친족간 오피스텔 매매시 주의사항 궁금합니다.
본인(자식) 소유의 오피스텔을 부모에게 매도할때 주의점이 있을까요? 너무 낮추면 증여관련 이슈가 생길 수 있다하여 최초 분양가(매수) 대비 매도 가격은 조금 높여서 매도 하려합니다.
매도 목적은 본인 아파트 매수를 위해 대출 정리 및 1주택 조건을 만들기 위한 매도 입니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
가족간 부동산 거래 시 증여 등 의심을 받을 수 있고 거래 가격에 대해 일반 거래보다 혜택이 있는 대신 깐깐하게 점검합니다.
가족간 부동산 거래 시 거래 가격은 시세로 거래하는 것이 가장 안전하며 시세 대비 70~110% 구간에서 거래하는 것은 큰 문제의 소지는 없습니다.
다만 매매 대금이 실제 지급되었는지, 가족간 금전대여 실행 시 실제 이자를 지급하는지 등이 매매 대금보다 더 주의해야 합니다.
매매 시 계약금, 중도금, 잔금 등은 계좌 이체를 통해 실제 상호 자금이 지급된 내역을 남기시는 것이 중요하며 금전대여 시 실제 정해진 날짜에 이자 지급도 계좌를 통해서 진행하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
친족 간 매매도 계좌 이체 내역 등 대금 지급 사실이 명확하다면 인정받을 수 있지만 거래 가격 설정에 각별한 주의가 필요합니다. 특히 매도자인 자녀분 입장에서는 시세와 매매가의 차이가 5%를 넘지 않도록 하는 것이 핵심입니다. 만약 시가보다 5% 이상 저렴하게 팔 경우 국세청은 이를 부당한 거래로 간주하여 실제 받은 돈이 아닌 시세를 기준으로 양도소득세를 다시 계산해 추징하기 때문입니다. 반면에 매수자인 부모님은 시가보다 30% 이상 싸게 살 때만 증여세 이슈가 발생하므로 더 엄격한 기준인 시가의 95% 이상으로 가격을 책정해야 양도세 폭탄을 피할 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
친족 간 거래는 시세 대비 적정가격이 가장 중요합니다
분양가와 무관하며, 현재 실거래 시세 기준입니다
증여세 리스크를 줄이려면 시세 ±5% 내 가격으로 매도하시면 되고 가능하면 감정평가서로 가격 근거 를 확보하시면 됩니다
부모의 자금출처는 반드시 제출 가능해야 하고
재산세·양도세는 실거래 기준으로 자녀가 납부하시면 됩니다
본인(자식) 소유의 오피스텔을 부모에게 매도할때 주의점이 있을까요? 너무 낮추면 증여관련 이슈가 생길 수 있다하여 최초 분양가(매수) 대비 매도 가격은 조금 높여서 매도 하려합니다.
매도 목적은 본인 아파트 매수를 위해 대출 정리 및 1주택 조건을 만들기 위한 매도 입니다.
==> 가족간 오피스텔 등 부동산을 매도하는 경우 가격이 적절한 수준에서 매도를 함은 물론 매매대금이 입출금되어야 합니다. 입출금 내역이 없다면 증여로 증여세가 추징되는 만큼 이 부분 만 잘 확인하시면 문제가 없습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
친족간오피스텔 매매는 시세보다 과도하게 낮으면 증여로 보아 증여세 문제가 발생하므로 실거래가 대비 적정 범위에서 거래하는 것이 안전합니다. 계약서, 입금내역 등 실제 매매대금이 오간 증빙을 명확히 남겨야 하고 부동산 취득세, 양도세 등 세금 규정도 일반 매매와 동일하게 적용됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
가족간의 부동산거래시 시가에 비해 3억원 이상 또는 30% 이상인 경우에는 증여세가 과세될 수 있는데, 두 경우 중 적은 쪽의 값을 시가에서 차감한 금액에 대해서 증여세가 과세됩니다. 또한 시가와 거래가액간의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에는 실제거래가액이 아닌 시가 기준으로 다시 계산된 양도세가 과세될 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
부모에게 시가 근처로만 매매하면 증여 문제 없이 처분으로 인정받을 수 있고 그 상태에서 오피스텔을 처분하면 이후 아파트를 팔 때 1주택 비과세 요건을 맞추는데에도 원칙적으로는 활용할 수 있습ㄴ비다.
