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비조정지역끼리 중과세 피하는 조건
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 주택중 두번째 주택을 취득하고 취득후 1년 이내에 처분시 세금 혜택에 관한 내용을 주목한다면 일시적 2주택의 처분기간에 관한 질문으로 이해합니다.(참고로 현재 다주택자의 양도소득세 중과세는 한시적으로 폐지 되었습니다)두 주택은 당시 조정대상지역이었다고 보이며 현재는 조정대상지역에서 해제되었을 것 입니다조정지역 해제후 신규주택을 구입하였다면 기존 주택 비과세가 가능한 중첩 보유기간은 3년입니다.하지만 두번째 주택의 취득일을 기준으로 두 지역이 조정지역이었다면 중첩 보유가 가능한 기간은 2년입니다이상은 정책변경으로 변경될 수 있는 사항이며 참고가 되셨기 바랍니다
경제 / 부동산
23.01.07
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1년 계약했는데 월세 인상 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 내용은 약간의 혼선이 있는 부분입니다우선 일반적인 임대차 계약은 임차인의 의사로 2년을 주장할 수 있고 계약의 내용은 2년간 유효하므로 2년후 5%인상이 가능하다는 것이 정설입니다그런데 <민간임대사업자>로 등록된 주택의 경우 1년의 계약이 가능하고 재계약시 5%인상이 가능하다는 해석이 있습니다이것이 충돌하고 있는데 국토부는 일관되게 임차인은 2년을 주장할 수 있고 2년간 인상이 불가하다는 입장이나다만 민간임대특별법이 우선한다는 해석이 병립하고 있어서 제도상의 혼선이 있는 상태 입니다https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5331014&ref=A현재 주택이 등록된 민간임대사업자의 주택이 아니라며 질문하신 분은 1년 계약에도 불구하고 2년의 계약을 주장할 수 있습니다(갱신이 아닙니다) 따라서 최초 계약된 대로 2년의 거주가 가능합니다임대인의 무리한 요구시 주택임대차분쟁 조정위원회를 검색하여 도움을 요청해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
23.01.07
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실질적으로 제가 구매 할건데…어머님 명의로 집을 계약하는경우..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 취득시 자금출처를 신고하는 것은 조정대상지역 등 규제지역인 경우와 6억원 이상인 경우 입니다금번 전국적인 조정대상지역의 해제로 자금 출처를 제출하지 않아도 되는 거래가 크게 증가하였습니다그러나 정확히 이에 해당하는지는 물건지 부동산에 확인하시고,상속 관련 세금은 구체적인 거래금액을 제시하여 세무 섹션에 따로 질문하신다면 더 정확한 답변을 받을 수 있습니다
경제 / 부동산
23.01.07
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전세 계약시 들어오고 나가는 세입자 일정 설정에 과해 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원론적으로는 만기 2개월전까지 계약종료를 통지하였다면 임대인은 새로운 임차인을 찾든 못찾든 계약 만료일에 보증금을 돌려 주어야 합니다그런데 현실적으로 새로운 임차인을 받아 보증금을 순환하여야 원할하게 이사가 가능한 경우가 많습니다.임대인에게 만기일에 맞추어 이사할 예정이며 이날 보증금 반환의 요청한다는 의사를 충분하게 어필하여 둘 필요가 있습니다임대인이 새로운 임차인과 관계없이 보증금을 반환할 수 없다면 서둘러서 임차인을 구하게 될 것 입니다대부분 이렇게 진행하여 같은 날 이사하고 보증금을 릴레이 하게 됩니다.현실적으로 원할하게 보증금을 환불 받기 위해서 가급적 일찍 이사일을 통지하고 새로운 임차인 집 보기 등에도 적극 협조해주는 것이 필요합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.01.07
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부동산 허위매물 구분 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요즘 허위매물이 많은 것이 아니고 과거에 허위매물이 많았습니다고객을 유인하기 위해 시장가 보다 낮은 금액의 매물,없는 매물, 정확하지 않은 정보의 매물이 대표적인 허위매물입니다지금은 거의 사라졌습니다.인터넷 광고매물 게시시 법으로 정한 세부 항목별 기준이 있고정상매물이라도 거래완료되고 신속히 내리지 않는다면 상당한 금액의 벌금이 부과됩니다.적어도 대표적인 부동산 매물 플랫폼에 게시되는 공인중개사의 매물이라면 모두 정상 매물이라고 보시면 됩니다다만 유일하게 한 개만 존재하는 부동산의 특성상게시중 거래완료로 인해 아침에는 있었지만 저녁에는 없을 수도 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.01.06
