경제
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경매로 나온 집은 왜 권리분석을 꼼꼼히 해야 하나요?
경매 물건을 알아보는데 권리분석이 중요하다는 얘기를 많이 듣는데, 이게 정확히 뭘 확인하는 과정인지, 이걸 제대로 안 하면 어떤 위험이 있는지 궁금합니다.
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매시에는 권리분석이 매우 중요한데, 권리분석이란 경매 대상인 부동산에 걸려있는 각종 권리를 분석하는 것으로서 등기부 분석과 점유자 분석으로 나누어 볼 수 있습니다. 등기부 분석은 등기부에 있는 권리중 소멸이 되는지 인수가 되는지를 분석하는 것이며, 점유자 분석은 점유자가 누구인지 임차인 보증금을 떠 안아야하는지 등을 분석하는 것을 말합니다. 경매로 나오게 되는 물건은 대부분 등기상에 문제가 있을 수 있고 점유자 뿐 아니라 유치권, 지분 경매, 법정지상권 등 여러가지 복잡한 권리가 얽혀 있으므로 이를 잘 분석하여야만 손해를 보지않고 낙찰을 받을 수 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 답변 드립니다.
경매 매물의 권리분석에 대해 질문해주셨네요.
권리분석은 쉽게 말해, 이 집을 낙찰받으면 내가 떠안아야 할 빚이나 권리가 있는지 확인하는 것입니다.
권리분석을 통해 등기부등본, 임차인의 보증금, 전입신고·확정일자 등을 확인합니다.
낙찰받아도 없어지지 않는 권리가 있는지 확인하는 게 핵심입니다.
이걸 놓치면 낙찰가 외에 세입자 보증금 등을 추가로 부담해야 할 수도 있습니다.
예를 들어 1억 원에 낙찰 받았는데 5천만 원의 보증금을 떠안으면 실제 부담은 1억 5천만 원이 되는 셈이죠.
그래서 경매에서는 싸게 낙찰받는 것보다, 낙찰 후 실제로 얼마가 드는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산 경매에서 권리분석을 쉽게 설명하면 우선 말소기준권리를 찾고, 이를 기준으로 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지를 확인하는 과정이라고 보시면 됩니다.
일반적으로 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리들은 경매로 소멸하는 경우가 많지만, 말소기준권리보다 앞선 권리나 법에서 별도로 보호하는 권리 중에는 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있을 수 있습니다.
예를 들어 대항력을 갖춘 임차인이 먼저 존재하고, 그 이후 근저당권이 설정되어 해당 근저당권이 말소기준권리가 된 경우선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았거나, 배당을 받았더라도 보증금 전액을 돌려받지 못했다면 일정한 요건 아래 남은 임차보증금 반환채무를 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다.
만약 이러한 권리분석을 잘못하여 낙찰 이후 예상하지 못했던 임차보증금이나 기타 권리를 인수하게 된다면 실제 취득비용이 낙찰대금보다 크게 증가할 수 있습니다. 그리고 이러한 추가 부담 때문에 최종적으로 매수대금을 납부하지 못하거나 낙찰을 포기하게 되면 입찰보증금을 돌려받지 못하는 등 추가적인 손실이 발생할 수도 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
경매는 일반 매매와 달리 등기부에 문제가 있어도 낙찰 자체는 가능합니다.
그래서 권리분석이 특히 중요합니다.
큰 돈이 오고가기 때문에 가장 중요한 것이 권리분석입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
경매에서 권리분석이 중요한 이유는 싸게 샀다고 생각했는데, 낙찰 후 예상하지 못한 권리나 보증금 부담을 떠안을 수 있기 때문입니다
권리분석은 이 집을 낙찰받으면 기존에 붙어 있는 권리 중 무엇이 없어지고, 무엇이 남아서 내가 책임져야 하는가?를 확인하는 과정입니다
,일반 매매와 경매의 가장 큰 차이
일반 매매에서는 집주인에게 돈을 주고 소유권을 넘겨받으면서 보통 기존 근저당 등을 말소하도록 계약합니다
그런데 경매에서는 법원이 정한 절차에 따라 낙찰자가 기존 권리관계를 떠안거나 소멸시키는 구조가 작동합니다
특히 처음 경매를 하신다면 등기부의 말소기준권리 + 임차인의 대항력 + 배당관계 이 세 가지는 반드시 제대로 이해하시는 게 좋습니다
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> 진행자입니다.
경매시 권리분석은 기본 중의 기본입니다.
경매 물건은 권리상 하자가 있는 사건도 매각됩니다. 시세보다 2억 넘게 샀다고 좋아했다가, 대항력 있는 임차인의 보증금을 3억을 추가로 물어줘야 하는 경우도 있습니다.
그 외 등기부상의 소멸되지 않는 가처분 가등기이 있고, 등기부상에도 나오지 않는 유치권이 있는 경우도 있습니다.
낙찰대금 외에 추가로 들어가는 돈이 있을 수 있다는 뜻입니다.
