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분양아파트 계약해지 관련해서 급해서 질문드려요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주상복합 분양 계약 과정에서 조망권 관련 허위 설명으로 인해 큰 상심과 불안을 느끼고 계시는군요. 현재 가계약금과 발코니 확장비 일부만 납부된 초기 단계이므로, 빠르게 대처하면 손실을 최소화하거나 전액 반환받을 가능성이 충분합니다. 상황을 정리해 드리겠습니다.1. 계약 성립 여부와 효력인감도장을 찍지 않았더라도 서명(싸인)을 하고 가계약금을 입금했다면 법적으로 계약은 성립된 것으로 봅니다. 우리 법원은 계약의 본질적 내용(동·호수, 금액, 잔금 일정 등)에 대한 의사 합치가 있었다면 계약서 형식과 관계없이 유효하다고 판단합니다. 따라서 현재는 계약이 체결된 상태에서 해지를 다투는 상황입니다.2. 허위·과장 광고에 따른 계약 취소 가능성가장 중요한 쟁점은 조망권 및 일조권에 대한 기망(속임수)입니다.기망 행위: 분양 상담사가 강 뷰가 다 보인다. 앞 건물이 몇 층인지 모른다고 했으나 실제로 49층 건물이 계획되어 있다면, 이는 신의성실의 의무를 저버린 고지의무 위반에 해당할 수 있습니다.입증 자료: 당시 상담사의 발언을 증명할 녹취, 문자 메시지, 혹은 강뷰 보장 등이 적힌 홍보물이 있다면 소송에서 매우 유리합니다.3. 변호사 수임료 및 예상 비용수임료: 통상적으로 민사 1심 기준 300만 원~550만 원(부가세 별도) 선에서 형성되며, 반환받는 금액의 5~10% 정도의 성공보수가 추가될 수 있습니다.경제성 판단: 현재 투입된 금액이 520만 원 내외라면, 소송 비용이 실익보다 클 수 있습니다. 따라서 소송보다는 내용증명을 통한 압박 및 합의를 보시는편이 합리적으로 보입니다.4. 최악의 경우 손실 범위만약 본사 법무팀에서 끝까지 해지를 거부하고 질문자님의 귀책으로 계약이 해제된다면, 이미 납부한 520만 원(가계약금+확장비 10%)은 위약금 명목으로 몰수될 가능성이 높습니다. 하지만 중도금을 납입하기 전이므로 추가적인 위약금을 더 내야 할 의무는 없습니다.분양 사무실의 도와주겠다는 말은 시간 끌기용일 가능성이 높습니다. 지금 즉시 상담사와의 대화 녹취록을 정리하시고, 변호사 명의의 공식 내용증명을 한 번 더 발송하여 허위 사실 고지로 인한 계약 무효 및 부당이득 반환을 강력히 압박하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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성남시 수정구쪽에 헬기랑 비행기 같은게 날아다녀요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.성남시 수정구인근에는 서울공항(제15특수임무비행단)이라는 대규모 군사시설이 위치해 있습니다. 이곳은 공군 기지로서 일반적인 전투기보다는 대통령 전용기나 외빈 방문용 수송기, 특수 임무 항공기들이 주로 이착륙하는 곳입니다.항공기가 자주 보이는 이유수정구 일대는 서울공항의 비행안전구역에 해당합니다. 오늘 유독 많은 항공기를 보셨다면 다음과 같은 이유 때문일 가능성이 큽니다.정기 훈련 및 작전: 공군 기지 특성상 일상적인 이착륙 훈련이 상시 진행됩니다. 특히 헬기의 경우 인근 산악 지형을 이용한 훈련이 잦습니다.국가 행사 및 외빈 방문: 서울공항은 국가 주요 인사가 출입하는 관문입니다. 행사 전후로 보안 점검이나 예행연습을 위해 비행 횟수가 일시적으로 늘어날 수 있습니다.에어쇼 및 전시회: 매년 혹은 격년으로 열리는 'ADEX(서울 국제 항공우주 및 방위산업 전시회)' 준비 기간에는 평소보다 훨씬 많은 기동이 관찰되기도 합니다.수정구는 이러한 지정학적 특성 때문에 고도 제한 등 부동산 가치에 영향을 주는 규제도 함께 존재합니다. 