임대인이 불리한 조항은 무효라고 들었는데, 해당특약은 어떤가요.
계약기간 만료시는 만료일에도 불구하고 만료기준일 1개월 전,후로 새로오는 입주자에 맞춰 이사하기로 함.
이제 이사기간이 2달남았고 저도 이사갈집이랑 대출문재로 2달전에는 날짜가 나와야하는데 자꾸 저 특약을 빌미로 너네는 기다려야한다 라고만 하시네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해당 특약자체는 법에서 정한 강행규정에 벗어나는 것으로 효력이 없다고 보는게 맞을 듯 보입니다. 계약기간이 종료된 이후에 강제적으로 1개월내 새로오는 세입자를 맞출 필요는 없으며, 계약만료일 기준으로 계약은 종료되고, 임대인은 보증금 반환과 임차인은 주택인도를 하시면 됩니다. 이런 경우에 만기일 퇴거를 하겠다는 의사를 밝히시고, 만기일까지 보증금 반환이 되지 않는 상황이라면 바로 임차권 등기명령신청을 통한 법적절차 진행을 전달하시면서 협의를 이어가시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약기간 기준이 우선 적용되며 특약이 불리하게 작성된 경우라도 기본 계약을 침해하지 않으면 유효합니다.
입주자 일정에 맞춘다는 문구는 강제성이 약해 계약서의 만료일이 실제 효력이 됩니다.
따라서 임대인이 요구하는 추가 월세는 명확한 근거가 필요하며 조정 협의가 가능합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
대출 문제까지 겹쳐서 더욱 걱정이 크실 것 같습니다. 현명하게 대처하실 수 있도록 살펴보겠습니다.
말씀하신 특약 조항, 즉 " 계약 기간 만료 시에는 만료 일에도 불구하고 만료 기준일 1개월 전, 후로 새로 오는 입주자에 맞춰 이사하기로 함"이라는 내용은 임차인에게 불리하게 작용하는 약정 이므로, 주택 임대차 보호 법에 따라 무효가 될 가능성이 매우 높습니다.
주택 임대차 보호 법은 주거 용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정 함으로써, 국민 주거 생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 합니다. 이 법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 강행 규정이기 때문에, 법에서 정한 임차인에게 유리한 내용을 임대차 계약에서 임차인에게 불리하게 변경하는 것은 그 효력이 인정되지 않습니다. 특히, 임차인의 퇴거 일을 임대인의 새로운 세입 자 구하는 사정에 종속 시키는 것은 임차인의 자유로운 주거 이동 권리와 보증금 반환 권리를 심각하게 침해하는 불리한 조항으로 해석될 수 있습니다.
따라서 다음과 같이 대응하시는 것을 권해드립니다.
1. 법적 권리 확인 및 임대인에게 통보 :
본인께서 계약 만료 일에 맞춰 이사를 나가고 보증금을 돌려받을 법적인 권리가 있습니다. 임대인은 계약 만료 일에 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 이 부분을 임대인에게 명확하게 전달하시고, 해당 특약은 주택 임대차 보호 법 상 무효임을 인지 시키시는 것이 좋습니다.
2. 내용 증명 발송 고려 :
임대인이 계속 특약을 주장하며 날짜 조율을 거부한다면, 계약 만료 일에 맞춰 퇴 거 할 의사 및 보증금 반환을 요청하는 내용 증명을 발송하시는 것이 좋습니다. 내용 증명은 임대인에게 심리적인 압박을 줄 수 있으며, 나중에 법적 분쟁 시 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.
3. 임차 권 등기 명령 신청 : 만약 계약 만료 일이 되었음에도 임대인이 보증금을 반환해주지 않거나, 새로운 집의 잔금 문제로 부득이하게 먼저 이사해야 할 상황이라면, '임차 권 등기 명령'신청을 고려 해 볼 수 있습니다. 이를 통해 본인께서 이사 후에도 보증금에 대한 대항 력과 우선 변제 권을 유지할 수 있어, 새로운 전세 집에 대한 전세 대출 진행 등 금융 문제에도 큰 도움이 됩니다.
결론적으로, "만료 1개월 전.후에 임대인 상황에 따라 이사한다"는 특약은 임차인의 계약 종료 자유를 제한하므로 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 따라서 임대인이 "기다려야 한다"고 주장하더라도, 법적으로는 만료 일에 맞춰 이사할 권리가 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
특약 자체가 임차인에게 불리하므로, 법적으로 무효가 될 가능성이 높습니다
임차인은 계약 종료일에 맞춰 이사할 권리가 우선합니다
임대인과 협의가 안 될 경우, 주택임대차보호법을 근거로 강제 이사일 확정을 요구할 수 있습니다
이런 법적조항이 있지만 단지 임대인과 분쟁없이 나가려고 협의를 해가면서 이사 일정을 조율하는 것입니다
계약기간 만료시는 만료일에도 불구하고 만료기준일 1개월 전,후로 새로오는 입주자에 맞춰 이사하기로 함.
이제 이사기간이 2달남았고 저도 이사갈집이랑 대출문재로 2달전에는 날짜가 나와야하는데 자꾸 저 특약을 빌미로 너네는 기다려야한다 라고만 하시네요
==> 현재 상황에서 임대인은 특약조건을 고려하여 계약종료일자를 기준으로 1개월 전후에 이사를 갈 수 있다면 이 기간 이 초과되는 경우 임대인은 임차인(세입자)에게 보증금 지급의무가 발생됩니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
임대차보호법의 목적은 임차인의 주거 안정 보호가 기본으롱 위와 같이 새 입주자 일정에 맞춰 이사한다는 일방적인 특약은 무효가 될 가능성이 높아보입니다. 임차인 상황에 맞추어 협상을 진행해 보시기 바라며 임대인이 계속해서 고집을 피우신다면 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 분쟁 신청도 가능할 것으로 보여집니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아마도 새로운 세입자가 들어오면서 잔금을 받고 나가는 세입자 보증금을 반환을 하기 위해서 그러는 것으로 보입니다.
우선 특약이 우선하기는 하지만 특약사항이 임차인에게 원천적으로 불리한 경우는 무효가 되는 경우는 있습니다.
현저하게 불리한 조건이 아니라면 효력이 있긴 합니다.
잘 협의를 하시는 것이 우선으로 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1. 계약 만료일 2개월 전부터 6개월 사이에 임대인이나 임차인이 계약 갱신 거절의사를 통보해야 합니다. 만약 임대인이 갱신 거절 의사를 적시에 통보하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되어 기존 조건으로 1년 자동 연장됩니다.
2. 묵시적 갱신된 계약에서는 임차인이 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며 해지 효력은 통보일로부터 3개월 후 발생합니다. 즉 임대인이 특약을 빌미로 기다려야 한다고 하는 것은 법적 근거가 없습니다.
3. 따라서 임대인이 시키대로 무조건 기다려야 하는 것이 아니라 임차인이 이사 계획과 상황에 맞게 해지 의사를 명확히 통보하고 계약 해지 시점을 기준으로 준비하는 것이 현실적인 방법입니다.