답변 내역
- 전세 계약이 끝나고 재계약을 할 때 6개월 단위로 계약을 할 수 있나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, 임대인과 합의가 된다면 6개월 단위의 단기 재계약도 가능합니다.주택 임대차 보호 법 상 전세 계약 기간은 통상 2년으로 보장됩니다. 만약 임차인이 계약 갱신 청구 권을 행사하는 경우, 이는 1회에 한해 2년의 계약 기간 연장을 청구할 수 있습니다. 하지만, 6개월처럼 법정 기간보다 짧은 기간으로 연장을 원하신다면, 이는 임대인과의 합의를 통해 진행할 수 있습니다. 즉, 임대인과 협의하여 새로운 임대차 계약서를 6개월로 작성하거나, 기존 계약에 단기 연장 내용을 명확히 명시해 두시면 됩니다. 기존 계약과 동일한 조건으로 6개월 단기 연장 시, 반드시 신규 계약서를 작성해야 하는 의무는 없지만, 추후 분쟁 예방을 위해 내용을 기록으로 남기는 것이 안전합니다. 재계약 시에는 연장 기간을 명확히 합의하시고, 만일 6개월 후 퇴 거를 염두에 두고 계시다면 이 점을 임대인에게 분명히 전달하여 서로 오해가 없도록 하시는 것이 중요합니다. 재계약 시 특약 사항에 "계약 기간은 6개월로 함, 기간 만료 시 임대차 관계는 종료한다"등의 문구를 명확히 기재하여 추후 분쟁의 소지를 줄이는 것이 좋습니다.경제 / 부동산25.12.1500
- 택지개발과 도시개발구역의 차이점은?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.택지 개발과 도시 개발은 모두 '땅을 개발한다'는 공통점이 있지만, 개발의 목적과 성경에서 다음과 같은 차이를 보입니다.1. 택지 개발 사업(택지 개발 구역) :근거 법령 : 「택지 개발 촉진 법」에 따라 이루어지는 사업입니다.주요 목적 : 주로 서민의 주거 안정을 위해 '대규모 주택 건설 용지'를 조성하는 것이 핵심 목적입니다. 쉽게 말해, 아파트나 주택을 지을 수 있는 땅을 대량으로 만드는 데 초점이 맞춰져 있습니다.규모 및 입지 : 보통 10만m2 이상의 대규모 부지를 개발하며, 주로 도시 외곽 지역에 조성되는 경향이 있습니다. 이는 넓은 부지를 한 번에 확보하기 용이하기 때문입니다.성격 : 주거 기능 위주의 개발이 주를 이루며, 조성된 택지들은 주택 건설을 위해 주로 분양 됩니다.2. 도시 개발 사업(도시 개발 구역)근거 법령 : 「도시 개발 법」에 따라 이루어지는 사업입니다.주요 목적 : 주거, 상업, 산업, 유통,문화,복지 등 다양한 도시 기능을 포함하는'종합적이고 계획적인 도 시'를 만들거나 기존 도시를 정비하는 것이 목적입니다. 단순히 주거 용지 공급을 넘어 도시 전체의 균형 있는 발전을 목표로 합니다.규모 및 입지 : 택지 개발 사업보다 규모가 작을 수도 있으며, 입지에 대한 제한이 비교적 유연합니다.도심 내 노후 지역을 재 개발하거나 유 휴 지를 활용하여 다양한 복합 기능의 도시 공간을 조성할 수 있습니다.성격 : 택지 개발 사업보다 다양한 용도의 토지 이용이 가능하며, 규제 면에서도 전매 제한 등이 상대적으로 유연한 측면이 있습니다.결론적으로, 택지 개발은 대규모 주택 공급이라는 단일 목적에 집중하여 대량의 주거 용지를 만드는 사업이라고 보시면 됩니다. 집을 지을 땅을 만드는데 초점이 맞춰진 개발 방식입니다. 도시 개발은 주거, 상업, 문화 등 다양한 기능이 어우러진 복합적인 도시를 조성하거나 재정비하는 포괄적인 개발 사업입니다. 도시 개발 구역은 택지 개발을 포함하여 더 다양한 목적의 개발을 수행할 수 있는 상위 또는 포괄적인 개념으로 볼 수 있습니다.경제 / 부동산25.12.1500
