전문가 프로필

답변 내역

경매낙찰 받는법 어찌해야 하나요 알려주세요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.경매 낙찰은 솔직히 일반 매매와는 다소 다르기 때문에 복잡하게 느껴지실 수도 있습니다. 몇가지 면에서 조언을 드려 보겠습니다.괜찮은 물건 찾기 : 우선 법원 경매 정보 사이트 등에서 원하시는 지역이나 가격대의 물건이 있는지 살펴보셔야 합니다. 마음에 드는 주택을 발견하는 것이 첫 단계입니다.권리 분석 :이 과정이 매우 중요합니다 외관만 보고 섣불리 결정 하시면 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 등기부 등본을 발급 받아 이 집에 전 월세 거주자가 있는지, 채무는 얼마나 있는지 등을 모두 확인하셔야 합니다. 채무 관계가 복잡할 경우 추후 어려움을 겪으실 수 있으니, 혹시 떠안게 될 부채가 없는지 면밀히 살펴보시는 것이 필수입니다.현장 답 사 :사진으로 보는 것과 실제는 많은 차이가 있을 수 있습니다. 반드시 현장에 직접 방문하여 집 상태나 주변 환경을 확인하고, 실제 거주자는 누구인지 등을 파악하시면 더욱 좋습니다.입찰 가 정하기 :이 부분이 가장 고심 되는 부분일 것입니다. 명확히 몇 %라고 단정하기는 매우 어렵습니다. 주변 시세, 유 찰 횟수로 인한 가격 하락 여부, 경쟁률 예상 등 고려해야 할 요소가 많습니다. 예를 들어 9 억 짜리 주택에 8 억 을 쓰는 것이 적정할지는 상황에 따라 달라집니다. 운이 좋으며 더 저렴하게 낙찰 받을 수도 있고, 인기 있는 물건이라면 오히려 9억 보다 높은 금액을 써야 할 수도 있습니다. 이는 해당 주택을 얼마나 취득하고 싶은 지에 따라서도 달라지니, 충분히 분석하신 후 결정하시는 것이 중요합니다.입찰하기 :정해진 날짜에 법원에 가셔서 입찰 서를 제출하고 보증금을 납부하시면 됩니다.그리고 대출금 80%가 나온다고 해도 이자가 많이 비쌀지는 그때그때 다릅니다. 은행마다, 그리고 신용 도에 따라서 이율이 천차 만별입니다. 현재 어떤 이율이 적용될지는 은행에 직접 방문하셔서 주택 담보 대출 상담을 받아보시는 것이 가장 정확할 것입니다. 변동 금리가 좋을지 고정 금리가 좋을지, 어떤 상환 방식이 유리할 지 같은 것도 함께 문의해 보시면 좋을 것 같습니다.솔직히 경매는 쉬운 과정은 아닙니다. 잘못하면 금전 적 손실을 입을 수도 있으니, 혹시 불안하시면 법무 사나 공인중개사 경매 컨설턴트, 경매 전문 컨설턴트 같은 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
0
0

