답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이 부분 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)에 따르면, 임대료 증액은 기존 차임(월세)이나 보증금의 5% 금액을 초과하지 못한다고 명시되어 있습니다.따라서 보증금: 1,000만 원의 5%인 50만 원 인상 (가능), 월세: 70만 원의 5%인 3만 5천 원 인상 가능한 것으로 보증금 1,050만 원 / 월세 73.5만 원으로 변경하는 것은 법적 한도 내의 정당한 요구에 해당합니다.각각 인상이 가능한지는 국토교통부·법무부 발간 [주택임대차보호법 해설서] 내용 중"임대인은 임대료 증액 시 기존차임 등의 5% 범위 내에서 보증금과 월세를 각각 증액할 수 있다."라고 설명한 사례가 있습니다그러나 '협의'가 우선입니다임대인이 5% 인상을 요구할 수 있는 '권리'가 있다면, 임차인에게는 이를 '협의'할 권리가 있습니다.무조건 5%는 아닙니다: 5%는 증액할 수 있는 최댓값(상한선)일 뿐입니다. 주변 시세가 올랐을 때 임대인이 요구할 수 있는 수치이며, 만약 주변 시세가 오히려 떨어졌다면 임차인은 인상을 거절하거나 더 낮은 인상률을 제안할 수 있습니다.따라서 보증금 차임의 인상은 상호 합의가 있어야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.고민이 많으시겠네요일단 계약갱신청구권이 적법하게 행사된 경우, 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 임대차는 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 갱신된 것으로 봅니다. 여기서 말하는 ‘조건’에는 보증금·차임뿐 아니라 기존 임대차계약서의 특약까지 포함입니다 따라서 최초 계약서에 명시된 전세자금대출(보증보험 포함)에 동의 특약 역시 갱신된 계약에도 그대로 효력이 유지됩니다.이 전제에서 보면, 집주인이 재계약서는 작성하되 전세대출 연장에 필요한 서류 제출이나 동의를 거부하는 행위는 단순한 협조 거절이 아니라 계약상 의무를 이행하지 않는 채무불이행에 해당할 가능성이 큽니다. 법적으로는 이행청구(서류 제출 및 동의)나, 대출 연장 불가로 인해 발생한 손해에 대한 손해배상 청구까지도 논리적으로 연결될 수 있는 구조입니다.다만 실제로는 소송까지 가지 않더라도, 내용증명으로 법 조항과 특약의 효력을 명확히 짚어 주는 것만으로도 임대인의 태도가 바뀌는 경우가 많습니다. 특히 임대인이 법인인 경우, 임대차 분쟁이 법인 명의의 소송·손해배상 문제로 이어질 수 있다는 점은 현실적인 압박이 됩니다. “기존 특약은 법에 따라 자동 승계되며, 비협조로 인한 손해는 법적 책임을 묻겠다”는 취지를 문서로 분명히 전달하는 것이 설득의 핵심입니다.은행의 전세대출 연장 문제와 관련해서는 은행 실무가 보수적으로 운영되는 경우가 많아, 지점 차원에서 거절이 나올 수 있습니다. 이때는 기존 계약서 특약, 계약갱신청구권 행사 사실, 임대인의 비협조 정황을 근거로 재검토를 요청하고, 필요하다면 금융감독원 민원을 통해 본점 차원의 판단을 받는 방식이 현실적인 대응이 됩니다.정리하면, 이 사안은 “집주인이 협조해 주면 해 주는 문제”가 아니라, 법과 계약에 의해 이미 정해진 의무를 이행하지 않는 문제에 가깝습니다. 감정적으로 설득하기보다는, 법 조문과 계약 내용을 근거로 차분히 문서화해 대응하는 것이 가장 효과적인 방법입니다이상 답변은 구체적인 사실관계에 따라 법률적 판단을 다를 수 있다는 점을 참고하세요

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.서비스 제공방식이 바뀌었습니다문의하신 서류들은 현재 행정 시스템의 통합 덕분에 이사 갈 곳의 관할 지역이 아니더라도 전국 어디서나 확인 및 발급이 가능합니다.과거에는 해당 주소지의 관할 동사무소를 직접 찾아가야 하는 번거로움이 있었으나, 지금은 거주지나 직장 근처 등 본인이 이용하기 가장 편리한 곳을 선택하시면 됩니다. 서류별 상세 내용은 다음과 같습니다.먼저, 확정일자 부여현황과 전입세대확인서(전입세대열람원)의 경우 전국 모든 주민센터(행정복지센터) 창구에서 발급받으실 수 있습니다. 특히 확정일자 부여현황은 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로도 간편하게 조회할 수 있어 직접 방문하지 않아도 확인이 가능합니다. 다만, 전입세대확인서는 개인정보 보호와 보안상의 이유로 온라인 발급이 제한되기 때문에, 반드시 가까운 주민센터를 직접 방문하셔야 한다는 점을 유의하셔야 합니다.다음으로, 임대인의 세금 체납 여부를 확인하기 위한 국세 및 지방세 완납 확인 역시 지역의 제한이 없습니다. 