답변 내역
- 일시적 2주택 비과세 가능여부(상생임대, 청약아파트)안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 두 주택의 상황을 정리하면 다음과 같습니다.B 조정 지역 아파트(청약) :2020년 8월 청약 당첨, 2023년 12월 입주(실 거주).A 조정 지역 재개발 빌라 :2022년 1월 매수, 전세 2+2년(상생 임대 충족), 2026년 3월 매도 예정핵심은 A주택이 '일시적 2 주택 비과세' 요건을 충족하는지, 그리고 '상생 임대 주택 특례'가 적용될 수 있는지 입니다.상생 임대 주택 특례와 일시적 2 주택 비과세 ==>상생 임대 주택 제도는 임대인의 실 거주 의무 부담을 덜어주고 주택 임대차 시장을 안정 시키 위한 제도로, 임대료 상승률 5% 제한 등의 조건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택 시 2년 거주 요건을 면제 받을 수 있습니다. 즉, A 빌라에 실제로 거주하지 않았더라도 상생 임대 요건을 충족했다면 2년 거주를 한 것으로 인정 받을 수 있습니다.일시적 2 주택 비과세 특례를 적용 받기 위해서는 일반적으로 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득해야 하며, 신규 주택 취득 일로부터 일정 기간(조정 대상 지역의 경우 3년)내에 종전 주택을 양도해야 합니다. 또한 종전 주택은 양도 시점에 2년 보유 요건을 충족해야 합니다.말씀하신 분의 경우==>A빌라(종전 주택) 보유 및 상생 임대 요건 : A 빌라를 2022년 1월에 매수하셨고, 전세 계약 2+2년으로 상생 임대 요건을 충족하셨다면, A빌라에 대한 2년 거주 요건은 충족된 것으로 간주됩니다.2026년 3월에 매도하신다면 2년 보유 요건도 충분히 만족하게 됩니다.B아파트(신규 주택)취득 시점 :B아파트는 2020년 8월에 청약 당첨되셨으나, 실 거주는 2023년 12월에 시작하셨습니다. 일시적 2 주택 비과세 적용에서 '신규 주택 취득일'은 잔금 청산일 또는 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이 기준이 됩니다. 아파트 청약의 경우, 잔금 청산 및 입주 시점이 2023년 12월이므로 이 시점이 신규 주택의 취득 시점이 됩니다.일시적 2 주택 비과세 기간 : B 아파트를 2023년 12월에 취득하셨고, A 빌라를 2026년 3월에 매도하실 계획이므로, B아파트 취득 일로부터 약 2년 3개월 내에 A 빌라를 2026년 3월에 매도하실 계획이므로, B아파트 취득 일로 부터 약 2년 3개월 내에 A 빌라를 매도하게 됩니다. 조정 대상 지역 내 일시적 2 주택 비과세 기간은 현재 3년 이내이므로, 이 기간 내에 해당됩니다.결론적으로, 말씀하신 조건(A 빌라의 상생 임대 충족 및 B아파트의 취득 시점으로 부터 3년 이내 A빌라 매도)을 모두 만족한다면, A 재개발 빌라 양도 시 양도소득세 비과세 적용이 가능할 것으로 보입니다.다만, 세법은 예외 사항이 많고 변경될 수 있으므로, 최종적인 결정 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하여 개인 상황에 맞는 정확한 안내를 받으시는 것이 가장 안전합니다.경제 / 부동산25.08.1410
- 정말 감사해요100
