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부동산 복비는 언제 지급하는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인 중 개 사 법 시행령에 따르면, 중 개 보수의 지급 시기는 원칙적으로 개업 공인중개사와 중 개 의뢰인 간의 '약정'에 따릅니다. 만약 별도의 약정이 없다면, 중 개 대상물의 거래 대금 지급이 완료된 날, 즉 잔금을 치르는 날에 지급하는 것이 일반적입니다.일부 부동산 에서는 계약 시점에 수수료를 요청하는 경우가 있는 것은 , 계약서 수수료를 요청하는 경우가 있는 것은, 계약서 작성으로 중 개 행위가 완성되었다고 보며, 만약 계약이 파기 되더라도 공인중개사의 고의나 과실이 없는 경우에는 중 개 수수료를 지급해야 하는 경우에는 중 개 수수료를 지급해야 하는 경우가 있기 때문입니다. 따라서 계약 시 공인 중 개 사와 충분히 협의하여 지급 시기를 계약 시로 약정 할 수도 있습니다.매도 인과 매수인 양쪽 모두 각각 법정 요 율에 따라 중 개 보수를 지불하게 됩니다.중 개 보수 료는 계약 시 또는 잔금 완 납 시 매도 자와 매수 자의 약정에 따르므로 충분히 협의하여 결정하시면 되며, 특별한 약정이 없다면 잔금 일에 지급하시는 것이 법률적 기준입니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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지방에 아파트들 신축은 미분양이 많습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.국내 아파트 시장 상황 분석 ==>현재 대한민국 주택 시장은 지역 별, 유형 별로 다소 다른 상황을 보이고 있습니다.지방 아파트 시장의 과잉 공급 :말씀하신 대로, 수도권을 제외한 대부분의 지역에서는 주택 공급이 수요를 초과하거나 균형을 이루고 있는 상황입니다 특히 지방 신축 아파트의 미분양은 심화되고 있으며, 지난 4월 기준 준공 후 미분양 주택은 2만 6422가구로 140개월 만에 최대치를 기록하기도 했습니다. 이는 주택 수요 부진과 더불어 건설사 자금 경색으로 이어지고, 심지어 폐업이나 부동에 대한 우려까지 제기되는 배경이 되고 있습니다.부동산 시장의 양극화 심화 :그럼에도 불구하고 일부 지역, 특히 수도권 아파트의 수급 지수는 100을 넘어서며 수요가 공급을 앞서는 현상을 보이는 등 부동산 시장의 양극화가 심화되고 있습니다. 특정 지역과 유형에서는 여전히 수요가 견고한 반면 , 지방은 미분양으로 어려움을 겪고 있는 것입니다.미분양에도 불구하고 건설이 지속되는 이유 ==>말씀 하신 분께서 궁금해 하시는 것 처 럼, 미분양이 쌓이는데도 건설사 들이 여전히 주택을 짓는 데는 여러 복합적인 요인이 있습니다.주택 건설은 단기간에 이루어지는 사업이 아닙니다. 보통 수년 전부터 토지 매입, 인 허가,금융 조달 등의 과정을 거쳐 계획되고 시작됩니다. 경기가 좋았던 시기에 계획된 사업들이 현재까지 진행되고 있거나, 이미 상당한 자금이 투입되어 중간에 멈추기 어려운 상황들이 많습니다.건설사의 리스크 관리 및 생존 전략 :건설사는 미분양으로 인한 재정적 어려움에 직면할 수 있지만, 사업을 아예 중단하기보다는 어떻게 든 프로젝트를 완수하고 판매를 시도하는 것이 더 큰 손실을 막는 길일 수 있습니다. 미분양 주택을 할인 판매하거나 자체적으로 보유하는 등 여러 방법을 모색하기도 합니다.수도권 및 일부 지역의 여전한 수익성 :전체적으로 공급이 넘쳐 보이는 상황에서도, 교통 여건이 좋거나 학 군 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 수도권이나 특정 지역은 여전히 수요가 많아 수익을 기대할 수 있습니다. 건설 사 들은 이러한 유망 지역을 중심으로 사업을 이어나가는 경향이 있습니다.정책 및 규제 변화의 영향 :정부의 부동산 정책이나 대출 규제, 세금 변화 등도 건설사의 공급 결정에 영향을 미칩니다. 예상치 못한 정책 변화로 인해 시장 상황이 급변하기도 합니다.결론적으로, 본인의 말씀처럼 현재의 미분양 현황은 건설사 들의 어려움을 가중 시키고 있으며, 과잉 공급에 대한 우려를 낳는 것이 사실입니다. 