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요즘에 역전세가 발생이 되었다는 뉴스를 가끔 접하는데 역전세가 발생하게 되는 이유는 무엇때문인가요?
역전세는 주택을 투자의 대상으로 지나치게 활용한 결과물일 수 있습니다. 특히나 빌라같은 경우 시가를 잘 알 수 없는 점을 이용해 집값을 부풀려 최대한 대출 및 세를 주어 돈을 활용하고 재투자를 하다 보니 수중에는 돈이 없는 상태에서, 부동산 하락기에다 전세사기등의 부작용이 겹쳐 빌라의 인기하락으로 집값보다 오히려 전세금액이 더 높은 소위 역전세 상황이 되자 보증금 반환에 어려움을 겪게되며 문제가 발생 한 것입니다.전세보증보험도 과거에는 공시가의 150%까지 가입을 허용해 주었으나 보험 지급 요청이 너무 많이 발생하여 부담이 되다 보니 126%로 낮추어, 전세 연장시 가입 조건을 만족하지 못하는 문제가 발생하고 있는 상황이며 역전세 상황이 발생한 집은 다음 세입자를 같은 가격에 받을 수가 없어 임대인이 여유가 없는 경우 보증금 반환문제로 다툼이 벌어지고 이사가 어려워지는 등 문제가 발생하고 있습니다.
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부동산
24.06.17
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땅과 건물 주인이 각각 다를경우 건물에 대한 주인이 누구인지 확인가능한가요?
우리나라는 토지와 건물을 각각 별개의 물건(아파트 같은 집합건물은 별도로 매매하는 것이 합리적이지 않으므로 토지지분을 나누어 가지고 별도 매매를 금지해 놓은 경우가 대부분입니다.)으로 취급하므로 토지 소유권과 건물소유권을 각각 다른 사람이 소유한 경우도 있으며, 별도 매매도 가능합니다. 토지와 건물 등기부등본을 각각 열람해보시면 소유권자가 누구인지 확인 하실 수 있습니다.
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부동산
24.06.17
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부동산에 집 매매등록시에 호가는 집주인마음인가요?
매매 호가를 마음대로 정할 수는 있겠지만 매수자들이 고가인 부동산을 한개만 보고 결정하는 경우는 거의 없으므로, 아파트 꼭대기 층이라 복층이라던가, 리모델링을 완벽하게 한 집이라던가 하는 특별한 사유가 없다면 유사한 부동산보다 가격이 높은 경우 거래가 이루어질 가능성이 낮습니다. 부동산에 집을 내놓는 경우 중개사가 시세가 어느정도 한다고 조언해줄 것이니 유사한 금액으로 내놓고 매수자가 가격을 낮춰달라고 할 가능성이 있으니 그에 대한 대비도 미리 하시고 접근하는 것이 좋겠습니다.
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부동산
24.06.17
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부동산을 공동 명의를 하면 어떤 장점이 있나요?? 세금 말고 다른 장점이 있을까요??
세금 측면이 아니라면 공동명의의 장점은 많지 않습니다.주택의 경우 부부 공동명의로 구입시의 단점을 살펴보면 대출, 매매, 임대차 등 계약 절차가 번거로운 것입니다. 계약서 작성시 양쪽 모두의 정보와 동의가 필요합니다. 만일 3주택 이상 다주택자인 경우 3개 주택을 모두 공동명의로 보유한다면 양쪽모두 다주택자가 되어 중과세율을 이중으로 맞을 수도 있습니다. 특히 주택외의 부동산을 공동 명의로 한 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있습니다. 처음에는 마음이 맞아서 공동 명의로 했더라도 살아가다 보면 조건들이 달라지게 되는데, 부동산은 특히 차익을 보기위해서는 기간이 많이 소요되므로 처음 계약시부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓지 않으면 나중에 분쟁이 발생할 수도 있습니다.
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24.06.17
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경매 컨설팅 업체 이용시 모든것을 다 해주나요?
컨설팅 계약을 하기에 따라서 제공되는 서비스가 달라질 수 있습니다. 권리분석과 물건분석만 할 수도 있고, 경매 기일에 법원에 동행하여 보조해주는 것 까지 할 수도 있고, 매수신청 대리까지 할 수도 있고 낙찰 후 명도 서비스까지 (보통 별도 계약)할 수도 있으며 서비스가 많을 수록 금액이 올라갑니다.정식 등록되고 공제보험에 가입된 믿을만한 업체인지 확인 하셔야 하고, 컨설팅을 받더라도 내용을 알고 접근하는 것이 좋습니다. 컨설팅 업체는 결과에 대해 책임을 지는 것이 아니며, 잘못된 컨설팅으로 손해 배상 소송에 말리는 사례도 있음에 유의하시기 바랍니다.