- 편의점 매출 상위권은 보통 어떤 품목들인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.질문하신 편의점 매출 상위권 품목과 위치.가격 영향에 대해 살펴보겠습니다.편의점 매출 상위 품목(일반적 기준) ==>담배 : 많은 매장에서 안정적인 매출 1위권을 차지하는 품목이다.음료 (원두커피.RTD커피, 생수, 과채 음료 등) : 빈번한 구매로 상위권을 차지한다.즉석.대용 식( 라면. 컵라면.도시락 . 볶음밥 등) : 간편 식 수요가 높아 상시 매출이 높다주류(맥주.소주.양주.하이보 등) : 시간대. 지역에 따라 큰 비중을 차지한다.빵.과자.디저트류(크림 빵, 샌드 .베이커리) : 베이커리류가 특정 점포에서 강세를 보인다유제품.에너지 음료.건강 음료(바나나 우유, 박카스 등): 꾸준한 재구매 품목입니다. 이 카테고리들은 업계 분서. 판매 순위 집계에서 반복 적으로 상위권으로 나타난다.담배.주류가 "대부분"인가요?==>정답은 "매장과 위치에 따라 다르다"입니다. 도시 내 심야.상업 지 점포나 주거 밀집 지역의 일부 점포에서는 담배.주류.비중이 매우 높아 총 매출에서 큰 비중이 더 큽니다.최근 소비 쿠폰 등 외부 요인으로 주류.담배 매출이 큰 폭으로 증가한 사례들이 보고되었다는 점도 참고하세요마트와의 가격 차이가 매출에 미치는 영향 ==>마트와 가격 차이가 작을 수록(특히 생수.라면.간단 가공 식품 등)소비자는 편의성 때문에 편을 점을 선택할 가능성이 높습니다. 반대로 가격 차이가 크면 반복 구매가 줄어들기 쉽습니다.다만 편의점은 '편의성.시간 절약.소량 구매'라는 가치를 제공하므로, 일부 품목(즉석 식, 준비된 도시락, 할인.프로모션 제품 등)은 마트보다 가격이 다소 높아도 판매가 유지됩니다.경제 / 부동산25.08.1400
- 매년, 물가 상승률에 따라 모든것들의 시세가 상승하는게 맞는건가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 시간에 따라 물가는 오르는 경향이 있고(인플레이션), 그 결과 많은 재화.서비스의 시세가 장기적으로 상승하는 경우 많습니다. 다만 모든 품목이 매년 똑 같이 오르는 것은 아니고, 공급.수요.정책 . 기대심리 등에 따라 품목별. 시기별 변동이 큽니다.왜 매년 가격이 오르는가?==>수요 견인 인플레이션(demand-pull) :경제가 회복되거나 돈이 많이 풀리면 전반적 수요가 늘어나 가격이 오릅니다.비용 상승 인플레이션(cost-push) : 원자재. 에너지 가격이나 인건비가 오르면 생산비가 늘어 최종 재 가격이 상승한다. 예: 자재 비.유류 비 상승은 건축.물류비에 곧바로 반영된다.기대와 관성(심리적 요인) : 기업과 소비자가 "앞으로 물가가 오를 것"이라고 기대하면 미리 가격을 올리거나 재고를 확보해 실제 인플레이션을 부추긴다.통화. 금융 요인 : 중앙은행의 통화 정책(금리.통화 공급)은 거시적 물가 수준에 큰 영향을 준다. 금리가 낮고 유동성이 풍부하면 자산 가격(주택.주식 등)에 영향을 주어 실물 자산 가격 상승으로 이어질 수 있다.왜 임금이 물가를 못 따라가는가? ==>임금은 즉시.완전하게 조정되지 않는 경향(임금 경직 성)이 있다. 다수 근로자는 연봉 계약.단체 협약.최저 임금 등으로 인해 매달.매년 바로 임금이 오르기 어렵다.또한 생산성(노동 생산성)상승이 임금 인상과 결 부 되지 않으면 실질 임금은 뒤쳐 진다. 불완전 고용(실업률, 비정규직 비중)이 높으면 노동자의 교섭 력이 약해 임금 상승 압력이 약하다.경험적 연구들을 보면, 물가 1% 포인트 상승이 임금에 미치는 영향은 즉시.