이러한 상황이 전반적인 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 앞으로 도주의 깊게 지켜보아야 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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일본의 도쿄가 아파트값이 폭등한다는데요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.도쿄의 아파트값 폭등 소식과 함께 그 원인 중 하나로 우리나라가 언급되고 있는 이유에 대해 궁금해하고 계시는더, 심도 있는 질문에 대해 제가 아는 정보를 바탕으로 살펴보겠습니다.최근 도쿄의 아파트 가격이 급등하고 있는 것은 사실입니다. 일부 보고서에 따르면, 지난 5년 동안 도쿄의 아파트값이 거의 90% 가까이 폭등하여 외국인 구입 규제까지 검토될 정도로 심각한 상황이라고 합니다 . 이러한 급등세는 주로 외국인 방문객 증가와 해외 투자 자금 유입이 배경으로 꼽히고 있습니다.우리나라가 원인 중 하나로 언급되는 이유 또한 이러한 '외국인 투자'의 일환으로 해석될 수 있습니다. 고소득 맞벌이 가구 등 한국인들의 투자도 도쿄 부동산 시장 과열에 영향을 미친다는 분석이 존재합니다. 즉, 한국뿐만 아니라 다양한 국가의 해외 투자자들이 도쿄 부동산 시장에 자본을 유입하면서 가격 상승을 부추기는 요인으로 작용하고 있다는 것입니다.도쿄는 일본 내에서도 '도쿄 일극 현상'이라 불릴 만큼 모든 것이 집중되어 있어 부동산 가치가 지속적으로 높게 평가받는 경향이 있습니다. 여기에 외국인 투자 수요까지 더해지면서 도쿄의 아파트값이 폭등하는 현상이 심화되고 있는 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.14
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4년 전세 살이 후 계속 산다면 계약 새로 해야 되는지
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2021년 10월에 시작된 전세 계약이 4년 만기를 앞두고 계속 거주하고 싶으신 상황에서 궁금한 점을 살펴보겠습니다.전세 계약 4년 만기 후 계약 갱신 관련 안내 ==>4년 전세 살이 후 계속 살 경우 , 계약을 새로 해야 하나요? :네 , 법적으로 새로운 계약을 체결하는 것이 맞습니다. 주택 임대차 보호 법에 따른 계약 갱신 청구 권은 임차인이 원할 경우 기존 전세 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리로, 이 권리를 행사하면 최초 계약 2년에 추가 2년이 보장되어 총 4년까지 거주할 수 있습니다. 말씀하신 분의 경우 2021년 10월 부 터 시작하여 2년 계약 후 한 번의 갱신 청구 권을 사용하셨다면, 2025년 10월이면 총 4년의 계약 기간이 만료됩니다. 계약 갱신 청구 권 은 1회만 사용할 수 있기 때문에 그 이후에도 계속 거주하시려면 임대인가 임차인이 협의하여 새로운 전세 계약을 맺어야 합니다.기존 계약 그대로 또 갈 수는 없나요?'기존 계약 그대로' 갱신 청구권으로연장하는 것은 1회로 제한됩니다. 따라서 4년 만료 후에는 기존의 갱신 청구 권 제도에 기반하여 계약을 이어나가는 것은 불가능합니다 하지만 임대인과 임차인이 새롭게 계약 조건을 합의하여 기존 계약과 동일하거나 유사한 조건으로 '새로운' 계약을 체결하는 것은 가능합니다.서로 합의 하에 괜찮다면 실제 법적으로 문제 없나요? 네, 임대인과 임차인이 모든 조건에 합의하여 새로운 전세 계약을 체결한다면 법적으로 전혀 문제가 없습니다. 중요한 것은 4년이 만료된 시점에서는 갱신 청구 권에 의한 연장이 아니라, 임대차 당사자 간의 합의에 의한 새로운 계약이라는 점입니다.새로운 계약 시 주의 사항 ==>새로운 계약서 작성 : 반드시 새로운 전세 계약서를 작성하시고, 확정 일자를 다시 받으시는 것이 좋습니다. 이는 보증금 보호를 위한 중요한 절차입니다.보증금 증액 여부 :새로운 계약서는 보증금 증액에 대한 제한(기존 계약의 5%이내)이 적용되지 않을 수 있습니다. 임대인과 자유롭게 협의하여 정하되, 합리적인 수준인지 검토하시는 것이 좋습니다.묵시적 갱신 : 만약 4년 만기 후 임대인과 임차 인이 별다른 의사 표현 없이 기간이 지나면 '묵시적 갱신'이 될 수 있습니다.묵시적 갱신 시에는 기존 계약과 동일한 조건으로 재계약 된 것으로 보며, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 3개월 후 효력이 발생합니다. 다만, 임대인은 기간 해지를 주장할 수 없습니다. 안전을 위해 구도 합의보다는 서면 계약을 권장합니다.
