답변 내역

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.매달 나가는 주거비 지출액이 150만 원으로 완벽히 동일하다면 현재 상황에서는 전세대출보다 월세를 선택하는 게 세금 혜택과 위험 관리 측면에서 압도적으로 유리합니다. 가장 큰 이유는 연말정산 시 주어지는 환급액의 차이인데요. 전세대출 이자는 단순 소득공제 대상이지만 월세는 낸 돈의 최대 17퍼센트를 산출 세액에서 직접 빼주는 세액공제 대상이라 실제 돌려받는 현금이 훨씬 큽니다. 또한 전세는 대출 금리가 변동되면 매달 내야 할 이자가 더 늘어날 위험이 있지만 월세는 계약 기간 동안 지출 금액이 완전히 고정돼서 안정적인 자금 계획을 세울 수 있습니다. 게다가 수억 원에 달하는 전세 보증금을 떼일 수 있는 깡통전세의 위험을 원천 차단하고 수십만 원 상당의 전세보증보험 가입 비용까지 아낄 수 있다는 점도 월세의 큰 장점입니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.이미 중도금을 받으셨다면 법적으로 계약 이행이 시작된 것으로 봐서 매수인이 잔금을 미룬다는 이유만으로 즉각적인 계약 파기는 불가능합니다. 합법적으로 계약을 깨려면 질문자님 역시 소유권 이전 서류를 모두 준비하셔서 내용증명으로 기한을 정해 독촉하는 복잡한 절차를 거쳐야 하구요. 지금 계약을 파기해도 소송 등으로 자금이 묶이는 것은 마찬가지이기 때문에 15일 연기를 수용하되 그 기간만큼의 지연이자를 확실하게 청구하는 게 실무상 가장 현실적입니다. 단 연기된 기일까지 잔금과 이자를 주지 않으면 계약금은 몰수하고 계약은 별도 통보 없이 자동 해제된다는 내용의 합의서를 반드시 문서로 작성해 두셔야 안전합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.집을 팔 때는 본인 확인이 엄격하고 매도용 인감증명서가 필요해서 명의자인 질문자님이 경기도 매도 현장에 가는 것이 훨씬 안전하고 확실합니다. 반면 집을 살 때는 주택담보대출을 새로 받지 않는 한 인감도장 대신 일반 막도장만 있어도 법무사를 통해 정상적인 소유권 이전 등기를 마칠 수 있습니다. 따라서 질문자님이 경기도에서 잔금을 받아 대출을 갚고 남은 자금을 서울로 이체해 주시면 아내분은 질문자님의 막도장과 서류를 챙겨서 서울에서 잔금을 치르는 방식으로 역할을 나누는 게 가장 효율적이구요. 단 서울 매수를 담당할 법무사에게 아내분이 대리로 참석한다는 사실을 미리 알리고 필요 서류를 조율해야 당일 혼선을 막을 수 있습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.10억 원짜리 아파트를 살 때는 집값 외에 대략 4천만 원의 현금이 더 필요합니다. 가장 큰 비중을 차지하는 취득세는 면적에 따라 3천3백만 원에서 3천5백만 원 정도 부과됩니다. 부동산 중개수수료는 최대 550만 원까지 나올 수 있으나 계약 전 협의해서 낮출 수 있구요. 이 밖에 등기를 위한 국민주택채권 할인 비용이 150만 원에서 200만 원 정도 들고 법무사 수수료와 인지세 등 실비로 약 100만 원이 추가됩니다. 따라서 무리 없이 소유권을 넘겨받으려면 최소 4천만 원의 여유 자금을 미리 준비해 두는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.맞벌이 부부가 9억 원대 아파트를 살 때는 세금과 자금 소명에 유리한 부부 공동명의를 추천합니다. 나중에 집을 팔 때 내는 양도소득세는 이익이 클수록 세율이 오르는데요. 공동명의를 하시면 이익이 분산되어서 낮은 누진세율을 적용받고 기본공제도 두 사람 몫을 받기 때문에 세금을 크게 아낄 수 있습니다. 두 분 모두 직장가입자셔서 재산이 늘어도 건강보험료 인상 우려도 없구요. 소득이 비슷하기 때문에 매수 자금을 반씩 부담했다고 소명하기도 수월합니다. 