완전하지 않고 제한적일 때가 많다(예 : 물가 1%오르면 임금 약 0.3% p 상승 등으로 관측된 연구 결과들이 있다.모든 것이 매년 오르기만 하나? 동결.하락은 없는가? ==>모드 품목이 매년 오르지는 않는다. 기술 발전으로 가격이 떨어지는 품목(예: 일부 전자 제품)도 있고, 수요 감소.공급 과잉.강한 정책 대응(금리 인상 등)으로 가격이 하락하거나 안정되는 시기도 있다. 반면 주택.중고차 .원자재 처 럼 공급 구조나 금융 여건에 민감한 품목은 오르기 쉬운 편이다.정치적.사회적 이유로 물가 동결(가격 통제)을 요구하는 목소리도 가끔 나오지만, 단기적 통제는 공급왜곡.품귀.부작용을 유발하고 장기적 해법이 되기 어렵다는 지적이 있다. 실제로 관련 논쟁과 요구가 제기된 사례들이 있습니다. 결론적으로, 주택은 금융(금리), 공급(공급 물량.재건축 등), 수요(인구.소득. 투자 심리)에 따라 움직이므로 일반 소비재와 달리 금리.대출 규제에 매우 민감하다. 인플레이션 시기에는 실물 자산으로서 가치 보존 기대 때문에 상승 압력을 받을 수 있다.경제 / 부동산25.08.1400
- 대주주 기준은, 어떻게 정해지는게 맞는걸까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대주주 기준은 어떻게 정해지나?==>법적 근거 : 대주주 관련 기준은 세법(특히 소득 세법 및 그 시행령)과 자본 시장 관련 법령에 근거해 정해진다. 시행령에 구체적 수치(예: 지분 율 기준 및 시가총액 기준)가 명시되어 있다.일반적 기준 예시 : 상장 법인의 경우 보유 지분 률(예: 코스피1%, 코스닥 2%, 코넥스4% 등) 또는 시가총액(통상 50억 원 이상 등) 기준이 적용되는 방식이 대표적이다.이해 관계 별 관점(투자자 vs 국가) ==>투자자 (세제.재정) 입장 : 기준을 낮추면 과세 대상이 널어져 세수 확보와 조세 형평성 변경은 시장에 충격을 줄 수 있어, 금융 당국은 시장 영향(유동성. 주가 변동성)을 함께 고려한다.누가 조정하고 중간 입장을 만드는가? ==>세제 정책(대주주 기준 포함)은 기획재정부가 중심이 되어 검토.조정하며, 구체적 시행.징수.집행은 국세청이 담당한다. 기획재정부가 공식 입장을 밝히는 사례도 있다.자본 시장. 금융 안정 관점에서는 금융 위원회 (금융 정책)와 금융 감독원(감독.검사)이 의견을 제시한다. 실제 개편.완화는 논의는 기재 부. 금융 위. 국세청. 금감원 간 협의와 정치 적 결정 (정부.여당.국회)을 거쳐 마무리되는 경우가 많습니다.요약하면 : 세제 쪽 조정은 기재 부가 주도하되, 금융 위원회. 금감원(시장 영향), 국세청(집행) 그리고 정치권(입법.정책 결정 과정)이 함께 관여한다.한눈에 정리를 해보면 ==>결정 근거 : 법(소득세 법. 시행령) + 자본 시장 규제 기준 조정 주체 : 기획재정부(중심) → 금융 감독위원회. 금감원 (시장 영향) → 국세청(집행) → 국회(최종 결정)이해관계 충돌 해소 방식 : 부처 간 협의 공청회.시장 의견 수렴,정치적 . 입법 적 절차를 통해 타협 안 도출합니다.경제 / 부동산25.08.1400