- 임대아파트 들어가는 조건이 있나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대 아파트 입주 조건 ==>임대 아파트는 주거 안정이 필요한 분들을 위해 저렴한 임대료로 제공되는 주택입니다. 따라서 정부가 정한 아래와 같은 엄격한 자격 기준을 충족해야 합니다.1. 소득 기준 : 가구의 월 평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구 당 월 평균 소득의 일정 비율(예: 50% , 70%, 100% 등) 이하이어야 합니다. 임대 주택 유형(영구 임대, 국민 임대, 행복 주택 등)에 따라 기준이 다릅니다.2. 자산 기준 : 세대 구성원 전체의 총 자산(부동산, 자동차, 금융 자산 등)가액이 일정 기준 이하여야 합니다.자동차 가액 : 모든 자동차의 가액을 합산하여, 보 철 용 차량이나 정부 보조 저 공해 자동차는 일부 예외가 적용됩니다.금융 자산 : 예금, 주식, 채권 등이 모두 포함됩니다.부동산 : 세대 구성원 전원이 무 주택 자여야 하는 것이 기본 원칙입니다. 임차 보증금(전세금 포함)도 자산에 포함됩니다.무 주택 세대 구성원 : 기본적으로 세대 구성원 전원이 무 주택 자여야 합니다.'좋은 차'가 주차 된 경우에 대한 이해 ==>임대 아파트 고급 차량이 주차 된 것을 보시면 의문이 드실 수 있습니다. 몇 가지 이유로 이러한 상황이 발생할 수 있습니다. 입주 후 소득 / 자산 변화 : 임대 아파트는 입주 자격을 충족하면 장기간 거주할 수 있습니다. 입주 당시에는 자격 조건을 충족했으나, 거주 기간 중 소득이나 자산이 증가한 경우일 수 있습니다 재계약 시점에 기준을 초과하면 퇴거 해야 하지만, 일정 유예 기간이 주어 지거나 즉시 퇴 거 하지 않는 경우도 있습니다.차량 가액 산 정 기준의 예외 : 위에서 언급 했듯이, 자동차 가액 산 정 시에는 특수 차량이나 보조금을 받은 저 공해 차량에 예외를 적용할 수 있습니다. 세대 구성원 또는 방문객의 차량 해당 차량이 입주자 본인의 것이 아니라, 입주자의 가족 또는 방문객의 차량일 수도 있습니다.일시적 소유: 재산 형성을 위한 노력의 결과로 일시적으로 차량을 보유하게 된 상황일 수도 있습니다. 결론적으로, 특정 아파트 단지의 입주 조건을 알고 싶으시다면, 해당 단지를 건설하고 관리하는 LH(한국 토지 주택 공사)나 SH(서울 주택 도시 공사)등의 공공 주택 사업자 홈페이지에서 공고를 확인해 보시는 것이 가장 정확합니다.경제 / 부동산25.12.1400
- 토지거래허가구역으로 묶인 지역이서 경매로 낙찰 받으면 전월세를 줄 수 있나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, 토지 거래 허가 구역으로 지정된 지역에서 경매로 부동산을 낙찰 받는 경우, 전 월세를 주는 것이 가능합니다. 경매를 통해 취득한 토지 거래 허가 구역 내 물건은 '토지 거래 허 가'를 따로 받을 필요가 없으며, 중요한 점은 '실 거주 의무' 또한 면제됩니다.이로 인해 자금 조달 계획서 제출 의무도 발생하지 않습니다.따라서 경매로 낙찰 받으신 경우, 실 거주가 어려운 상황이더라도 해당 부동산을 자유롭게 전 월세로 임대 하실 수 있습니다. 이는 일반적인 매매와 경매 취득 간의 주요 차이점 중 하나 입니다.이처럼 경매는 토지 거래 허가 구역의 실 거주 의무를 피할 수 있는 방법으로 인기를 얻고 있습니다. 토지 거래 허가 구역이라도 법원 경매로 낙찰 받는 경우에는 일반적으로 토지 거래 허가제의 실 거주 의무가 적용되지 않아, 소유권 이전 후 전.월세를 줄 수 있다고 이해하시면 됩니다.경제 / 부동산25.12.1400
