대지지분 11평과 13평인 곳의 재건축 사업성의 치이가 심할까요?
이번에 재건축을 추진하는 단지를 투자에 대한 고민이 크고 공부를 하고 있는데 이 단지에 평형에 따라 작은 평형은 11평 정도고 큰 평수는 13평 정도더군요. 2평정도 차이가 있는데 대지지분 11평과 13평인 곳의 재건축 사업성의 치이가 심할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대지지분이 클수록 재건축 후 조합원 분양 시 유리하고 소형 평형은 불리한 경우가 많습니다
2평 차이지만, 재건축 사업성에서 차이는 생각보다 큽니다
단순 평수 차이가 아니라 분양 평형, 조합원 지분, 사업비 부담, 시세 반영을 모두 고려해야 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
대지지분은 평수도 영향을 주지만 세대수가 가장 크게 영향을 주기 떄문에 단순하게 평수만 보고 대지지분과 사업성을 판단할수는 없습니다. 만약 13평이라도 세대수가 많은 경우 대지지분이 적어지게 되고 사업성이 떨어지게 될수 있기 때문입니다. 그리고 사업성은 조합원 입장에서는 대지지분이 가장 중요한 부분일수 있으나, 사업전체로 보면 용적률 상향과 추가분양세대수, 그리고 입지에 따른 이점등 여러 요건에 따라 사업성이 다르게 평가될수 있습니다. 그러므로 질문에서 제시한 조건만으로는 사업성의 차이를 판단하기는 어렵습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
고민하실필요없이 13평입니다.
무슨사업성이요?
11평은 안되고 13평은 된다?
28평받나 32평받나?
2평차이라면 일단 권리가액이 차이가 납니다.
사업성이 좋아 비례율이 100%를 넘는다면 그 치이는 더 벌어집니다.
같은 평수라면 분담금도 훨씬 적습니다.
쉽게 사업성으로 2평기준 1억미만의 차이라면 무조건 13평형
터무니 없이 비싸면 11평형
아시겠죠?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
대지 지분 2평 차이는 재건축 시 분담금과 배정 평형에 영향을 줄 수 있습니다. 사업성이 낮은 단지일수록 이 차이가 더 크게 작용합니다. 단순 평형 차이보다 조합원 수,용적률, 사업속도를 함께 봐야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
11평과 13평 차이는 재건축 사업성에서 큰 영향을 미치지 않는다고 생각합니다.
보통 15평 이상부터 사업성이 양호하다고 평가되며 11평과 13평 모두 사업성이 커보이진 않습니다.
다만 입지가 너무 좋아서 재건축이 가능한 곳도 있는데 극소수라 생각합니다.
감사합니다.
이번에 재건축을 추진하는 단지를 투자에 대한 고민이 크고 공부를 하고 있는데 이 단지에 평형에 따라 작은 평형은 11평 정도고 큰 평수는 13평 정도더군요. 2평정도 차이가 있는데 대지지분 11평과 13평인 곳의 재건축 사업성의 치이가 심할까요?
==> 네 감정평가를 하는 경우 건축물 평가지분은 비슷하지만 토지 면적에 차이가 있는 경우 평가에 차이고 발생됩니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
지분이 클수록 권리가액이 높아져 새 아파트를 받을 때 내야 하는 돈이 수천만원에서 억단위까지 줄어듭니다. 대지지분이 높은 순서대로 원하는 평형이나 로열층을 먼저 선택할 권리를 가질 확률이 높습니다. 재건축 단지에서 땅 1평의 가치는 매우 높기 때문에 현재 매매가 차이가 지분 2평의 가치보다 작다면 13평형이 훨씬 경제적입니다. 결론적으로 2평은 작아보이지만 재건축 수익률을 결정짓는 결정적인 차이입니다. 예산이 맞다면 무조건 지분이 큰 쪽을 추천합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
재건축 투자에서 대지지분 2평 차이는 향후 '추가분담금'과 '권리가액'에서 수천만 원 이상의 실질적 자산 가치 차이를 만드는 결정적 요소입니다.
언뜻 보기엔 작은 차이 같지만, 재건축 사업 구조상 이 2평이 미치는 영향력을 핵심 위주로 정리해드리겠습니다.
권리가액 산정의 우위: 재건축은 내가 가진 땅의 가치(감정평가액)를 인정받는 사업입니다. 대지지분이 13평인 세대는 11평보다 약 18% 더 많은 토지 지분을 가진 셈이며, 이는 감정평가 시 그대로 반영되어 더 높은 권리가액을 받게 됩니다.
추가분담금 절감: 동일한 평형(예: 84타입)을 분양받는다고 가정할 때, 지분이 큰 13평 소유자는 11평 소유자보다 본인이 내놓는 땅의 가치가 크기 때문에 그만큼 추가분담금이 줄어듭니다. 서울 주요 입지 기준으로 지분 1평당 가치가 수천만 원에 달하므로, 2평 차이는 분담금에서 상당한 격차를 만듭니다.
로열동·층 배정 유리: 조합원 분양 시 지분 순서나 감정평가액 순으로 동·층 선택권을 주는 경우가 많습니다. 13평 소유자가 11평 소유자보다 상위 순위에 배정될 확률이 높아 향후 '프리미엄(P)' 형성에서도 유리한 고지를 점합니다.
평형 신청의 선택 폭: 만약 사업성이 좋아 1+1 분양(대형 1채 대신 소형 2채)을 노리거나 가장 큰 평형을 신청할 때, 지분이 큰 사람이 우선권을 갖게 됩니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재 매수 가격 차이가 지분 가치 차이보다 적다면 무조건 13평 매물을 선택하는 것이 '가성비'와 '안정성' 면에서 탁월한 선택입니다. 재건축은 결국 '땅 싸움'이며, 하락기에는 지분이 큰 매물이 가격 방어력이 훨씬 강하기 때문입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
매수 전 해당 단지의 '용적률'과 '기부채납 비율'을 확인해 보셨나요? 땅의 크기 못지않게 그 땅을 얼마나 높이 쓸 수 있는지가 수익성의 최종 열쇠입니다.