- 항상 정치인들은 부동산 공급에 속도를 내겠다고 말은 하는데 실질적으로 공급이 안되는 이유가 뭘까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.정치인이 공급 속도를 약속해도 실제 공급이 느린 이유는 인 허가.토지. 예산. 주민 반발. 민간 사업 성 등 여러 제약이 동시에 작용하기 때문입니다.인 허가.절차 지연 : 환경 영향. 도시 계획. 교통 대책 등 여러 심사와 협의가 필요해 시간이 오래 걸립니다.주민 반발(NIMBY)과 소송 : 이주 보상 문제로 지역 주민이나 단체의 반대가 프로젝트를 막거나 늦춥니다.토지 확보와 보상 비용 :땅 주인들과 보상 조건을 맞추는 과정에 복잡하고 비용이 커 민간 사업자가 주저합니다.민간 개발 인센 티 브 부족 :시장 상황. 수익성에 따라 사업 추진 속도가 달라지며, 불확실한 수익이면 사업이 미뤄집니다.재원과 인프라 투자 한계 : 도로.상하수도 .학교 등 기반 시설과 공공 재원 확보가 선행돼야 합니다.정책 일관성 부족과 정치 일정 :선거. 정책 전환으로 계획의 지속성이 떨어지거나 구체성이 부족하다는 비판이 있습니다.결론적으로 정치인들이 일을 빨리 하고 싶어도 때로는 공급 약속은 많이 나오지만, 실행에는 행정.사회.경제적 장벽이 겹쳐 있어 속도가 나지 않는 경우가 대부분입니다.경제 / 부동산25.08.1300
- 남자친구와 동거하면서 세대분리 할수있을까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.같은 아파트에 함께 거주하면서도 세대 분리(세대 주 분리)를 시도할 수 있으나, 실제 인정 여부는 주민 센터의 생활 단위(생활 공동체) 판단과 제출 가능한 증 빙 에 따라 달라집니다. 세대 분리 승인에 필요한 서류와 절차를 갖추는 것이 중요합니다. 필요한 절차(실무 적 안내) ==>신청 방법 : 주민 센터 방문 또는 정부 24(온라인)로 신청 가능하며, 방문 시 세대 주 및 신청인의 신분증.도장, 경우에 따라 임대차 계약서가 필요합니다. 온라인 신청은 인증서가 필요할 수 있습니다.증빙 서류 : 일반적으로 임대차 계약서(또는 무상 임대차를 증명할 수 있는 문서), 전입 신고 관련 서류 등 거주 분리를 입증할 수 있는 자료를 준비하면 유리합니다. 동거인 전입 신고 관련 방법과 유의 점은 관련 안내 자료들이 있으니 참고하시면 도움이 됩니다.청약 및 세금 영향 ==>청약(예: LH등)에서는 세대 구성.세대 주 여부가 자격에 영향을 줄 수 있으므로, 청약 접수 전에 세대 분리 상태가 청약 규정 상 어떤 의미인지 미리 확인해야 합니다. 경우에 따라 세대 분리로 청약 자격이 정리되기도 합니다.다만 세대 분리 후에는 주민 세.종부세 등 과세나 향후 양도.비과세 판단에 영향을 줄 수 있으니(특히 세대 변동으로 인한 불이익 여부), 중요한 거래(매각.양도 등)를 계획 중이라면 세무.법률적 확인이 필요합니다.현실적 검토 포인트(권장 순서)==>현재 주소가 같은 호(한 집) 인지 확인 - 같은 호이면 주민 센터가 생활 공동체로 판단할 가능성이 커서 증 빙 준비가 더 필요합니다.집주인(임대인) 동의 가능 여부와 계약서 작성 방식(별도 임대차 계약서 작성 가능 여부)확인.주민 센터에 사전 문의 : 담당자에게 상황(동거 목적, 결혼 예정 여부, 청약 목적 등)을 설명하고 어떤 증 빙을 요구하는지 미리 확인하세요필요한 서류 준비(임대차 계약서, 무상 임대차의 경우에도 증 빙 문서 등)후 전입 신고 .세대 분리 신청청약 계획이 있다면 청약 공고문. 지침을 함께 확인하거나 LH 등 기관에 자격 문의를 먼저 하기기 바랍니다.주의 사항 ==>동일 주소(같은 호)에서 단순히 신고 만으로 세대 분리가 자동 인정되지는 않습니다. 주민 센터의 판단과 제출 가능한 객관적 증 빙이 핵심입니다.세대 분리 이후의 세금.청약.양도세 영향은 상황 별로 달라질 수 있으니, 중요한 결정 전에는 주민 센터.청약 담당 기관. 세무 전문가에게 확인 받으시길 권합니다.경제 / 부동산25.08.1300
