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신축빌라 소유권이전등기 전 세입자 계약문의 드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다소 신경이 쓰일 수 밖에 없는 거래인데요 일단 질문을 정리하면신축빌라는 현재 건설사(분양사) 명의분양을 받은 예비 임대인(바뀔 소유자)이 아직 잔금을 치르지 않음귀하의 전세보증금으로 매수인의 잔금이 치러짐입니다전세계약은 누구와 해야 하나요?현재 상황처럼 소유권이전 전이라면, 다음과 같은 방식이 일반적입니다.귀하(세입자)는 건설사와 전세계약 체결 → 건설사가 직접 보증금 수령 → 매수인에게 소유권 이전(*소유권 이전 후, 새로운 소유자와 전세계약서 다시 작성 또는 기존 계약의 권리 승계 특약 명시)주의사항 및 특약에 추가를 고려할 내용건설사와 전세계약을 한다면 아래 사항들을 계약서에 명확히 특약으로 넣어야 합니다.“본 계약은 소유권이 ○○○(예비 임대인)에게 이전된 후 동일 조건으로 승계되며, 임대인의 변경은 임차인의 권리에 영향을 미치지 아니한다.”“전세계약의 목적물은 매도인(건설사)이 ○○○에게 잔금 수령 후 소유권을 이전하고, 소유권 이전 완료 즉시 임대인 변경 계약을 체결한다.”“전세보증금은 건설사 명의로 수령하되, 본 계약상 임차인의 권리는 소유권 이전 후의 임대인에게 승계된다.”“만약 ○○○ 명의로 소유권이전등기가 완료되지 않을 경우, 계약은 무효로 간주되며, 전세보증금은 전액 반환한다.”또한 가능하다면, 예비 임대인(새 소유자)이 보증보험(전세보증금 반환보증)을 가입할 수 있는지 여부도 사전에 확인해 두는 것이 좋습니다.추가로 꼭 확인해야 할 점건설사가 해당 세대를 실제로 분양한 것이 맞는지 (분양계약서 확인)예비 임대인과 건설사 간 매매계약서에서 잔금일 및 소유권 이전 조건 확인전입신고와 확정일자는 소유권이전등기 완료 후에 해야 법적 보호가 됩니다그리고 가능하면 건설사, 예비 임대인, 임차인 세 당사자가 모두 서명하는 3자 계약서 형식으로 구성하면 안전성이 높아집니다
경제 /
부동산
25.06.12
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부동산구입시 근린생활시설을 구입하면 자금조달확인서를 제출안해도 되는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선근린생활시설은 등기부상 용도가 주택이 아니므로 자금조달계획서 제출 대상이 아닙니다.자금조달계획서는 주택 매수 시 일정 금액 이상에 해당될 경우 의무 제출하도록 되어 있으나, 상가나 근린생활시설 같은 비주택은 현재까지는 제출 대상이 아닙니다.다만 실제로는 주택처럼 사용되고 있고, 외관이나 내부 구조가 명백히 주택에 가까운 경우에는 관계기관에서 주거용으로 판단할 가능성도 있습니다.그러나 일반적인 근린생활시설 매수 시에는 자금조달계획서를 제출하지 않아도 됩니다.해당 건물을 나중에 양도할 때 양도소득세는 실제 사용 용도와 등기부 용도를 종합적으로 판단하여 부과합니다.등기부상은 근린생활시설로 되어 있지만, 세입자가 전입신고를 하고 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 간주될 수 있습니다.이 경우 주택 양도소득세 규정이 적용될 수 있으며, 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 같은 혜택도 받을 가능성이 있습니다.반대로 실제 사용이 업무용이나 상가용으로 판단되면 상가로 과세되며, 이 경우는 비과세 혜택이 없고 세율도 일반세율이 아닌 누진세율이 적용되어 세 부담이 커집니다.양도소득세 측면에서는 주택으로 과세되는 것이 훨씬 유리합니다.주택으로 인정받게 되면 보유기간 및 거주요건에 따라 비과세 혜택이나 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.반면 상가로 과세될 경우에는 이러한 공제 혜택이 거의 없고, 양도차익에 대해 고율의 세율이 적용될 수 있습니다.따라서 향후 양도를 고려할 경우에는 세입자의 거주 형태, 내부 구조, 전입신고 여부 등을 통해 실제 주거용 사용이 입증될 수 있도록 관련 증빙을 준비해 두는 것이 중요합니다.임대차계약서, 공과금 납부 내역, 내부 사진 등이 중요한 자료가 될 수 있습니다.결론적으로 근린생활시설은 자금조달계획서 제출 대상이 아니며, 양도 시에는 실제 사용 용도에 따라 주택으로 과세받을 수 있는 여지를 남겨두는 것이 유리합니다.세무 리스크 등 예 구체적인 설명이 필요하다면 이 부분은 세무 섹션을 통해서 상담을 권장합니다
경제 /
부동산
25.06.12