국세 완납증명서는 전국 세무서 어디서나 발급되며, 지방세는 전국 모든 구청이나 주민센터에서 취급합니다. 또한 두 종류의 서류 모두 국세청 홈택스나 정부24 같은 온라인 사이트, 혹은 지하철역 등에 설치된 무인민원발급기를 통해서도 시간과 장소에 구애받지 않고 손쉽게 발급받으실 수 있습니다.따라서 굳이 이사 갈 동네까지 멀리 이동하실 필요 없이, 현재 계신 곳에서 가장 가까운 행정기관을 이용하시거나 온라인 서비스를 활용하여 안전하게 권리 분석을 진행하시기 바랍니다.도움이 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.통상 1달 정도는 좀 타이트한 편이고요 1달 반 정도는 여유 있는 편인데요 신청하려는 은행에 대출 업무 양이나 담당 인원수에 따라서 빨라질 수도 있고 늦어질 수도 있습니다 좀 더 정확하게 하여 만일에 대비하고 싶다면 신청할 은행에 적당한 기간을 미리 확인해 보시고 계약하시는 것을 먼저 추천합니다 만일 방문한 은행에서 기간내에 업무처리가 어렵다고 한다면 인근에 다른 은행에 또 문의해 볼 필요가 있습니다잘 해결되시길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.그렇습니다 현재 1개월을 남겨놓고 아직까지 아무 말씀이 없었다면 묵시적 갱신 상태로 진입이 된 것입니다 따라서 2년의 기간 동안 종전과 동일한 조건으로 연장 되었다고 해석할 수 있습니다1개월을 남겨놓고 계약 변경을 계약 종료나 변경을 요구할 수 없고 요구한다 하더라도 거절할 수 있습니다 물론 임대인의 요청을 수용하고 재계약을 협의하던가 계약을 종료하든가 하는 것은 임차인이 선택할 수 있습니다 잘 해결되시길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중요한 요점은 월세 끝나면 입주한다는 것으로 그 부분에 대하여 말씀드립니다매매 확인설명서에 포함되는 임대차 내역서 작성시 현 임차인인 계약 만기시 계약을 종료하고 이사하겠다는 동의를 받고 서명한 확인서를 받아 두시면 되겠습니다.이 같은 절차를 거쳐 현 임대인인 매도인이 기존 임차인과의 향후 이사를 확정 합의한 상태에서 매매가 이루어 지도록 요청하는 것입니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.내용증명은 어떠한 의사가 상대방에게 전달되었다는 것을 의미하는 것일 뿐 그 자체로 효력이 있는 것은 아닙니다다만 법적인 절차를 앞두고 객관적인 근거로 확보될 수 있기 때문에 많이 활용하는 것입니다결국 그 내용에 따라서 더 적극적으로 상대가 대응할 가능성이 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 지금 전세계약은 묵시적 계약 갱신으로 보면 되나요?>구두합의에 의한 재계약으로 볼 수 있습니다2. 만약 매매가 되어서 제가 나가게 된다면 이사비를 받을 수 있나요?계약기간까지 거주가 가능하므로 일부러 이사를 하여야 한다면 요청하고 합의하기 나름입니다3. 매매가 늦어져서 제가 나갈집이 없어 못나간다고 하면 전세 만기 까지 살 수 있나요?매매와 관계없이 전세만기까지 거주할 수 있습니다4. 묵시적 계약갱신시에는 3개월 전 통보하면 나갈 수있다고 하던데 그럼 매수자는 집주인이 알아서 구해야 되는건가요??현재 계약이 묵시적 갱신인지 차치하고 묵시적 갱신중 임차인은 언제든지 해지 통지가 가능하고 3개월후 효력이 있습니다차기 임차인, 매수인 등은 기존 임차인이 신경 쓸 사항은 아닙니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.작년에 말씀하신 것 때문에 지금 말씀하시는 것이 효력이 있는지 궁금하신 것 같은데요 결론적으로 말씀드리면 이번에 말씀하신 해지 통지 효력이 있습니다 계약기간의 종료나 연장 계약의 변경 등은 계약 종료 6개월에서 2개월전 사이에 상호 통지하여야 되는 사황으로 현재 통지하되는 유효한 기간 내에 있습니다 그리고 이 기간 내에도 자신의 통지를 신리하여 상대에게 손해가 발생하지 않는 한 변경이 가능합니다 가급적이면 통화 보다는 문자 등으로 객관적인 근거를 남겨 놓으신다면 더 좋을 것 같습니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.애매한 사정이군요 원론적으로 임대인의 입장에서는 계약 종료일 전에 보증금을 돌려줄 의무는 없기 때문에 자칫하다가는 날짜를 맞추기가 어려울 수도 있습니다 우선 임대인에게 사정을 말씀하시고 조금 일찍 집을 뺄 수 있는지 그리고 부동산에서 빠르게 전세 입자를 구할 수 있는지를 확인하셔야 되는데 모든 건 예상이기 때문에 만일의 경우에 지인 찬스를 쓰더라도 보증금에 해당하는 금액을 채용할 수 있는지 이것을 우선 확인하는 것이 중요할 것 같습니다 잘 해결되시길 바랍니다