경제
다주택자 전세낀매물 구입시 무주택자 혹은 1주택자의 후순위 주담대 문의
연봉 4.5억, 미혼
공시지가 1억 이하 주거용 오피스텔 2014년부터 보유중인 상태로
용산구 25억(전세 6.6억,만기일 27년10월) 매수 계획중인데
1. 주거용 오피스텔이 1주택으로 간주되어 토지거래허가가 안 나는지 궁급합니다.
2. 후순위 주담대나 LTV 계산할 때나 대출에 있어서는 무주택자로 생각해야 하는지 여쭤보고 싶습니다.
3. 만약에 무주택이라면 그 이외의 주택 구입이력이 없었으면 생애최초로 적용하여 LTV계산해도 될지 여쭤보고 싶습니다.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
주거용 오피스텔의 경우 전입신고를 해서 실제 거주를 하게 될 경우 주택으로 간주를 해서 1주택자로 보게 될 가능성이 큽니다. 다만 청약이나 비아파트 활성화 방안에 의해서 세금 계산 시 2027년 12월까지 주택수에서 제외를 시켜주는 특례는 있지만 대출의 경우는 1주택자로 보고 LTV 등 대출 한도에 제한이 될 수 있다고 보여 지고 은행에 먼저 상담을 해보시고 매수 계획을 잡으시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1, 토지거래허가시에는 실거주계획에 대한 부분이 중요하므로 1주택자의 경우 기존 주택처분조건부로써 허가신청을 하셔야 할수 있습니다.
2. 주거용 오피스텔도 주택수에 포함이 되기 때문에 무주택자 기준으로 보지 않을 것으로 예상되며, 규제지역에서는 무주택자라도 ltv40%가 한도, 그리고 15억초과 ~25억이하의 경우 주담대한도는 4억으로 제한이 되기에 무주택, 유주택보다는 위 한도가 더 크게 영향을 줄수 있습니다.
3. 생애최초주담대라도 결국은 2의 한도기존이 적용되기 때문에 LTV를 산정하는게 무의미할수 있습니다. 규제지역에서 생애최초의 경우 기존 LTV70%이 적용되나, 25억주택가격으로 인해 한도는 어차피 4억으로 제한이 됩니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
용산구는 현재 전 지역이 토지거래허가구역입니다.
허라를 받기 위한 핵심 조건은 실거주와 무주택입니다.
보유중인 오피스테링 주거용으로 재산세가 부과되고 있다면?
토지거래허가 시 유주택자로 분류됩니다.
토지거래허가구역 내 주택을 매수하려면 전 세대워닝 무주택이거나
기존 주택을 매수후 1년 이내에 처분한다는 확약서를 제출해야 합니다.
문제는 현재 매수하시려는 매물에 전세가 끼어 있다면
원칙적으로 토지거래허가가 나오지 않습니다.
허가를 받으려면 매수인이 즉시 실거주해야 하기 때문입니다
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
연봉 4.5억 미혼분이 공시가 1억 원 이하 주거용 오피스텔 소유 상태에서 용산구 25억 원 전세 낀 매물 구입 시 토지거래허가와 주담대 모두 규제가 적용됩니다. 또한 토지거래허가구역은 갭투자가 불가합니다.
또한 오피스텔은 1주택으로 인정되므로 무주택자 혜택이나 생애최초 특례를 받을 수 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
오피스텔은 건축법상 업무시설이므로 아파트 매수 시 주택수에 합산되지 않습니다 따라서 오피스텔 보유 자체가 허가 거절 사유가 되지는 않습니다. 2026년 2월 발표된 정부의 보완책에 따라서 2026년 2월 12일 이전에 체결된 임대차 계약이 남아있는 매물은 최장 2년까지 실거주 의무 유예를 받을 수 있습니다. 27년 10월 만기인 매물도 이 예외 규정을 적용받아 전세 낀 상태로 허가받을 가능성이 매우 높으니 확인해 보시길 바랍니다. 주담대 가이드라인상 오피스텔은 주택이 아니므로 무주택자 자격으로 대출이 가능합니다. 용산구는 규제지역이므로 무주택자 기준 LTV50%가 적용됩니다. 25억 아파트라면 이론상 약 12.5억원까지 가능하지만 연봉 4.5억원 고소득자이시므로 DSR 규제에서 매우 유리하여 은행권 최대 한도를 끌어내기에 최적의 조건입니다. 과거 아파트 소유 이력이 없다면 생애최초 자격을 얻을 수 있으며 한도가 6억원으로 제한되어 있으며 귀하께서는 일반 무주택자 자격으로 LTV 50%를 적용받는 것이 대출금액 12.5억원 면에서 훨씬 유리하므로 굳이 생애최초 혜택에 얽매일 필요도 없어 보입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류돼서 주거용으로 사용 중이더라도 토지거래허가 신청 시 원칙적으로 무주택자로 간주되기 때문에 용산구 아파트 매수 허가를 받는 데 큰 무리가 없습니다. 대출 규제에서도 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아서 무주택자 자격으로 LTV 50%를 적용받을 수 있구요. 과거에 아파트 소유 이력이 없다면 생애최초 주택 구매자로 인정받아 LTV 80%까지 우대가 가능합니다. 다만 취득세나 금융권 심사 시 재산세 납부 현황에 따라 주택 수 산입 여부가 달라질 수 있고 토지거래허가에 따른 2년 실거주 의무를 반드시 이행해야 하기 때문에 매수 전 관할 구청과 은행에 세부 조건을 확인하시길 바랍니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
토지거래허가 가능성은 불가능에 가깝습니다. 주거용 오피스텔 보유 여부보다 전세가 낀 매물이라는 점이 발목을 잡습니다. 용산구는 토지거래허가구역이라 실거주가 필수적이며 전세 만기가 2027년인 집은 허가가 나오지 않습니다. 대출시 무주택자 판정은 가능성이 높습니다. 주담대 규정상 오피스텔은 준주택이므로 아파트 매수 시 무주택자로 간주되어 대출을 진행할 수 있는 경우가 많습니다. 단 용산구는 규제지역이라 LTV50% 제한 및 DSR 규제가 엄격히 적용됩니다. 생애최초 적용 여부는 가능합니다. 과거에 아파트를 소유한 이력이 없다면 생애최초 자격 인정이 가능합니다. LTV 최대 80%에 한도 6억원까지 우대를 받을 수 있으나 매매가 25억 대비 한도가 작아 실질적인 영향은 적어보입니다. 결론적으로 높은 연봉으로 DSR은 유리하지만 토지거래허가구역 내 전세 낀 매물 매수는 원칙적으로 불가능하며 입주 가능한 매물을 먼저 찾으셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 상태의 주거용 오피스텔로 유지 시에는
토허제시 2주택으로 허가 어려울수 있습니다
대출도 무주택이 아니고 생애최초도 불가입니다
후순위 대출은 매우 제한적입니다