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보금자리론 신청 전 전입신고 문제 질문 드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신축 아파트 입주를 앞두고 거주지 이전과 대출 심사 시점이 겹쳐 고민이 많으시겠군요. 결론부터 말씀드리면, 보금자리론 심사 중 주소지가 변경되는 것은 대출 승인에 큰 지장을 주지 않습니다. 다만, 몇 가지 주의해야 점이 있습니다.1. 심사 중 전입신고 및 주소지 변경보금자리론 심사 기간(통상 신청 후 30~40일 소요) 중에 주소지가 임대아파트에서 지인 집으로 변경되어도 대출 자격 자체에는 영향이 없습니다.무주택 유지: 가장 중요한 것은 주소지 변경이 아니라, 변경된 곳에서도 여전히 '무주택 세대주' 지위를 유지하느냐입니다. 지인 집에 무상거주로 전입신고를 하시더라도 본인 명의의 주택이 추가되는 것이 아니므로 심사 결과가 뒤집히지는 않습니다.주소 변경 고지: 대출 심사 중에 주소가 바뀌었다면, 대출을 신청한 금융기관(또는 한국주택금융공사 콜센터)에 전화하여 현재 거주지 주소가 변경되었음을 알리고 수정해두시는 것이 좋습니다. 나중에 서류 우편물 수령 등을 위해서도 필요합니다.2. 세대분리 및 지인 집 무상거주 시 주의사항지인 집으로 전입신고를 하실 때 아래 사항을 꼭 체크하십시오.세대주 지위 유지: 보금자리론 신혼부부 특례 등을 받으려면 '세대주' 요건이 중요할 수 있습니다. 지인 집에 들어갈 때 지인이 세대주로 있는 곳에 '세대원'으로 들어가는지, 아니면 별도의 방을 쓰는 것으로 하여 '단독 세대주'로 전입하는지에 따라 서류상 차이가 발생합니다. 가급적 단독 세대주로 전입하시는 것이 깔끔합니다.무상거주 확인서: 나중에 은행에서 실거주 확인 등을 위해 지인(집주인)의 서명이 담긴 '무상거주 확인서'를 요청할 수도 있습니다.3. 신축 아파트 입주 후 최종 전입보금자리론의 핵심 조건은 '대출 실행 후 일정 기간 내에 해당 신축 아파트로 전입'하는 것입니다.전입 의무: 대출 실행일(보통 입주 지정일 중 잔금일)로부터 보통 90일 이내에 신축 아파트로 전입신고를 하고, 전입세대열람표를 은행에 제출해야 합니다.거주지 이전 순서: [임대아파트] → [지인 집(잠시)] → [신축 아파트(최종)] 순서로 전입신고를 하는 것은 지극히 정상적인 과정이므로 안심하셔도 됩니다.💡 요약 및 팁10월 중순 신청 시: 임대아파트 주소로 신청하시고, 10월 31일 이사 후 주소지가 바뀌면 공사나 은행 담당자에게 변경된 주소를 알려주세요.자격 확인: 지인 집에 머무는 동안 혹시라도 세대 구성원이 주택을 소유하게 되는 일이 없도록(지인 집주인과는 별도 세대여야 함) 주의하세요.현재 신축 아파트 잔금 대출로 보금자리론을 생각 중이신데, 혹시 '디딤돌 대출' 자격 요건(부부합산 소득 등)도 확인해 보셨나요? 조건이 맞는다면 디딤돌 대출이 금리 면에서 훨씬 유리할 수 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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저희 빌라 건물 5층이 옥탑이며 판넬로 지어진 집입니다. 낙찰자가 2개 호수를 낙찰받았는데 대지권이 없으면 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.빌라 옥탑방과 대지권 문제는 권리관계가 매우 복잡하게 얽혀 있는 사안입니다. 질문자님이 처하신 상황을 바탕으로 법적인 쟁점과 낙찰자의 권리를 정리해 드리겠습니다.1. 