향후 해당 지역 투자를 고려하신다면 비행안전구역 내 제한구역 등급을 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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신생아특례디딤돌대출 전입 공백 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신생아 특례 디딤돌 대출을 준비하시면서 잔금일 전 퇴거로 인한 전입 공백 때문에 고민이 많으시겠군요. 결론부터 말씀드리면, 부모님 댁으로 일시 전입하셔도 대출 실행에는 전혀 문제가 없습니다. 다만, 몇 가지 체크할 사항이 있습니다. 이를 정리해 드리겠습니다.전입 공백 및 세대주 유지 전략먼저, 신생아 특례 대출의 핵심 요건은 대출 신청일부터 실행일까지 '무주택 세대주' 지위를 유지하는 것입니다. 5월 22일부터 6월 14일 사이의 공백기 동안 부모님 댁으로 주거지를 옮기실 때, 반드시 본인이 세대주가 되는 세대분리' 형태로 전입하거나, 부모님 세대에 '합가'하더라도 본인이 세대주로 지정되어야 합니다.부모님 주택 보유 관련 법률 검토부모님께서 1주택을 보유 중이시더라도, 부모님이 만 60세 이상(질문자님 사례는 65세)인 경우 주택공급에 관한 규칙 제53조에 의거하여, 함께 거주하는 자녀는 대출 심사 시 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 따라서 부모님 댁으로 전입하는 행위 자체가 무주택 요건을 해치지 않습니다.주의사항 및 실행 가이드다만, 가장 안전한 방법은 부모님 댁 전입 시 본인을 별도의 세대주로 구성하는 것입니다. 아파트가 아닌 단독주택 등 구조상 세대분리가 가능한 경우라면 독립 세대주로 전입신고를 하시고, 만약 합가가 불가피하다면 일시적으로 본인을 세대주로, 부모님을 세대원으로 등록하는 방식을 검토하겠습니다.대출 심사 막바지에 주민등록등본을 통해 세대주 여부를 재확인하므로, 잔금일까지 무주택 세대주 지위가 끊기지 않도록 관리하는 것이 관건입니다.부모님 댁 전입 시 해당 지자체 동주민센터에 세대분리 가능 여부를 먼저 유선 확인하신 후 전입신고를 진행하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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26년도 내수경기 작년 고다 더 힘들까요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.여러 자료들을 토대로 질문자님의 궁굼증을 함께 보겠습니다.민간소비(가계 지출)주요 연구기관들은 2026년 민간소비 증가율을 약 1.6% 안팎으로 예상하고 있어, 2025년(1%대 초중반)보다는 소폭 개선될 전망입니다.금리 부담 완화와 가계 실질소득의 점진적 회복이 소비 여력을 조금씩 회복시키겠지만, 과거처럼 강한 소비 사이클로 보기에는 아직 이르다는 평가가 많습니다.금리·물가 환경한국은행 기준금리는 2025년 2.5% 수준에서 동결된 이후, 경기 상황에 따라 추가 인하 가능성이 열려 있는 상태로 보는 전망이 많습니다.소비자물가 상승률은 약 1.8~2.0% 수준의 안정적인 흐름이 예상되어, 고물가 부담은 다소 완화되지만 체감상으로는 “안정적이지만 여전히 조심스러운 수준”으로 보는 것이 적절합니다.경기 흐름(연간 패턴)일부 전망에서는 정책 효과와 금리 완화 영향으로 2026년 상반기에 소비와 내수가 상대적으로 더 나은 흐름을 보일 수 있다고 보지만, 대외 변수와 재정 여건에 따라 하반기 모멘텀은 달라질 수 있습니다.전반적으로는 “상저하고/상고하저”를 확정적으로 말하기보다는 완만한 회복 흐름 속에서 분기별 변동성이 존재할 수 있다 정도로 보는 편이 보수적입니다.