답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전자계약은 대부분의 경우 가능하지만 시스템이 운영되는 지역이나 물건 등에 제한이 있을 수도 있으므로 먼저 가능 여부부터 확인해 보셔야 합니다. 반드시 공인중개사를 통해 계약을 진행해야 하고 공인중개사와 거래당사자 모두 본인 명의의 휴대폰 및 인증수단을 갖추고 인증서를 먼저 등록해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.선순위 채권이란 경매나 공매시에 권리 순서가 보증금보다 앞서서 먼저 변제되는 담보 채권 (즉, 돈받을 권리)이라는 뜻으로서 근저당권이나 선순위 보증금 등을 말합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금 반환보증보험에 가입되어 있다면 임대인의 근저당이나 선순위 세입자의 보증금이 있는 경우라도 전세보증금 반환보증보험 이행 청구 조건을 만족하는 경우 전세보증금 전액을 지급받을 수 있습니다. 그런데 기본적으로 임대인의 근저당과 선순위 세입자의 보증금이 주택금액 x 담보인정비율(90%)를 넘으면 보증보험 가입이 되지 않는 등의 제한이 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택의 경우 세입자의 고의나 과실로 인한 문제가 아니라면 임대인에게 수선의 의무가 있으므로, 문제 발생을 즉시 임대인에게 알려서 수리 관련 비용을 요청하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차 계약신고필증을 발급하려면 정식 계약서가 있어야 이를 근거로 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 등록하여 주택임대차신고를 한 후 발급 받을 수 있는데, 일반적으로 가계약시에는 계약서를 작성하지 않고 문자로 내용을 정리하거나 구두로 진행하는 경우가 많으므로 본계약을 하고 잔금을 치른 후에 발급받는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다주택자가 매도 대신 가족에게 증여를 선택하는 경우에는 증여후 수증자가 10년 이내에 제3자에게 매도하면 이월과세로 양도차익 계산시 취득가액을 증여자의 당초 취득가액으로 계산하게 되다보니 양도세가 많이 과세될 우려가 있어서 10년이 지난 후에 매도할 수 있게되므로 10년간 매물이 잠길 수 있다는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 되지만, 임대인은 계약존속의 사유로 이를 거절할 수 있으며 법적인 문제는 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제7조의2 월차임 전환 시 산정률의 제한을 적용하면 계산하신대로 75만원이 됩니다. 하지만 실제 현장에서는 지역에 따라서 전환율이 달라질 수 있는데 통계청자료에 따르면 2025년 11월 기준 전국 6.5%, 서울은 5.5%, 지방은 7.2%가 적용되고 있는 것으로 나타나는 등 지역별로 적용 요율이 다르게 적용될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약조건 변경을 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이, 즉 사례의 경우 2025년 9월 25일에서 2026년 1월 24일의 기간중에 통지하셔야 합니다. 2년 계약인 경우 1월 25일 이후에 통지를 하시면 묵시적갱신이 되어 동일한 조건으로 갱신 될 수 있으며, 문자 등으로 보내 근거를 남기시고 상대방이 수신하였음을 확인해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자는 주택임대차보호법에 따라서 1년 계약이라도 2년까지 계약의 유효함을 주장하고 거주할 수 있습니다. 또한 임대인이 직접거주 등 법에서 규정한 특별한 사항이 아닌 경우 계약갱신청구권을 사용하여 2년간 추가로 거주할 수 있으며, 이 경우 임대인은 5%한도 내에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 계약갱신청구권 사용이후에는 임대인은 임의의 비율로 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 임차인은 임차목적물을 선량한 관리자의 주의로 보존해야하며, 임차목적물에 임차인의 고의나 과실로 인한 손상이 아닌 노후나 자연적인 손상 등이 있을 때는 즉시 임대인에게 이를 알려서 수리를 요청할 수 있습니다.