- 4억5천 아파트형 오피스텔 매매, 신혼부부안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황과 목표를 정리해 보면 다음과 같습니다. 부부 합 산 소득 : 월 800만 원 이하(연 소득 약 1억 원 내외)현재 모은 돈 : 9,000만 원목표 주택 : 4억 5 천만 원 상당의 오피 스텔 형 아파트1. 대출 가능성 및 종류 부부처럼 신혼 부부가 첫 주택을 매수할 경우 활용할 수 있는 대출 상품들이 있습니다. 가장 대표적인 대출은 정부 지원 신혼부부 전용 주택 구입 자금 대출입니다.디딤돌 대출(신혼 부부 우대) : - 소득 조건 : 부부 합산 연 소득 8,500만 원 이하(생애 최초 주택 구입 시 1억 원 이하). 본인 부부의 연 소득은 약 1억 원 내외이므로, 생애 최초 주택 구입 조건으로 신청 가능하실 수 있습니다. - 자산 조건 : 순 자산 가액 4.69억 원 이하(2025년 기준) - 주택 가격 : 6억 원원 이하(2025년 기준) - 대출 한도 : 최대 4억 원까지 가능했으나, 2025년 7월부터 수도권 아파트 기준 최대 3.2억 원으로 한도가 하향 조정 되었습니다. 오피스텔의 경우 아파트와 달리 주택으로 간주되지 않을 수 있어 대출 가능 금액이 다를 수 있으니, 이 점은 반드시 확인하셔야 합니다. -금리 : 소득 및 대출 기간에 따라 차등 적용되지만, 일반 주택 담보 대출보다 저렴한 금리로 이용 가능합니다.만약 오피스텔이 주택으로 분류되지 않는다면, 일반 주택 담보 대출(KB시세 또는 감정가 기준 LTV 70% 내외)이나 신용 대출 등을 고려해야 합니다.일반 주택 담보 대출(오피스텔의 경우) :LTV(주택 담보 대출 비율)는 70%까지 가능할 수 있지만, 오피스텔은 아파트보다 LTV가 보수적으로 적용될 수 있습니다. 4 억 5천만 원의 70%라면 3억 1천 5백만 원까지 대출이 가능합니다.DSR(총부채원리금상한비율) 규제는 연 소득을 기준으로 대출 가능 금액을 산정하는 중요한 요소입니다. 월 소득 800만 원 기준으로 연 9,600만 원의 소득이 있으시니, DSR 상 대출 여력은 충분하실 것으로 예상됩니다.결론적으로, 결혼 준비와 동시에 내 집 마련을 계획하시는 일은 큰 결심과 노력이 필요합니다 막연 하게 만 느껴지던 재정 계획이 조금 더 구체적으로 다가오셨기를 바랍니다.경제 / 부동산25.12.145.02명 평가10
- 정말 감사해요100
- 이제 투자 방향성을 잡기 위해서 할 행동안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 국내 시장의 거시 경제적 환경(돈 풀기, 저출산, 정부 정책)과 미국 시장의 밸류에이션(S&P 500 상승)에 대한 걱정을 바탕을 투자 방향성을 설정하는 데 도움이 될 만한 것에 대해 살펴보겠습니다.1. 국내 시장 투자 방향성 : 저출산과 반 기업 적 정부 행동 같은 정책 변화는 국내 시장에 장기적인 영향을 미칠 수 있으며, 국내 상업용 부동산 시장 또한 정부 정책, 환율 등 불확실성을 가중 시키는 요인으로 작용합니다. 이러한 특성을 고려할 때, 특정 자산에 치우치기보다 위험을 분산하는 전략을 모색하시는 것이 현명합니다.2. S&P 투자 및 포트폴리오 조정 :S&P 500 시장이 '과열'되었다는 우려는 충분히 이해됩니다. 미국 시장은 강력한 성장을 보여왔지만, 자산의 50% 이상이 특정 지수에 집중된 것은 변동성이 커질 경우 포트폴리오에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 이에 따라 S&P 비중을 점진적으로 조정하시어 다른 해외 선진국 및 신흥국 시장, 다양한 섹터 ETF, 또는 부동산, 채권 등 다른 자산 군으로 분산 투자를 고려해 보시는 것을 추천합니다. 미국 연방 준비 제도(Fed)의 통화 정책 변화를 주시하며 유연하게 대응하는 것도 중요합니다.3. 앞으로의 행동 제안 :투자 목표 명확 화 : 단기 / 장기 수익률 목표와 감수할 수 있는 위험 수준을 재확인하세요분산 투자 전략 재 수립 : 다양한 자산 군(주식, 채권, 부동산 등)과 지역으로 포트폴리오를 다각 화 하세요정기적인 포트폴리오 점검 : 시장 변화에 따라 주기적으로 포트폴리오를 검토하고 리 밸런싱 하세요전문가 상담 고려 : 개인의 상황에 맞는 전문적인 조언을 얻기 이해 금융 전문가와 상담해 보세요.결론적으로, 현재 상황에서 중요한 것은 시장에 대한 예측 보다는 나의 목표와 리스크 허용 범위에 맞는 자산 배분을 구축하는 것입니다. S&P 500 이 많이 올랐다는 것은 사실이지만, 장기적인 관점에서 미국 시장의 혁신 동력은 여전히 강력합니다. 단기적인 S&P 500 비중 축소를 고려하되, 전체 자산을 장기적인 성장 동력을 가진 자산 군들로 분산하는 전략을 추천합니다.경제 / 부동산25.12.1300