자영업자가 가져가야 할 관점2025년처럼 내수가 전반적으로 바닥 수준으로 떨어지는 국면은 일부 진정 국면에 접어들 가능성이 크지만, 고금리 후유증과 가계부채, 인구 구조 등의 제약 요인으로 폭발적인 호황보다는 선별적 회복·구조조정이 병행되는 환경이 될 가능성이 큽니다.따라서 자영업자는 매출 회복 기대와 동시에 보수적인 자금 관리를 병행하는 전략이 필요하며, 상권·업종별 수요 변화에 맞춘 아이템 재편, 비용 구조 점검 등이 여전히 핵심 과제입니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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2026년3월 12일 전세계약 만료!!
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.임대인의 부당한 위장전입 요구로 인해 불안함이 크시겠으나, 결론부터 말씀드리면 계약 갱신은 취소되지 않으며 임대인의 요구를 거절했다는 이유로 쫓겨날 법적 근거는 전혀 없습니다. 현재 상황을 법률적 근거를 바탕으로 정리해 드리겠습니다.1. 이미 성립된 계약 갱신의 효력임대인이 사전에 '조건 변동 없이 살아도 된다'고 메시지를 보낸 것은 묵시적 갱신 또는 합의 갱신의 의사표시로 간주됩니다. 우리 법원은 문자 메시지나 카톡 등을 통한 의사소통도 명확한 증거로 인정합니다. 이미 갱신에 합의한 이상, 단순히 본인의 위법 행위(위장전입)에 협조하지 않았다는 이유로 이를 일방적으로 파기할 수 없습니다.2. 위장전입 요구 거절과 실거주 주장보복성 실거주 주장: 만약 임대인이 뒤늦게 "내가 직접 들어와 살겠다"며 갱신을 거절하려 해도, 이미 갱신에 동의한 기록이 있어 번복이 어렵습니다. 설령 실거주를 주장하더라도, 위장전입을 요구했던 정황은 임대인의 실거주 의사가 허위임을 입증하는 강력한 반박 증거가 됩니다.위법 행위 강요 불가능: 위장전입은 주민등록법 위반에 해당하는 범죄입니다. 임차인이 범죄 행위 가담을 거절한 것은 정당한 권리 행사이며, 이를 사유로 계약을 해지하는 것은 권리남용에 해당하여 법적 효력이 없습니다.3. 향후 대응 방안 및 주의사항증거 보존: 임대인이 보낸 '계속 살아도 된다'는 메시지와 '위장전입 요구' 메시지를 캡쳐해서 자료를 남기세요.침묵의 의미: 연락이 없는 6일은 임대인 역시 본인의 요구가 무리수였음을 인지하고 대안을 찾는 시간일 가능성이 높습니다. 먼저 연락하여 긁어 부스럼을 만들기보다, 계약 만료일(3월 12일)까지 차분히 기다리셔도 무방합니다.일방적 증액 불가: 이미 조건 변동 없는 갱신에 합의했으므로, 임대인이 갑자기 과도한 임대료 증액을 요구하더라도 수용할 의무가 없습니다.임대인이 무리한 요구를 해온 만큼, 향후 보증금 반환 시 분쟁이 생길 수도 있으니 전세보증보험 가입 여부를 다시 한번 점검하시기 바랍니다.임대인이 실거주를 명분으로 퇴거를 재차 압박할 경우, 증거 자료와 함께 내용증명을 발송하는 것이 다음 단계의 행동 요령입니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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최근에 전세 시장에서 미스 매치가 일어나는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.최근 전세 시장에서 임차인과 임대인의 요구가 엇갈리는 '전세 미스매치' 현상은 자금 조달의 안정성과 비용 부담에 대한 시각 차이에서 발생합니다. 현재 시장 상황을 바탕으로 그 이유를 정리해 드리겠습니다.1. 임차인이 전세 대출 가능 주택을 찾는 이유임차인은 목돈 마련의 부담을 줄이기 위해 전세자금대출을 적극 활용하려 합니다. 