대지권 없는 낙찰자의 권리 (건물만 낙찰 시)집합건물(빌라)에서 건물(호수)만 낙찰받고 대지권이 없는 경우, 낙찰자는 '건물 소유권'은 취득하지만 '토지 사용권'은 없는 상태가 됩니다.명도소송 가능 여부: 낙찰자는 건물의 새로운 소유자이므로, 현재 그곳을 점유하고 있는 사람을 상대로 명도소송을 제기할 수 있습니다. 대지권이 없다는 사실이 현재 거주자를 내보내는 소송(명도소송) 자체를 막지는 못합니다.실제 입주 가능성: 낙찰자가 명도소송에서 승소하여 판결문을 얻으면 강제집행을 통해 점유자를 내보내고 본인이 직접 들어오거나 다른 사람에게 임대를 줄 수 있습니다. 즉, "대지권이 없어도 들어올 수 있느냐"에 대한 답은 "법적으로는 가능함"입니다.2. 불법 옥탑방(판넬조)의 문제판넬로 지어진 5층 옥탑방이 건축물대장에 없는 무허가 불법 건축물이라면 상황은 더 복잡해집니다.불법 건축물의 낙찰: 불법 건축물이라 하더라도 공매나 경매의 대상이 되어 낙찰될 수 있습니다. 다만, 낙찰자는 해당 건물을 철거하라는 구청의 이행강제금을 부담해야 할 리스크를 안고 산 것입니다.거주자의 대항력: 만약 질문자님이나 거주하시는 분이 적법한 임차인으로서 대항력을 갖추고 있다면 낙찰자에게 보증금을 요구하며 버틸 수 있지만, 불법 옥탑방의 경우 전입신고가 되어 있더라도 보호를 받지 못하는 경우가 많습니다.3. 대지권이 없는 경우의 치명적 약점 (지상권 vs 토지소유자)낙찰자가 현재는 큰소리를 치며 명도소송을 하고 있지만, 사실 낙찰자 또한 매우 불안한 위치에 있습니다.토지 소유자의 철거 청구: 빌라 전체 땅(토지)의 주인들이나 나머지 세대주들이 "우리 땅 위에 무단으로 건물을 세워 점유하고 있으니 건물을 철거하라"고 낙찰자에게 소송을 걸 수 있습니다.구분소유권 매도청구: 대지권을 가지지 못한 건물 소유자를 상대로 토지 공유자들이 "건물을 우리에게 시가로 팔고 나가라"는 매도청구권을 행사할 수도 있습니다.💡 결론 및 조언현재 낙찰자가 명도소송을 제기했다면 법적으로는 그가 소유자로서 인도를 요구할 권리가 일단 인정될 가능성이 높습니다. 하지만 질문자님 측에서도 다음 사항을 확인해 보셔야 합니다.점유의 근거: 질문자님이 그곳에 살게 된 계약 관계가 있는지, 전입신고가 되어 있는지 확인하십시오.공매 절차의 하자: 지상권만 있고 대지권이 없는 물건의 공매 절차에서 임차인 보호 수단이 누락되었는지 법률 전문가(변호사 또는 법무사)의 상담을 받아보셔야 합니다.역공 가능성: 만약 낙찰자가 무리하게 퇴거를 압박한다면, 해당 건물이 대지 사용권이 없는 불법 건축물이라는 점을 근거로 대응 논리를 세울 수 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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이사할때 인터넷 랜선 가져가는 건가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.10년 넘게 사용하시며 처음 하는 이사라 생소하시겠지만, 결론부터 말씀드리면 벽에서 나온 인터넷 랜선은 두고 가시는 것이 원칙입니다.1. 랜선 처리 및 원상복구랜선은 두고 가세요: 아파트 벽면 단자에서 거실이나 방으로 연결된 랜선은 건물 시설의 일부로 간주하거나, 다음 세입자의 편의를 위해 그대로 두는 것이 관례입니다.철거 불필요: 계약 해지나 이전 설치 신청만 하시면 되지, 선을 직접 뽑거나 철거하실 필요는 없습니다.2. 이사 시 꼭 챙겨야 할 것 (장비 확인)질문자님은 사용 안 하셨다고 하셨지만, SKT 측에서 제공한 임대 장비가 있는지 마지막으로 확인해 보세요.