- 아파트 전세계약 시 전입세대확인서(전입세대열람서)안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황에서 전입 세대 확인서 확인 시점과 안전성에 대해 명확하게 살펴보겠습니다.전입 세대 확인 서는 임차인의 대항 력 확보와 전세 사기 예방에 필수적인 중요한 서류입니다. 현재 시점에서 확인하는 것은 현 세입 자의 정보 만을 알 수 있으므로, 가장 안전한 확인 시점과 절차는 다음과 같습니다.1. 계약 시 특약 명시 : 계약서에 "잔금 일에 당일 해당 주택에 임차인 외 다른 전입 세대가 존재하지 않아야 하며, 위반 시 임대차 계약은 즉시 해지 되고, 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환하고 손해배상을 한다"는 내용을 반드시 포함해 주세요. 이 특약이 가장 중요합니다.2. 잔금일 직접 재 확인 : 잔금 지금 직전, 주민 센터에 방문하시어 직접 전입 세대 열람 내역을 확인하고 임차인 외 다른 전입 자가 없는지 필히 검토해야 합니다.3. 동시 진행 : 잔금 지급과 동시에 전입 신고를 마치고 임대차 계약서에 확정 일자를 받아야 임차인의 대항 력과 우선 변제 권이 발생하여 전세금을 안전하게 보호 받을 수 있습니다.청년 버팀목 전세 대출의 경우, 대출 심사일 기준으로 한 달 이내 발급 된 전입 세대 확인서 만 인정됩니다. 따라서 부동산의 의견은 현재 시점 확인의 한계를 언급한 것으로 이해할 수 있습니다.결론적으로, 계약 전에 집주인에게 전입 세대 열람 확인 서 를 발급 받아 확인한 뒤 계약하는 것이 가장 안전합니다. 계약 후 확인은 법적으로 뒤늦은 조치가 될 수 있으며, 예상치 못한 선 순위 세입 자가 있을 경우 보증금 전액 보호가 어려울 수 있습니다.경제 / 부동산25.12.1300
- 주택담보대출 세대분리 질문드립니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.예비 부부 중 한 분이 단기 원 룸으로 전입 신고하여 세대 주가 되면 법률 상 세대 분리는 가능합니다. 이를 통해 '무 주택 세대 주' 요건을 갖출 수 있습니다. 그러나 만약 질문 자 님이나 배우자 분이 만 30세 미만이시라면, 단순히 거주지를 분리하는 것 만으로는 별도의 세대로 인정받지 못할 수 있습니다. 하지만 세대 분리 자체에 의무 거주 기간은 없지만, 디딤돌 대출과 같은 주택 담보 대출 상품은 대출 실행 후 해당 주택으로 전입 하여 일정 기간(예 : 1년) 실 거주해야 하는 의무가 부여될 수 있습니다. 이를 위반하여 대출금 회수 등 불이익이 있을 수 있으니 유의하셔야 합니다.가장 중요한 것은 신청하시려는 주택 담보 대출 상품의 정확한 무 주택 기간 요건, 세대 원 요건, 실 거주 의무를 다시 확인하는 것입니다. 현재 대출 상담을 진행했던 은행이나 주택 금융 공사에 직접 문의하여, "단기 원 룸 계약 후 전입 신고 및 세대 주 등록(혹은 혼인 신고)을 언제까지 완료하면 대출이 가능한지"에 대한 정확한 답변을 받아 보시는 것입니다.경제 / 부동산25.12.1300