특히 최근 전세 사기 여파로 인해 대출 심사가 까다로워지면서, 대출 승인이 난다는 것 자체가 해당 주택의 권리 관계가 깨끗하다는 보증으로 통용됩니다. 따라서 대출이 불가능한 집은 위험 자산으로 간주하여 기피하는 경향이 강해졌습니다.2. 임대인이 '올 현금' 임차인을 선호하는 이유반면 임대인이 현금 입주자를 선호하는 핵심 이유는 부채 관리와 규제 회피에 있습니다.추가 대출 제한: 임대인이 해당 주택을 담보로 이미 대출을 받은 경우, 임차인이 전세 대출을 받으려 하면 은행에서 선순위 채권 감액이나 말소를 요구합니다. 임대인 입장에서는 가용 자금이 묶이는 상황을 피하고 싶은 것입니다.반환 보증 및 서류 복잡성: 전세 대출 시 임대인의 동의나 질권 설정 통지 등 행정적 절차가 수반되는데, 자금력이 있는 임대인들은 이를 번거로운 간섭으로 느끼거나 추후 보증금 반환 분쟁 시 불리하게 작용할 것을 우려합니다.DSR 규제 강화: 최근 금융권의 가계대출 관리 강화로 인해 임대인의 기존 대출 규모가 크다면, 임차인의 전세 대출과 얽히는 과정에서 본인의 금융 스케줄이 꼬이는 것을 방지하려 합니다.결국 임차인은 안전성을, 임대인은 자금 운용의 자유도를 우선시하면서 시장의 미스매치가 심화되고 있습니다. 이러한 집을 계약하실 때는 반드시 등기부등본상 근저당 설정 여부를 확인하고 특약 사항에 대출 미승인 시 계약금 반환 조건을 명시하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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부동산 규제 지역이 아니라면 매도 매수 과정에서 조합원 지위는 계속 인정되나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.비규제지역(투기과열지구 미지정 지역)에서는 원칙적으로 매수 및 매도 과정에서 조합원 지위 승계에 제한이 없습니다. 규제 지역과 달리 사업 단계와 관계없이 자유로운 거래가 가능하므로 걱정하지 않으셔도 됩니다. 관련 내용을 상세히 정리해 드리겠습니다.1. 비규제지역의 조합원 지위 승계 원칙도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항에 따르면, 조합원 지위 양도 제한 규정은 투기과열지구로 지정된 지역에만 적용됩니다.재건축/재개발 공통: 비규제지역에서는 조합설립인가 이후나 관리처분계획인가 이후에도 매수자가 조합원 지위를 그대로 물려받을 수 있습니다.현금청산 위험 부재: 규제 지역에서는 특정 단계 이후 매수 시 '현금청산' 대상이 되어 입주권을 잃을 수 있지만, 비규제지역은 이 규정에서 자유롭습니다.2. 규제 지역(투기과열지구)과의 차이점현재 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 등 투기과열지구에서는 아래 시점부터 지위 양도가 금지됩니다.재건축: 조합설립인가 이후재개발: 관리처분계획인가 이후다만, 비규제지역으로 분류된 그 외 수도권 지역은 사업 완료 시까지 무제한 전매 및 승계가 가능합니다.3. 주의해야 할 변수와 리스크비규제지역이라 하더라도 거래 시 반드시 확인해야 할 예외 상황이 있습니다.재당첨 제한: 본인 또는 세대원이 과거 투기과열지구 내 정비사업에서 분양 대상자로 선정된 적이 있다면, 5년 내 재당첨 제한 규정에 걸리는지 확인해야 합니다.규제 지역 지정 가능성: 계약 체결 후 잔금 전 해당 지역이 투기과열지구로 기습 지정될 경우, 경과 규정에 따라 지위 승계가 막힐 수도 있습니다. 따라서 계약서에 '규제 지역 지정 시 계약 해제' 등의 특약을 검토하는 것이 현명합니다.