답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대지 권이 미 등기 상태인 아파트 매매는 위험도가 높으므로 가능하면 등기가 완료된 매물을 선택하는 것을 권장합니다. 만약 매매를 고려한다면, 대지 권 미 등기 사유를 구체적으로 확인하고, 매도 인과 시행 사, 시청 등에 등기 지연 이유를 반드시 문의하여 법적 .재정적. 위험을 최소화해야 합니다. 대지 권 미 등기 아파트는 은행에서 대출이나 보증 보험 가입이 어려울 수 있으므로 금융 적 부담이 커질 수 있으므로 가능하면 다른 매물을 고려하는 것이 안전합니다. 찾아보면 더 좋은 물건이 많이 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.용적률은 "대지 면적에 대한 건축물의 총 바닥 면적 비율"을 의미합니다. 쉽게 말해, 어떤 대지(땅)위에 건물을 얼마나 많이 지을 수 있는 지를 나타내는 수치입니다. 용적률 수치가 높다는 것은 같은 땅에 더 많은 연면적의 건물을 올릴 수 있음을 의미합니다. 그래서 높은 용적률은 건물의 층 수가 높아지고 공간 활용도가 커지는 장점이 있지만, 지나치게 높으면 주거 환경이 답답해지고 햇빛 및 통풍이 부족해질 수 있습니다. 반대로 용적률이 낮으면 건 폐 율(대지 면적 대비 건물의 지상 면적 비율)에 비해 건물의 층 수가 제한되어 상대적으로 여유로운 주거 환경이 조성 될 수 있습니다.결론적으로, 투자자 입장에서는 용적률이 높을 수록 수익성이 좋아 유리하고, 거주자 입장에서는 용적률이 적당히 낮아야 단지가 쾌적하다고 볼 수 있습니다. 용적률은 재 건축 시 사업 성 이 향상되고 , 같은 크기의 땅이라도 용적률이 높은 땅의 값은 더 비싸게 형성됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보일러 및 배관 점검과 청소, 적절한 온도 조절, 밸브 조절과 공간 단열, 그리고 관리비 문제 점검이 1층 지역난방 아파트에서 난방비 절감과 쾌적한 난방 유지의 핵심 방법입니다. 처음 단계로 보일러 및 배관 상태를 점검하고 청소하는 것을 강력히 권해드립니다.배관 내 이물질이나 녹, 스케일 등이 쌓이면 난방 효율이 떨어집니다. 15년 이상 된 구축 아파트라면 보일러 및 배관 청소를 통해 열효율을 높이는 것이 매우 중요합니다. 청소 후 난방 시간이 줄어들어 난방비가 절감될 수 있습니다. 또한, 오래된 보일러나 분배기도 점검하여 필요 시 교체하는 것도 효과적입니다.창문이나 문틈에 단열재나 커튼을 사용해 외부 찬공기 침투를 막고, 혹은 바닥에 카펫을 깔아 바닥 냉기를 최소화하세요. 또한, 1층이기 때문에 주변 환경이나 외부로부터 오는 냉기에 대비한 단열 보강도 고려해볼 만합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트를 계약할 때 등기부 등본만 확인하는 것이 아닙니다. 건축물 대장, 국세 . 지방세 완납 증명서, 토지 이용 계획 확인서,관리비 및 장기 수선 충당 금을 확인하고 서류 밖의 임 장 시는 누수,결 로, 수압, 소음 등을 확인 해야 합니다. 등기 사항 증명서는 건물, 토지 각각 확인해야 합니다.건축물 대장 : 위반 건축물 여부 : 베란다 불법 확장이나 구조 변경 등을 확인할 수 있습니다. 국세.지방세 완 납 증명서 : 지금은 부동산을 통해 요구하시면 됩니다. 아니면 매수 인이 계약서를 가지고 동사무소에 가면 확인해줍니다.토지 이용 계획 확인서 : 해당 아파트 부지가 향후 어떻게 활용될지, 규제 사항은 없는지 확인하는 겁니다. 주변에 도로가 날 예정인지, 혹은 재개발 / 재건축 구역에 묶여 있는지 등 장기적인 가치 판단에 도움을 줍니다.관리비 및 장기 수선 충당 금 확인 : 전 주인이 미납한 관리비는 원칙적으로 전 주인이 내야 하지만, 실무 상 분쟁이 있을 수 있습니다. 관리 사무소에 방문해 미납 사실을 확인하시면 됩니다.장기수선충당금을 관리비에 포함되어 나오기에 임차인이 납부를 합니다. 매도 인으로 부 터 정산 받았는지 확인해야 합니다.매매하기 전 집을 보는 경우(임 장 활동) 에 집에 누수 및 결 로는 없는지, 수압 및 배수는 잘되는지 층 간 소음이나 주변 도로의 소음을 확인할 수 있습니다.결론적으로 예견되는 내용을 잘 기록하여 계약 시 공인중개사에게 질문하면 이것 저것 준비 서류와 임대인에게 물어 봐 줄 겁니다. 