- 월세 계약 만료 두달 전 퇴거 시 중개수수료 부담 누가 하나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약 기간이 만료되기 전에 임차인의 사정으로 퇴거 하는 경우, 새로운 임차인을 구하는데 발생하는 중 개 보수 료는 임차인이 부담하는 것이 일반적인 관례 입니다.본인의 경우, 2026년 2월 24 일 까지 가 계약 만료 일인데 2월 8 일에 이사를 하시기로 집주인과 합의하신 상황입니다. 이는 계약 만료 일보다 일찍 퇴 거 하는 '계약의 합의 해지' 또는 '조기 퇴 거'에 해당합니다. 비록 지난 11월에 재 계약 의사가 없음을 미리 통보하셨다고 하더라도, 실제 계약 종료 일이 아닌 시점에 퇴 거를 원하시는 것은 임차인의 사정에 의한 조기 퇴 거로 해석됩니다.집주인께서 '25일 이전에 나가면 부동산에 집을 내놓으라고 하셨다"는 것은, 집주인이 임차인의 편의를 위해 조기 퇴 거에 동의하는 대신, 새로운 임차인을 구하는데 필요한 비용(중 개 보수 료)은 임차인이 부담해야 한다는 의미로 해석될 수 있습니다 법원 판례에서도 계약 해지의 귀책사유가 임차인에게 있는 경우 임차인이 중 개 보수 료를 부담해야 한다고 보고 있습니다.결론적으로, 법적 원칙은 임대인 부담이나 , 2월8일 퇴거에 대한 집주인과의 구두/ 문자 합의 내용이 중 개 보수 료 부담의 주체를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.경제 / 부동산25.12.1300
- 오피스텔에 거주시 일반 주택과 다른점이 무엇인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.오피스텔은 '업무 시설'로 분류되지만 주거 목적으로도 사용 가능한 건물이며, 일반 주택은 '주택'으로 분류되어 오직 주거 목적으로만 사용됩니다.세금 차이 ==>세금은 사용 목적에 따라 크게 달라집니다.취득세 : 오피스텔은 용도와 상관없이 4.6%로 일반 주택(1.1% ~3.3%-보다 높습니다.재산세 : 오피스텔은 실 사용 용도(주거 / 업무)에 따라 주택 분 또는 건축물 분으로 부과됩니다.양도소득세 : 주거 용 오피스텔은 주택 수에 포함되어 다 주택 자 중과 대상이 될 수 있으나, 업무용은 제외 됩니다. 일반 주택은 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.종합 소득세 : 주거 용 오피스텔은 주택 수에 포함되지만, 업무용은 과세 대상이 아닙니다.부가가치세 : 업무용 오피스텔은 건물 분에 부과되나, 주거 용 오피스텔은 일반적으로 면제됩니다(85m2 초과 시 발생 가능).오피스텔과 일반 주택의 장단점 ==>오피스텔 : 장점 : 역세권 등 편리한 입지, 풀 옵션 제공으로 초기 비용 절감, 상대적으로 규제가 적습니다.단점 : 높은 관리비, 주거 용 사용 시 주택 수에 포함되어 세금 부담 증가, 아파트 대비 낮은 환금 성 및 좁은 전용 공간이 있습니다.일반 주택 :장점 : 넓고 쾌적한 주거 환경, 높은 환 금 성(특히 아파트), 다양한 주택 구매 금융 상품이 있습니다.단점 : 높은 초기 비용, 정부 정책에 따른 강력한 규제, 개인 관리 시 주거 편의성이 떨어질 수 있습니다.결론적으로, 오피스텔은 주거 용으로 사용하고 전입 신고를 하면 주택 수에 포함되어 다 주택 자 양도세 중 과나 종부세 부담이 발생할 수 잇습니다. 반면, 업무용으로 사용하면 주택 수에 포함되지 않지만, 1세대 1 주택 양도세 비과세 혜택은 받을 수 없습니다. 오피스텔은 도심의 편리한 접근성, 깨끗한 시설, 좋은 보안을 선호하며, 업무와 주거를 겸하거나 주택 청약을 위해 무 주택 자격을 유지하고 싶은 분에게 유리할 수 있습니다. 다만, 높은 취득세와 복잡한 주거 용 / 업무용 세금 문제를 신중하게 고려해야 합니다. 어떤 목적으로 거주하실지(실 거주, 투자, 업무 등)에 따라 적합한 선택이 달라지므로, 세금 부분은 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시길 바랍니다.경제 / 부동산25.12.135.01명 평가00