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법원경매 무료검색 사이트를 운영중인 예스옥션입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매의 경우 매매보다 싸게 매수를 할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러한 장점을 살리기 위해서는 일반 매매가 보다 싸게 낙찰가액을 결정을 해야 되고 낙찰가액을 선정을 함에 있어서 가장 중요한 권리분석을 세밀하게 잘 하셔야 합니다.
특히 인수가 되는 권리가 있을 경우 낙찰대금외에 인수금액을 합치게 되면 일반매매보다 비싸게 주고 살 가능성도 있기 때문에 인수해야 되는 권리나 항목이 있는지 반드시 살펴봐야 합니다. 대표적인 것이 세입자 보증금 인수사항이라 볼 수 있습니다. 낙찰대금을 내고 낙찰을 받았음에도 세입자 보증금을 줘야하는 사항일 경우 낙찰대금 + 인수보증금을 합치면 오히려 일반매매보다 훨씬 비싸게 주고 낙찰을 하는 꼴이기 때문에 낙찰 보증금을 포기하는 사례가 가끔 발생이 되기도 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
등기부등본상 말소되지 않고 낙찰자에게 그대로 떠넘겨지는 선순위 전세권, 가등기, 법정지상권 등의 숨은 권리를 찾아내는 과정입니다. 권리분석을 잘못하면 낙찰 대금 외에도 수천만원에서 수억원에 달하는 세입자의 보증금이나 채무를 강제로 인수하게 돼서 큰 손해를 입게 됩니다. 물건에 얽힌 법적 위험을 사전에 완벽히 차단함으로써 추가로 발생할 비용까지 고려한 정확한 입찰가를 산출하기 위해서 필수로 거쳐야 하는 과정입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
권리분석이란 낙찰후에도 내 돈으로 인수해야 하는 숨은 권리들이 있는데 선순위 임차인, 가등기 등과 같이 말소되는 권리를 파악해서 추가 부담금 여부를 확인하는 과정입니다. 권리분석을 소홀히 하면 낙찰가 외에 거액의 보증금이나 채무를 떠안게 되거나 심각한 경우 소유권을 잃을수도 있습니다. 그러니 등기부등본과 현황조사서 등을 토대로 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건인지 판단하고 실제 투자금을 정확하게 산정하기 위함입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
경매 권리분석은 대단히 중요합니다.
이유는 물건에 붙은 리스크를 해석하는 작업이기 때문입니다.
경매는 빚을 갚지 못해 강제로 팔리는 집이므로, 그 집에 얽혀 있는 복잡한 권리관계 및 채무를 확실히 파악하여야 나중에 손해를 보지 않을 수 있습니다.
말소기준권리가 가장 중요하게 취급됩니다.
등기부등본상에 설정된 근저당, 가압류 등의 권리 중 가장 날짜가 빠른 것이 기준이 되며, 이 기준보다 늦게 설정된 권리들은 낙찰과 동시에 원칙적으로 모두 지워집니다. 그래서 말소기준권리를 잘 찾으면 우선 반은 성공한 것입니다.
가장 주의 깊게 살펴야 하는 것이 바로 기존 세입자의 보증금입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 마친 '대항력 있는 임차인'이 법원으로부터 보증금을 전액 배당받지 못한다면, 그 남은 보증금은 낙찰자가 전부 개인 돈으로 물어줘야 합니다.
또, 서류상으로 나타나지 않는 권리들도 임장을 통해 확인을 하는 것이 굉장히 중요합니다. 대표적으로 건물 공사 대금을 받지 못한 사람이 건물을 점유하고 권리를 주장하는 '유치권'이나, 땅과 건물의 주인이 달라 복잡한 법적 분쟁을 야기하는 '법정지상권', 그리고 이전 거주자가 수백만 원씩 밀려놓은 체납 관리비 등이 있습니다. 이런 내용들은 등기부에 나오는 것이 아니니 반드시 임장하여 살펴야 합니다.
이것을 하지 않고 시세보다 싸다고 낙찰을 받으면 굉장히 큰 손실을 입을 수 있습니다. 낙찰가보다 높은 세입자의 보증금을 물어줘야 하거나, 들어가지도 못하고 소송하느라 시간을 다 보낼 수도 있습니다. 뒤늣게 깨닫고 포기하려고 해도 입찰보증금은 돌려받을 수 없습니다.
그래서 권리분석은 경매에 있어서 최소한의 안전장치이자 필수 항목입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
경매에서 말하는 권리분석은 쉽게 이야기해서 이 부동산을 낙찰 받았을 때 내가 돈을 얼마나 부담해야 하고, 낙찰 후에도 내가 떠안아야 하는 권리가 무엇인지 확인하는 과정이라고 보시면 됩니다. 근저당권, 저당권, 압류/가압류, 전세권, 가등기 등이 언제 설정되었는지 확인해 보셔야 하고, 무엇보다 말소기준권리를 찾는 것이 핵심입니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리들은 원칙적으로 경매로 소멸하게 되지만, 말소기준권리보다 앞선 권리 중에서는 낙찰자가 인수해야 하는 권리도 있을 수 있습니다. 그래서 단순히 등기부에 근정당이 있네 정도가 아니라 각 권리의 순서와 효력을 비교해보는 것이 중요 합니다.