임대 장비: 셋톱박스, 와이파이 공유기, 모뎀 등이 혹시 구석에 설치되어 있다면 반드시 챙겨가야 합니다. (반납하지 않으면 분실료가 청구됩니다.)단순 랜선: 개인이 별도로 구매해서 연결했던 짧은 랜선들은 가져가서 새집에서 쓰셔도 무방합니다.3. 이사 전 체크리스트이전 설치 신청: 이사 가시는 곳에서도 SKT를 쓰실 거라면 고객센터(106번)에 전화해 이사 날짜에 맞춰 이전 설치를 예약하세요.해지 신청: 더 이상 사용하지 않으실 거라면 이사 당일에 맞춰 해지를 완료해야 추가 요금이 발생하지 않습니다.10년 넘게 쓰셨다면 현재 요금제보다 훨씬 좋은 조건의 재약정 혜택을 받을 수 있는 시기입니다. 이사하시면서 해지하기보다 이전 설치를 하며 사은품이나 요금 할인을 요구해 보시는 것도 좋은 전략입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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전세계약시 특약내용이 의미가 없다고 하는데 이게 맞는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.중개사와 임대인의 설명은 현실적인 회수 가능성과 법적인 권리를 교묘하게 섞어 임차인을 기망한 것에 가깝습니다. 특약이 의미가 없다는 말은 절반은 맞고 절반은 틀리며, 오히려 임차인에게는 매우 치명적인 거짓말이었습니다.1. 특약이 정말 의미가 없나요? (법적 효력 vs 현실적 회수)법적 효력(의미 있음): "보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 보증금 반환" 특약이 있다면, 가입 거절 시 즉시 계약 해지의 정당한 사유가 됩니다. 이 특약이 있으면 임대인이 돈을 안 돌려줄 때 바로 임차권등기명령을 신청하거나 소송에서 100% 승소할 수 있는 강력한 무기가 됩니다.현실적 회수(중개사의 주장): 중개사가 말한 "돈 없다고 하면 끝이다"라는 말은, 승소하더라도 임대인의 통장에 잔고가 없으면 당장 현금을 손에 쥐기 어렵다는 '집행'의 어려움을 말한 것입니다. 하지만 특약이 있었다면 보증보험 가입 단계에서부터 문제가 생겼을 때 바로 계약을 파기하고 대응할 골든타임을 벌 수 있었을 것입니다.2. 특약을 넣었다면 사기죄가 되나요?특약이 있다고 해서 무조건 사기죄가 성립하는 것은 아니지만, 기망 행위의 증거는 될 수 있습니다.만약 임대인이 처음부터 보증보험 가입이 불가능한 상태(부채 과다, 세금 체납 등)임을 알면서도 "무조건 가입된다"고 속여 특약을 맺고 돈을 받았다면, 이는 편취의 고의가 인정되어 사기죄 성립 가능성이 매우 높아집니다.특약은 임대인의 의무를 명시하는 것이기에, 이를 어겼을 때 임차인이 법적으로 대응할 명확한 '입증 자료'가 됩니다.3. 중개사의 책임: '설명 의무 위반' 및 '손해배상'질문자님이 겪으신 상황에서 가장 큰 문제는 중개사의 행태입니다.중개사법 위반: 공인중개사는 임차인의 권리 보호를 위해 위험성을 설명해야 할 의무가 있습니다. "특약이 의미 없다"며 기재를 방해한 행위는 임차인의 자기방어 수단을 적극적으로 차단한 과실로 볼 수 있습니다.손해배상 청구: 중개사가 "임대사업자라 무조건 가입된다"고 단언하여 질문자님을 안심시킨 점, 특약 기재를 거부하도록 유도한 점 등을 근거로 중개사에게 공제보험금 청구를 검토해야 합니다.💡 현재 상황에서 취해야 할 행동녹음본 보존: "특약이 의미 없다", "무조건 가입된다"고 말한 녹음본은 중개사의 과실과 임대인의 기망을 증명할 결정적 증거입니다. 절대 삭제하지 마세요.