다만 특수관계인 간 거래라 시기와의 차이와 대금 실제 송금을 특히 조심해야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부모 자식간에 정상적인 시세대로 거래를 하게 되면 크게 문제가 없습니다.
다만 시세 대비 30% 또는 3억원 중 적은 금액 이하로 거래를 하게 되면 증여로 간주가 되어 증여세 이슈가 발생될 수 있으니 시세에 비슷한 수준에서 매매를 진행하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
친족 간 거래는 세무 당국에서 '부당 행위 계산 부인' 또는 '증여세'문제가 발생할 가능성이 높다고 보고 엄격하게 검증합니다.
가족 간 오피스텔 매매 핵심 주의 사항 ==>
1. 증여세 위험과 시가 확인 : 직계 존 비속 간의 매매는 세법 상 '증 여'로 추정될 수 있습니다. 매매로 인정 받으려면 부모님의 명확한 자금 출처와 대금 증 빙이 중요합니다. 특히 거래 가액이 현재 시간의 70% ~130% 범위를 벗어나거나 시가와의 차 액이 3억 원 이상일 경우, 차 액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다. 따라서 정확한 감정 평가를 통해 오피스텔의 현재 시가를 확인하고, 이 범위 내에서 매매 가격을 설정하는 것이 매우 중요합니다.
2. 대금 증 빙 및 자금 출처 소명 : 부모님께서 매매 대금을 지급했다는 사실을 금융기관 계좌 이체 등으로 명확히 증빙 해야 하며, 부모님께서 해당 자금을 어떻게 마련 하셨는 지에 대한 자금 출처 소명 자료를 미리 준비해 두셔야 합니다. 오피스텔의 시가는 보통 '불특정 다수인 간의 매매 사례 가액' '감정 가액'등을 통해 판단합니다.
현금 거래보다는 부모님의 계좌에서 자녀분(본인)의 계좌로 매매 대금이 전액 이체되어야 합니다. 부모님께서 해당 오피스텔을 매수할 자금이 부모님 소유임을 입증할 수 있어여 합니다(소득, 기존 재산 등)
3. 양도소득세 고려 : 오피스텔 매도로 인해 최초 취득 가액 대비 양도 차익이 발생한다면, 본인께서 양도소득세가 부과되니 미리 예상 세액을 계산해보시는 것이 좋습니다. 증여세 과세 기준이 매매 가액이 시가와 30% 이상 차이가 나거나 그 차액이 3억 원 이상인 경우 시가와 매매 가액의 차 액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.
결론적으로, 가족 간 부동산 거래는 세금 문제가 복잡하므로, 안전하고 원활한 진행을 위해 본인이 세심하게 체크해야 하겠지만, 가능하면 세무 전문가와 상담하시어 최적의 전략을 수립하시길 강력히 권해드립니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
친족 간 오피스텔 매매는 시장가격과 지나치게 큰 차이가 나면 국세청에서 증여의심 거래로 볼 수 있습니다. 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 부모에게 매도하면 증여세 문제가 발생할 수 있고 반대로 과도하게 높은 가격으로 거래할 경우에는 부모가 실제보다 비싸게 매입한 것으로 보아 자금출처조사가 이루어 질 수 있습니다. 또한 매매는 반드시 실제 금전 이동이 명확하게 있어야 하며 계좌이체 기록이나 계약서 등 정상 거래임을 입증할 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 1주택 요건을 만들기 위한 매도라 해도 실거래로 인정되지 않으면 향후 세무조사에서 문제가 될 수 있으니 시세 확인을 위해 부동산 시세표나 감정평가를 참고해서 적정가에 거래하는 것이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
부모님께 오피스텔을 매매형식으로 넘기실 때는 시가의 70% 이상 가격으로 정상 매매 절차를 갖추시는 것이 핵심입니다. 시가와 거래가액 차이의 30% 이상 또는 3억원 이상이면 증여세 문제가 될 수 있어 이 부분만 주의 하셔서 정상적인 매매절차를 거치시면 문제 없으실 것이라 보여집니다