2가구 인데 처음산 아파트는 17년 됐고 다음에 산거는 8년 정도 됐는데 처음산 아파트를 팔면 양도세는 얼마 나올까요?
처음산 아파트는 17년 됐고 실거주 하고 있는데 양도세는 얼마 정도 나올까요? 장기보유 혜택도 받을수 있을까요?
8년전에 산 아파트도 있어서 (1가구 2주택 인데 비과세 혜택은 가능 한가요?)
안녕하세요. 공인중개사입니다.
일시적 2주택에 해당하면 처음 산 아파트는 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
요건은 1.종전주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고 2.신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 매도하는 것입니다.
또한 종전주택이 조정대상지역이라면 2년 이상 실제 거주 요건까지 충족해야 비과세가 됩니다.장기보유특별공제는 비과세가 적용되면 의미가 없고, 비과세 요건을 못 맞춘 경우에만 적용 여부를 따집니다.
이때는 보유기간에 따라 최대 30%까지 공제가 가능하나, 다주택자로 과세되면 공제율이 제한되거나 배제될 수 있어 비과세 요건 충족 여부가 가장 중요합니다.안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면,
현재 상태(1가구 2주택) 에서 먼저 산 아파트를 그냥 팔면 비과세는 원칙적으로 안 되고, 양도세가 나옵니다.
다만 조건을 맞추면 비과세 가능성은 있습니다나중 주택의 장기민간임대주택 등록 등 특례제도활용이 있을 수 있고
현실적으로 불가한 경우는 두 주택의 매입 및 필요경비 매도가를 구체적으로 대입하여 세금이 많이 나오는 쪽을 먼저 파시고 1주택 상태에서 처분하여 비과세 혜택을 받는 것이 유리하다고 생각됩니다
구체적인 세액에 대해서는 매도를 결심한 시기에 세제 전문가와 상담을 추천합니다
잘 해결되시길 빕니다처음산 아파트는 17년 됐고 실거주 하고 있는데 양도세는 얼마 정도 나올까요? 장기보유 혜택도 받을수 있을까요?
8년전에 산 아파트도 있어서 (1가구 2주택 인데 비과세 혜택은 가능 한가요?)
==> 현재 상황에서 일시적 1가구 2주택이 아닌 만큼 양도소득세 부과대상이고 이러한 경우 "취득가격, 매도가격, 취득세 등 각종 비용"을 공제한 후 부과되는 만큼 가급적 관련 자료를 정리한 후 주변 세무사와 상담을 받아 보시기 바랍니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
말씀하신 정보로는 정확히 계산할수 없습니다.
처음산 아파트의 매수가격을 알아야 하고 또 매도가격도 알아야 합니다.
양도소득세는
1억에 샀는데 2억에 팔았다면 차익실현금액 1억에 대해 부과하는 세금입니다.
그래도
궁금하신 점을 유추하여 말씀드리자면
장기보유특별공제 30%적용받습니다.
15년이상 보유하셨기에 가능합니다.
예를들어 1억에 샀는데 5억에 파셨다
그럼 4억에 대해 양도소득세를 내야합니다.
그런데 30% 바겐세일을 받아
2.8억에 대해서만 세금을 내면 됩니다.
2.8억을 내는게 아니라 이중 몇% 내는 검니다.
예를들어 5%를 내면 1400만원이겠지요?
양도소득세 계산은 조금복잡해서 간단히 설명드렸습니다.
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
질문하신 상황을 바탕으로 17년 된 아파트를 팔 때의 양도소득세 비과세 여부와 장기보유특별공제 혜택을 정리해 드리겠습니다.
1. 비과세 혜택 가능 여부
결론부터 말씀드리면, '일시적 1세대 2주택' 요건을 충족하지 못한다면 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.
일시적 2주택 비과세 요건: 새 아파트를 사고 나서 3년 이내에 기존 아파트를 팔아야 비과세가 가능합니다. 질문자님은 두 번째 아파트를 산 지 이미 8년이 지났기 때문에, 이 특례 기간(3년)을 훨씬 초과했습니다.
