빌라 구매 시 재개발 입주권 문의드립니다.
현재 성북1구역 재개발 보고 있습니다.
현재 LH가 시행자 지정되었고, 사업시행인가 위한 시공사 선정 예정입니다.
1. 이 때, 현재 성북1구역 빌라 매매 시에도 입주권은 못받는거죠?
(10년 보유, 5년 거주 매물 제외)
2. 계약시 입주권 안나오면 계약 취소 조항을 넣어도 실효성은 없는거죠?
3. 권리산정일은 입주권 발생 여부와는 상관없이, 이미 조합원인 사람들의 분양자격 여부에만 영향 있는것이죠?
1. 이 때, 현재 성북1구역 빌라 매매 시에도 입주권은 못받는거죠?
(10년 보유, 5년 거주 매물 제외)==> 네 그렇습니다. 특정 장기보유 및 거주 요건이 충족되어야 하기 때문입니다.
2. 계약시 입주권 안나오면 계약 취소 조항을 넣어도 실효성은 없는거죠?
==> 있지만 가급적 사전에 확인을 한 후 계약을 진행하시는 것이 적절해 보입니다.
3. 권리산정일은 입주권 발생 여부와는 상관없이, 이미 조합원인 사람들의 분양자격 여부에만 영향 있는것이죠?
==> 권리산정일은 기존 조합원의 분양자격을 판정하는 기준일이지만 신규 매수자의 입주권 발생여부와는 상관이 없습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 현재 서울은 규제지역에 전역이 포함되어 있고 재개발에서 입주권 부여받기 위해서는 조합원 자격이 해당되어야 하는데, 일반적으로 사업시행인가 이전에 매입을 할 경우 자격이 부여될수 있기에 현재 사업시행인가 전이므로 현시점 매매를 하도 조합원 자격과 그에 따른 입주권 부여는 가능할수 있습니다.
2. 매매계약자체가 사인간의 계약이므로 당사자들간의 해지특약은 유효합니다, 결국 매매계약에서 당사자간 합의에 따른 특약은 효력이 있습니다.
3. 권리산정일은 정비구역 지정, 고시일의 다음달을 말하며, 일반적으로 해당시점 이후로 지분을 쪼개기를 하거나 하는 경우 권리산정에서 제외가 됩니다. 이때는 조합설립도 안된 상태라고 볼수 있기에 현 개발부지 소유자들에게 적용되는 것으로 입주권과 관계가 없다고는할수 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,재개발은 권리산정일(=분양자격 기준일) 이후에 취득한 사람은 원칙적으로 조합원 자격이 없습니다
조합원 자격이 없으면 입주권(분양권)도 절대 발급되지 않습니다
다만 10년 보유 + 5년 거주 장기보유자는 조합원 인정 예외가 있으나,매물 자체가 그런 매물이라면 매매광고에 명확히 표시되어 있습니다
,거의 실효성 없습니다
실무에서는 입주권 안 나오면 계약 무효라는 특약은 중개사도 넣지 않습니다
,권리산정일은 그 시점에 어떤 주택·건물·토지를 가지고 있었는지에 따라 조합원 분양자격이 확정되는 기준일입니다
,
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
성 북 1 구역은 공공 재개발 후보지 발표일(2020년 9월 21일)을 기준으로 삼을 가능성이 높으므로, 이 날짜 이후에 취득 된 부동산을 매수하는 것은 매우 높은 현금 청산 위험을 안고 투자하는 것과 같습니다.
성 북 1 구역 빌라 매매 시 입주 권(분양 자격) 가능 여부 :
성 북 1 구역과 같은 공공 재개발 구역에서 입주 권(분양 자격)을 얻는 가장 중요한 기준은 권리 산 정 기준일 입니다. 성 북 1 구역은 유력한 권리산정기준일은 2020년 9월 21일 입니다. 이 날짜 이후에 빌 라를 매수하신 경우, 특히 지분 쪼개기 목적의 신축 빌 라를 매수하신 경우, 특히 지분 쪼개기 목적의 신축 빌라 라면 현금 청산 대상이 될 가능성이 매우 높습니다. "10년 보유, 5년 거주" 조건은 재건축에 해당하는 규정이므로, 재개발인 성 북 1 구역과는 직접적인 관련이 적습니다. 따라서 권리 산 정 기준일 이전에 취득 했 는 지가 입주 권 확보의 핵심입니다.