똘똘한 한채 과연 언제까지, 어디까지 ?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.핵심은, "똘똘 한 한 채" 전략이 아직 유효하기는 하지만, 앞으로는 '희소성이 높고, 수요가 탄탄하며, 현금 흐름 방어까지 가능한'극소수의 주택만이 살아남을 것이라는 점입니다. 부동산 시장은 무조건 계속 오르는 것이 아니므로, 금리, 세금, 공급과 같은 외부 충격에 항상 변동성이 존재한다는 것을 명심하셔야 합니다.양극화가 심화되는 이유는 다음과 같습니다.==>일자리, 학 군, 교통이 우수한 서울 핵심 지역이나 수도권 역세권으로의 인구 집중 현상이 심화되고 있으며, 신축 아파트 가격 차이가 더욱 커지고 있습니다. 이는 금리 변동에도 불구하고 '대체 불가능한'입지의 주택들이 상대적으로 견고 하게 버텨내기 때문입니다.주택 가격 상승의 핵심 포인트는 무엇일까요?==>결국 주택 가격의 상승 여부는 금리, 세금, 대출 규제, 공급량, 인구 변화, 그리고 해당 지역이 '대체 불가능할 정도의' 우수한 입지를 갖추고 있는 지에 달려 있습니다. 금리가 상승하면 거래량이 급격히 감소할 수 있으며, 특정 지역에 주택 공급이 과도하게 몰릴 경우 전세 가격마저 흔들릴 수 있다는 점을 고려해야 합니다.그렇다면"똘똘 한 한 채"를 고르는 조건은 무엇일까요?==>도심 접근성이 좋고 환승이 편리한 역세권에 위치하며, 1000세대 이상의 브랜드 대 단지 이면서, 학 군 이나 직주 근접과 같이 수요가 탄탄한 곳이 중요합니다. 더불어, 향후 3년 내 입주 물량이나 재건축 변수와 같은 잠재적 리스크를 반드시 점검하시고, 금리 인상에도 안정적으로 버틸 수 있는 지금 계획을 철저히 세우시는 것이 필수적입니다.이러한 전략이 언제까지 유효할지 살펴보겠습니다. 단기적으로는금리가 안정 화 되면 핵심 지역의 부동산 시장이 회복될 가능성이 있습니다. 중기 적으로는 공급량에 따라 지역 별 희비가 엇갈릴 것으로 보이며, 장기적으로는 전체 인구는 감소하더라도 수도권 핵심 지역의 수요는 꾸준히 유질 될 것으로 예상됩니다. 하지만 입지가 좋지 않은 노후 단지는 더욱 어려움을 겪을 수 있습니다.말씀하신 분께 몇 가지 제안을 드리면, 만약 이미 청약 계약금을 납부하신 곳이 있다면, 앞으로 3 년 간의 입주 물량, 전세 수급 상황, 그리고 확정된 교통 계획 등을 다시 한번 점검해 보시는 것이 좋습니다. 또한, 주택 구매 전에는 금리가 1%p 정도 상승하더라도 월 상환 액과 세금, 관리비를 모두 감당할 수 있는지 반드시 따져 보셔야 합니다. '한 채 집중' 전략을 택하신다면, 핵심 역세권, 대 단지, 중소형 평 형 위주로 보시고, 조 망 권이나 층 수 같은 희소성까지 갖춘다면 더욱 좋을 것입니다.결론적으로,"똘똘 한 한 채"는 여전히 유효하지만, '진정으로 똘똘 한 주택'"만이 그 가치를 보전하거나 상승 시킬 수 있다는 말씀이었습니다.
경제 / 부동산
25.09.16
0
0

광명 집값 상승이가능한가요? 구입해도 괜찮을까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.광명 지역은 개발 호재나 교통 망에 대한 이야기가 지속적으로 나오고 있는 곳입니다. 주변의 신도시 개발이나 재개발 이슈, 그리고 새로운 지하철 노선 논의 등은 분명히 해당 지역에 대한 기대감을 높이는 요인들이 될 수 있습니다. 많은 분들이 "광명이 앞으로 더 나아질 것"이라고 평가하는 이유도 바로 이러한 잠재력 때문일 것입니다.그렇다고 해서 서둘러 결정을 내리기보다는, 결국 중요한 투자는 말씀 하신 분의 판단과 책임 하에 이루어져야 한다는 점을 잊지 않으셔야 합니다. 어떤 부분을 가장 우선순위로 두시느냐 에 따라 본인의 가장 적합한 선택지가 달라질 수 있습니다. 광명 지역의 집값 때문에 머리가 많이 복잡하실 것 같습니다. 지금 처 럼 시장이 불안정할 때는 더욱 그러하실 겁니다.
경제 / 부동산
25.09.16
0
0