- 부동산 시장이 조정기라는 말이 많은데 장기 투자 관점에서 앞으로 방향성이 궁금합니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.시장이 조정 국면일 때 장기 관점의 안전한 투자 원칙은 '희소성(수요 대비 공급이 적은 자산)'과 '안정성(임대 수요, 입지, 제도적 리스크가 낮은 자산)'에 기반해야 한다는 점입니다. 이러한 원칙을 우선 고려해야 합니다.실 거주(내 집 마련) vs 장기 투자 비교==>실 거주(주거 목적) :장점 : 주거 안정성 확보, 이사.임대 .관리 부다 감소, 심리적 편안함. 긍융 적으로도 금리 변동에 따른 월 부담을 감내할 수 있다면 장기적으로 체감 리스크가 낮음.단점 : 위치. 출퇴근. 생활환경 등 개인적 조건이 못 맞으면 후회 가능, 필요 시 현금화(유동 화)가 상대적으로 어려움.장기 투자(수익.자산 증식 목적)장점 : 시세차익. 임대 수익 가능성, 분산 투자 .레버 리지 활용 시 자산 증식 효과.단점 : 규제.금리.수요 변동에 민 감, 고 레버 리지(빚)를 쓴 경우 하락 국면에서 위험이 커짐결론적으로 '안전한 선택'은 개인 목적(거주 안정 vs 자산 증식 의도), 재무 여력(버틸 수 있는 기간과 이자 상환 능력), 그리고 선택 지역의 펀더 멘털(희소성.수요 등)에 따라 달라집니다.결정 전에 반드시 체크할 항목(실전 체크 리스트) ==>목표 명확 화 : 100% 실 거주(언제 까지 거주할 지)투자(임대 수익.시세차익 목표)혼합(거주 후 추후 매도 / 임대) 중 선택재무 여력 점검 : 당장 부담 가능한 초기 비용. 월 상환 액, 비상금(금리 상승. 공실 대비)보유 여부금리.대출 조건 시나리오 : 현재 금리 수준에서 +1~2포인트 상승했을 때의 월부담 확인지역 펀더 멘털 : 교통.학교.재개발.공급 계획(향후 5~10년)과 '희소성'여부 확인세금.규제 영향 : 보유시 세금(종부세.양도세 등)과 임대 운영 규제 검토유동성 (매도 용이성)과 대체 플랜 : 급매가 필요한 상황 시 탈출 계획 안전 장치(전세 대출.임대차보증.공실 대비 보험 등)준비장기 투자 관점 권장 전략 ==>입지 우선, 예정된 입주.재개발.신규택지 계획으로 향후 공급 폭증 가능성의 공급 리스크 체크, 현금흐름 확보, 분산과 단계적 매수, 정뷰 규제. 대출 규모 변동에 민감하므로 정기적 점검이 세재.정책 모니터이 필요합니다.실거주 추천할 상황 vs 투자 추천 상황(간단 기준) ==>실거주 추천 : 안정이 최우선, 장기 거주 계획(5~10년 이상), 대출 상환 여력이 있고 심리적 리스크를 줄이고 싶을 때.투자 추천 : 여우 자금 . 대체 현금 흐름이 확보되어 있고(임대.경매 등), 희소성 높은 이지를 찾았으며 장기(10년 이상) 보유 가능한 경우.결론적으로, 당장 적용 가능한 행동으로 관심 지역 3곳을 골라 예상 총 비용(취.등록 세+1% 상황)과 월별 캐시 플로우를 계산해보세요 . 그리고 은행에 가서 '금리+스트레스 테스트'(예: 금리 +1% 상황)로 상한 능력을 미리 확인 받는 것을 권합니다. 또한 투자 목적이라면 임대 수익률(연 임대료 / 매입 가)과 공실 률 고려한 '보수적 수익 률'을 기준으로판단해보세요경제 / 부동산25.08.1300
