계약갱신청구권 행사 후 집주인의 전세대출 연장 비협조시 대처방법을 찾고 있습니다.
현재 사는 집에서 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장해서 살려고하는데, 집주인이 계약갱신청구권은 거절할 수 없으니 재계약서는 작성하되 전세대출 연장 등에 대해서는 동의하지 않는다는 입장으로 비협조적으로 나오고 있습니다.
은행에 문의해보니 집주인이 법인이라 전세대출 연장 시 추가서류(사업자등록증, 인감증명서, 등기부등본 등) 요청이 있을 수 있는데, 집주인이 해당서류를 제출함에 있어서 비협조적이라면 전세대출 연장이 어려울 수 있다는 답변을 받았고요.
하지만, 기존 임대차계약서 작성시, 특약란에
'임대인은 임차인의 중소기업 청년 전세자금 대출 보증보험 가입에 동의하고 협조키로 하며 임대인과 물건으로 인하여 대출이 안될 경우 조건 없이 계약금을 반환해주기로 한다.'
라는 특약이 들어가 있습니다.
<이런상황에서 궁금한부분은 아래와 같습니다.>
1. 주택임대차보호법 제6조의3 3항에 따르면 '갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다'라고 명시되어 있으니, 기존의 임대차계약서의 특약 내용이 동일하게 들어가야한다고 생각합니다. 그렇다면 집주인은 전세대출 연장에 대해 협조해야하는 부분인데, 끝까지 협조하지 않는다면 계약 위반(채무불이행)으로 민사 소송이 들어가야하는 부분일까요?
2. 사실상 소송없이 집주인을 설득하고 싶은데, 설득 방법이 있을까요?
3. 여러부분 찾아보니 은행에서 집주인이 협조하지 않는다는 이유로 대출연장을 거부하는 것도 불가능하다는 의견도 있어서 은행의 생각을 바꿀수 있는 방법도 있을지 궁금합니다. 예를들면 금융민원상담에 민원신청을 해야할까도 고민중입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약갱신청구권 행사로 계약이 연장되면 법적으로 기존 임대차와 동일한 조건이 유지되는 것으로 보아 기존 계약서에 전세대출 협조 특약이 있다면 임대인은 이를 이행해야 할 의무가 있으며, 지속적인 비협조 시에는 내용증명이나 금융기관 공식 질의만으로도 태도가 바뀌는 사례가 적지 않습니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으시겠네요
결론은
특약사항은 갱신시에도 유효하며 이를 이행하지 않는 것은 계약위반에 해당합니다.
임대인은 대개 귀찮음이나 책임회피를 이유로 거부하는경우가 많습니다. 내용증명을 발송하여
" 기존특약에 따라 협조할 의무가 있으며, 불이행시 대출불가로 인한 임대차 계약 해지 및 그에 따른 손해배상 책임을 물을수 밖에 없다" 는 점을 명확히 하시면 됩니다.
은행은 리스크 관리를 위해 보수적으로 행동하지만, 임차인의 정당한 권리를 방해할 권한은 없습니다.임대인의 동의는 대출의 필수요건이 아닌 통지의 대상입니다. 이럴때는 금융감독원 민원이 효과적입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 임대인은 협조적으로 바뀔 가능성은 없습니다.
다시말해 포지션을 바꾸셔야 됩니다.
임대인은 대출 비협조로 임차인을 골탕먹이려는 생각입니다.
이럴땐 설득이고 대화고 아무런 효과가 없습니다.
법적으로 압박하는게 제일 잘 먹힘니다.
무슨뜻이냐하면 이런사람특징이 약자에겐 강하고 강자에겐 약합니다.
소송으로 갈려는게 아닌 압박용으로 최대한 활용하는 겁니다.
임대인이 서류 협조를 요청했으나 거절당한 문자,녹취 등을 최대한 확보하세요
그리고 내용증명을 즉시 발송하세요
내용증명 내용은 법조문을 이용하여 최대한 위협적으로 보이게 쓰세요
그리고 진짜로 액션도 취해야 합니다.