전세계약 만료전 이사시 복비와 이사비 궁근합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약 기간이 끝나기 전에 개인 사정으로 이사를 가시게 되면 이사비나 중 개 보수 료를 집 주인 분께 법적으로 요구하기는 어렵습니다. 원칙적으로는 세입자 분께서 부담하시는 경우가 일반적이에요. 다만, 집 주인분 사정(집 매매나 리모델링, 집에 큰 하자 등)으로 인해 이사를 가게 되시는 경우라면 이야기가 달라질 수 있습니다. 이럴 때는 이사 비나 복 비를 받으실 가능성도 입습니다. 계약갱신청구권을 사용하겠다고 하셨다가 마음을 바꾸어 이사를 진행하시는 것도 역시 세입 자 분께서 부담을 감수하셔야 하는 부분으로 이해하셔야 합니다.하지만 그래도 협상을 시도해 볼 방법들은 충분히 있습니다.남은 계약 기간 :만약 집주인 분께서 빨리 세입 자를 구해서 손해를 보지 않거나 오히려 이득을 보실 수 있는 상황이라면, 본인께서 공실 위험을 줄여주는 대신 이사 비나 복 비 지원을 요청해 볼 수 있습니다.새 세입자 직접 구하기 :본인께서 직접 새로운 세입 자를 찾아 연결해 주시면 집주인 분의 부담이 크게 줄어들기 때문에, 중개 보수료 일부라도 지원 받을 명분이 생기실 수 있습니다. 집헤 하자 유무 화인 :혹시 집에 심각한 하자(누수 , 곰팡이 등)가 있었는데 집주인 분께서 수리 요청을 무시하셔서 이사를 결정하시게 된 경우라면, 이때는 비용 분담을 강하게 요구하실 수 있습니다.(사진, 문자 같은 증거 자료를 꼭 챙기시는 것이 중요합니다).계약서 특약 확인 :가장 먼저 계약서에 '조기 해지 시 비용 분담'과 같은 특별한 내용이 있는지 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.우선 계약서부터 다시 꼼꼼히 살펴보시고, 그동안 집 주인 분과 주고받으신 내용들을 잘 정리하면서 주변 전문가들에게 의견을 들어보시고 잘 판단 한시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.09.15
0
0

집주인이 갑자기 월세를 올려달라고 한다면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집주인이 갑자기 월세를 올려 달라고 하셨군요.많이 당황스럽고 속상하시겠어요 다음과 같이 살펴보겠습니다.말씀하신 분의 말씀처럼 계약 기간이 끝나기 전이라면 집주인이 월세를 아무리 올려 달라고 하셔도 거절하실 수 있습니다. 법적으로 집주인 마음대로 올릴 수 없게 되어 있습니다. 지금 집주인 분과 계약서 쓰고 살고 계신 거잖아요? 그 계약 기간 동안에는 집주인께서 월세를 마음대로 올릴 수 없습니다. 이건 법으로 정해진 내용이라서, 혹시 올려 달라고 하시면 "아직 계약 기간인데요?"라 고 단호하게 거절할 권리가 있으십니다. 너무 걱정하지 마세요다만, 만약 계약 기간이 다 끝나서 재계약을 해야 할 시점이라면, 그 때는 집주인께서 월세를 올리실 수도 있습니다. 그런데 이것도 막무가내로 올리는 게 아니고요, '전 월세 상환 제'라고 해서 보통 기존 월세의 5%이상은 못 올리게 되어 있습니다. 그러니까 막 다 올리고 싶다고 다 올릴 수 있는 건 아닙니다.그러니 일단은 말씀하신 분께서 지금 집 계약서에 계약 기간이 얼마나 남았는지 다시 한번 확인해보시는 것이 가장 중요할 것 같습니다. 계약서가 가장 중요합니다. 그리고 집 주인 분께도 당당하게 이야기 하셔도 됩니다.갑자기 이런 일이 생기면 정말 답답하고 짜증 나실 텐 데, 너무 스트레스 받지 마세요!
경제 / 부동산
25.09.15
0
0