비규제지역 투자는 규제로부터 자유롭다는 장점이 크지만, 사업성 변화에 따른 분담금 리스크를 항상 염두에 두셔야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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가지고 있는 집으로 집을 다시 짓거나 아니면 리모델링을 하게 되면 기대할 수 있는 수익은 어떤 식으로 계산해볼 수 있나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.보유하신 부지를 직접 개발하여 수익을 창출하려는 전략은 재개발 무산 리스크를 방어할 수 있는 아주 훌륭한 대안입니다. 전문가들이 실무에서 사용하는 신축 및 리모델링 기대수익 계산법을 정리해 드리겠습니다.1. 신축 시 기대수익 계산 (수지분석)직접 건물을 올릴 때는 [총매출 - 총비용 = 개발이익]의 공식을 따릅니다.총매출(수입): 준공 후 건물의 통매각 예상가 또는 보증금 총액 + (월세 × 수익률 환산 가치)를 기준으로 합니다. 주변 신축 빌라나 상가주택의 최근 실거래가를 반드시 확인해야 합니다.총비용(지출): 공사비: 최근 표준 건축비를 기준으로 평당 산출합니다.금융비용: 토지 담보 대출 및 건축 자금 대출(PF) 이자입니다.기타 비용: 설계비, 감리비, 각종 세금(취득세 등), 마케팅 비용입니다.2. 리모델링 시 기대수익 계산리모델링은 신축 대비 비용을 절감하면서 임대료 상승(Value-add)을 노리는 전략입니다.수익 계산법: 리모델링 전후의 자산 가치 차액에서 공사비를 뺀 금액을 봅니다.예를 들어, 5억 원 가치의 노후 주택에 1억 원을 들여 리모델링했을 때, 해당 건물의 매매가가 7억 원으로 상승한다면 1억 원의 순이익이 발생한 것으로 간주합니다.추가로 개선된 환경 덕분에 올릴 수 있는 임대료 상승분이 매달 발생하는 운영 수익이 됩니다.3. 의사결정을 위한 체크리스트직접 개발을 결정하시기 전에 반드시 검토해야 할 3가지 변수를 알아보겠습니다.용적률 및 건폐율: 해당 토지의 용도지역(1종, 2종 등)에 따라 지을 수 있는 면적이 결정됩니다. 이는 곧 수익성과 직결됩니다.건축 한계선 및 일조권: 인접 대지와의 거리 제한 때문에 생각보다 건물을 크게 못 지을 수 있으므로 가설계가 선행되어야 합니다.기회비용: 재개발이 확정되었을 때 받을 수 있는 아파트 입주권의 프리미엄과 지금 신축해서 얻는 수익 중 어느 것이 큰지 비교해야 합니다. (신축 시 재개발 현금청산 대상이 될 위험도 반드시 체크해야 합니다.)결론적으로, 현재 부지의 가치를 극대화하려면 인근 설계사무소를 통해 가설계(수지분석 포함)를 먼저 의뢰해 보시는 것이 가장 정확합니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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안양시 석수동 구축 아파트 VS 인천광역시 검단 신도시 아파트
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.여의도 직장인으로서 출퇴근 효율성과 배후지로서의 가치를 고려할 때, 검단신도시쪽으로 우위에 있지않나 생각됩니다.말씀하신 검단신도시 아파트가 검단신도시한신더휴캐널파크가 맞으실까요??이미 인천 1호선 연장선이 개통되어 운영 중인 상황에서, 검단(아라역 인근)은 여의도 접근성이 획기적으로 개선되었습니다. 계양역에서 김포공항 9호선 평면환승(급행운행)이 매력적입니다.특히 검단은 단순한 외곽 신도시가 아니라 마곡 지구의 강력한 배후 주거지로서의 입지를 굳히고 있습니다. 마곡에 입주한 대기업들의 고소득 종사자들이 상대적으로 가성비가 높고 주거 환경이 쾌적한 검단 신축으로 대거 유입되고 있으며, 이는 향후 5년 뒤 매도 시 강력한 하방 경직성과 가격 상승의 동력이 됩니다.반면 안양 석수동의 300세대 미만 구축은 대중교통 이용 시 노후화된 인프라와 1호선의 혼잡도를 감수해야 합니다. 