소송도 준비하셔야 해요
이정도면 보통 협조를 하는데 안 할 경우도 대비해야죠
다음 방법은 은행 담당자 또는 상급자와 상담을 통해 임대인 비협조 시 예외 적용이 가능한지 문의해보세요
이때 계속 안된다고 한다면 지금 통화내용 녹음되고 있다 이내용 그대로 금융감독원에 민원을 넣어서 민원을 제기하겠다고 당담자를 압박하세요
근거는 임대인이 정당한 사유 없이 협조하지 않는다는 이유만으로 대출 연장을 거절해서는 안된다라는 취지의 안내를
금융감독원이 한 바 있습니다.
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,네, 맞습니다. 질문자님의 해석이 정확합니다
주택임대차보호법 제6조의3 제3항
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다
,본 임대차는 주택임대차보호법 제6조의3에 따라
기존 계약과 동일 조건으로 갱신되었으며,
기존 특약(전세대출 및 보증보험 협조 의무) 또한
유효하게 존속합니다
임대인이 정당한 사유 없이 대출 연장에 필요한
서류 제출을 거부하여 임차인에게 손해가 발생할 경우,이는 계약상 채무불이행에 해당하며
손해배상 청구 대상이 될 수 있음을 알려드립니다 이 내용증명 한 통으로 태도가 바뀌는 경우가 정말 많습니다
,원칙적으로는 매우 애매하고, 민원으로 충분히 다툴 수 있습니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 임대인이 협조하지않는가면 소액민사소송으로 해결할 수 도 있습다
그러나 비용과 시간이 소요되니 우선 간단한 방법으로 주택소재지 주민센터에 설치운영중인 임대차분쟁조정위원회에 제소하여 법률적 자문과 해결방안을 상담하시기 바랍니다
2차적으로 주민센터의 임대차분쟁조정위원회의 결과를 보신 후 차후 해결방안을 강구하시기를 권면드립니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
집주인이 정당한 사유 없이 서류 제출을 거부하여 대출이 무산된다면 이는 명백한 특약 위반 채무불이행입니다. 이에 따른 이자 차액이나 이사 비용 등에 대해 손해배상 청구가 간으합니다. 현재 소송은 시간이 오래걸리니 먼저 내용증명을 발송해서 법적으로 대응할 의사가 있음을 공식화 하고 법률 전문가(변호사, 법무사)의 이름을 빌려 발송하면 압박감이 훨씬 큽니다. 법인 임대인은 평판이나 등기상 문제가 생기는 것을 극도로 꺼립니다. 특약 위반으로 인한 손해배상 채권을 근거로 법원 소유 부동산에 가압류를 검토하겠다는 언급이 실질적인 압박이 될 수 있습니다. 과거 금감원은 임대인의 정당한 사유없이 협조하지 않는다고 해서 대출 연장을 거부해서는 안된다는 지침을 내린 바 있습니다. 은행에 인대인에게 협조 요청을 수차례 햇으나 거부당했다는 증거 (내용증명, 문자)를 제출하여 임대인 동의 없는 연장이 가능한 방법을 알려달라하고 은행이 계속 거부한다면 금융감독원 1322 상담 후 정식 민원을 제기하겠다고 말씀하시는 것이 가장 빠른 해결책이 될 수있습니다.
1. 주택임대차보호법 제6조의3 3항에 따르면 '갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다'라고 명시되어 있으니, 기존의 임대차계약서의 특약 내용이 동일하게 들어가야한다고 생각합니다. 그렇다면 집주인은 전세대출 연장에 대해 협조해야하는 부분인데, 끝까지 협조하지 않는다면 계약 위반(채무불이행)으로 민사 소송이 들어가야하는 부분일까요?
==> 네 그렇습니다.
2. 사실상 소송없이 집주인을 설득하고 싶은데, 설득 방법이 있을까요?
==> 직접 만나서 임대인과 대화후 합의점을 찾아가는 방법 밖에 없습니다.