매도인 과의 대화를 통해서 내용을 점검하고 계약서 내용을 잘 검토하면 실수 없이 소유권 이전을 할 수 있을 겁니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전용 면적은 '내 집 안에서 내가 직접 쓰는 공간', 공급 면적은 '내 집 안 공간 + 공동으로 통용 하는 공간 일 부 '라고 생각하시면 이해가 쉬우실 겁니다. 전용 면적이란 내가 집에 들어갔을 때 집의 공간으로 현관문 안쪽, 우리 가족만 쓰는 공간의 면적을 얘기하고 공급 면적이란 전용 면적 + 주거 공용 면적입니다. 여기서 주거 공용 면적은 같은 동 주민이 함께 쓰는 엘리베이터, 계단, 복도 등 공동 공간을 지분으로 나눠서 각 세대에 더한 면적입니다. 분양 광고에서 "32 평형, 34 평형"이렇게 부르는 평 수는 대부분 이 공급 면적(=분양 면적)을 기준으로 말합니다. 그러므로 집의 크기가 얼마 인지를 파악할려면 건축물 대장 상에 전용 면적을 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상가 주택은 주택과 상가 부분을 분리하여 각각 세법이 적용되는데, 주택 수 산 정 시에는 주택 부분만 주택으로 간주합니다. 즉, 상가 부분 면적과 관계없이 주택 부분이 있으면 해당 주택 부분은 주택 수에 포함되어 세금이나 규제 시 다주택 자로 판단 될 수 있습니다. 공동 명의로 보유하더라도 각 지분 소유자가 각각 1 주택씩 소유한 것으로 보며, 동일 세대 원이 공동 소유할 경우에는 지분 합계로 1 주택으로 봅니다.따라서 3~4층이 주택으로 등록된 상가 주택이라면,주택 수 산 정 시 그 주택 부분이 포함되어 다주택 자 판단에 영향을 줄 수 있으니 관련 세금과 규제를 검토하시는 것이 필요합니다.2022년 세법 개정으로 인해 고가 주택(실거래가 12억 초과)여부에 따라 계산법이 달라졌습니다. 실거래가 12억 이하 : 주택 면적 〉 상가 면적 : 건물 전체를 주택으로 간주합니다.(비과세 혜택 시 유리)주택 면적 ≤ 상가 면적 : 주택 부분만 주택으로 보고, 상가 부분은 상가로 분리해서 계산합니다.실거래가 12억 초과(고가 상가 주택) : 면적 비율과 상관없이 주택 부분은 주택으로, 상가 부분은 상가로 따로 떼어서 양도소득세를 계산합니다. 상가 부분은 주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 갱신 거절 통지는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 완료되어야 합니다. 4개월 전에 보내셨다면 시기적으로는 완벽합니다.만약 부실하다면 지금이라도 내용 증명을 보내는 게 의미가 있을까요?==>일반적으로 전세 계약 해지 통보는 서면으로 하는 것이 법적 효력이 명확하며, 문자 통보 만으로는 분쟁 시 효력 인정이 어려울 수 있습니다. 특히 계약 종료 약 4개월 전에 보낸 문자 통보는 상대방이 제대로 인지했는지 증명하기 어려운 점이 있고, 임대인과 보증금 반환 관련 분쟁에 대비하려면 내용 증명으로 통보하는 것이 안전합니다.보증 보험에 가입되어 있다 하더라도, 보증 보험사가 지급 거절 사유로 통보 절차의 부실함을 지적할 수 있기 때문에 해지 의사를 명확히 증명하는 것이 중요합니다. 내용 증명은 향후 보증금 반환 문제나 법적 분쟁 시 증거로 활용될 수 있어 보증금 안전 확보에 도움이 됩니다.집을 보러 오는 사람이 없고 임대인이 보증금 반환을 제대로 하지 못할 상황이라면 임대차 관련 법적 권리 보호를 위해 임차권 등기 명령 신청 등 추가적인 법적 조치도 고려할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.싱크대 호스 노후화로 인한 누수 문제는 임대차 관계에서 책임 소재가 매우 중요합니다. 기본적으로 집 내부 하자가 원인이라면 임대인이 수리 책임을 지는 것이 원칙입니다. 그러나 임차인의 부주의가 명백한 경우에는 임차인이 수리 비용을 부담할 수 있습니다. 현 시점에서 누수 상태를 영상이나 사진으로 증 빙 하여 '정상 사용 중'임을 입증할 자료를 남겨두는 것이 현명하며, 누수 악화 시 즉시 집주인에게 통보하여 책임 소재를 분명히 대비하시는 것을 권합니다. 임대차 분쟁 예방과 피해 최소화를 위해서는 임대인과 문자 등 서명으로 통지하는 것이 중요합니다. 임대인의 수리 의무 무시 또는 재계약 조건에 대한 명확한 합의가 없을 경우 법적 분쟁이 복잡해 질 수 있습니다.중요한 법적으로 해결 할 려면 많은 시간과 비용이 소요됩니다. 가능하면 임대인과 잘 의사소통하여 원하는 답을 받아 내시기 바랍니다.