현재 상태: 세법상 명백한 '다주택자(2주택)'에 해당하며, 먼저 파는 주택(17년 된 아파트)에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.
2. 장기보유특별공제 혜택
다행히 장기보유특별공제는 받으실 수 있습니다. 17년이라는 긴 시간 동안 보유하셨기 때문에 세금을 많이 줄일 수 있습니다.
공제율: 2주택자(일반 다주택자)가 15년 이상 보유한 주택을 팔 경우, 양도차익의 최대 30%를 공제받습니다. (연 2%씩 계산되어 15년 이상이면 최대치인 30% 적용)
참고: 만약 1주택자 비과세 대상이었다면 보유와 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제받았겠지만, 현재 2주택자 상태이므로 일반 공제율(최대 30%)이 적용됩니다.
3. 양도소득세 세율
기본 세율: 현재(2026년 1월 기준) 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 정책이 지속되고 있다면, 중과세율(기본세율 + 20~30%)이 아닌 일반 기본세율(6%~45%)이 적용될 가능성이 높습니다.
주의: 다주택자 중과 유예는 한시적 정책이므로, 실제 매도 계약서를 쓰는 시점에 해당 유예가 종료되었는지 반드시 확인해야 합니다. (현재 2026년 5월까지 유예 연장 논의가 있는 상황입니다.)
절세 팁 및 제안
양도 순서 변경: 만약 8년 전 산 아파트의 시세 차익이 훨씬 적다면, 차익이 적은 것을 먼저 팔아 세금을 적게 내고, 17년 된 아파트를 최종 1주택 상태에서 팔아 비과세(12억 이하)를 받는 시나리오도 검토해 보십시오.
필요경비 증빙: 17년 전 취득 당시 영수증, 샤시 교체 등 리모델링 비용, 취득세 등을 꼼꼼히 챙겨 양도차익 자체를 줄이는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 먼저 산 주택을 기한 안에 처분했어야 합니다.
현재 8년 동안 처분을 안했으니 비과세 혜택은 못 받고 장기보유 특별공제를 받으셔야 할 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 1가구 1주택자일 경우 2년 보유(거주)로 양도소득세 비과세 그리고 일시적 1가구 2주택자일 경우 기존 주택 1년 이상 거주 그리고 신규주택 취득 후 3년안에 기존주택 매도시 양도소득세 비과세 그 외는 양도소득세 기본세율 6~45% 적용을 받게 됩니다. 또한 3년이상 연 2% 씩 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일시적 1세대 2주택으로 양도세 비과세에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내(2023년 1월 12일 이후 지역 불문, 단, 강남 3구 제외)에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 현재 신규 주택을 구입한지 이미 8년이 경과했기에 비과세를 받을 수는 없고, 종전 주택 매도시 양도소득세를 납부하셔야 합니다. 양도세는 기본세율 6~45%로 적용될 수 있으며 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 제외한 양도차익금액에서 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 차감한 과세표준에 세율을 곱해서 산출세액이 계산됩니다. 추가적으로 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세도 납부하셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1가구2주택의 비과세는 두번째 주택을 구입하고 3년내에 첫번째 주택을 매도 해야 비과세가 됩니다
그런데 지금은 그기간이 지났으므로 과세대상이긴 해도 장기보유특별공제를 적용하면 절세가 가능합니다
자세한 사항은 세무사한테 상담을 받아보셔야 알수 있으니 상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
양도차익에는 세금이 부과되지만, 17년 동안 장기간 보유했고 실제로 거주한 기간이 있기 때문에, 장기보유특별공제를 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
또한, 정확한 세금 계산이나 비과세 여부를 판단하려면 현재 거주 중인 지역이 조정대상지역에 해당하는지 확인하는 것이 아주 중요합니다. 지역에 따라 다주택자에 대한 중과세율이나 비과세 조건이 달라질 수 있기 때문입니다. 그래서 구체적인 상담을 원하신다면, 해당 아파트의 위치와 정확한 취득 및 양도 금액을 먼저 파악해 보시길 추천드립니다.
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