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24.06.17
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경매와 공매의 차이가 무엇인지 궁금합니다.
경매는 개인간의 채무를 갚지 못한 경우 채권자가 근저당, 가압류, 가등기 등과 법원의 제도를 활용하여 담보물을 매각하여 매각대금에서 채권회수를 하는 절차입니다.반면, 공매는 보통 채무자가 국세나 지방세를 체납한 경우 정부 기관(구청, 세무서, 건강보험공단 등)에서 채무자의 부동산을 압류한 후 한국자산관리공사(온비드)에 매각 의뢰하여 대금을 회수하는 절차입니다.개인이 양도세 관련하여 공매를 신청하기도 하고 은행, 국가기관 또는 신탁기관에서 자산을 처분할 때 공매를 통하여 처리하기도 합니다.
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24.06.17
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1인 2주택?하면 세금이 더 오르는거 아닌가요? 세컨드하우스하면 세제혜택 이런말이 나오는데 맞을까요??
세컨드 홈 세제지원 대상은 인천 강화군, 옹진군, 경기 연천군 등 전국 83개 시, 군 등 인구 감소 지역이며 공시가격 4억이하 주택 (일반적으로 취득가격 6억원 이하)으로서 1주택자가 대상지역에서 1주택을 취득할 때 재산세, 종부세, 양도세 등을 1세대 1주택 특례로 적용해주는 것입니다. 관심이 있으시다면 지자체에서 제공하는 “농촌에서 살아보기” 프로그램등에 참여하여 체험을 해 볼 수도 있습니다.참고로 1가구 2주택이지만 양도세 중과 배제가 되는 주택을 찾으신다면 경기도의 읍,면 지역, 광역시의 군 지역, 세종시의 읍,면 지역 기타 지방 지역 토지포함 주택 기준시가 3억 이하 주택, 기준시가 1억 원 이하 소형 주택 (도정법, 빈집 특례법에 정비구역 및 사업시행구역 소재 제외) 등이 있습니다.
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24.06.17
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아니.. 인구가 계속 줄고 있는데 아파트는 끊임 없이 생기네요..수요가 있으니 그렇겠죠??
우리나라는 땅도 좁고 인구도 많아서 아파트가 가장 효과적인 주거수단이 되었는데, 숫적으로는 이미 필요한 주택수를 넘어섰으나 수도권에 집중된 인구와 선호지역에 편중된 수요에 맞지 않아서 여전히 수요가 많으며, 현재 건설 경기가 좋지 않아 신규 분양이 줄어 들었지만 수년씩 소요되는 건축 특성상 건설 경기 호황시 계획되었던 프로젝트를 중간에 그만둘 수 없어 건설이 진행되고 있는 곳이 많이 있습니다. 부동산 경기는 아직 보합권이지만 집값 상승의 여건들이 조성되고 있는 중입니다. 부동산에 관심이 있으시다면 KB부동산 사이트의 KB통계 자료실에서 주간, 월간 보고서를 통해 매매증감, 전세증감, 매매지수, 전세지수, 전용면적별 매매, 전용면적별 전세, 매수매도, 매매거래, 전세수급, 전세거래 등 다양한 정보를 확인해 보실 수 있습니다.
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24.06.17
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요즘 전세 사기 관련된 기사나 사례 같은 게 많이 들립니다. 이에 관해 궁금합니다
최근에 전세사기가 많이 발생한 것은 주택가격 상승시기를 맞아 차익 실현이 쉬웠고, 직업을 구하기 위한 수도권 집중화 현상으로 비교적 저렴한 빌라에 대한 수요가 많았는데 빌라의 실거래 가격을 알기가 힘든 점을 이용해서 가격을 부풀리기가 쉬웠던 점 등 몇가지 요소가 복합적으로 어우러져 전세사기로 이어진 것입니다.전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다.다양한 방법의 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
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24.06.16
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근저당 설정확인하는 방법이 궁금한데요?
온라인 상에서 누구든지 접근할 수 있는 인터넷등기소에 접속하여 해당 부동산의 등기사항전부증명서(등기부 등본)를 열람하시면 근저당 설정 상태를 확인할 수 있습니다. 등기사항증명서에는 건물의 주소와 건물내역이 표시되는 표제부와 소유권 및 소유권 관련 권리들이 표시되는 갑구, 소유권 이외의 권리들이 표시되는 을구로 구분되어 있으며, 근저당은 소유권외의 권리이므로 을구에 표시됩니다.
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