공급되고 있으며, 초고층 주상복합이나 랜드마크 단지 등을 위주로 Y자 또는 X자 형태의 엘리베이터 타워를 중심으로 배치되는 타워형 아파트도 많이 공급되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오래된 아파트와 신축 아파트의 관리비 차이를 보면 단열·창호·설비 차이 등으로 인한 에너지 효율에 있어 신축이 유리하고, 노후로 인한 수선비나 장기수선충당금 증가 등으로 구축이 비용이 많으 나올 수 있어 역시 신축이 유리한 반면, 커뮤니티 시설이나 공용시설이 많은 신축인 경우에는 구축에 비해 오히려 비용이 많이 나올 수 있습니다. 따라서 이러한 전반적인 사항들이 합쳐져서 반영되므로 단순 비교가 어려울 수 있습니다. 기존에 건축된 아파트를 매입하는 경우에는 K-apt 등을 통해 관리비 내역 및 유지보수 이력 등을 확인해보고 선택하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매도인 입장에서는 조금이라도 좋은 가격에 매도를 하고자 하지만 중개사 입장에서는 시장 상황을 살펴보고 보다 현실적인 방안을 제시하는 경우가 많습니다. 매물로 나온 시세는 대부분 매도인이 받기를 원하는 금액이다보니 네고를 거쳐 실제 체결되는 금액은 약간 낮은 경우가 많을 수 있으므로 실거래 금액과 최근 가격 변동 추이등을 종합적으로 확인하여 판단하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 갱신거절이나 계약조건 변경을 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임차인에게 통지할 수 있으며, 임차인은 동일한 기간내에 계약갱신청구권을 사용할 수 있고 임대인은 직접거주 등 법에서 정한 사유가 아니고는 임차인의 계약갱신청구권을 거절 할 수 없습니다. 즉, 계약갱신이 먼저 이루어지게 되므로 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 2년간 추가로 거주할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권 중 과밀억제권역에 대해 2023년 2월 21일 이후 (선순위 근저당권이 있는 경우 근저당권 설정일이 기준이 되어 금액이 낮아질 수도 있음에 유의하셔야 합니다.) 인 경우 소액임차인이 우선 변제를 받을 수 있는 보증금은 (환산보증금이 아닌 보증금 기준입니다.) 1억4천5백만원 이하이고 조건을 만족하는 경우 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 4800만원까지 입니다. 환산보증금은 최우선변제 금액을 계산하는데 사용되지 않으며 공인중개사 수수료를 계산할 때에 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차에서 중요한 대항력이 발생하려면 전입신고 + 거주가 되어야 하는데 전입신고가 늦어지는 사이 다른 권리관계가 형성되면 권리 순위가 밀릴 수도 있으므로, 계약서에 전입신고 다음 영업일까지 다른 권리관계 설정 금지 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 아울러 계약서 작성 즉시 확정일자를 받아 놓으시는 것도 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 투자에 있어서 프리미엄은 재개발 구역내의 부동산을 매수할 경우 공식적인 감정평가 금액이나 권리가액에 더하여 매수인이 추가로 지불하게되는 금액을 말합니다. 프리미엄이 발생하는 이유는 한정된 매물로서 재개발이 완료되었을 때 신축아파트로서 현재 가치보다 높은 금액을 형성하게되기 때문인데 사업단계별로 단계가 많이 진행될 수록 프리미엄이 높아지는 경향이 있습니다.