1가구 2주택 해당인데 양도세 관련 질문입니다.
저 단독명의로 2015년 7월에 서울에 6억5천 주고 아파트를 구매하였습니다. 그리고, 2015년1월에 아내 명의로 오산에 1억7천주고 아파트를 구입했습니다. 지금 서울 아파트는 15억정도 가격이 올랐고, 내년에 서울 아파트를 팔고 이사갈 계획입니다. 현재 1가구 2주택이라서 서울 아파트 팔때 양도세가 중과라고 알고 있는데요. 혹시 오산이 비조정대상지역이라서 중과여부가 되는지 질문을 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙상 2주택자가 주택양도시 조정대상지역에 있는 경우 기본양도세울에 20% 가산된 세율이 적용되는데, 현재는 2026년5월 9일 양도분까지는 이러한 중과세 한시배제가 적용되고 있어 기본세율로써 양도세를 납부하시면 됩니다.
즉. 현 2주택상태에서 오산주택이든 서울주택이든 매매를 해당기간내 하시면 중과세율은 적용되지 않습니다. 일반적으로 1주택일때 양도비과세기준을 고려하면 현재 중과배제가 적용된 시점에서는 서울주택을 먼저 매도하시는게 유리할듯 보이는데, 이는 오산 주택이 12억이하라면 1주택자 이후에 매도시 양도비과세 되지만 서울주택만 가진 1주택일 경우 12억초과로 초과분에 대한 양도소득세는 피하기 어렵기 때문입니다. 결국은 양도차익을 잘 고려하여 어느쪽이 세금부담에 유리한지 계산한뒤 우선 매도할 주택을 선택하셔야 할듯 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 서울 지역이 규제지역이므로 1가구 2주택자일 경우 양도소득세 중과 대상이 되게 되며 장기보유특별공제도 적용을 받지 못하게 됩니다. 단 이러한 양도소득세 중과세율 적용은 한시적으로 2026년5월9일까지 적용이 되고 그 전에 양도를 하게 될 경우는 중과 없이 기본세율로 계산이 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일시적인 1세대 2주택으로 양도세 비과세를 받으려면 기존주택 취득일 기준 1년 이후 신규주택 매수를 진행하고, 기존주택을 2년이상 보유하며, 신규주택을 취득한 날을 기준으로 3년 내에 종전 주택 양도(양도 당시 실지 거래가액이 12억원을 초과하지 않는 주택) 해야 합니다. 사례의 경우 첫번째 주택과 두번째 주택 구입을 동일한 연도에 하셨고, 신규주택을 취득한 날로부터 3년이 초과하였으므로 양도세 비과세를 받지는 못하고 일반과세가 부과될 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
오산 주택이 기준시가 3억 원 이하 지방 주택으로 취득 당시 직장, 취학 등 부득이 사유가 있고 1년 이상 거주했다면 중과 제외 가능하나 단순 소유로는 해당되지 않습니다.
2025년 5월 10일까지 양도 시 중과 자체가 면제 되는 특례 기간이 적용될 수 있으니 확인하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
오산시의 규제 지역 여부와 관계없이 현재 시행 중인 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 조치가 2026년 5월 9일까지 연장된 상태입니다. 따라서 해당 기한 내에 서울 아파트를 매도하신다면 2주택자 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)을 적용받으실 수 있습니다. 또한 일반 과세 적용 시 장기보유특별공제 혜택도 가능하기 때문에 세금 부담을 낮추기 위해서는 반드시 내년 5월 9일 이전에 잔금을 치르는 일정으로 매도를 진행하시는 것을 추천드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1가구 2주택일때 양도소득세를 줄이려면 남는 금액이 적은집부터 매도를 하셔야 합니다
오산 아파트를 먼저 팔고 서울 아파트를 1주택으로 보유한후 일정 요건(보유기간·거주기간) 충족 후 서울 매각이라는 방식으로 순서를 조절할 수 있다면, 중과를 피하거나 세금 부담을 줄일수 있을것으로 봅니다
매도를 하기전에 세무사와 상담하셔서 절세를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 서울과 오산 두 채의 아파트를 보유하고 계시는 상황에서 , 2026년 서울 아파트를 매도하실 때 양도세 중과 여부가 가장 중요한 쟁점이 되실 것입니다.
1. 오산 아파트의 영향 : 오산 아파트가 비조정대상지역이라는 점은 서울 아파트 매도 시 양도세 중 과를 직접적으로 면제 시켜 주지 않습니다. 다 주택 자 중과 세는 '매도하는 주택(서울 아파트)'이 조정 대상 지역에 해당하는지 여부에 따라 적용됩니다.
2. 서울 아파트 중과 세 가능성 : 2015년 취득하신 서울 아파트는 매도 시점인 2026년 에도 조정 대상 지역에 해당한다면 중과 세가 적용될 수 있습니다. 현재 정부는 다 주택 자 양도세 중 과를 한시적으로 배제하고 있으나, 이 조치가 2026년 매도 시점까지 연장될지 종료 될 지가 양도세 부담에 큰 영향을 미칠 것입니다.
3, 추가 고려 사항
일시적 2 주택 특례 : 두 주택의 취득 시기가 비슷하여, 일반적인 '일시적 2 주택 비과세'요건을 충족하기는 어려워 보입니다.
거주 요건 : 서울 아파트는 2015년 취득이라 2017년 8월 2일 이후 취득 주택에 적용되는 '2년 거주 요건'의 적용 여부를 다시 확인해 보시는 것이 좋습니다. 통상 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역 내 취득 주택부터 2년 거주 요건이 적용됩니다.
결론적으로, 매도 시점인 2026년까지 다 주택 자 양도세 중과 배제 조치의 연장 여부를 지속적으로 확인하시는 것이 중요합니다. 내년 매도 예정이시라면, 내년 상반기까지 관련 세법 개정이나 중과 배제 연장 여부를 주시하시는 것이 좋습니다. 가장 정확한 판단과 절세 전략을 위해서는 매도 전에 반드시 세무 전문가와 상담하시어 개인 상황에 맞는 구체적인 조언을 구하시기를 강력히 권해드립니다.
저 단독명의로 2015년 7월에 서울에 6억5천 주고 아파트를 구매하였습니다. 그리고, 2015년1월에 아내 명의로 오산에 1억7천주고 아파트를 구입했습니다. 지금 서울 아파트는 15억정도 가격이 올랐고, 내년에 서울 아파트를 팔고 이사갈 계획입니다. 현재 1가구 2주택이라서 서울 아파트 팔때 양도세가 중과라고 알고 있는데요. 혹시 오산이 비조정대상지역이라서 중과여부가 되는지 질문을 드립니다.
== > 1가구 2주택인 만큼 양도소득세 부과대상입니다. 이러한 경우 세금을 절약하기 위해서는 오산 아파트를 매도한 후 1년 후에 서울 아파트를 매도하는 경우 가장 경제적인 방법이라고 할 수 있습니다