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전세금 증액없이 재계약 시 전세 신고 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금의 증액 없이 갱신 계약하는 경우에는 임대차신고나 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 하지만 보증금의 증액이 있다면 증액분에 대한 권리확보를 위해 확정일자를 받아야 하고 임대차신고도 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.07
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전세금 일부를 수리비 등 명목으로 받지 못했을 경우
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인의 고의나 과실로 인한 사항이 아닌 사항으로 인한 수리비라면 보증금을 반환받기 위해 점유를 계속하며 반환을 요청하는 내용증명을 보내시고, 그래도 반환이 되지 않는다면 전세보증금반환 소송을 해야할 것입니다.
경제 / 부동산
25.11.07
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근린생활시설 전입신고 및 확정일자 다르면
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 계약서만 있으면 받을 수 있다보니 먼저 받는 것이 일반적입니다. 하지만 확정일자를 먼저 받더라도 전입신고가 되지않으면 효력이 발생하지 않습니다. 따라서 전입신고 익일 0시에 대항력이 발생해야 비로소 확정일자도 효력이 발생하여 우선변제권이 생기게 됩니다. 이러한 사항 때문에 일반적으로 계약서 상에 계약이후 전입신고 익일까지 등기부등본상의 권리관계 유지 등을 기재해 놓게 되는데, 이러한 사항이 없다면 계약 이후 전입신고 이전에 임대인이 대출을 하고 근저당을 설정하는 경우 근저당보다 임차권이 후순위가 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.07
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현재의 대출 정책에 대해서 자세히 알고 싶습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.10.15대책에 의해 수도권 및 규제지역에 대한 주담대한도를 시가15억 이하인 경우에는 6억을 유지하고 시가15억~25억은 4억, 25억 초과시는 2억으로 제한하며, 수도권과 규제지역에 대해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향하고, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 이자상환분에 DSR을 반영합니다. 또한 2026년 1월부터는 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하며, 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면서 주담대비율(LTV)는 기존 70%에서 40%로 낮아지고 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 주택구입도 제한되며, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라서 상가 및 오피스텔 등 비주택담보대출 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮아집니다. 1주택자가 전세대출을 받을 때 한도는 2억원으로 제한되고, 전세대출의 보증비율도 80%로 제한됩니다. 그밖에 재건축 및 재개발 조합원 지위양도도 제한되고 재건축 조합원당 주택 공급수도 1주택으로 제한됩니다.10.15 대책에 1억원을 초과한 신용대출을 보유한 차주에 대해서 대출실행일로부터 1년간 규제지역내 주택 구입 제한 항목이 포함되었습니다. 특히 현 보유액(잔액)기준이 아니라 약정 금액 기준이므로, 규제지역인 경우에는 기존 신용대출을 전액 상환해야 주택매입이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.11.07
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임대차 계약 후 보증금 대출 고지 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 후에 전세자금대출 신청은 가능하며 잔금일에 대출 실행이 될 수 있습니다. 대출 종류에 따라서 일부상품의 경우에는 채권양도 통지가 필요해서 임대인의 동의를 구해야 하는 경우도 있으나 동의가 필요하지 않은 경우도 있습니다. 심사 및 승인에 시간이 소요될 수 있으므로 신속하게 대출기관을 찾아 문의해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.07
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전입신고 다시 본가로 복귀하려는데 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를 하시려면 신분증을 가지고 새로운 거주지의 주민센터를 방문하거나 온라인 정부24에서 공인인증서를 통해 로그인하여 전입신고서를 작성 및 제출하시면 됩니다. 그런데 이렇게 월셋집에서 전출을 하시면 월셋집에 대한 대항력(전입신고 + 거주)이 사라져서 보증금을 돌려받기 어려울 수 있음에 유의하셔야 합니다.
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25.11.07
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주택 실거주 의무 관련 문의 사항입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전매제한과 실거주의무는 각각 별도로 적용됩니다. 따라서 전매제한이 풀리더라도 실거주의무가 남아서 실질적으로 매도를 할 수 없는 경우도 있습니다. 실거주의무를 이행하지 않고 매도를 하게되면 1년이하 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 양도세 비과세 철회, 취득세 중과세 부과 등 여러가지 불이익이 있을 수 있으므로, 반드시 의무를 준수해야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.07
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건물 노후로 누수가 발생했고, 수도세가 많이 나왔을때 질문입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도세가 평소보다 매우 많이 나온 경우라면 먼저 정확한 원인을 찾고, 누수가 문제라면 누수 부위를 수선하는 것이 중요합니다. 그리고 나서 누수의 원인이 임차인의 고의나 과실이 아니고 별도 특약이 없는 경우라면, 임차인과의 협의를 거쳐 배상을 해야 할 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.11.07
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월세계약전인데 계약동네와 멀리 떨어진 동네 공인중개사입니다. 괜찮을까요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사의 업무범위는 전국이므로 타지역에 사무소를 두고 있는 공인중개사라고 해도 정상적으로 등록하고 영업중인 중개사라면 중개하는데 문제는 없습니다. 대리인이 계약하는 경우에는 위임장과 발급 3개월 이내의 인감증명서, 신분증 사본을 가지고 참석해야 하며 대리인 본인의 신분증도 지참해야 합니다. 계약전 등기부등본을 통해 권리관계를 확인해 보시고, 저당권이 과도하게 설정되어 있지는 않은지 등을 확인하시며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하시는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.11.07
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월세를 냈는데 세입자가 구해졌을 경우
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세를 조기 종료하고 다음 세입자를 구하신 경우에는 다음 세입자가 들어오기 전까지는 월세를 부담하셔야합니다. 마지막달은 일할 계산하여 지불할 수 있는데 임대인과의 협의에 따라서 달라질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.07
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