내용증명 발송: 임대인에게는 계약 만료에 따른 보증금 반환 독촉을, 중개사에게는 잘못된 설명으로 인한 손해 발생에 대한 책임을 묻는 내용증명을 발송하십시오.임차권등기명령 신청: 전세 만료 후 돈을 못 받으셨다면, 이사를 가더라도 대항력을 유지하기 위해 반드시 신청해야 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 중개사가 특약을 쓰지 못하게 유도한 것은 본인의 중개 실적을 위해 임차인의 안전을 담보로 도박을 한 것과 다름없습니다. 현재 임대인이 임대사업자라면 보증보험 가입은 법적 의무이므로, 가입하지 않은 행위 자체로 지자체에 신고하여 과태료 처분을 받게 할 수도 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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지금 다시 생각해보니... 저희 거주 중 오피스텔... 신탁이더군요.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신탁 부동산이라는 사실을 뒤늦게 인지하셨을 때의 그 당혹감과 불안함은 이루 말할 수 없으실 겁니다. 특히 보증금 1,000만 원과 월세 200만 원이라는 조건은 보증금 대비 월세 비중이 매우 높은 상황이라 더욱 전략적인 대응이 필요합니다.결론부터 말씀드리면, '월세 미납을 통한 보증금 상계'는 위험하지만 실무적으로 가장 많이 고민하시는 대안입니다. 상황을 정리해 드리겠습니다.1. 신탁 부동산 계약의 치명적 리스크신탁 등기가 된 건물은 소유권이 신탁회사에 있습니다. 만약 신탁회사의 사전 동의서 없이 위탁자(시행사나 원래 주인)와 직접 계약했다면, 그 계약은 신탁회사에 대항할 수 없는 무효인 계약이 될 수 있습니다.임차권등기 불가: 적법한 임대차로 인정받지 못할 경우, 계약 종료 후 임차권등기명령 신청이 기각될 확률이 높습니다.보증금 반환 의무: 신탁회사는 보증금을 돌려줄 의무가 없으며, 오직 계약 상대방인 위탁 회사에게만 청구할 수 있는데, 보통 이런 회사는 자금력이 부족한 경우가 많습니다.2. 월세를 밀려서 보증금과 상계해도 될까?현실적으로 보증금 1,000만 원은 월세 5개월 치에 불과합니다. 임대인(위탁 회사)이 보증금을 돌려줄 능력이 의심된다면 다음 사항을 고려하십시오.법적 소송 가능성: 임대인은 월세 미납을 이유로 명도 소송 및 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 하지만 소송 비용과 기간(최소 6개월 이상)을 고려할 때, 보증금 1,000만 원 규모에서 실제 소송까지 가는 경우는 드뭅니다.실무적 대응: 월세를 미납하면 임대인 측에서 연락이 올 것입니다. 이때 "보증금 반환이 불투명해 보여 월세와 상계하겠다"고 당당히 의사를 밝히고 협상카드로 쓰시는 경우가 많습니다. 단, 이 경우 연체이자가 발생할 수 있고, 강제 퇴거 압박을 받을 수 있다는 점은 인지하셔야 합니다.3. 세입자의 의무를 다해야 하는가?법적으로는 계약이 유지되는 한 월세 지급 의무가 있습니다. 하지만 상대방의 보증금 반환 의무와 나의 월세 지급 의무는 동시이행 관계는 아니더라도, 상대방이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없다면 임차인으로서 최소한의 방어권을 행사하게 되는 셈입니다.💡 향후 대응 전략 제안신탁 원부 확인: 지금이라도 등기소에 가셔서 '신탁원부'를 발급받으세요. 임대인이 신탁사의 동의를 얻어 계약할 권한이 있었는지 확인하는 것이 최우선입니다.