- 민간임대주택은 공공임대주택 대비 컨디션이 좋나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 민간 임대는 공공 임대에 비해 임대료(또는 분양가)가 높은 편이며, 비교적 신축.시설이 좋은 경우가 많지만 품질은 사업자. 단지별로 편차가 큽니다. 반면 공공 임대는 임대료가 낮고 주거 안정성(입주 조건. 임대료 규제 등)이 강점입니다.민간 임대에 대한 수요는 최근 증가하는 추세입니다.주요 컨디션(주요 항목별 설명) ==>가격 수준 :민간 임대는 보통 공공 임대보다 초기 임대료(또는 시세 기반 월세 / 전세 수준)가 높은 편입니다. 공공 임대는 정부.지자체 보조나 규제로 임대료가 낮게 유지되기 때문입니다.주거 컨디션(주택 상태.시설 관리) :민간 임대는 투자자.건설사가 직접 개발.운영하는 경우가 많아 신축 또는 비교적 양호한 설비(공용 시설, 커뮤티니 등)를 갖춘 단지가 많습니다. 다만 '민간'특성 상 사업 자별. 단지 별 편차가 크므로 개별 단지의 관리 수준과 유지 보수 체계를 반드시 확인해야 합니다. 공공 임대는 저렴한 만큼 건설.유지 보수 방식이 단순하거나 일부 오래된 단지가 섞여 있을 수 있으나, 공적 관리 체계로 장기적인 안정성은 확보되는 편입니다. 계약 안정성.임대차 규제 :공공 임대(국민 임대.영구 임대 등)는 임대 기간. 임대료 조정 등에 대해 공적 규제가 강해 거주 안정성이 높습니다.민간임대는 자기 임대(8~10년 형 등)를 표방하는 사업도 있지만, 계약 조건.임대료 인상 정책 등에서 공공 임대보다 유연하고 경우에 따라 불리할 수 있습니다. 따라서 계약서 . 특약을 꼼꼼히 보는 것이 중요합니다수용.시장 동향 :최근 전세 사기 등 주거 불안 요인이 커지면서 민간 임대를 선호하는 수요가 증가하는 현상이 관찰됩니다. 일부 민간 임대 단지는 청약.모집에서 수요가 높게 나타나기도 합니다. 다만 민간 임대 공급은 정책.사업 성 문제로 줄어드는 지역도 있어 수급 불균형이 발생하는 곳도 있습니다.민간 임대가 "더 좋다/나쁘다"로 단정할 수 없는 이유 ==>민간 임대의 장점 : 비교적 최신 설비.커뮤니티, 투자.운영 역량에 따른 관리 수준, 일부 장기 임대 상품의 안정성 제공 가능.민간 임대의 단점 : 임대료.관리비가 높을 수 있고, 사업자 변경. 매각 시 계약 조건 변화 위험, 규제.보조가 약해 공공보다 거주 안정성은 떨어질 수 있음.공공 임대의 장점 : 저렴한 임대료, 공적 규제에 따른 장기 거주 안정성, 사회적 지원 가능성.공공 임대의 단점 : 입주 자격 제한(소득.자산 조건 등), 단지 별로 노후화 . 편의 시설 부족 가능성실무 적으로 확인 해야 할 체크 리스트(임대 계약 전) ==>단지 실제 방문 : 내부.공용 시설 상태, 하자 여부 확인관리 주체.관리비 구조 확인 : 관리 사무소 운영 역량, 관리비 항목 내역계약서.특약 검토 : 임대료 인상 규정, 중도 해지.양도 조건, 유지 보수 책임 범위임대인(사업자) 신뢰성 확인 : 시행 사. 관리 사 변경 이력, 법적 분쟁 기록 여부보증.안정 장치 : 전세 보증 보험 가입 가능성, 계약금 .보증금 안전성 주변 시세.수요 조사 : 같은 단지 . 인근 시세와 비교하여 가격 적정성 판단추천 행동(본인께 맞춘 제안) ==>관심 단지 몇 곳을 선정해 위 체크 리스트로 직접 비교해 보세요전세 사기 걱정이 크시면 전세 보증 보험 가입 가능 여부와 계약서 특약을 원 확인하세요장기적 주거 안정이 최우선이면 공공 임대(자격 되면)를, 생활 편의.시설을 중시하고 비용 부담을 감수할 수 있으면 민간 임대를 우선 고려해 보세요결론적으로, 마무리 정리 민간 임대는 평균적으로 공공 임대보다 가격이 높고, 컨디션이 좋은 경우가 많지만 단지.사업자에 따라 편차가 매우 큽니다.. 공공 임대는 비용 측면과 거주 안정성에서 강점이 큽니다. 결국 "어떤 점을 더 우선하는 가"에 따라 선택이 달라집니다.경제 / 부동산25.08.1300