경제 / 부동산
25.09.14
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중소도시에 아파트 매매가 하락세가 지속되는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.중소 도시 아파트 매매가 의 지속적인 하락세는 인구 감소 및 수도권 유출, 수요 대비 공급 과잉, 그리고 수도권 집중 현상 심화가 주요 원인입니다. 특히 젊은 층이 일자리와 교육을 찾아 수도권으로 이동하며 주택 수요가 줄어들고, 수도권 핵심 지역으로의 투자 쏠림 현상이 강해지는 것이 큰 영향을 미치고 있습니다. 여기에 일부 지역에서는 전세가 동반 하락으로 '깡통 전세'우려까지 제기되며 매매 시장에 부정적인 영향을 더하고 있습니다.이러한 중 소도시 시장의 회복 가능성은 제한적일 것이라는 전망이 많습니다 수도권 집중 현상이 구조적인 문제인 만큼 광범위한 반등은 어려울 수 있으며, 회복이 이루어지더라도 지역 내 일자리 창출이나 인프라 개선 같은 개별적인 개발 호재가 있는 곳에 한정될 가능성이 큽니다. 정부 정책이나 거시 경제 회복이 영향을 줄 수는 있지만, 근본적인 수요 부족 문제를 해결하기는 어려울 수 있습니다
경제 / 부동산
25.09.14
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도시화가 가족 구조에 미친 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.도시화는 사람들이 도시로 이동하는 현상을 넘어, 가족의 형태와 기능에 다음과 같은 근본적인 변화를 가져왔습니다.핵 가족 화 심화 :전통적인 대 가족에서 도시 주거 환경과 개인 중심적 생활 방식에 적합한 핵 가족(부모와 미혼 자녀) 형태로 변화가 가속화 되었습니다.가족 구성원 수 감소 및 저출산 :자년 양육의 경제적 부담 증가와 여성의 사회 참여 확대로 출산율이 낮아져, 가족 규모가 축소되고 독신 및 무 자녀 가구가 늘어나는 추세입니다.가족 기능의 변화 :전통적으로 가족이 수행하던 생산, 교육, 보호 기능은 약화되었지만, 급변하는 사회 속에서 구성원들에게 정서적 안정감과 유대감을 제공하는 기능은 더욱 중요해졌습니다.다양한 가족 형태의 등장 :1인 가구를 비롯해 한 부모 가족, 다문화 가족, 비 혼 동거 가족 등 다양한 형태의 가족들이 증가하며 사회적 인식 또한 변화하고 있습니다.여성 문화의 변화 및 지위 상승 :도시화는 여성의 교육 및 경제 활동 참여를 촉진하여 전통적인 성 역할 고정관념을 약화 시키고, 가족 내에 여성의 지위를 높였습니다.노인 부양 문제 심화 :핵 가족 화로 인해 노인 단독 가구나 노인 부부 가구가 늘면서 노인 부양은 더 이상 개인이나 가족만의 책임이 아닌, 사회 전체의 공동 책임이라는 인식이 커지고 있습니다따라서 이처럼 도시화는 우리 가족의 모습을 꾸준히 변화 시키고 있으며, 앞으로도 계속 진화할 것입니다.
경제 / 부동산
25.09.14
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1가구4주택이되면.세금이어케되나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.3 주택에서 4 주택으로 늘어날 때의 가장 큰 변화는 취득세입니다.취득세 :비 규제 지역의 경우 3 주택까지는 일반적으로 1~3%의 기본 세율이 적용됩니다.하지만 4번째 주택을 취득하실 경우, 4%의 중과 세율이 적용될 가능성이 있습니다.즉, 3 주택에서 4 주택이 될 때 취득세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.양도소득세 :양도소득세는 보유 주택 보다는 개별 주택의 보유 기간, 양도 차익, 그리고 매도 시점의 세법에 따라 달라집니다.현재 비 정규 지역 주택에 대해서는 다 주택 자 중 과가 배제되거나 완화되는 경우가 많습니다.1 주택 비과세 혜택은 해당 주택을 매도하여 1 주택 자가 된 후 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 합니다.결론적으로, 3 주택에서 4 주택이 될 때는 취득세 측면에서 4%중과 세율 적용 가능성을 주의 깊게 살펴 보셔야 합니다.부동산 관련 세금은 정책 변동이 잦으니, 실제 매매 전에는 반드시 전문가(세무 사)와 상담하여 정확한 세액을 확인하시길 권해드립니다.