3. 여러부분 찾아보니 은행에서 집주인이 협조하지 않는다는 이유로 대출연장을 거부하는 것도 불가능하다는 의견도 있어서 은행의 생각을 바꿀수 있는 방법도 있을지 궁금합니다. 예를들면 금융민원상담에 민원신청을 해야할까도 고민중입니다.
==> 기존 대출 상환과 동시에 진행하는 방법도 있지만 개인 신용조건에 따라 상이한 만큼 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
계약갱신요구권을 행사하면 임대차 조건은 기존 계약과 동일하게 유지됩니다. 따라서 임대인 역시 이전과 같은 협조 의무를 계속 지게 됩니다. 만약 특약사항에 전세대출 협조가 명시되어 있다면, 임대인이 협조하지 않는 것은 분명한 계약 위반에 해당합니다.
임대인이 법인일 경우, 필요한 서류를 제출하지 않는 것은 실무적으로 전세대출 연장에 심각한 장애가 될 수 있습니다. 이런 상황에서는 우선 내용증명을 통해 임대인에게 특약 이행을 요구하고, 만약 이행하지 않을 경우 대출 이자 증가나 주거 불안정 등으로 인해 발생할 수 있는 손해에 대해 배상을 청구할 수 있음을 알리는 것이 효과적입니다.
은행에는 임대차보호법에 따라 갱신요구권을 행사했음을 설명하고, 임대인의 비협조가 의도적인 것임을 전달하면서, 대체 가능한 다른 서류가 있는지도 상담해보시길 권합니다. 금융감독원에 민원을 제기하기 전, 우선 해당 은행의 본점 고객센터에 고충을 접수하고 중재를 요청하는 방법도 고려해볼 만합니다. 소송은 시간과 비용 부담이 크기 때문에, 내용증명을 활용해 강한 의사를 드러내 임대인에게 심리적으로 압박을 주고, 이로써 원만하게 합의하는 것이 훨씬 현실적인 해결책입니다.
답변이 도움이 되셨나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
계약갱신청구권 행사 시 임대인의 비협조로 인한 대출 연장 문제는 실무에서 종종 발생하는 분쟁이며, 법리와 금융 관행을 결합하여 대응해야 합니다.
질문하신 내용에 대해 정리해 드리겠습니다.
1. 계약 위반 및 법적 대응 가능성
법률적으로 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 간주되므로, 기존 특약에 명시된 '대출 및 보증보험 가입 협조 의무' 역시 갱신된 계약에 그대로 승계됩니다. 임대인이 서류 제출 등 필수적인 절차에 협조하지 않아 대출이 거절되고 임차인이 거주 불능 상태에 빠진다면, 이는 명백한 특약 위반(채무불이행)에 해당합니다. 다만 민사 소송은 시일이 오래 걸리므로, 당장의 대출 연장을 위해서는 소송 제기 의사를 담은 내용증명을 통해 심리적 압박을 가하는 것이 실무적인 첫 단계입니다.
2. 임대인 설득 전략
임대인이 법인인 경우, 서류 유출이나 복잡한 행정 절차를 번거로워할 가능성이 큽니다. 다음과 같은 논리로 설득해 보시기 바랍니다.
손해배상 책임 강조: 협조 거부로 인해 대출이 무산되어 임차인이 퇴거하게 될 경우, 이사 비용, 복비, 신규 계약 시 발생하는 금리 차액 등에 대한 손해배상 청구가 가능함을 고지하십시오.
법인 서류의 안전성 확인: 요청하는 서류가 오직 '금융기관 제출용'임을 명시하고, 대출 연장은 새로운 권리 설정이 아니라 기존 상태를 유지하는 것임을 설명하여 불안감을 해소해 주어야 합니다.
3. 금융기관 대응 및 민원 활용
은행 담당자가 원론적인 답변을 한 것으로 보이나, 주택임대차보호법상 갱신권은 임대인의 동의가 없어도 법적 효력이 발생합니다.