계약 시 입주 권 불가능 시 계약 취소 조항의 실효성 :
"입주 권이 안 나오면 계약을 취소한다"는 특약은 실제 분쟁 발생 시 실효성이 매우 낮습니다. 재개발 입주 권 여부는 법규 변경 등 복잡한 변수에 의해 결정되며, 이는 계약 당사자가 온전히 통제할 수 없습니다. 따라서 이러한 불확실한 미래 조건을 근거로 한 계약 해지는 법적 불안정성이 크고, 매도 인과의 분쟁으로 이어질 경우 매수 인에게 유리한 판결을 받기 어렵습니다. 특약은 중요하지만, 불공정하거나 불확실한 내용은 효력이 제한될 수 있음을 이해하시는 것이 중요합니다.
권리 산 정 기준 일의 영향 :
권리 산정 기준 일은 재개발 사업에서 누가 입주 권(분양 자격)을 받을 수 있는지, 혹은 현금 청산 대상이 되는 지를 가르는 핵심 기준입니다. 이는 투기 목적의 '지분 쪼개기'를 방지하고 사업의 안정성을 확보하기 위한 장치입니다. 성북 1 구역은 공공 재개발 후보지 발표일(2020년 9월 21일)이 권리 산 정 기준 일로 적용될 가능성이 높아, 이 날짜 이후 취득한 빌라는 신축 여부와 관계없이 입주 권보다는 현금 청산 될 확룔이 높습니다.
결론적으로, 안전한 투자를 위해 계약을 진행하시기 전, 해당 빌라의 기존 소유주가 언제 소유권을 취득했는지 (가장 마지막 소유권 변동일)를 등기부 등본을 통해 반드시 확인하시고, 이를 권리산정기준일인 2020년 9월 21 일과 비교해 보셔야 합니다. 궁극적으로는 해당 구역의 정비 계획, 사업 추진 현황 및 관련 법규에 대해 부동산 법률 전문가 또는 해당 구역 전문 공인중개사와 심층 적인 상담을 통해 정확한 분양 자격 가능 여부를 확인하시는 것이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축은 조합설립 이후에는 양도 양수가 불가능하지만 재개발의 경우에는 관리처분 인가 이전까지는 양도 양수가 가능하므로, 매수하여 조합원 지위를 승계하게되면 입주권을 받을 수도 있습니다. 계약시 입주권이 나오지 않는경우에는 계약취소 조항을 넣으면 유효할 수 있으나 물건이 입주권 대상임과 계약해지 및 손해배상 책임 등 조건을 명확하게 기재하셔야 합니다. 재개발은 관리처분계획 인가 후에는 조합원의 지위 승계가 제한되며 이에 해당하게 되면 현금청산자가 됨에 유의하셔야 합니다. 권리산정일 이전까지 소유권이 있었던 사람은 조합원 자격을 가질 수 있으며, 이후에 매입한 사람은 실거주를 하든 세를 주든 관계없이 일반 분양 대상자가 될 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
성복 1구역 공공재개발 단계에서 10년 보유 5년 거주 요건 미충족 빌라 매매 시 입주권은 발생하지 않습니다. 매수인이 입주권을 받으려면 사업시행인가 후에도 별도 주민 동의율 등의 추가 조건이 필요하나 현재 단계에서는 권리 분석상 일반 매수인은 조합원 탈락 대상입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
차례대로 답변을 드리면 현재 LH 시행자 지정 및 시공사 선정 단계에서 권리산정 기준일 이후 매수 빌라는 조합원 자격 미승계로 입주권 발생이 되지 않습니다
입주권 미 발생 시 계약 취소 특약을 넣으신다 하여도 법적 구속력이 약하고 매도인 동의 없이는 소송으로 이어질 수 있어 실효성이 낮다고 보여집니다.
3번 질문은 맞습니다 권리산정일 은 지곤 조합원의 분양 자격 산정 기준으로 신규 매수인 입주권 발생 여부와는 무관합니다