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월세 묵시적 갱신에 관해서 질문드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.해당 계약은 1년의 계약으로 임차인이 주장하지 않으면 2년에 계약으로 보는 것이지 묵시적 갱신이 아닙니다 1년의 계약을 주장하기 위해서는 계약을 종료하기 2개월 전까지는 종료 의사를 통지하여야 하는데 어쨌든 그 기간이 도과 하였으므로 임대인이 계약종료를 동의했다는 것일 뿐 계약 불이행 책임을 면책했다는 것은 아닐 수도 있다는 점을 고려하셔야 합니다 새로운 임차인을 구하는 조건으로 계약을 종료 하는 것이 임차인에게는 유리하겠지만 임대인 입장에서 판단이 다를 수 있다는 점도 고려하셔서 대응하셔야 할 것으로 보입니다 그렇다면 중도해지로써 새 임차인이 구해지기 전까지 월세를 부담하셔야 하고 중개수수료 납부를 요구받을 수도 있습니다
경제 / 부동산
25.12.24
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월셋집 대리계약 및 외국인 전입신고 질문
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.외국인이 임차인이 되는 것에 대해서. 가끔 거절을 하는 경우도 있으니 미리이 부분 소통을 하시고 계약 당사자와 거주자가 다르다는 것을 미리 말씀드리고 실제 거주는 외국인 친구가 하고 전입신고 또한 외국 명의로 한다는 것을 말씀드리고,보증금 및 월세의 납부책임은 본인에게 있고 계약종료시 보증금의 반환은 누구에게 하는지도 명확하게 기재할것을 권장합니다 그리고 계약자에는 외국인 친구 이름을 쓰고 대리인에 본인 이름을 쓰면 문제가 없다고 봅니다이 부분은 실제로 계약 대리권을 가지고 있는지 친구에게 확인하거나 서류를 요구할 수 있습니다
경제 / 부동산
25.12.24
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주거형 오피스텔 계약 1회 갱신 후 중도퇴실시 복비 내지 않으려면
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년 단위 계약으로 24년 4월에 돌아왔다면 현재 1년이 경과하였으므로 현재는 임차인이 1년을 주장할지 않아 2년의 계약으로 인정해서 26년 4월이 계약에 만기가 된다고 보는 것이 타당할 것 같습니다 이후 그러니까 26년4월경 갱신청구권을 사용한 재계약 또는 묵시적 갱신 상태 두가지 경우에만 부담 없이 임차인이 계약 도중 해지를 선택할 수 있고 이 경우에 계약해지를 통지한 날로부터 3개월 이후 효력이 발생합니다 26년 4월에 재계약을 하게 되면 묵시적 갱신이라면 더 좋겠지만 갱신 계약을 한다면 갱신 청구권을 사용한 계약이라는 것이 새로운 계약서에 명시되어 있는 것이 분쟁을 예방할 수 있습니다 만일 이것이 받아들이지 않는다면 원하는 기간까지 단기적으로 계약을 협의할 수도 있을 것입니다원만하게 해결되시기를 바랍니다
경제 / 부동산
25.12.24
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오피스텔은 매매하면 주택수등은 포함안되나요? 그리고 실거주 할껀데 업무용 주거용 차이가 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 건축 당시에는 무조건 업무용입니다그리고 주거용으로 사용을 했든 업무용으로 사용을 했든 제3자가 취득 시에도 무조건 업무용으로 적용해서 업무용 취득세를 납부합니다 그리고 매도시도 업무용 양도세를 적용합니다 단 문제가 되는 것은 매수 후 실질적으로 주거용으로 사용할 때 부터입니다 실질적으로 주거용으로 사용한다면 당시 소유자에게는 주거용에 맞는 재산세, 주택수 계산, 양도소득세가 적용되는 것을 유의하셔야 합니다
경제 / 부동산
25.12.24
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아파트 실거래가신고 30일 이내 기준이 궁금해요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이 부분 실무에서도 혼선이 있었던 부분인데요 실거래 신고의 경우 실제 계약금의 일부라도 입금된 날을 기준으로 30일이라고 보시면 되겠습니다 실제 서면 계약은 또 한 달이 지난 후 이므로 계약도 사실상 완성이 안 돼 있는데 실거래 신고를 하여야 하는 것이 약간 불안정하다 생각을 하시면 차라리 계약금 일부를 돌려 주었다가 당일 다시 이체한 기록을 남기고 서면계약일자를 계약일로 하는것도 한 방법이 될 수 있을 것 같습니다 어쨌든 신고의 기준은 계약금의 일부라도 이체가 된 날이 계약이 성립된 날짜입니다