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사용하지않은 기간에대한 임대료 지불해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약에서 계약기간은 중요한 요소이며 준수의 의무와 사용의 권리가 있습니다중도해지시 새로운 임차인을 찾아 보증금을 회수하는 것은 계약과는 관련없는 사항으로 임대인의 동의가 있어야 가능합니다만일 임대인이 당해 계약 종료시 본인이 사용할 계획이었다고 한다면 새로운 계약을 거절할 수도 있을 것입니다.이 경우 임대인은 약정기간동안 계약의 이행을 요구하고 사용 여부와 관계없이 만기까지 임대료를 청구할 권리가 있습니다.그러나 임대인이 명백히 중도 해지를 수락하고 키를 회수하고 임대 보증금을 돌려 준 것이 아니라면 서로 충분히 소통이 안되어 각자 다른 이해를 하고 있다고 보이며 다른 특별한 사유가 없는 한 만기까지 임대료를 부담하여야 할 것입니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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국민임대주택 신청및 입주 조건을 알고 싶어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국민임대주택은 LH에서 총괄합니다https://apply.lh.or.kr/LH/index.html?Sls#MN::CLCC_MN_0010:위 LH 청약센터에서 국민임대주택의 신규 및 기존 주택 추가 모집공고와 수시 공지 됩니다실제로 신규 모집은 거의 없고 기존 운영 주택의 공가 발생대비 추가 모집이 대부분입니다모집공고를 통해 자격, 임대조건 청약방법 등을 안내 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.01.06
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임대차보증금 미반환시 중개업자의 책임은 어디까지 인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최근 이슈가 되고 있는 깡통 전세 관련 판결로 https://www.yna.co.kr/view/AKR20230105138800004?input=1195m 보도를 참고할 때,계약 당시 이 건물에는 약 70개의 방이 있었는데 선순위 확정일자를 받은 임차인들의 임대차 보증금은 29억2천810만원에 달했고 채권최고액 합계 22억2천만원의 근저당권도 설정돼 있었다고 합니다.결국 이 주택은 경매에 들어갔고 보증금을 찾지 못한 임차인 A씨의 소로 재판의 결과, "중개사가 성실하게 중개해야 할 의무를 위반했다"며 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 하였고,"중개대상물 확인·설명서에 원고보다 선순위 임차인의 보증금이나 소액 임차인 발생 가능성에 관해 전혀 기재하지 않은 이상, 원고에게 그릇된 정보를 전달한 것"이라며 "(이를 알았다면) 원고가 계약을 체결하지 않았을 개연성도 충분하다"고 지적하여 손해액의 40%를 지급하라는 판결입니다.판결의 사유에서 보듯이 "중개대상물 확인설명서에 선순위 임차인 보증금 등의 공시되지 않은 권리관계 사항을 전혀 기재하지 않은 것"으로 원고가 시가 등 권리관계를 소홀히 책임이 있으므로 중개사의 책임 부분은 40%로 판결하였습니다.항소하지 않은 1심의 결과로 유사사례에 대한 참고가 될 수 있을 것 입니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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빌라 주차 방식이 이후 시세에 영향을 줄까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주차 편의성을 주택의 선택에서 챙겨야 할 요소로 보는 분들이 많습니다따라서 세대당 주차 수, 옥내외 여부, 진입 도로 폭, 주차면 폭 등 모든 조건들이 평가될 수 있고 가격에 반영될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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1주택자가 집을 처분할때 2년 실거주 해야 양도세 비과세 적용인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 취득시를 기준으로 조정대상지역이라는 규제지역이었다면 비과세를 받기 위해서는 2년의 보유 및 실거주 기간이 필요합니다구입에서 양도까지 1~2년 사이라면 단기 매매에 해당하여 규제 지역, 거주여부, 주택 수 등을 떠나 비과세는 불가합니다.정확한 과세 금액을 알기 위해서는 취득일, 취득금액, 주택수, 주택 소재지의 규제지역여부, 필요경비, 양도일자, 양도금액 등 구체적인 사실 확인을 먼저 하신 후 국세청 홈텍스 사이트 양도소득세 미리 계산해보기 코너에 대입하여 확인해 본다면 대략 참고가 되실 수 있습니다양도소득세는 매도시점 등 여러가지 요소에 따라 다른 결과가 나올 수 있고 단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉽습니다매도를 결정하셨다면 가급적 세제 전문가와 대면상담 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
23.01.05
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