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전세계약을 할때 계약자와 실거주자?

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.유사한 사례의 법률구조공단 상담 질문/답변을 확인하십시오질문>甲은 乙소유 주택에 대하여 주택임대차계약을 체결하고 그의 처 및 가족들과 함께 입주하였으나, 甲의 주민등록은 사업상의 필요에 의하여 다른 곳에 둔 채 그의 처만 주민등록전입신고를 하고, 甲과 나머지 가족은 2개월 후에 전입신고를 하였습니다.그런데 그 사이에 위 주택에 근저당권이 설정되고 지금 근저당권이 실행되어 경매절차가 진행 중에 있습니다.甲은 경매절차의 매수인 丙에게 「주택임대차보호법」상 대항력을 갖게 되는지요?답변>「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있으므로, 대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추었다면 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 대항력이 발생합니다.그런데 대항요건 중 하나인 주민등록에 관하여, 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정, 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).즉, 위 판례는 임차인의 가족을 점유보조자로 보았고, 점유보조자의 주민등록이 전입된 경우에도 대항요건을 갖춘 것으로 인정한 것입니다.또 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니합니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).위 사안에서 甲이 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고, 甲의 가족인 처의 주민등록을 마친 경우에는, 설사 甲의 주민등록을 마치지 않았다 하더라도 이미 대항요건상의 주민등록을 마친 것이므로 처의 주민등록전입신고 시점을 기준으로 대항력의 발생 시기를 판단하게 됩니다.따라서 甲은 근저당권의 실행으로 위 주택을 경매절차에서 매수한 丙에 대하여 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.이상 <법률구조공단> 상담사례 인용해당 사례 링크https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?folderId=002002&caseId=case-002-00014단 이것은 판례로서 개별 사안별 구체적인 사실관계에 따라 예시한 사례와 다른 결과가 있을 수 있다는 점도 고려하세요담변이 도움 되셨기를 바랍니다

경제 / 부동산

22.01.05

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