내용증명 발송: "신탁 부동산임을 뒤늦게 인지하였고, 보증금 반환의 안전성이 우려되므로 남은 기간 월세를 보증금에서 공제하겠다"는 취지의 내용을 전달하여 심리적 우위를 점하십시오.협의 퇴거: "보증금은 안 받을 테니, 대신 몇 월 며칠까지 월세를 안 내고 거주하다가 나가겠다"는 식의 합의서를 작성하는 것이 가장 깔끔한 종결 방식입니다.조심스럽게 조언드리자면, 보증금이 월세 5개월 치라면 '보증금을 포기하고 월세를 안 내며 버티는 전략'이 법적 소송 비용보다 경제적일 수 있습니다. 하지만 이 과정에서 신용도 문제나 고소 협박에 노출될 수 있으니, 우선 임대인 측에 신탁사 동의 여부를 따져 물으며 강하게 압박해 보시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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월세 계약 시 보증금 나눠서 지불에 대하여
안녕하세요. 안준월세 계약 시 보증금을 나누어 내는 것은 법적으로 금지된 것은 아니지만, 임대인의 동의가 필수적인 '협의 사항'입니다. 20대 초반 사회초년생으로서 이번 계약을 안전하게 마무리하기 위한 내용을 정리해드리겠습니다.1. 보증금 분할 납부 협상 가이드가장 중요한 점은 본 계약서 작성 전(최대한 빨리) 임대인에게 상황을 설명하고 동의를 구하는 것입니다.임대인의 입장: 보증금은 월세 미납이나 시설 파손에 대비한 '담보'입니다. 보증금이 부족한 상태로 입주를 허락하는 것은 임대인에게 위험 부담이 됩니다.협상 팁: "현재 자금 융통 문제로 200만 원이 부족하지만, 한 달 뒤 확실히 입금하겠다"는 점을 강조하세요. 만약 임대인이 거절한다면, "부족한 보증금만큼의 이자 분을 이번 달 월세에 조금 더 얹어 드리겠다"거나 "부모님 확인서를 써드리겠다"는 식의 대안을 제시해 신뢰를 주는 것이 좋습니다.특약 명시: 동의를 얻었다면 계약서 특약사항에 "미납된 보증금 200만 원은 2026년 ○월 ○일까지 입금하기로 하며, 불이행 시 계약 해지 사유가 될 수 있음"과 같은 문구를 정확히 기재해야 분쟁이 없습니다.2. 20대 초반을 위한 월세 계약 꿀팁보증금 문제 외에도 아래 사항을 반드시 체크하세요.등기부등본 확인: 계약 당일과 잔금 당일, 두 번 확인하세요. 근저당(빚)이 집값의 60~70%를 넘지 않는지 확인해야 나중에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.전입신고와 확정일자: 이사 당일 바로 주민센터를 가거나 인터넷으로 신청하세요. 보증금을 지키기 위한 대항력과 우선변제권을 갖추는 가장 기본적인 방법입니다.시설 상태 사진 촬영: 입주 직후 화장실 수압, 벽지 곰팡이, 옵션(에어컨, 세탁기 등) 작동 여부를 확인하고 사진이나 영상을 찍어두세요. 나중에 나갈 때 파손 책임 공방에서 나를 지켜줍니다.관리비 세부 항목: 70만 원(60+10)에서 10만 원이 관리비라면, 여기에 전기, 수도, 가스비가 포함인지 별도인지 명확히 물어보세요.조심스럽게 조언드리자면, 보증금 잔금을 치르기 전까지는 집주인이 도어록 비밀번호를 알려주지 않거나 입주를 거부할 권리가 있습니다. 따라서 본 계약일 전에 미리 정중하게 양해를 구하는 것이 가장 좋은 방법입니다.혹시 집주인과 연락하기가 껄끄럽다면 계약을 진행한 공인중개사에게 내용 전달하고 조율해달라고 요청하시면 중간에서 잘 정리 해드릴겁니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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수도권과 서울 지역의 부동산이 계속 상승중인데요 .