- 사실혼관계에서 돈거래 궁금해요 부동산관련안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지금 상황에 대한 실무 적 해석 ==>남편(본인) 자금이 들어간 사실이 있으면, 세무 당국은 "실질적 증여"로 볼 수 있습니다. 다만 단순히 돈이 이동한 사실 만으로 자동 증여가 되는 것은 아니고, 금전의 성격(대여인지 증여인지), 차 용 증.이자 지급. 상황이 실제로 이뤄졌는지 등을 종합 판단합니다.앞으로 수도권 6억 대 아파트 갭 투자를 위해 본인 마 통에서 돈을 빼서 아내 명의로 추가 매수하려는 계획은 동일한 문제를 반복할 위험이 큽니다. 사전에 명확한 문서(합의서 / 차용증)와 실제 지급.상환 증빙이 없다면 증여로 해석될 가능성이 높습니다.차용증(금전 소비 대차 계약서)이 도움이 되나? ==>차용증을 작성하는 것은 필수적이고 큰 도움이 됩니다. 제대로 된 차용증은 소송.세무조사 시 '대여'임을 주장하는 근거가 됩니다. 핵심 요소는 다음과 같습니다.채권자. 채무자 인적 사항 (실명, 주소, 주민등록번호 등)과 자필 서명.날인 대여 금액, 대여 일자, 이자 율, 변제 기한, 상환 방법(분할 / 일시) 명시변제 지연 시 지연 손해 금(법정 이율 등) 및 기한의 이익 상실 조건보증인. 담보 설정 여부, 실제 송금 . 이체 내역 등 증 빙 첨부법적 실무 상 차용증만 으로 완전히 안전해지는 것은 아니고, 실제로 이자 지급.원금 상환 이체가 이루어져야 신뢰도가 높아 집니다. 또한 차용증 작성 시 신분증과 자필 기개.서명을 권합니다.이자율 관련 유의 사항==>가족 간 차용을 '증여로 보지 않기'위해 권장되는 이자율 기준이 존재합니다.(과거 사례상 연4.6% 이상을 예로 드는 경우도 있음). 다만 정확한 최소 기준은 상황과 세무 해석에 따라 달라질 수 있습니다.법적으로 최고 허용 이자율은 연 20%이며, 이를 초과한 약정은 초과 부분이 무효가 됩니다.국세청. 세무조사 리스크 ==>가족 간 반복 적.장기간의 무상 이체.미상환 상태는 '증여 추정'의 주요한 단서입니다. 국세청의 자금 출처 조사 및 증여세 추 징 대상이 될 수 있으며, 추 징 시 가산 세가 부과될 수 있습니다. 초기에는 차용증과 이자 지급 내역등이 없으면 불리합니다.추천 실무 조치(우선 순위) ==>즉시 : 앞으로 추가로 자금을 이동하기 전 중단하고 전문가(세무 사,세무 변호사)상당을 예약하세요문서화: 이미 이동한 금액에 대해서 라도 가능한 한 차용증(또는 금전 소비 대차 계약서)을 작성하고 서명.날인 하세요(작성 시 신분증 확인.증인 또는 공 증 권장)증 빙 정리 : 과거 이체 내역(계좌 이체 증), 월급 입금.지출 내역, 잔금 입금 자료 등 가능한 모든 금융 증빙을 정리하세요이자 지급 착수 : 실제로 합리적 (시장성 있는) 이자 율 로 이자 지급을 정기적으로 하되, 가능하면 은행 이체로 증빙을 남기세요담보.보증 설정 고려 : 큰 금액이면 부동산 담보(근저당 설정)나 제 3자 보증을 통해 '대여'의 실체를 강화하는 방법도 있습니다. 전문가 상담 : 사실 혼 상태.증여세 문제 . 