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전세 확정일자후 세대주만 주소이전할경우 대항력은?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.세대주인 동생분께서 부득이하게 주소를 이전하시더라도 함께 거주 중인 어머님께서 해당 주소지에 전입신고를 계속 유지하고 계신다면 임대차보호법상 대항력을 인정받는 데에는 큰 무리가 없구요. 법원 판례 역시 가족의 주민등록을 통해 점유 사실이 증명될 경우 그 효력을 유효하게 인정하고 있는 만큼 어머님께서 계속 거주하신다면 기존의 법적 순위를 보전하시는 데에는 별다른 문제가 없을 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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월세 근저당 잡힌 집 들어가도 될까요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.중개사님 설명처럼 최우선변제금 적용 대상인 것은 맞겠지만 이게 보증금 전액에 대한 확실한 보장을 의미한다고 보기는 어려울 수 있습니다. 해당 건물이 위치한 지역이나 근저당이 설정된 시점에 따라 법적으로 보호받는 한도가 달라질 수 있어서 자칫하면 보증금 일부는 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도 있거든요. 특히 다가구 주택의 경우 낙찰가의 절반 범위 내에서만 안분 배당되는 구조라서 선순위 채권이 과도하다면 위험할 여지가 있습니다. 등기상의 설정 일자와 지역별 보장 금액을 다시 한번 꼼꼼히 대조해 보시고 판단하시는 게 안전할 듯합니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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늙어서 귀농귀어를 하려고 합니다. 도와주세요
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.1968년생이시라면 만 65세 이하 요건을 충족하시므로 창업이나 주택 마련을 위한 융자 지원은 신청 가능하실 것으로 보입니다. 다만 후배분이 언급하신 매달 지급되는 정착금의 경우 보통 청년층을 대상으로 하는 경우가 많아 연령 제한으로 인해 수령이 어려울 수도 있어 보이니 확인이 필요할 듯하구요. 예전 경험이 있으시더라도 지원금을 받으시려면 필수 교육 시간을 먼저 채우셔야 하니 섣불리 배부터 구하시기보다는 교육 이수 조건부터 차근차근 챙겨보시는 게 순서일 것 같습니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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거주주택 비과세 특례 계획중에 다른 곳에 전월세 신고 했어요
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.행정적으로 전월세 신고가 되어 있다고 해서 무조건 거주 주택으로 잡히는 건 아니구요. 세금 문제는 서류보다 실제 거주 여부를 우선하는 실질과세 원칙이 적용되는 게 일반적입니다. 이미 전입신고를 하지 않으셨고 각종 사용 내역으로 실제 살지 않았음을 입증할 수 있는 상황이라 기존 아파트에 대한 비과세 특례를 적용받으시는 데는 별다른 무리가 없어 보이는데요. 다만 만약의 경우를 대비해 해당 공간이 주거용이 아닌 창고였다는 걸 보여줄 객관적 증빙 자료 정도는 미리 챙겨두시는 편이 안전할 듯합니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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2026년 부동산 시장도 역시나 상승할 수 밖에 없을까요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.문의하신 2026년 부동산 시장은 서울 등 핵심지의 입주 물량이 역대 최저 수준으로 급감하는 공급 절벽이 예고되어 있어서 신축 단지를 중심으로 한 상승 압력은 당분간 지속될 것 같습니다. 정부 차원의 공급 계획이 발표되긴 했지만 실질적인 입주 시기를 고려하면 당장의 수급 불균형을 즉시 해소하기에는 물리적인 한계가 있어 보이는데요. 때문에 시장 전체가 동반 상승하기보다는 선호 입지와 비선호 지역 간의 격차가 벌어지는 양극화 장세가 뚜렷해질 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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전세 만기 2개월 전 월세 전환 요구, 계약갱신청구권으로 2년 더 거주 가능한가요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.문의하신 점에 대해 순서대로 답변드리겠습니다.1. 임대인과 관계가 다소 불편해지더라도 법적으로 보장된 계약갱신청구권을 행사하시면 2년 더 거주하시는 데는 별다른 문제가 없어 보입니다. 임대인의 개인적인 경제 사정은 갱신을 거절할 수 있는 정당한 법적 사유로 인정받기 어렵기 때문입니다.2. 전세를 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의가 필수적인 사안이라 집주인이 일방적으로 강행하기는 힘든 구조입니다. 설령 조건이 변경되더라도 법정 인상 한도인 5%와 규정된 전월세 전환율 내에서만 조정이 가능하니까 무리한 요구까지 다 받아주실 필요는 없을 듯합니다.3. 협상이 원만하지 않다면 마냥 기다리시기보다 갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 문자 등으로 명확히 남겨두시는 편이 안전할 것 같구요. 법적인 테두리 안에서만 인상분을 맞춰주겠다고 입장을 정리하시는 게 향후 불필요한 분쟁을 줄이는 합리적인 대응이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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주택청약종합저축 납입지연에 대해서..