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.수도권 핵심지의 주택 가격 상승세와 청약 경쟁 심화 속에서, '실거주 1주택' 마련은 자산 가치 방어와 주거 안정을 위해 긍정적으로 검토하시되 본인의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 내에서의 의사결정이 핵심입니다.1. 무리한 청약 대기보다 '급매물 매수'가 유리한 이유현재 동탄을 포함한 수도권 인기 지역은 가점제 비중이 높고 만점 수준의 통장이 몰리고 있습니다. 가점이 낮다면 기약 없는 청약 대기로 '상승장'을 놓치는 기회비용이 발생합니다.상승 동력: 공사비 인상으로 인한 신축 분양가 상승이 기존 준신축 아파트 가격을 밀어 올리고 있습니다.공급 부족: 향후 2~3년간 수도권 입주 물량이 감소 추세에 있어, 입지가 좋은 구축이나 준신축을 '급매'로 잡는 것이 청약 당첨보다 현실적인 자산 증식 수단이 될 수 있습니다.2. 동탄 거주자의 전략적 선택지동탄은 GTX-A 개통 등 호재가 이미 반영되었으나, 실거주 편의성이 높아 하방 경직성이 강하고, 28년10월 GTX-A 삼성역 개통이 중요합니다.갈아타기 전략: 현재 전세금을 종잣돈으로 삼아 대출을 활용할 경우, 동탄 내 상급지나 인근 용인, 혹은 서울 외곽의 역세권 아파트를 우선 검토하십시오.자금 계획: 무리한 구입의 기준은 '원리금 상환액이 가구 소득의 30~40%'를 넘느냐에 달렸습니다. 금리 변동 리스크를 고려하여 고정금리 비중이 높은 특례 대출 등의 활용 가능성을 먼저 타진해야 합니다. 무주택 실수요자 기금대출 초저금리 활용 + 생애최초 취득세 감면조심스럽게 조언드리자면, 무작정 추격 매수하기보다 '낙폭 과대' 지역이나 '급매물' 위주로 리스트를 작성해 보시기 바랍니다. 하락장에서도 버틸 수 있는 '입지'가 최우선입니다. 자금계획 > 지역 > 단지 순으로 정리가 되면 여러 부동산 다니시면서 분위기 파악을 먼저 해보시길 권해드립니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.현재 거주하고 있는 단지와 그 지역 대장단지의 매매가 흐름 파악(호갱노노, 아실 등) 비교매매 고려중인 아파트와 현재 비슷한가격(평당가)을 찾아보기 동탄+서울+경기 매매가 흐름 파악 비교
경제 / 부동산
3일 전
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보증금 5000만원 월세 환산 금액이 궁금합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.보증금 5,000만 원을 돌려받는 대신 증액될 월세는 법정 전월세 전환율을 기준으로 산정하며, 현재 서울의 시장 금리를 고려할 때 약 22만 원 ~ 23만 원 정도가 인상되는 것이 적정합니다.1. 법정 전월세 전환율 계산 (2026년 1월 기준)주택임대차보호법에 따라 기존 계약을 갱신하거나 보증금을 월세로 전환할 때는 법이 정한 상한선을 넘을 수 없습니다.산정 공식: 기준금리(2.50%) + 대통령령으로 정한 이율(2.0%) = 4.5%전환 금액: 보증금 감액분 5,000만 원연간 월세 인상분: 5,000만원 x 4.5% = 2,250,000원한달 월세 인상분: 225만원 / 12개월 = 187,500원2. 시장 전환율과 협상 가이드라인위의 18만 7,500원은 법이 정한 '상한선' 기준입니다. 하지만 실제 서울의 시장 전월세 전환율은 현재 약 5.5% ~ 6% 수준으로 형성되어 있습니다.시장가 기준 (5.5%): 월 약 23만 원 인상예상 결과: 기존 월세 50만 원에 인상분 약 23만 원을 더해, 보증금 5,000만 원 / 월세 73만 원 정도가 임대인과 임차인 모두 수긍할 수 있는 합리적인 협상 지점입니다.조심스럽게 조언드리자면, 보증금을 낮추는 계약은 임대인 입장에서 세금이나 이자 수익 면에서 유리할 수 있으므로, "목돈이 필요해 보증금을 낮추되, 월세를 시장가에 맞춰 조정하겠다"고 제안하시면 협의가 수월할 것입니다. 계약서 작성 시에는 반드시 '감액에 따른 재계약'임을 명시하고 확정일자를 다시 확인하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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지방 학군지 전세 들어가는데 전세 보증보험