경제 / 부동산
25.12.24
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근생빌라 전세 계약시 주의할 점이요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사실상의 주거용으로 사용하는 경우 확정일자와 전입신고로 만일 경매시 우선변제권과 , 대항력을 행사하실 수 있습니다.거주중 흔하지는 않지만 임대인에게 원상복구 명력이 떨어지고 임대인이 부득히 계약을 종료해야 하는 사정이 생길 가능성은 있으며, 보증보험이나 대출이 불가한 점 등으로 시세이하의 보증금으로도 새로운 임차인을 구하기 어려운 경우가 많습니다따라서 임대인이 혹시 새로운 임차인을 받아 보증금을 순환하여야 한다면 어려움이 생길 수도 있습니다.근생이라면 가급적 월세로 이용하시고 전세는 피하는 것을 권합니다
경제 / 부동산
25.12.23
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월세 계약 중도 퇴거에 관해 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 사정으로 이사하는 경우 임대인은 계약기간의 이행 (만기까지 월세 관리비 납부)를 요구할 수 있습니다그러나 대체로 이를 수용하고 기존 임차인이 새 임차인의 중개수수료를 대신 내주는 것으로 합의하고 계약을 종료하는 경우가 일반적입니다 (임대인이 수용하지 않는 경우도 있으며 이 경우도 임대인의 책임은 없습니다)어쨋든 합의가 이루어지면 계약이 종료되었으므로 월세는 이사하는 날까지만 내면 되겠습니다참고가 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
25.12.23
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민간임대주택 전세계약 안전한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.민간임대 주택은 개인이나 법인이 소유한 사적인 부동산을 세제혜택등을 위해 임대전용으로 등록한 주택입니다보증보험의 비용을 임대인이 부담하여 보증도 가입이 의무화 되어 있으나 일부 ,전부 면제인것은 안전수준에 들어 있기 때문으로 이해하시면 됩니다민간임대주택은 개인이나 법인이 신청하고 조건에 맞으면 정부에서 승인하고 관리하므로 조금 더 안전이 확보된 주택이라 생각하셔도 졸겠습니다
경제 / 부동산
25.12.23
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전세갱신권 사용후 집을 매매하였습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 이미 갱신권을 사용한 임차인이라면 이번 매매와 관계없이 재계약을 거절 할 수 있습니다반면 임차인은 계약의 기간까지 거주할 수 있습니다.단 매매와 동반하여 임대차 계약 만료 이전에 이사할 것을 동의하는 조건으로 이사비를 주기로 합의 하였다면 이사비를 지급하면 될 것입니다혹시 매매 잔금일에 이사할 것을 합의한 상태라면 매매 잔금일을 확정하기전 임차인도 이사일자에 대해서는 동의가 필요하므로 충분한 소통이 필요했다고 보입니다.보증금 선지급 문제는 상호 의견이 대립되는 이유는 알 수 없지만 이사전에 보증금의 80%을 내달라는 것은 일반적이지는 않으며 근거가 없다면 일방적인 주장일 수 있고 일방적인 주장은 효력이 없습니다.가급적 문서나 최소한 문자로 협의하는 것이 객관적 근거를 남길 수 있으므로 향후 협의에 참고하세요
경제 / 부동산
25.12.23
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부동산에서 재개발이 될거라고 해서 샀는데 안된다면 문제 제기가 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발이란 추진중은 물론 계획을 세워서 진행 과정속에서도 언제든지 연기되거나 무산될 가능성이 있습니다 변수는 항상 돌발할 수 있는 사업입니다 때문에 이것을 확정적으로 얘기할 수 있는 사람은 없고 어떤 사람이 그렇게 얘기한다 하더라도 듣는 사람도 들리는대로 그대로 받아 드릴 수 없는 것입니다.어떤 상황에서, 어떤 자료를 제시해서, 어떤 고의성을 가지고 있었는지 사실 관계를 알 수 없으나 단순히 질문만으로는 중개사에게 책임을 묻기는 어려울 것으로 보입니다
경제 / 부동산
25.12.19
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