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상속 등기 전 부동산 매수인 주의사항 알려주세요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상속인의 자격과 사망 사실을 확인하기 위해 사망자의 가족관계증명서와 기본증명서를 준비해야 합니다. 이 서류로 상속인인 자녀 4명의 존재를 확인할 수 있습니다.상속인 각각의 가족관계증명서와 기본증명서도 확인해야 합니다. 혹시라도 상속을 포기했거나 법적 문제가 있는 경우를 확인하기 위함입니다.부동산 등기부등본은 현재 부동산이 사망자 명의로 되어 있는지를 확인하는 데 필수입니다. 상속등기가 아직 완료되지 않은 상태여야 하며, 상속 진행 중이라는 점이 등기부에 반영되지 않기 때문에 관련 서류로 이를 보완해야 합니다.계약 체결 시에는 상속인 전원의 인감증명서와 인감도장이 필요합니다. 일부 상속인의 동의만으로 체결된 계약은 나중에 무효가 될 수 있으므로, 모든 상속인의 실질적 동의가 문서로 확인되어야 합니다.상속인 중 계약에 직접 참여하지 않는 사람이 있다면 매매 동의서 또는 위임장을 반드시 받아야 하며, 공증을 받아 두는 것이 가장 안전합니다. 위임장이 없다면 매수인이 해당 거래에 대해 권리를 주장할 수 없게 됩니다.상속등기가 완료되지 않은 상태에서의 매매계약은 법적으로 불완전한 상태입니다. 상속등기 이후에 소유권이 이전된다는 전제 하에 계약을 체결해야 하며, 이와 관련한 특약사항을 반드시 계약서에 명시해야 합니다.상속인 전원의 동의가 있어야만 유효한 계약입니다. 4명 중 1명이라도 반대하거나 빠져 있으면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 상속인 중 일부만 계약한 경우는 매우 위험하므로 피해야 합니다.계약서에는 반드시 상속등기 완료 후 일정 기간 내 소유권 이전을 이행할 것을 명시해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 조항도 함께 포함해야 합니다. 예를 들어, “상속등기 완료 후 7일 이내 소유권을 이전하지 않으면 계약은 무효로 간주하고 계약금은 즉시 반환한다”는 문구를 넣을 수 있습니다.계약금 외에 중도금이나 잔금은 상속등기 완료 이후로 조건을 걸어야 합니다. 아직 법적으로 소유권이 없는 상태에서 전체 매매대금을 지불하는 것은 큰 위험입니다.또한, 상속 과정에서 발생할 수 있는 상속세나 양도소득세 등은 매수인에게 직접 부담은 없지만, 상속인들이 등기를 지연하거나 계약을 번복할 가능성이 생기기 때문에 일정 확인이 필요합니다.계약을 체결하기 전에는 반드시 상속 관련 법무사나 공인중개사와 상담을 통해 서류 검토와 법적 리스크를 사전에 점검하는 것이 좋습니다. 상속등기 완료가 예상보다 오래 걸릴 수도 있으므로 그에 따른 일정 조정도 고려해야 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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부동산
25.06.12
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한부모가정 주거지원제도 관련해서 여쭤봅니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.한부모가족에게 혜택을 주는 주거 복지 제도는 뭐 여러 개가 있습니다 대표적인 것이 lh 국민임대, 행복주택, 기존주택 전세, 매입임대 등이 있는데요 자신의 지역에 공급이 가능하고 입주 시기가 적당한 곳 그리고 금전적으로 잘 맞는 것을 선택하시면 되겠습니다 공급 유형과 조건에 대해서는 LH에서 운영하고 있는 아래 전세임대 포털 사이트에서 참고하시는 것이 정확합니다https://jeonse.lh.or.kr/jw/main.do도움이 되셨길 바랍니다
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부동산
25.06.11
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상가 2년 계약했는데 1년후에 임대료 인상 가능
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 후 1 년이 지나면 경제적인 사정의 변경 등 에 따라 임대료 증감청구를 할 수 있습니다보통은 2년 계약으로 할 경우에 2년 동안은 대체로 유지를 하는 경우가 있고,또 특약으로 2년 동안은 같은 금액을 한다고 정하여 못박는 경우도 있습니다달리 특약이 없다면 원칙적으로 계약을 하고 2년 계약이라 하더라도 일 년이 경과한 후에 임대인이 인상을 요구할 수 있는 것은 틀리지 않습니다그리고 상가임대차보호보법에 따라 인상액은 5%를 초과하지 않아야 합니다도움이 되셨길 빕니다