세무조사 대응은 사례 별로 다라서 세무 사 또는 세무 전문 변호사의 검토가 필요합니다.추가로 생각해볼 대안 ==>매수 자체를 배우자 명의가 아닌 본인(남편) 명의로 하거나 공동 명의로 변경(단 각종 비용.세금 영향 검토 필요)자금을 대여하는 대신 정식 금융 기간 대출(신용 .담보 대출)로 조달해 거래 흐름을 명확히 하기큰 금액이라면 가족 간이라도 공 증.등기 담보 설정 등으로 법적 실체를 강화하기결론적으로 , 차용증을 쓰는 것은 매우 도움이 되지만 "차용증만 작성하면 절대 안전하다"는 보장은 없습니다. 무엇보다 실제 이자지급.원금상황의 흐름과 객관적 증 빙이 관건이며, 사실 혼 관계라는 점이 증여 공제 측면에서 불리하게 작용할 수 있으니 반드시 세무 전문가와 구체적 자료를 들고 상담하시는 것 권합니다.경제 / 부동산25.08.1200
- 전입신고, 전입세대열람서 및 잔금 관련 급하게 질문드려요!안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.잔금 지급과 전입 신고 전 안전한 계약을 이해 궁금하신 점들을 하나 씩 살펴보겠습니다.전입 세대 열람 ==>잔금 입금 전 전입 세대 열람서 열람 가능 여부 :네, 잔금을 치르지 전이라도 유효한 임대차 계약서를 가지고 계시다면 전입 세대 열람 서를 열람하실 수 있습니다. 이 서류는 해당 주소에 전입 신고된 세대가 있는지 확인하는 것으로, 임차인으로서 정당한 이해 관계 인이기 때문입니다. 특히 이중 계약 등의 위험을 미리 파악하는 데 매우 중요합니다.열람 시 필요 서류 :신분증과 유효한 임대차 계약서(전세 계약서)를 지참 하시면 됩니다. 해당 주소 지의 주민 센터나 동사무소에서 신청하 실 수 있습니다.전입 신고 및 잔금 관련 ==>잔금 전 전입 신고 진행 여부 :전입 신고 자체는 잔금 지급 전에도 이론 상으로는 가능합니다. 하지만 임차인의 대항 력(전세 보증금을 보호 받을 수 있는 권리)은 '전입 신고'와 더불어 '점유(실제 입주)' 및 '확정 일자'가 모두 갖춰져야 효력이 발생합니다. 잔금 이전에 전입 신고만 하는 것은 실질적인 대항 력 확보에 충분하지 않으며, 만약 잔금을 지급하지 않은 상태에서 사고가 발생하면 보증금을 보호 받기 어려울 수 있습니다. 가장 안전한 방법은 잔금 일에 임대인에게 잔금을 지급하고, 키나 비밀번호를 받은 후 실제로 해당 주택에 점유를 이전한 상태에서 즉시 전입 신고와 확정 일자 받는 것이다.잔금을 보내야 하는 지정된 시간 : 잔금 송금에 특별히 지정된 시간은 없으나, 일반적으로 잔금일 오전 중에 거래를 완료하는 것이 보통입니다. 임대인이 매매 또는 임대 등 다른 거래를 동시에 진행해야 할 수도 있고, 전입 신고나 소유권 이전 등기가 관공서 업무 시간 내에 이루어져야 하기 때문에 가급적 오전에 모든 절차를 마무리하시는 것이 좋습니다.요약하자면 ==> 전입 세대 열람 서는 계약서와 신분증을 가지고 잔금 전이라도 주민 센터에서 확인 하실 수 있습니다. 이 과정을 통해 이중 계약 여부를 미리 확인하고 마음 편히 진행하시는 것이 중요합니다.전입 신고는 대항 력 확보를 위해 잔금 지급 및 실 입주와 동시에 진행 하시는 것이 가장 안전합니다.잔금 송금은 특별한 지정 시간이 없지만,보통 잔금일 오전에 모든 절차를 완료하는 것이 원활한 진행에 도움이 됩니다.남은 기간 동안 잘 준비하셔서 안전하고 순조롭게 잔금과 입주를 마치시기 바랍니다.경제 / 부동산25.08.115.04명 평가10
- 마법같은 답변100