답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법 245조 1항에 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다."라고 되어 있어서 땅의 소유권이 넘어갈 가능성도 있습니다. 그러나 여기서 무조건 점유하였다고 취득시효가 인정되는 것은 아니고, 처음부터 소유의 의사를 가지고 점유해야 하며 내땅인줄 알고 점유를 시작했으며 그 근거가 될 수 있는 권원도 있어야 하며 20년전부터 점유하고 있었다는 증거도 제시해야 하므로 인정받기가 쉽지는 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세사기 여파로 월세 전환이 많이 이루어진데 따른 전세 물량부족으로 인한 전세가상승, 건설사의 원가 상승 및 채산성 악화로 인한 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹친데다 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 서울의 인기지역을 위주로 특례 대출등을 동원한 젊은층의 부동산 구입이 늘어나고 있습니다.  당분간 규제 강화로 인한 영향이 있을 수 있겠지만 계속해서 고금리를 유지하기는 힘들기에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순이므로 무리를 해서라도 집을 구입하는 것 같습니다. 다만 금리인하 기대감으로 집값이 선반영된 감이 좀 있지만 장기로 보면 상승이 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시행사는 사업의 주체로서 개발사업을 기획, 관리 및 감독을하는 회사를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행합니다.  시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다.시공사는 건설업체로서 시행사에게서 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS건설, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.여기에 투자자의 투자금을 보호해 주고 건설에 들어가는 현금 흐름 관리와 보증을 서주는 역할을 하는 신탁사가 있습니다. 신탁사는 보통 은행이나 증권회사로서 수수료를 받고 투자금을 보관 및 운용하는 역할을 합니다.그리고 분양대행사는 모델하우스나 홍보관에서 일정한 수수료를 받고 분양을 대행해주는 업체입니다.이렇게 일을 나누어서 하는 이유는 각각의 전문성을 살리고, 부채비율을 줄이며 신탁회사가 자금을 따로 관리하므로 자금 문제로 소비자 피해가 일어나는 것을 최소화하기 위한 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약은 보통 1년이나 2년으로 계약하는데 1년으로 계약했더라도 임차인이 주장하면 2년까지 거주가 가능하며, 1회에 한해 계약갱신요구권을 사용할 수 있어 현실적으로 4년까지는 비슷한 조건 (갱신시 5% 보증금 및 월세 인상 가능) 으로 거주가 가능합니다. 만일 2년 계약했다가 중도에 나가는 경우에는, 기본적으로 계약이 유효하므로 잔여기간에 대한 월세와 관리비를 지불해야하므로 임대인과 협의가 필요한데, 통상적으로 월세 및 관리비 지불 대신 후속세입자를 구하고 복비를 부담하는 수준에서 협의를 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특례시는 광역자치단체인 도 산하 기초자치단체 중 인구 100만 이상 대도시인 시에 대해 지정되는 지방자치단체입니다. 특례시는 행정적인 명칭이며 행정구를 설치할 수 있고 담당 중앙부처의 감독을 받으며, 행정구조면에서 광역자치단체에서 행정이 분리되지 않으면서 조직.인사.도시계획 등에서 도지사의 권한 일부가 시장에게 위임되므로 광역시와 일반시의 중간적인 성격을 가집니다. 현재 특례시는 경기도 수원시, 고양시, 용인시 와 경상남도 창원시 가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세사기 여파로 월세 전환이 많이 이루어진데 따른 전세 물량부족으로 인한 전세가상승, 건설사의 원가 상승 및 채산성 악화로 인한 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹친데다 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 서울의 인기지역을 위주로 특례 대출등을 동원한 2030세대의 부동산 구입이 늘어나고 있습니다. 당분간 규제 강화로 인한 영향이 있을 수 있겠지만 계속해서 고금리를 유지하기는 힘들기에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순이므로 무리를 해서라도 집을 구입하는 것 같습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약시는 주거용이나 업무용이나 모두 주택수에 포함되지 않으나, 세금을 과세할 때는 주거용인 경우에는 주택수에 포함됩니다. 그러나 2024.1.10~2025.12.31일 기간중 준공된 소형오피스텔을 구입하는 경우 (60m2이하, 취득가 수도권 6억, 그외지역 3억이하)에는 취득세, 양도세, 종부세 산정시 주택수에서 제외 됩니다. 그리고 주거용 오피스텔일때 주택 보유기간중 거주기간 2년 이상인 경우 양도세 비과세 대상 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 갱신시 5%이내에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 보통 2년 계약기간으로 계약서가 나오게 되며 갱신시 5%한도 내에서 전세금액을 증액할 수 있습니다. 그러나 임대업체에 따라 1년 경과시 보증금을 인상하는 경우도 있으며 위법은 아니라는 판정을 받은 바 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기전세주택은 서울주택도시공사에서 서울시민 중 중산층을 위한 주거복지정책으로 시작된 것으로 무주택세대주에 한해 주변 전세 시세의 80% 이하의 가격으로 2년 단위 재계약을 통해 최장 20년까지 거주할 수 있으며, 보증금 인상률이 연간 5%미만으로 제한되어 있어 안정적인 거주가 가능한 것이 장점입니다. 또한 장기전세주택2는 출산, 결혼을 계획중인 신혼부부(혼인 7년내인 신혼부부 또는 6개월이내 혼인 예정 예비부부 - 5년내 주택 소유이력 없어야 함)에게 안정적인 주거와 내집 마련의 기회를 제공하기위한 서울시의 정책으로 기존 장기전세주택과 별도의 소득, 세대원수별 면적, 재계약 등을 적용합니다. 서울시에서 보증하는 공공주택이라 보증금을 떼일 일이 없으므로 안정적인 거주를 할 수 있으며, 자녀가 증가하면 10년차부터 더 넓은 평형의 주택으로 이주할 수 있는 지원도 이루어 지며, 자녀 2명을 낳을 경우 20년후 거주중인 집을 시세 대비 10~20% 저렴하게 구입할 수 있으므로 경쟁이 치열할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부의 규제 강화로 인해 다주택자의 주담대가 어려운 상태입니다. 대부분의 은행에서 다주택자에 대한 대출을 중단하거나 기존주택을 매각하는 조건으로 대출을 해주는데, 은행마다 다르기 때문에 확인해 봐야합니다. KB, 신한, 우리은행은 1주택자의 수도권 주택 추가 구입목적의 주담대를 제한하고 있지만 기존 보유주택을 매도하는 조건에 한해 주담대를 허용하기로 했으며, NH농협은행은 2주택이상 다주택자의 수도권 주택 구입목적 주담대를 중단했고, iM뱅크는 2주택 이상 다주택자의 주담대를 막지는 않고 있으나 수요가 몰려서 대출 접수가 쉽지않은 상태입니다. 현재 하나은행만 다주택자의 주담대를 허용하고 있는데 언제 상황이 달라질지 알 수 없습니다.