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.매매가와 전세가의 차이가 크지 않은 상황에서 2.4억 원의 선순위 근저당까지 있다면, 전세보증보험 가입은 선택이 아닌 필수이며 반드시 '근저당 말소'를 계약의 전제 조건으로 삼으셔야 합니다.1. 현재 매물의 위험성 분석집주인이 내놓은 매매가는 5.1억 원이지만, 현재 부동산 시장의 불확실성을 고려할 때 실제 경매 낙찰가는 이보다 훨씬 낮을 수 있습니다.부채 비율: 근저당 2.4억과 전세금 3.5억을 합치면 총 5.9억으로, 이미 매매가 5.1억을 훌쩍 넘어선 전형적인 깡통전세 위험 매물입니다.말소 조건의 함정: 집주인이 전세금을 받아 빚을 갚겠다고 약속(말소 조건)하더라도, 잔금 당일 집주인이 마음을 바꾸거나 다른 압류가 들어올 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.2. 보증보험 가입이 꼭 필요한 이유질문자님은 본인 집을 빚 없이 전세 주고 이동하시는 만큼, 자산의 안정성이 최우선입니다.심리적 안전장치: 보증보험에 가입하면 추후 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관(HFA, SGI 등)으로부터 전액을 돌려받을 수 있어 불안감을 완전히 해소할 수 있습니다.근저당 말소와의 관계: 보증보험은 원칙적으로 선순위 채권(근저당)이 일정 비율 이하여야 가입이 가능합니다. 즉, 집주인이 근저당을 말소하지 않으면 보험 가입 자체가 거절될 수 있으니, 이를 역으로 이용해 보험 가입이 가능한 상태를 계약 조건으로 거셔야 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 계약서 특약 사항에 "임대인은 잔금 수령과 동시에 근저당권 전부를 말소하고 이를 증빙하며, 만약 전세보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다"는 문구를 반드시 넣으시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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재개발 보상금이나 입주권에 문제가 생길까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.번동 148번지 일대는 현재 신속통합기획(신통기획) 방식으로 재개발이 진행 중인 곳으로, 아버님의 일시적인 전입신고 변경이 입주권 수령 자체를 박탈하지는 않으므로 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.1. 입주권 및 보상금 수령 여부재개발에서 입주권(조합원 자격)을 결정하는 가장 핵심적인 요소는 '거주 여부'가 아니라 '권리산정기준일 이전부터의 소유권 유지'입니다.입주권: 아버님께서 해당 주택을 권리산정기준일 이전부터 소유하고 계셨다면, 의정부로 주소를 옮기셨더라도 조합원 자격 및 입주권은 유지됩니다. 대한민국 재개발 법령상 소유자가 반드시 해당 주택에 거주해야만 입주권을 주는 것은 아니기 때문입니다(단, 재건축은 2년 거주 요건이 있을 수 있으나 번동 148은 재개발 구역입니다).보상금: 감정평가에 따른 보상금 역시 소유권에 기초하므로 정상적으로 수령 가능합니다.2. 지금이라도 다시 전입신고를 해야 할까요?조심스럽게 조언드리자면, 다시 전입신고를 해두시는 것이 유리할 수 있습니다. 입주권은 나오지만, 다음과 같은 세부 혜택에서 차이가 발생할 수 있기 때문입니다.이주비 및 이사비: 실제 거주하는 조합원에게 지급되는 이사비나 이주비 대출 한도 등에서 '거주자' 우대를 받는 경우가 많습니다.1주택자 비과세 혜택: 나중에 입주권을 팔거나 신축 아파트 완공 후 팔 때, 아버님의 거주 기간이 부족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못해 큰 세금을 낼 수 있습니다.무허가 건축물 등의 경우: 만약 해당 주택이 특정 요건이 필요한 무허가 건물이라면 거주 요건이 자격 판단에 영향을 줄 수 있으니 반드시 확인이 필요합니다.3. 향후 대처 방안번동 148번지는 최근 추진위원회 승인(2025년 12월 말~2026년 1월)을 받은 초기 단계입니다.조합 설립 전 전입: 아직 조합 설립 전이므로 지금이라도 아버님의 주소를 다시 옮겨두시면 실거주 기간을 합산하는 데 문제가 없습니다.자녀(질문자)의 전입: 현재 질문자님이 혼자 거주하며 전입신고가 되어 있다면, 아버님과 세대 분리가 되어 있는지 확인하세요. 세대 구성 요건에 따라 향후 '1세대 1입주권' 원칙에 영향을 줄 수 있습니다.요약하자면, 아버님의 전출로 인해 입주권이 날아가는 일은 없으니 안심하셔도 될듯합니다. 다만 세금 혜택과 이주 시 편의를 위해 아버님의 전입을 다시 고려하시는 것이 좋습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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