노후 준비는 어떻게 해야 잘하는 걸까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.사실 노후 준비는 '이게 정답 입니다'라고 단정해서 말씀드리기가 정말 어렵습니다. 사람마다 상황도 다르고, 무엇을 중요하게 생각 하시는 지도 다르니까요! 그런데 보통 제일 중요하게 생각하는 점은 몇 가지 있는 것 같습니다.현금 흐름 확보 : 월세 같은 것을 받아서 생활비를 충당하는 것이 좋습니다. 부동산이든 연금이든 무언가를 만들어 두시는 것이죠유동성 있는 자산 :응급 상황에 대비해서 바로 쓸 수 있는 현금이나 쉽게 현금화 할 수 있는 자산도 필요합니다. 너무 부동산에만 몰 빵 하시면 발이 묶이실 수 도 있거든요건강 관리 : 이것이 정말 최고가 아닐까 싶습니다. 노 년에 아프시면 돈이고 뭐고 다 의미 없다는 사실입니다. 운동도 좀 하시고 건강하게 지내시길 바랍니다.연금 활동 :국민 연금이나 개인 연금 같은 것을 최대한 잘 활용하시는 것이 기본 중의 기본입니다.본인께서는 노후에 구체적으로 어떤 삶을 살고 싶으신가요? 조용하게 시골에서 살고 싶으신지, 아니면 도시에서 문화 생활을 즐기면서 살고 싶으신지 본인의 결정 따라 달라 질 것입니다.. 그리고 지금 재정 상황이나 위험 감수 정도에 따라서도 계획이 많이 달라질 수 있습니다. 좋은 결정과 판단으로 노후가 풍부하고 즐거운 삶이 되시길 응원합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
0
0

처음 내 집 마련할 때 중요한 요소는 뭘까?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.첫 내 집 마련 로드 맵 ==>예산 짜기 및 자금 계획 :재정 상태 파악 : 현재 순 자산과 부채를 정확히 확인하여 실질 적인 구매력을 파악하고, 구입할 아파트의 시세와 대출 한도를 충분히 알아보셔야 합니다.주택 담보 대출, 보금자리론, 디딤돌 대출 등 정부 지원 대출 상품의 종류와 받을 수 있는 최대 한도를 미리 확인하는 것이 중요합니다.총 비용 고려 :대출 금리, 매달 상환할 원리 금 뿐만 아니라, 주택 가격 외에 발생하는 취득세(생애 최초 감면 혜택 확인), 중 개 보수, 법무 사 비용, 이사 비, 인테리어 비용, 그리고 입주 후 발생할 월 관리비 등 모든 부대 비용을 종합적으로 고려한 자금 계획을 세워야 합니다. 정부 및 지자체의 생애 최초 주택 구매 지원 혜택도 적극적으로 활용하세요타이밍 로드 맵 : 납부 일정 및 대출 조율 :계약금 납부 이후 중도금과 잔금 납부 일정을 철저히 확인하고, 해당 자금을 언제, 어떻게 마련할지 구체적인 계획을 세워야 합니다. 대출을 활용할 경우, 대출 실행 시기와 조건을 미리 금융기관과 조율하는 것이 중요합니다.입주 절차 준비 :아파트 완공 후 입주 전 사전 점검 기간을 활용하여 하자를 꼼꼼히 확인하고 보수를 요청하세요. 잔금 완납 후에는 본인 명의로 소유권 이전 등기를 진행하고 취득세를 납부한 뒤 입주하게 됩니다.이 과정에서 필요한 서류와 절차를 미리 파악하고 준비하는 것이 성공적인 입주에 도움이 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.15
0
0

오피스텔전세권설정비용에 대해 문의합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 권 설정 시 주로 발생하는 비용은 다음과 같습니다.등록 면허 세 :전세 보증금의 0.2%가 부과됩니다.115,000,000원 X 0.002= 230,000원지방 교육세 : 등록 면허 세액의 20%가 부과 됩니다.230,000원 X 0.2 = 46,000DNJS증지 세 : 1,5000원이 부과됩니다. 총 1,500원이 세 가지 공과 금은 총 230,000원 + 46,000원 + 1,500원 = 277,500원이 예상됩니다.법무 사 수수료의 경우, 전세 권 설정은 개인이 직접 진행할 수도 있지만,많은 분들이 전문성을 가진 법무 사를 통해 진행하십니다. 법무 사 수수료는 고정된 금액이 아니라, 각 법무 사 사무실마다 또는 업무 난이도에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 수 십만 원 내외에서 형성될 수 있으니, 정확한 금액은 여러 법무 사 사무실에 문의하여 견적을 받아 보시는 것이 가장 좋습니다.오피스텔의 경우 전입 신고가 어려운 상황에서 전세 권 설정은 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 방법이 될 수 있습니다. 안전한 전세 거래를 위해 꼼꼼하게 확인하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.09.15
0
0