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부동산
25.06.11
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1세대 1주택 비과세 양도소득세 관련질문입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.말씀하신 대로 조정지역이 아니고 매매가 11억 이하 그리고 2년 이상의 보유가 되었다며 양도소득세는 비과세 됩니다.그리고 보유기간에 대해서는 계약금하고는 관계가 없습니다 기준일은 잔금을 받은 날과 등기를 한 날 둘 중에 빠른 날로 생각하시면 되겠습니다
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부동산
25.06.09
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아파트에 이사오면 꼭 주변에 떡을 돌려야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이사 올 때 떡을 돌려야 한다는 것은 참 드물게 듣는 이야기인 거 같습니다사실 뭐 바람직하다 안하다를 떠나 현대 사회가 그렇게 이웃간에 친교를 가지고 있는 것은 아니죠 그래서 낯선 이웃이 음식을 준다는 것이 호의일지 몰라도 받는 쪽에서는 그렇게 뭐 달갑지 않을 수도 있는 것이고요어떤 지역 점포라든지 또 인적 교류를 중요시하는 농어촌 지역이라면 또 모르지만 현대아파트에서 이사를 했다고 해서 떡을 돌리는 것은 고려치 않아도 될 것 같습니다
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부동산
25.06.09
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집 매매 시 매수자 없이 가능한가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 거래에서 매도인은 매수인이든 대리인을 세워 거래가 원칙적으로 가능합니다 인감증명서 인감도장 신분증 등으로 본인의 거래 의사만을 객관적으로 입증할 수 있다면 대리거래는 자유롭게 할 수 있는 것이고 대리거래라는 이유로 거래를 거절하거나 제약할 수 있지않습니다.중개 과정에서 중개사는 매수인이든 매도인이든 대리자가 참석하는 경우에 미리 알 수 알게 됩니다.또 계약서 서명시 숨길수 있는 문제도 아닙니다.매매거래에서 비교적 본인확인 중요성이 큰 부분은 매도인입니다. 어쨋든 상대가 대리인 계약이라는 점을 사전 안내 설명하는 것을 소홀히 한 부분이 있는 것 같은데 이 부분은 별도로 지적하더라도 계약 자체에 하자가 없다면 이해하셔도 될 것 같다는 의견을 드립니다
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부동산
25.06.07
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서울에 유의미한 부동산 공급을 하기 어려울까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.서울은 이미 개발이 완료되었기 때문에 새로운 택지에 공급이 사실상 어렵습니다 극히 일부의 녹지나 공설 부지의 전용이 있을 수 있지만 매우 매우 제한적입니다 새로 개발되는 것은 재건축이나 재개발 등 기존 주거지를 다시 개발하는 것으로 순 공급이 어렵습니다 이러한 이유가 서울지역 특히 신규주택의 가격은 늘 상승하게 하는 역할을 한다고 보여집니다 결국 방법은 교통망을 확충하여 인근 신도시를 건설하신 하는 것인데요 신도시도 이미 1.23기 등 계속해서 확산되고 있는데 아직도 주택의 가격은 안정되지 않습니다 더 많은 정책 연구가 필요한 부분입니다
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부동산
25.06.07
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원룸 친구 세대주 분리가 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원룸에 세대주를 두 명으로 해서 새로운 세대 구성으로 전입은 어려울 것으로 생각됩니다 전입을 한다면 현재 세대주인 본인의 주민등록에 동거인으로 등록될 수 있습니다 다만 동거인으로 등록된다 하더라도 친구는 가족이 아니기 때문에 본인의 소득이라든지 주택청약 등 주민등록을 근거로 하는 다양한 평가에서 영향을 미치지는 않습니다
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부동산
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