또한 부부간 증여는 10년간 6억 원까지 면제돼서 지분을 절반씩 나눠도 증여세가 발생하지 않습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.계약 만료일이 4월 30일이라면 집주인은 늦어도 2개월 전인 2월 말까지는 조건 변경을 통보했어야 합니다. 따라서 3월 6일의 연락은 법적 효력이 없고 기존 조건 그대로 2년 자동 연장된 묵시적 갱신이 5월 1일부터 적용되는 건 확정된 상태구요. 질문자님은 집주인의 1년 연장 요구에 합의하거나 당장 이사할 필요 없이 원하시는 대로 4개월가량 더 거주하시다가 퇴거 희망일 3개월 전에만 미리 해지 통보를 하시면 보증금을 안전하게 돌려받으실 수 있습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류돼서 주거용으로 사용 중이더라도 토지거래허가 신청 시 원칙적으로 무주택자로 간주되기 때문에 용산구 아파트 매수 허가를 받는 데 큰 무리가 없습니다. 대출 규제에서도 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아서 무주택자 자격으로 LTV 50%를 적용받을 수 있구요. 과거에 아파트 소유 이력이 없다면 생애최초 주택 구매자로 인정받아 LTV 80%까지 우대가 가능합니다. 다만 취득세나 금융권 심사 시 재산세 납부 현황에 따라 주택 수 산입 여부가 달라질 수 있고 토지거래허가에 따른 2년 실거주 의무를 반드시 이행해야 하기 때문에 매수 전 관할 구청과 은행에 세부 조건을 확인하시길 바랍니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.환율이 1,500원을 넘어서면 부동산 시장이 힘들어지는 이유는 크게 금리와 물가 때문입니다. 원화 가치가 떨어지면 나라에서는 달러가 빠져나가는 것을 막기 위해 금리를 올리게 되고 이는 대출 이자 부담을 키워서 집을 사려는 사람들의 심리를 크게 위축시킵니다. 또한 아파트를 지을 때 쓰는 수입 자재 가격이 올라서 공사비 부담이 커지고 새 아파트 공급이 원활하지 못하게 되는 악순환이 발생합니다. 여기에 환율 손해를 피하려는 외국인 투자자들까지 국내 부동산을 팔고 떠날 수 있어서 가격 하락을 더 부채질하게 됩니다. 결론적으로 고환율은 대출 이자와 건설 원가를 동시에 높여 부동산 시장에 큰 부담을 주는 거라 보시면 됩니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.부모의 은행 대출금을 자녀에게 빌려줘서 토허제구역 내 아파트를 사는 방식은 자금출처 조사 시에 대출금 용도 외 유용이나 편법 증여로 의심받을 위험이 큽니다. 토허제구역은 자금조달계획서와 증빙자료 제출이 필수인데 단순히 차용증만으로는 부족하구요. 세법상 적정 이율인 연 4.6%의 이자를 실제로 송금한 금융 기록이 반드시 있어야 합니다. 만약 자녀의 상환 능력이 입증되지 않거나 이자 지급 내역이 불분명하면 빌린 돈 전체를 증여로 간주해 증여세가 부과될 수 있어서 주의해야 합니다. 차용증에 확정일자를 받고 실제 이자 송금 기록을 철저히 남기는 등 객관적인 증빙을 미리 확보해두는 것이 가장 중요합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.제주 제2공항 건설 사업은 현재 기본계획 고시가 확정돼서 환경영향평가와 실시설계 단계에 있구요. 성산읍 일대가 장기간 토지거래허가구역으로 묶이는 바람에 주민들의 재산권 침해 불만이 커지고 있어서 도 차원에서도 대응 방안을 고심하고 있는 상태입니다. 제주도는 투기 세력은 차단하되 실거주나 영농 목적의 거래는 허가 기준을 완화하는 방안을 검토 중이구요. 또한 공항 주변 개발 시 주민 참여를 확대해 이익을 지역에 환원하는 상생 방안도 함께 추진하고 있습니다.