대출 연장 동의 여부: 대법원 판례 및 금융감독원 가이드라인에 따르면 전세대출 연장 시 임대인의 '동의'가 필수 요건은 아닙니다. 다만 법인 임대인의 경우 실체 확인을 위해 서류가 필요한 것인데, 임대인의 비협조를 이유로 무조건 거절하는 것은 부당할 수 있습니다.
금융감독원 민원: 은행이 법적 갱신권의 취지를 무시하고 기계적인 서류 미비를 이유로 연장을 거절한다면, 금융감독원 e-금융민원센터를 통해 해당 사안을 접수하십시오. 민원이 제기되면 은행 본점 차원에서 검토가 이루어져 해결되는 사례가 많습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 우선 임대인에게 "기존 계약서의 특약 사항에 따라 협조 의무가 있으며, 불이행 시 발생하는 모든 법적 책임은 임대인에게 있다"는 취지의 내용증명을 발송하여 공식적인 기록을 남기시길 권합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
은행에 방문하실 때 '계약갱신청구권 행사 통지서(내용증명 등)'와 '기존 계약서'를 지참하여 본인의 갱신 권리가 확정되었음을 명확히 소명하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
갱신요구권 행사 시 기존 계약의 특약이 법적으로 동일하게 적용되므로 임대인의 비협조는 채무불이행에 해당합니다.
소송 없이 내용증명으로 법적 근거를 제시해 설득해보시고 만약 안된다면 법적으로 갈 수 밖에 없다 생각합니다.
먼저 내용증명부터 보내보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
고민이 많으시겠네요
일단 계약갱신청구권이 적법하게 행사된 경우, 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 임대차는 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 갱신된 것으로 봅니다.
여기서 말하는 ‘조건’에는 보증금·차임뿐 아니라 기존 임대차계약서의 특약까지 포함입니다
따라서 최초 계약서에 명시된 전세자금대출(보증보험 포함)에 동의 특약 역시 갱신된 계약에도 그대로 효력이 유지됩니다.이 전제에서 보면, 집주인이 재계약서는 작성하되 전세대출 연장에 필요한 서류 제출이나 동의를 거부하는 행위는 단순한 협조 거절이 아니라 계약상 의무를 이행하지 않는 채무불이행에 해당할 가능성이 큽니다.
법적으로는 이행청구(서류 제출 및 동의)나, 대출 연장 불가로 인해 발생한 손해에 대한 손해배상 청구까지도 논리적으로 연결될 수 있는 구조입니다.다만 실제로는 소송까지 가지 않더라도, 내용증명으로 법 조항과 특약의 효력을 명확히 짚어 주는 것만으로도 임대인의 태도가 바뀌는 경우가 많습니다.
특히 임대인이 법인인 경우, 임대차 분쟁이 법인 명의의 소송·손해배상 문제로 이어질 수 있다는 점은 현실적인 압박이 됩니다. “기존 특약은 법에 따라 자동 승계되며, 비협조로 인한 손해는 법적 책임을 묻겠다”는 취지를 문서로 분명히 전달하는 것이 설득의 핵심입니다.은행의 전세대출 연장 문제와 관련해서는 은행 실무가 보수적으로 운영되는 경우가 많아, 지점 차원에서 거절이 나올 수 있습니다.
이때는 기존 계약서 특약, 계약갱신청구권 행사 사실, 임대인의 비협조 정황을 근거로 재검토를 요청하고, 필요하다면 금융감독원 민원을 통해 본점 차원의 판단을 받는 방식이 현실적인 대응이 됩니다.정리하면, 이 사안은 “집주인이 협조해 주면 해 주는 문제”가 아니라, 법과 계약에 의해 이미 정해진 의무를 이행하지 않는 문제에 가깝습니다. 감정적으로 설득하기보다는, 법 조문과 계약 내용을 근거로 차분히 문서화해 대응하는 것이 가장 효과적인 방법입니다
이상 답변은 구체적인 사실관계에 따라 법률적 판단을 다를 수 있다는 점을 참고하세요