부동산 구입시기 언제가 적절할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 불안정성이 지속되고 2025년까지 안정 화가 어렵다는 전망이 있습니다. 특히 지역과 유형에 따라 가격 양극화가 심화될 수 있습니다. 수도권은 매매 및 전세 가격이 소폭 상승할 수 있고, 지방은 보합세 도는 전세가 상승을 예상하고 있습니다. 매수세가 몰리는 시기는 가격이 고정일 수 있으니 유의해야 합니다.하지만 무 주택 실 수요자라면 단기적인 가격 변동보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다. 몇 가지 조언을 드립니다.장기적 관점 유지 : 주거 안정 목적의 첫 집 마련이라면, 5년 , 10년 이상을 내다보는 장기적인 시각으로 접근하시면 좋습니다. 재 정 상황 점검 : 본인의 소득, 저축, 대출 상환 능력을 면밀히 검토하여 무리하지 않는 선에서 구입하고, 금리 변동에 대비한 여우 자금 확보가 중요합니다.정보 탐색 및 임 장 활동 :관심 지역의 시세, 개발 호재 등을 꾸준히 살펴보고, 직접 발품을 팔아 실 거주 환경을 확인하는 것을 추천합니다.정부 정책 및 금융 상품 확인 :생애 첫 주택 구매자를 위한 정부 지원 대출 상품이나 세금 혜택 등을 꼼꼼히 확인해 보세요.결론적으로, 2025년 수도권 부동산 시장의 상승 가능성이 있지만, 말씀 하신 분의 개인 재정 상황을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 가장 중요합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
0
0

집값이 오를까요? 떨어질까요? 알려주세요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 높은 집값의 안정 화를 바라는 마음을 충분히 이해라며, 앞으로 집값 방향에 영향을 미칠 주요 요인들을 간결하게 정리해 보겠습니다.집값 하락 / 안정 화 요인 ==>정부의 강력한 규제 목표 감축이나 대출 한도 규제 등 정부의 강력한 정책들이 시장 안정 화에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 과거 대책들도 효과를 보이기도 했습니다.금리 인상 :말씀 하신 분께서 우려하시는 금리 인상은 대출 부담을 가중 시켜 구매 심리를 위축시키고 집값 하락 압력으로 작용합니다.수도권 아파트 입주 물량 감소 :올해부터 내년까지 수도권 아파트 입주 물량이 지속적으로 줄어드는 것은 공급 측면에서 가격 하방 압력이 될 수 있습니다.집값 상승 / 유지 요인 ==>서울 및 수도권 특정 지역의 상승 가능성 :DSR(총 부채 원리 금 상환 비율)과 같은 대출 규제에도 불구하고, 서울 특정 지역은 최대 10%까지 상승할 가능성도 전문가들이 언급했습니다. 강남 3 구 같은 인기 지역은 '대마 불 사' 라는 인식으로 가격이 쉽게 하락하지 않을 수 있다는 시각도 있습니다.거시 경제 상황 :한국과 미국의 경제 상황, 물가 상승, 금리 변동 등이 부동산 시장에 복합적으로 영향을 미쳐 긍정 적일 경우 집값 상승을 견인 할 수 있습니다.공급 부족 문제 :특정 지역의 신규 주택 공급이 충분하지 않다면 수요 대비 공급 부족으로 인해 가격이 유지되거나 상승할 수 있습니다.결론적으로, 종합적으로 볼 때 시장은 다양한 요인에 의해 변동 하므로 현재 높은 집값이 안정 화 되기를 바라지만, 전문가들 사이에서도 2025년까지 안정 화가 어려울 수 있다는 전망도 있습니다.주택 구매나 대출 계획 시에는 이러한 다양한 시장 의견을 참고하시고, 본인의 재정 상황과 생애 첫 주택 구매 목표를 면밀히 고려하여 신중하게 접근하시는 것이 중요하다고 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.09.15
0
0