부동산 시장에서 500세대 미만 아파트는 상승기에는 소외되고 하락기에는 환금성이 급격히 떨어지는 리스크가 큽니다. 900세대 신축 대단지인 검단은 커뮤니티 시설과 평면 설계에서 2011년식 구축과는 비교할 수 없는 주거 만족도를 제공하며, 이는 곧 출퇴근 스트레스를 상쇄하는 삶의 질로 직결됩니다.실무적으로 분석했을 때, 마곡의 확장성과 지하철 개통 프리미엄이 이미 반영되기 시작한 검단은 실거주와 투자를 동시에 잡을 수 있는 최적의 선택지입니다. 향후 5호선 연장+GTXD가 예정이지만 그것만으로도 호재입니다.따라서 여의도 출퇴근 편의성과 자산 가치 상승을 모두 고려한다면 고민 없이 검단신도시로 이동하시길 추천드립니다.단, 급매물 확보를 위해 인근 단지별 실거래가 체크 하셔서 매수 타이밍을 최종 점검해 보시기 바랍니다.추가적으로 최적의 개인적인 신검단중앙역쪽 가까운단지도 검토하시면 좋겠습니다.이미 아라역 호우금+푸 인기단지이지만 3~4년 연식차이와, 서부광역철도확정 되었고, 향후 5호선(안될가능성+아주오래걸릴가능성있음), GTXD 역사가될 신검단중앙역쪽으로 보시는편이 미래가치는 좀더 괜찮다고 보겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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생애최초아파트구매자입니다 매매시기가 정해져있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.대출을 활용해 주택을 매입하신 경우, 매도 시기는 법적 제한보다 세금 혜택 유지와 대출 규약 준수라는 두 가지 관점에서 판단해야 합니다. 질문하신 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 대출 관련: 즉시 매매 가능 여부주택금융공사(디딤돌, 보금자리론 등) 대출을 받으셨다면, 원칙적으로 언제든지 매매는 가능합니다. 다만 다음 조건이 따라붙습니다.대출금 전액 상환: 매매 잔금을 받는 날 대출금을 모두 갚아야 합니다. 집을 팔면서 대출을 그대로 유지할 수는 없습니다.중도상환수수료: 통상 대출 실행 후 3년 이내에 팔 경우, 대출 잔액의 약 0.9~1.2% 수준의 수수료가 발생합니다. (3년이 지났다면 수수료는 안나올수도 있습니다.)전입 의무 준수: 실거주 목적으로 대출을 받으셨다면 규정에 따른 실거주 기간을 채웠는지 확인해야 합니다. 이를 어길 시 대출금이 회수될 수 있으나, 매도 시점에 대출을 상환한다면 이 리스크는 사라집니다.2. 세제 혜택 관련: 보유 및 거주 기간매매 시기를 결정할 때 가장 중요한 것은 취득세 감면과 양도소득세 비과세입니다.생애최초 취득세 감면 유지: 생애최초로 취득세를 감면받으셨다면, 취득일로부터 3년 미만에 매각하거나 증여할 경우 감면받은 취득세를 추징당할 수 있습니다. (단, 거주 기간 등 세부 요건에 따라 다를 수 있습니다.)양도소득세 비과세: 1주택자로서 세금을 내지 않으려면 최소 2년 이상 보유해야 합니다. 만약 해당 지역이 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건까지 채워야 비과세 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다.3. 실무적 판단 및 주의사항대출과 관계없이 매매 자체는 자유롭지만, 보유 기간 2년을 채우지 못하고 매도할 경우 양도차익의 상당 부분(1년 미만 70%, 2년 미만 60% 등)을 세금으로 납부해야 하므로 실익이 매우 낮습니다.결론적으로, 대출 상환 능력이 있다면 아무 때나 매매할 수 있으나, 경제적 손실을 막기 위해 최소 2년 보유(또는 거주) 및 취득세 감면 유지 기간(3년)을 확인한 뒤 결정하시길 권장합니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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