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.청약 가점제에서 통장 가입 기간이 차지하는 점수 비중이 상당하기 때문에 2018년에 만드신 통장을 해지하고 새로 가입하시는 것보다는 미납된 금액을 납부하여 기존 통장을 계속 유지하시는 편이 유리합니다. 미납분을 한꺼번에 납부할 경우 회차 인정 시점이 지연될 수는 있지만 가입 기간 자체는 그대로 인정받을 수 있어소 0년부터 새로 시작하는 것보다는 훨씬 합리적인 선택이 될 것 같구요. 만약 조건이 되신다면 미납분을 먼저 해결하신 뒤에 기존 가입 기간을 승계받을 수 있는 청년주택드림 청약통장으로 전환하시는 방안을 검토해 보시는 게 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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혼인 신고 전 주택구매자금 증여 및 차용증 작성 여부
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.혼인신고를 하기 전이라면 부부 사이에 적용되는 증여재산 공제 혜택을 받기가 어렵구요. 지원해주신 5천만 원에 대해 세금을 내야 할 수도 있기 때문에 차용증을 작성해 두시는 편이 세무적으로 안전해 보입니다. 굳이 비용이 드는 공증까지 받지 않으시더라도 차용증에 확정일자를 받아두고 나중에 약속한 날짜에 돈을 갚은 이체 내역만 꼬박꼬박 남겨두신다면 나중에 세무서 소명 과정에서도 충분히 인정받으실 수 있을 것 같습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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거제도 부동산 전망은 어떻게 될까요??
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.거제도가 자연환경이 쾌적해 실거주하기엔 참 좋지만 단순히 1군 브랜드 아파트라는 이름값만으로 집값이 계속 오를 거라 낙관하기엔 시장 상황이 조금 애매한 부분이 있습니다. 최근 조선업이 호황이라곤 해도 늘어난 일자리가 주로 아파트 구매력이 낮은 외국인 근로자로 채워지다 보니 실제 집값을 밀어 올리는 매수 수요로는 잘 이어지지 않는 추세거든요. 물론 나중에 KTX(남부내륙철도)가 들어오는 중심지는 가격 방어가 되겠지만 지역 내에서도 동네별로 분위기가 갈리는 양극화가 심한 편이라 브랜드보다는 교통 호재가 있는 입지인지 아닌지를 더 꼼꼼히 따져보시고 접근하시기를 추천드립니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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공인중개사법 위반으로 과태료 및 행정처분 관련하여
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.여러 기관에 동시에 민원을 제기하신다고 해서 처벌이 중복으로 세 번씩 내려지는 구조는 아닙니다. 국민신문고는 접수 창구의 역할이라 결국 실질적인 행정 처분 권한을 가진 관할 구청으로 사건이 이관되어 처리될 가능성이 높고 협회는 이익 단체 성격이라 법적 강제력이 있는 과태료를 직접 부과하기는 어렵거든요. 행정적인 처분은 등록관청인 구청에서 담당하게 되고 형사 처벌이 필요한 경우라면 이는 별도로 수사 기관과 법원의 판단을 거쳐 결정될 사안으로 이해하시면 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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