경제 / 부동산
25.09.14
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요즈음 아파트 청약 하면 다 당첨되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, '모든 청약이 다 당첨 된다'고 보기는 어렵습니다. 최근 부동산 시장은 지역 별, 단지 별로 매우 다른 양상을 보이고 있습니다. 양극화 현상 :인기 있는 지역이나 하이엔드 아파트의 청약은 여전히 높은 경쟁률을 기록하며 흥행하는 경우가 많습니다. 이러한 단지들은 당첨될 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있어 '로또'에 비유 되기도 합니다.부산 지역 상황 :부산 전체적으로 보면, 특정 지역에서는 미분양 단지가 발생하기도 하면서 청약 경쟁이 완화된 모습을 보이기도 합니다. 이는 모든 청약 단지가 높은 경쟁률을 보이는 것은 아니며, 단지 별로 상황이 다를 수 있다는 의미입니다.따라서 '예전처럼 탈락하는 경우가 드문 가'라고 하셨을 때, 경쟁률이 낮은 단지에서는 당첨 확률이 높아질 수 있지만, 인기 단지는 여전히 치열한 경쟁이 예상됩니다.말씀 하신 분께서 이미 2022년에 청약 당첨 경험이 있으시고, 신축 아파트 계약금도 납부하셨던 만큼, 청약에 대한 이해가 깊으실 텐 데요. 부산 지역의 특정 청약 단지에 관심이 있으시다면, 해당 단지의 입지, 분양가, 그리고 예상 경쟁률 등을 면밀히 분석해 보시는 것이 중요합니다. 전략적으로 접근하면 당첨 확률을 높일 수 있을 겁니다.
경제 / 부동산
25.09.14
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부동산 경매제도에는 별다른 자격없이 참여할 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 기본적으로 부동산 경매는 특별한 자격 제한 없이 누구나 참여할 수 있습니다. 즉 개인이나 법인 모두 경매에 참여하여 부동산을 낙찰 받을 수 있습니다.하지만 몇 가지 유의할 점은 있습니다.입찰 보증금 :경매에 참여하려면 보통 최적 매각 가격의 10%에 해당하는 입찰 보증금을 미리 준비해야 합니다. 이 보증금은 현금이나 자기 앞 수표로 준비하며, 낙찰 받지 못하면 돌려받게 됩니다. 본인 확인 :입찰 시에는 신분증과 도장을 지 참 하여 본인 확인 절차를 거쳐야 합니다. 대리인이 입찰할 경우 위임장과 인감 증명서 등 추가 서류가 필요합니다.미성년자 제한 :민법 상 행위 능력이 없는 미성년자는 단독으로 경매에 참여하기 어려울 수 있으며, 법정 대리인의 동의가 필요합니다.이러한 기본적인 준비물과 절차만 갖춘다면, 특별한 자격증이나 사전 지식 없이도 경매에 참여하여 부동산을 낙찰 받을 수 있습니다. 다만, 권리 분석이나 명도 등의 복잡한 과정이 따를 수 있으므로, 처음 참여하시는 경우에는 충분한 학습이나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.결론적으로 부동산 경매는 대한민국 국민이라면 특별한 자격 제한 없이 누구든지 참여할 수 있습니다. 비록 참여 자체는 쉽지만, 권리 분석이나 명도 등 복잡한 절차가 많으니, 처음 참여하시는 경우에는 충분한 공부를 하시거나 전문가의 도움을 받으시는 것이 현명합니다.
경제 / 부동산
25.09.14
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아파트 전세 계약 후 매매를 희망할 때는?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.기존 전세 자금을 상환하시고, 매매를 위해 새로운 주택 담보 대출을 받으셔야 하는데 , 아파트 매매 시 대출 처리 과정은 다음과 같습니다.매매 잔금 산 정 및 주택 탐보 대출 신청 :매매 계약 시, 총 매매 가에(예: 3억 원)에서 현재 전세 보증금(예:1억 5 천 만원)과 취득세 등 부대 비용을 마련하기 위해 해당 아파트를 담보로 주택 담보 대출(주담 대)을 신청합니다.기존 전세 자금 대출 상한 :매매 잔금 일에 맞춰 기존 전세 자금 대출 1억 3380만 원을 은행에 별도로 상환해야 합니다 전세 자금 대출은 매매 대출로 자동 전환되거나 이어지는 것이 아님을 꼭 기억해 주세요결론적으로, 매매 가에서 전세금을 뺀 차 액만 지급하시면 되지만, 기존 전세 자금 대출은 은행에 별도로 갚아야 합니다. 주택 담보 대출 한도와 금리에 대해 미리 은행과 상담하시는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
25.09.14
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